Апелляционное определение № 33-1117/2026 от 14 апреля 2026 г.

Судья Расковалова О.С. УИД 65RS0017-01-2025-001277-94

Докладчик Осколкова А.Н. Дело № 33-1117/2026 (№ 2-37/2026)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 апреля 2026 года город Южно-Сахалинск

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего Осколковой А.Н.,

судей Стародубцевой М.А., Поликиной Е.С.,

при помощнике судьи Ружанском А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ф.И.О.1 к ООО «Инвест Групп» о признании права собственности на земельный участок по апелляционной жалобе истца на решение Холмского городского суда Сахалинской области от 20 января 2026 года.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Осколковой А.Н., пояснения истца Ф.И.О.1, его представителя ФИО1, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ф.И.О.1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Инвест Групп» о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под общественно-деловые цели. В обоснование требований указывал на то, что ДД.ММ.ГГГГ между Ф.И.О.1 (займодавец) и Ф.И.О.2 (заемщик) заключен договор займа денежных средств в размере 5 000 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение исполнения обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ между Ф.И.О.1 (залогодержатель) и ООО «Инвест Групп» (залогодатель) заключен договор залога недвижимого имущества, для обеспечения возврата суммы займа (ипотеки), предметом которого является спорный земельный участок. В связи с невозможностью исполнить заемщиком свои обязательства по возврату займа в сумме 5 000 000 рублей, начисленных на него процентов 8 750 000 рублей, неустойки (пени) 5 453 700,50 рублей (в общей сумме 19 203 700,50 рублей) по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, между залогодателем, залогодержателем и заемщиком, ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение об отступном, в соответствии с которым залогодатель передает залогодержателю в порядке отступного в соответствии со статьей 409 Гражданского кодекса Российской Федерации, в собственность имущество, являющееся предметом залога по договору залога недвижимого имущества, для обеспечения возврата суммы займа (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ – спорный земельный участок. В связи с заключением соглашения об отступном истец обратился в регистрационный орган с заявлением о регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок, но в связи с тем, что ответчик уклонился от подписания со своей стороны данного заявления, в регистрации объекта истцу отказано. Истец обращался в суд с иском о регистрации права собственности, решением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в удовлетворении иска отказано. Вышеуказанное решение суда истец не обжаловал, поскольку отдельно документ о передаче недвижимого имущества составлен не был. Однако передача имущества отражена в пункте 2 соглашения. Имущество, поименованное в соглашении об отступном, заключенном между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, истцом принято и поступило в его полное владение и распоряжение, каких-либо претензий от третьих лиц не выявлено.

Протокольными определениями от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены: Ф.И.О.3, Управление Росреестра по Сахалинской области, Ф.И.О.2 ОСП по Холмскому району, МУП «Тепло», МКК «Сахалинский фонд развития предпринимательства», Ф.И.О.4, администрация Холмского муниципального округа, ООО «ИНТЕЛОКС», Ф.И.О.5, Ф.И.О.6, МКУ «СЕЗ» МО «ХГО», Комитет по управлению муниципальной собственностью ГО «<адрес>», Ф.И.О.7, ООО «Жилстрой-2008», УФНС России по Сахалинской области, ООО «СТЭК», УФК по Тульской области (МИ ФНС по управлению долгом).

Решением Холмского городского суда Сахалинской области от 20 января 2026 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит решения суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы ссылался на доводы искового заявления, а также на то, что в соответствии с заключенным соглашением об отступном спорное имущество передано истцу.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Ф.И.О.1 и его представитель ФИО1 доводы апелляционной жалобы поддержали по основаниям, указанным в ней. Просили решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно, представители третьих лиц Комитета по управлению муниципальной собственностью Александровск-Сахалинского муниципального округа и УФНС России по Сахалинской области просили о рассмотрении дела в их отсутствие, в этой связи на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке пункта 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав сторону истца, обсудив эти доводы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Ф.И.О.1 и Ф.И.О.2 заключен договор займа на сумму 4 000 000 рублей под 7 % в месяц от суммы фактической задолженности сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 4.2 договора предусмотрена уплата пени в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Также договором предусмотрено заключение договоров поручительства с Ф.И.О.3 и договора залога объекта незавершенного строительства, принадлежащего ООО «Инвест Групп» на праве собственности, по адресу: <адрес>, кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ между Ф.И.О.1 и Ф.И.О.3 заключен договор поручительства к вышеуказанному договору займа.

