Решение № 2-3522/2016 2-45/2017 2-45/2017(2-3522/2016;)~М-4026/2016 М-4026/2016 от 22 января 2017 г. по делу № 2-3522/2016

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 января 2017 г. г. Наро-Фоминск

Наро-Фоминский городской суд Московской области в составе судьи Котельниковой Т.В. при секретаре судебного заседания Шарандиной А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-45/17 по иску Сухаря ФИО1 к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «Коопстрой» о признании акта незаконным, возложении обязанности, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец Сухарь Е.О. обратился в суд с иском к ответчику ООО «Коопстрой», в котором просит признать незаконным односторонний акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче Сухарь ФИО2 квартиры, расположенной по адресу: <адрес> проектной площадью № кв.м., состоящей из трех комнат (адрес строительный), обязать ООО «Коопстрой» подписать акт прима - передачи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> проектной площадью № кв.м. состоящей из трех комнат (адрес строительный), согласно Договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ датой передачи квартиры считать фактическое принятие квартиры, согласно акту приема-передачи ключей, уменьшить цену Договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ на стоимость восстановительных работ, то есть на №., взыскать с ООО «Коопстрой», в пользу Сухаря ФИО3 денежную сумму в размере №, взыскать с ООО «Коопстрой» в пользу Сухаря ФИО4 неустойку за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере № компенсацию морального вреда в размере № рублей, затраты на независимую экспертизу в размере № рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере № рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере №, отменить п. 6.1.6 договора в части возмещения расходов по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию жилого дома с момента получения ответчиком разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и установить моментом, начиная с которого эти расходы подлежат возмещению, момент передачи объекта истцу по двустороннему акту приема-передачи квартиры.

Исковые требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между дольщиком ФИО9 и застройщиком ООО «Коопстрой» заключен договор № долевого участия в строительстве жилого дома в <адрес> (договор), который зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с пунктом 3.1 договора, Застройщик (ответчик) принял на себя обязательства в оговоренные сроки своими силами построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность дольщика объект долевого строитлеьства в виде квартиры в строящемся доме по адресу: <адрес>, проектной площадью № кв.м., состоящей из трех комнат (адрес строительный).

В пункте 4.1. настоящего Договора закреплено, что общая стоимость (полная стоимость Объекта) на момент заключения Договора составляла № рублей. Сухарь О.Е. оплатил полную стоимость квартиры, согласно условиям договора.

По вышеуказанному Договору срок сдачи объекта обозначен - ДД.ММ.ГГГГ кроме того, согласно условиям Договора определено, что с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, Застройщик обязан в срок не позднее двух месяцев передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи.

Передаточный акт на квартиру составляется Застройщиком, и служит приложением к Договору долевого участия в строительстве (ДДУ). Акт также входит в обязательный пакет документов для регистрации права собственности на новостройку.

Подписанный Акт приема-передачи квартиры свидетельствует об исполнении Застройщиком своих обязательств перед Дольщиком.

Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома получено ДД.ММ.ГГГГ. Однако, до настоящего времени Застройщик не передал квартиру по акту прима-передачи, несмотря на неоднократные письменные и устные обращения дольщика.

Ответчик (Застройщик) также утверждает, что ДД.ММ.ГГГГ составил и подписал односторонний акт приема-передачи квартиры. С его слов, основанием послужил отказ истца от подписания акта приема-передачи. Однако, по утверждению истца, со стороны дольщика не было как отказа, а также уклонения от подписания Акта приёма - передачи квартиры, а были лишь выдвинуты законные требования по устранению выявленных недостатков в ходе осмотра квартиры в присутствии Застройщика, согласно Договору и Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Дольщика поступило уведомление № о готовности передачи квартиры по Договору и подписания акта приема-передачи в срок до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ по взаимной договорённости Дольщик (Сухарь ФИО5) явился на приемку квартиры (согласно уведомлению исх.№ от ДД.ММ.ГГГГ.), подлежащей передаче по Договору долевого участия № После проведения совместного осмотра квартиры с представителями Застройщика, истцом были обнаружены многочисленные недостатки, свидетельствующие о нарушении Застройщиком строительных норм и правил, которые были зафиксированы и отражены в претензии, которую в последствии принял Застройщик вх. № от ДД.ММ.ГГГГ

Застройщик с дефектами и недостатками согласен и на момент подачи искового заявления заявил, что они полностью устранены.

В соответствии с п. 5.1.4 Договора,Застройщик обязан организовать строительную комиссию в случае обнаружения Дольщиком недостатков в ходе осмотра квартиры.

