Решение № 3А-242/2021 3А-242/2021~М-174/2021 М-174/2021 от 26 октября 2021 г. по делу № 3А-242/2021

УИД 61OS0000-01-2021-000220-56

дело №3а-242/2021


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 октября 2021 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В.,

при секретаре Кононенко О.И.,

с участием представителя административного истца адвоката Серебренникова А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мега Ресурс» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

Общество с ограниченной ответственностью «Мега-Ресурс» (ООО «Мега-Ресурс») обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором указано, что кадастровая стоимость арендуемого обществом земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, определенная по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 68 190 390 руб., что выше рыночной стоимости участка определенной в отчете оценщика ООО ЭОК «Приоритет» №40-ЗУ/21 от 11 марта 2021 г. в размере 25 026 000 руб. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости решением №11-26/2021-120 от 22 июня 2021 г. отклонила заявление общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2014 г. в размере рыночной стоимости.

Кроме того, административный истец письменно заявил ходатайство о восстановлении срока для обращения в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Представитель административного истца адвокат Серебренников А.С. в судебном заседании поддержал заявленные требования, дополнил, что после ознакомления результатом судебной экспертизы административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 г. в размере его рыночной стоимости в соответствии с заключение судебной экспертизы 38 433 000 руб.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц привлечены КУИ Администрации г.Новошахтинска, Управление Росреестра по Ростовской области.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания уведомлен.

От представителя Правительства Ростовской области ФИО1, действующего по доверенности, поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителей. Указано, что Правительство Ростовской области не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 38 433 000 руб., установленном судебной оценочной экспертизой.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестр» филиала по Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. В письменном отзыве представитель ФИО2, действующая по доверенности, указала, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок», площадью 83 700 кв.м, расположенном по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Дата постановки на учет 8 февраля 2005 г. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена в сумме 68 190 390 руб. в результате проведения государственной кадастровой оценки, утвержденной постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. № 776 по состоянию на 1 января 2014 г. Сведения об этом внесены в ЕГРН 29 декабря 2014 г. Просит рассматривать дело в отсутствие представителей ФГБУ.

Представитель КУИ Администрации г.Новошахтинска в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлен.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. Согласно поступившему отзыву представителя ФИО3, действующего по доверенности, в соответствии с положениями статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления. Управление как орган регистрации вносит в кадастр недвижимости результаты государственной кадастровой оценки, поступившие в орган кадастрового учета и не вправе при внесении изменять поступившие сведения. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителей.

Выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 24.18 Закон об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 указанного Закон под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закон об оценочной деятельности.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ООО «Мега Ресурс» является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 83 700 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается договором аренды № 2012/75 от 18 мая 2012 г., выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28 июля 2021 г.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 68 190 390 руб., сведения об этом внесены в ЕГРН 29 декабря 2017 г.

Административный истец считает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной.

В соответствии с положениями, содержащимися в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Абзацем 6 пункта 6 данного Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 3.4 договора № 2012/75 от 18 мая 2012 г. размер арендной платы изменяется в связи с изменением кадастровой стоимости участка.

Изложенное подтверждает право ООО «Мега Ресурс» оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Установлено, что административный истец в лице директора ФИО4 25 мая 2021 г. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. № П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости, представив отчет об оценке от 11 марта 2021 г. № 40-ЗУ/2021, подготовленный оценщиком ФИО8, согласно которому, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляла 25 026 000 руб.

Решением комиссии от 22 июня 2021 г. № 11-26/2021-120 отклонено заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден.

В соответствии с содержащимися в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснениями и разрешая возражения относительно достоверности представленного административным истцом отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Бета консалтинг» (ООО «Бета консалтинг») эксперту ФИО9

По заключению судебной экспертизы от 27 сентября 2021 г. № 12СЭ/81-2021 рыночная стоимость объекта экспертизы с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 г. составила 38 433 000 руб.

Возражений, замечаний на заключение судебной экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Экспертное заключение содержит анализ местоположения объекта оценки, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования (таблица 3). По результату характеристики местоположения экспертом сделан вывод, что земельный участок находится в производственной зоне, относится к рынку недвижимости в сегменте земельных участков под индустриальную застройку.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Проведя анализ выявленных объектов, представленных к продаже из сегмента рынка объекта экспертизы, эксперт выявил диапазон цен по предложениям, отобрал три аналога, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы по местоположению, по категории земель, по виду использования, транспортной доступности и иным характеристикам (таблица 24).

В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным.

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчетах с применением поправок на состояние рынка, коммуникации, наличие ж/д ветки, размер, скидки при продаже (таблица 25). Установлена стоимость 1 кв.м. объекта оценки, расчетная стоимость объекта.

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок, которые соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, обоснованы.

Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью его проверки.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений не вызывает. Нарушений лишающих его доказательственного значения не установлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

С учетом изложенного суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости определенный в заключении судебной экспертизы от 27 сентября 2021 г. № 12СЭ/81-2021.

В соответствии с указанным возможно установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной в размере 38 433 000 руб.

В данном случае отчет об оценке № 40-ЗУ/21 от 11 марта 2021 г. не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка, поскольку результат проведения экспертизы свидетельствует, что отчет был поставлен под сомнение обоснованно.

Рассматривая ходатайство о восстановлении срока для обращения в суд, с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка суд принимает во внимание следующее.

Часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Дата внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости – 29 декабря 2014 г. ООО «Мега Ресурс» обратилось в суд с административным исковым заявлением 22 июля 2021 г., то есть, с пропуском 5-летнего срока предусмотренного приведенной выше нормой.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока, принимая во внимание, что в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления следует считать дату обращения общества с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию 25 мая 2021 г.

При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд принимает во внимание, что административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, определенной с учетом его индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась.

Установление судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам недвижимости, не имеется. Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью спорного объекта недвижимости (43,64%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Она во многом обусловлена индивидуальными особенностями объекта экспертизы, которые при государственной кадастровой оценке не могли быть учтены в полной мере.

Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против удовлетворения административных исковых требований на основании выводов эксперта Правительство Ростовской области не возражало, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении все судебные расходы относятся на административного истца.

ООО «Бета Консалтинг» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 40 000 руб.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

восстановить обществу с ограниченной ответственностью «Мега Ресурс» срок для обращения в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН внесенных в государственный реестр недвижимости 29 декабря 2014 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 83 700 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 38 433 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 мая 2021 г.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мега Ресурс» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бета консалтинг» денежные средства в размере 40 000 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение вынесено 29 октября 2021 г.

Судья О.В.Журба