ДД.ММ.ГГГГ между Ф.И.О.1 и Ф.И.О.2, Ф.И.О.1 и Ф.И.О.3 заключены дополнительные соглашения к договорам займа и поручительства, в которых изменен размер суммы займа на 5 000 000 рублей.

ФИО2 О.1 Ф.И.О.2 денежных средств в размере 5 000 000 руб. подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ между Ф.И.О.1 и Ф.И.О.2 заключены дополнительные соглашения, которыми срок возврата суммы займа продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение обязательств Ф.И.О.2 по договору займа между Ф.И.О.1 и ООО «Инвест Групп» заключен договор залога недвижимого имущества – земельного участка площадью 2321+/-17 кв.м. с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: <адрес> Залоговая стоимость имущества определена сторонами в 7 000 000 рублей.

Договором установлено, что предмет залога остается во владении и пользовании залогодателя.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом, ООО «Инвест Групп» и Ф.И.О.2 заключено соглашение об отступном по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ (далее также – Соглашение), по условиям которого определено, что в связи с невозможностью заемщика исполнить свои обязательства по возврату займа в размере 5 000 000 рублей, процентов за пользование суммой займа в размере 8 750 000 рублей и неустойки (пени) в размере 5 453 700,5 рублей (всего 19 203 700,50 рублей) по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, залогодатель ООО «Инвест Групп» передает Ф.И.О.1 в порядке отступного в соответствии со ст. 409 ГК РФ в собственность имущество, являющееся предметом залога по договору от ДД.ММ.ГГГГ: земельный участок площадью 2321+/-17 кв.м. с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: <адрес>

Размер отступного определен сторонами в сумме 10 000 000 рублей (пункт 3).

Договором установлено, что право собственности на указанный земельный участок переходит к Ф.И.О.1 с момента подписания соглашения (пункт 4).

С этого же момента обязательства Ф.И.О.2 по договору от ДД.ММ.ГГГГ прекращаются в следующем порядке: в счет погашения неустойки (пени) – 5 453 700,5 рублей, в счет погашения задолженности по процентам за пользование суммой займа – 4 546 299,5 рублей (пункт 5).

Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения обязательств каждой из сторон (пункт 9).

Акт приема-передачи земельного участка между сторонами не составлен.

ДД.ММ.ГГГГ Ф.И.О.1 из регистрирующего органа поступило уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности в связи с отсутствием, в том числе, заявления о переходе права собственности на заявленный объект недвижимости от ООО «Инвест Групп».

ДД.ММ.ГГГГ Ф.И.О.1 направил в адрес ООО «Инвест Групп» требование о совместной подаче заявления о регистрации перехода права собственности на земельный участок, которое получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ согласно уведомлению о вручении. Ответа на данное требование истец от ответчика не получил.

Вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ решением суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № в удовлетворении исковых требований Ф.И.О.1 к ООО «Инвест Групп» о государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок отказано.

В решении суда указано, что доказательств фактической передачи спорного земельного участка истцом не представлено и в ходе судебного разбирательства не установлено. Соответственно, поскольку соглашение об отступном не исполнено, спорное имущество истцу не передано, кредитор вправе требовать исполнения лишь первоначального обязательства, но не предоставления отступного. Удовлетворение исковых требований Ф.И.О.1 фактически приведет к принудительному исполнению соглашения об отступном, в то время как между Ф.И.О.1 и Ф.И.О.2 имеется не прекращенное денежное обязательство по договору займа, подлежащее исполнению по соответствующим нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд со ссылкой на положения ст. ст. 223, 313, 329, 334, 337, 338, 340, 387, 407, 409, 433, 807 Гражданского кодекса Российской Федерации исходил из того, что вступившим в законную силу судебным актом установлен факт непередачи спорного имущества истцу, акт приема-передачи имущества отсутствует.