Строительная комиссия проводит осмотр квартиры в присутствии Дольщика, в случае выявления недостатков фиксирует их объемы в акте осмотра квартиры, устанавливает в акте осмотра квартиры срок их устранения. Застройщик безвозмездно устраняет недостатки, зафиксированные в акте осмотра квартиры. После устранения недостатков Застройщик передает квартиру Дольщику по акту приема-передачи.

Ключевым условием подписания акта приема-передачи квартиры является устранение Застройщиком всех недостатков выявленных и зафиксированных Дольщиком в претензии (акте осмотра).

Таким образом, Дольщик Сухарь Е.О. считает, что поступил правомерно, когда в указанный в уведомлении срок явился на осмотр и приемку квартиры в соответствии с условиями Договора и действующим законодательством Российской Федерации, а его действия не могут относиться к уклонению от подписания Акта приема-передачи.

В дальнейшем истец направлял в адрес Застройщика (Ответчика) претензии от ДД.ММ.ГГГГ. (вх.№ ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ. Застройщик в ходе телефонного разговора приглашает Сухаря Е.О. для осмотра квартиры на предмет устранения недостатков, выявленных при осмотре квартиры ДД.ММ.ГГГГ Являясь законопослушным гражданином и дольщиком, а так же заинтересованным в скорейшем принятии квартиры и оформлении ее в собственность, Сухарь Е.О. прибыл в оговоренное время, но при проведении осмотра пришёл к выводу, недостатки не были устранены. В связи с чем он написал в адрес Застройщика претензию от ДД.ММ.ГГГГ (вх.№ от ДД.ММ.ГГГГ.). В течение последующих № месяцев Сухарь Е.О. неоднократно звонил Застройщику, а также посещал лично на предмет устранения недостатков и встречался на судебных заседаниях, которые проходили на тот момент с ООО «Коопстрой» по другому иску, но ситуация оставалась неизменной. Помимо этого Застройщик создавал препятствия по допуску в квартиру, что нашло отражение в очередной претензии от ДД.ММ.ГГГГ (вх.№ от ДД.ММ.ГГГГ.) с просьбой устранить выявленные недостатки, перечисленные в претензии от ДД.ММ.ГГГГ а также дать письменное пояснение о сложившейся ситуации. В ответ на эту претензию истец получил ответ от ДД.ММ.ГГГГ Исх.№, в котором говорится что в связи с отказом от подписания акта приёма-передачи квартиры Дольщиком Застройщиком был составлен и подписан акт приёма - передачи квартиры в одностороннем порядке со ссылкой на п. 12.3 Договора, а также на ч.б ст.8 ФЗ - 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменении в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Также на имя Дольщика было отправлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ. Исх.№ с просьбой получить подлинник одностороннего акта приёма - передачи в офисе застройщика.

По устной договоренности, ДД.ММ.ГГГГ была назначена встреча с Застройщиком, для обсуждения сложившейся ситуации, по итогам которой Дольщиком была составлена и передана Застройщику очередная претензия от ДД.ММ.ГГГГ. (вх. № от ДД.ММ.ГГГГ.), в которой со ссылками на Договор и действующее законодательство РФ подробным образом была обоснованна несостоятельность и незаконность одностороннего акта приёма - передачи. А так же было озвучено требование предоставить информацию о сроках проведения работ с целью устранения выявленных недостатков, которые неоднократно указывались в предыдущих претензиях. На данную претензию был получен ответ исх.№ от ДД.ММ.ГГГГ в котором сказано, что все замечания были устранены, нарушений СНиП не выявлено. В претензии истцу предложено прибыть для дополнительного осмотра квартиры и оформления акта приёма - передачи квартиры, так как в квартире было произведено обследование с учётом замечаний. Тем самым Застройщик, по утверждению истца, в очередной раз подтвердил наличие существующих недостатков. По соглашению сторон встреча была назначена на ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ состоялся осмотр квартиры, на котором со стороны Застройщика присутствовали главный инженер ООО «Коопстрой» ФИО10, прораб ФИО11 процессе осмотра квартиры главный инженер ООО «Коопстрой» ФИО10 по непонятны причинам покинул место осмотра.

Со стороны Дольщика присутствовали Сухарь Е.О. и два свидетеля с его стороны. В ходе осмотра квартиры были выявлены замечания, которые не были исправлены вопреки заявлению застройщика. Был составлен Акт осмотра квартиры от ДД.ММ.ГГГГ На основании данного Акта составлена очередная претензия Застройщику от ДД.ММ.ГГГГ вх.№ от ДД.ММ.ГГГГ в которой было предложено устранить выявленные замечания согласно акта осмотра квартиры от ДД.ММ.ГГГГ либо найти альтернативные пути решения вопроса. Претензия вместе с актом осмотра квартиры была вручена лично, о чем свидетельствует № вх. корреспонденции на экземпляре Дольщика.

Ответа от Застройщика не последовало в течение двух месяцев. В связи с этим Дольщиком была составлена очередная претензия от ДД.ММ.ГГГГ. в надежде на досудебное разрешение спора, согласно п. 11.1 Договора, которая была вручена под роспись сотруднику Застройщика ФИО12, входящий номер отсутствует, так как проставить его отказались. Только после этого Застройщиком была назначена очередная встреча на ДД.ММ.ГГГГ с целью повторного осмотра квартиры на предмет устранения выявленных ранее замечаний.

ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с договоренностью с представителями Застройщика ООО «Коопстрой»), Сухарь Е.О. в очередной раз прибыл на приемку квартиры, подлежащей передаче по Договору. В ходе осмотра квартиры видя, что некоторые из большинства замечаний, зафиксированных и указанных ранее в претензиях, были устранены, решил пойти на компромисс с Застройщиком и предложил составить и подписать двусторонний Акт приема-передачи на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ согласно Договору, на что получил немотивированный отказ.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику была передана претензия (вх.№ ДД.ММ.ГГГГ.), в которой подробным образом была описана сложившаяся ситуация с требованием о подписании акта приема-передачи квартиры и выдачи ключей, а также получен Акт устранения недостатков от ДД.ММ.ГГГГ., составленный Застройщиком на основании Акта осмотра квартиры от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ состоялась встреча между Застройщиком и Дольщиком, в ходе которой не удалось найти путей для досудебного урегулирования данной ситуации. А также Дольщику было отказано в передаче ключей от квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ был получен ответ на претензию исх№ от ДД.ММ.ГГГГ в котором Застройщик, ссылаясь на законность одностороннего акта приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ отказался заключать двусторонний акт приёма - передачи квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ по итогам встречи Дольщиком была составлена претензия с понуждением оформить и подписать двухсторонний акт приема-передачи, а также о выдаче ключей от вышеуказанной квартиры (вх.№ ДД.ММ.ГГГГ.).

ДД.ММ.ГГГГ Дольщик в очередной раз пришёл в офис ООО «Коопстрой» для получения ключей от квартиры, согласно условиям Договора. Им был предоставлен акт приема-передачи ключей б/н от ДД.ММ.ГГГГ однако, от подписания данного акта Застройщик отказался (уклонился), сославшись на то, что ключи и односторонний акт приема-передачи квартиры давно переданы в Управляющую компанию ООО «ЖЭК 2013».

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Управляющей компании ООО «ЖЭК 2013» направлен запрос с просьбой предоставить информацию о наличии ключей, которые, по словам ООО ««Коопстрой», давно переданы Управляющей компании, обслуживающий построенный дом, а также о наличии акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ В этот же день Дольщик получил ответ на запрос, в котором Управляющая компания сообщила, что никаких ключей от квартиры ООО «Коопстрой» (Застройщик) не передавал, однако, ДД.ММ.ГГГГ. передали копию акта приемки-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по Договору № Долевого участия.

После получения ответа на запрос, Сухарь Е.О. повторно ДД.ММ.ГГГГ передал застройщику (Ответчику) письмо от ДД.ММ.ГГГГ (вход.№ ДД.ММ.ГГГГ.) с приложенным актом приема-передачи ключей, однако, от подписания и передачи ключей на момент передачи письма Застройщик (Ответчик) отказался.