Судебная коллегия соглашается с приведенными выводами суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1).

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 2).

Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункт 3).

В соответствии с положениями статьи 409 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

В пунктах 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 г. N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" разъяснено, что по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества. Стороны вправе согласовать условие о предоставлении отступного на любой стадии существования обязательства, в том числе до просрочки его исполнения. Соглашение об отступном может предусматривать предоставление отступного как непосредственно в момент заключения такого соглашения, так и в будущее.

В соответствии с в пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", если должник в течение соответствующего срока не осуществил факультативное предоставление (не предоставил отступное), кредитор вправе потребовать исполнения первоначального обязательства, но не предоставления отступного (пункт 1 статьи 320.1, статья 409 Гражданского кодекса Российской Федерации). В таком случае кредитор вправе воспользоваться средствами защиты, установленными на случай неисполнения первоначального обязательства, включая взыскание неустойки и (или) процентов за просрочку исполнения первоначального денежного обязательства, которые начисляются, начиная с первого дня просрочки исполнения первоначального обязательства.

Если по соглашению сторон в качестве отступного передано недвижимое имущество, однако должник уклоняется от регистрации перехода права собственности на этот объект, кредитор вправе потребовать осуществления такой регистрации (пункт 1 статьи 6, пункт 3 статьи 551, абзац второй пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

По смыслу указанных правовых норм и разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации обязательство прекращается с момента предоставления отступного взамен исполнения, а не с момента достижения сторонами соглашения об отступном.

Институт государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество направлен на защиту прав лица, которому данное имущество передано, и которое не может реализовать свое право распоряжения данным имущество ввиду уклонения другой стороны сделки от его регистрации.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора являлось установление обстоятельств передачи должником отступного кредитору.

В соответствии с положениями статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Под предоставлением отступного по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ понимается государственная регистрация перехода права собственности на имущество, указанное в пункте 2 соглашения с залогодателя на залогодержателя в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 8) (т.2 л.д. 41-42).

Из искового заявления следует, что залогодатель уклоняется от регистрации перехода права собственности, ввиду чего, фактическая передача имущества по соглашению об отступном не подтверждена. В этой связи кредитор вправе потребовать исполнения первоначального обязательства, но не предоставления отступного.

Суд первой инстанции обоснованно руководствовался вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ решением суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, которым в удовлетворении исковых требований Ф.И.О.1 к ООО «Инвест Групп» о государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок отказано, поскольку данное решение суда в соответствии с ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значение при рассмотрении данного гражданского дела. При рассмотрении указанного дела установлено отсутствие доказательств фактической передачи спорного земельного участка Ф.И.О.1

Иных обстоятельств при рассмотрении данного гражданского дела не установлено.

Более того, судебная коллегия принимает во внимание, что стороны длительное время (с ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ) не предпринимали действий по регистрации перехода права собственности на основании соглашения об отступном. Обращение истца с настоящим иском в суд последовало лишь ДД.ММ.ГГГГ, а с иском о государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок – ДД.ММ.ГГГГ после того, как начали возбуждаться исполнительные производства, в которых ООО «Инвест Групп» выступает должником (исполнительные производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ).

При таких обстоятельствах, оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь частью 1 статьи 327.1, частью 1 статьи 328 и статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Холмского городского суда Сахалинской области от 20 января 2026 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение трех месяцев в Девятый кассационный суд общей юрисдикции, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 15 апреля 2026 года.

Председательствующий А.Н. Осколкова

Судьи: Е.С. Поликина

М.А. Стародубцева