ДД.ММ.ГГГГ Сухарь Е.О. лично посещал офис Застройщика, на предмет получения ключей, но на месте не оказалось главного инженера ООО «Коопстрой» ФИО10, именно он был назначен ответственным лицом от Застройщика по этому делу. В ходе телефонного разговора с ФИО10 была достигнута договорённость на встречу ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ Дольщик (Истец) прибыл в офис Застройщика к назначенному времени, где состоялась беседа между ФИО9 и главным инженером ООО «Коопстрой» ФИО10, которую Истец частично заснял на камеру своего мобильного телефона, так как в ходе разговора, уполномоченным лицом застройщика был выдвинут ультиматум, что Дольщик не получит ключи от квартиры, пока не подпишет акт приема-передачи квартиры задним числом, либо не признает законным односторонний акт приёма - передачи от ДД.ММ.ГГГГ Через несколько часов данной беседы, с помощью мотивированного убеждения со стороны Сухаря О.Е., со ссылками на неоднократные нарушения Договора и законодательства Застройщик был вынужден выдать ключи от квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ почтой России на имя Дольщика было доставлено письмо с ответом исх.№ от ДД.ММ.ГГГГ с приложенным односторонним актом приёма - передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в котором застройщик якобы в очередной раз предлагает получить ключи от квартиры. Хотя вот уже месяц Дольщик требует выдать ему эти ключи, на что получает каждый раз немотивированный отказ, один из таких отказов Застройщика выдать ключи зафиксирован на видеосъёмку с помощью мобильного телефона Сухаря Е.О.

После получения ключей от квартиры и получения свободного доступа к ней Сухарь Е.О. заказал независимую экспертизу квартиры, расположенной по адресу: <адрес> проектной площадью № кв.м. состоящей из трех комнат (адрес строительный), которая состоялась ДД.ММ.ГГГГ с целью зафиксировать все недостатки в данной квартире, не исправленные Застройщиком с ДД.ММ.ГГГГ. В заключении эксперта от ДД.ММ.ГГГГ на объект по адресу: <адрес> (<адрес> проектной площадью № кв.м. состоящей из трех комнат (адрес строительный) №, сделаны следующие выводы.

В ходе проведенного обследования выявлено множество дефектов. А именно: кирпичная кладка перегородок (превышение норм по ширине шва раствора, сквозные щели, отступление от норм армирования кладки); проводка труб отопления через перегородки выполнена без защитных гильз; проводка электрического кабеля через перекрытие без защитных гильз; сколы на монолитных плитах перекрытия, оголена арматура; перемычки не заведены в тело стены (установлены на металлических уголках с креплением в разный строительный материал); перемычка санузла/ванной имеет значительную трещину, недостаточно заведена в тело стены; теплоизоляция труб ХВС и ГВС с разрывами теплоизоляционного слоя; дефекты покрытия балконных оконных блоков; оконный блок балкона помещения спальной не закреплен к несущим конструкциям; некачественная укладка гидроизоляционного слоя мокрых зон; превышение норм по толщине штукатурного слоя стен; строительно-монтажные работы выполнены с отступлением от требований нормативной документации. Следует провести комплекс ремонтно-восстановительных работ по устранению несоответствий требованиям нормативной документации. Материалы и конструкции с выявленными дефектами подлежат демонтажу и последующему монтажу в соответствии с требованиями нормативной и проектной документации.

По результатам проведенного обследования был произведен расчет стоимости восстановительных работ. При расчете были использованы среднерыночные стоимости проведения работ и материалов. Стоимость восстановительных работ с учетом стоимости материалов составляет №

На момент проведения экспертизы было выявлено несколько значительных дефектов (оконный блок балкона не закреплен к несущим конструкциям; электрическая проводка проходит через перекрытия без защитных гильз; железобетонная перемычка санузла и ванной недостаточно заведена в тело стены, имеется трещина данной перемычки; недостаточный вывод гидроизоляции относительно уровня чистого пола). По мнению эксперта данные дефекты угрожают жизни и здоровью людей. Данные дефекты рекомендуется устранить в кратчайшие сроки.

С односторонним актом приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ истец не согласен, считает его незаконным. Застройщик, по утверждению истца, пренебрег нормами права и нарушил условия Договора. Неправомерные действия Застройщика существенным образом нарушили законные права истца и причинили ему как моральный так и материальный ущерб. Купленная квартира в ДД.ММ.ГГГГ по вине Застройщика истцу не передана, что делает невозможным ему распоряжаться ею по своему усмотрению, а так же вступить в законные права и нести законные обязанности, как по содержанию придомовой территории, так и по уплате налогов.

Согласно п. 1 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» у истца возникло право требовать уплаты неустойки.

В силу п.6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

На основании расчёта стоимости восстановительных работ по заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ за № сумма уменьшении цены договора составляет: №. Кроме того, истец понес судебные расходы (издержки).

Истец Сухарь Е.О., представитель истца по доверенности, ФИО13, в судебном заседании исковые требования поддержали, не возражали против рассмотрения дела в отсутствие представителя ответчика в порядке заочного производства. По объяснениям истца, истец не уклонился от подписания акта приема-передачи квартиры, являлся, предъявлял претензии. № рублей истца бы устроило для урегулирования спора, но ответчик не желает урегулировать спор. Акт приема-передачи ключей от ДД.ММ.ГГГГ. неустойка за нарушение срока передачи квартиры с ДД.ММ.ГГГГ Логично считать до передачи ключей. Неустойка по закону. Моральный вред № рублей обоснован за год просрочки – № компенсации.

Представитель ответчика, извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании отсутствовал, об уважительных причинах неявки в суд не известил, не явился ни в одно судебное заседание по делу, каких-либо обоснованных возражений на иск не представил.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика в порядке заочного производства, в соответствии со ст.ст. 113, 233 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ).

Исследовав письменные материалы дела, выслушав объяснения истца, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению частично.

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требования и возражений.

Статьей 196 ГПК РФ установлено, что суд принимает решение в пределах заявленных в суд требований.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

ДД.ММ.ГГГГ между дольщиком ФИО9 и застройщиком ООО «Коопстрой» заключен договор № долевого участия в строительстве жилого дома в <адрес> по которому застройщик принял на себя обязательства в оговоренные договором сроки своими силами или с привлечением генподрядных и субподрядных организаций построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику объект долевого строительства в виде жилой квартиры в строящемся доме по адресу: <адрес> проектной площадью № кв.м., состоящей из трех комнат (адрес строительный) 9п. 3.1 договора) (л.д. №). Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области ДД.ММ.ГГГГ

В пункте 4.1. настоящего Договора закреплено, что общая стоимость (полная стоимость Объекта) на момент заключения Договора составляла № рублей. Сухарь О.Е. оплатил полную стоимость квартиры, согласно условиям договора, что подтверждено справкой ООО «КООПСТРОЙ» (л.д. №).

По Договору срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - ДД.ММ.ГГГГ (п. 3.4). Пунктами 3.5, 5.1.6 договора установлено, что Застройщик обязан в срок не позднее двух месяцев с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства квартиру по подписываемому сторонами передаточному акту.

Подписанный Акт приема-передачи квартиры свидетельствует об исполнении Застройщиком своих обязательств перед Дольщиком (п. 5.1.10, п. 8.1).

Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома получено ДД.ММ.ГГГГ, по утверждению истца. Ответчиком данное обстоятельство не опровергнуто.

Пунктами 5.1.3, 5.1.4 договора установлена обязанность застройщика передать дольщику объект долевого строительства в соответствии с перечнем выполняемых работ, согласно приложению № к настоящему договору, организовать строительную комиссию в случае обнаружения дольщиком недостатков в ходе осмотра квартиры. Строительная комиссия проводит осмотр квартиры в присутствии дольщика, в случае выявления недостатков фиксирует их объемы в акте осмотра, устанавливает в акте осмотра квартиры срок их устранения. Застройщик безвозмездно устраняет недостатки, зафиксированные в акте осмотра квартиры, после устранения недостатков передает квартиру дольщику по акту приема-передачи.

Согласно п. 5.2.2 договора, в случае получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию позже срока, указанного в п. 3.4 настоящего договора, по независящим от действия застройщика причинам, указанный в п. 3.4 срок переносится, но не более чем на 90 суток.

Пунктом 6.1 договора предусмотрены обязанности дольщика. Дольщик обязуется приступить к приемке объекта долевого строительства по акту приема-передачи в течение семи дней с момента получения уведомления от застройщика о готовности квартиры к передаче. Застройщик уведомляет дольщика о необходимости принятия квартиры и предупреждает о последствиях бездействия дольщика, предусмотренных ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ.

Согласно п. 6.1.6 договора, дольщик обязан в течение № календарных дней с момента предъявления соответствующего требования оплатить все затраты, в том числе авансовые платежи за 6 месяцев по техническому обслуживанию, коммунальным услугам, содержание придомовой территории и охраны, связанные с временной эксплуатацией объекта – период с момента ввода объекта в эксплуатацию до момента регистрации права собственности на объект долевого строительства, согласно счетам, выставляемым эксплуатирующей организацией, и соразмерно занимаемой дольщиком площади жилья.

Дольщик вправе в случае обнаружения недостатков в ходе осмотра квартиры требовать от застройщика организовать строительную комиссию в соответствии с п. 5.1.4 договора, требовать безвозмездного устранения недостатков, в случае, если квартира построена застройщиком с отступлением от условий договора, приведшим к ухудшению качества квартиры и делающими ее непригодной для проживания в ней (п. 6.2.2, 6.2.3).

В сообщении исх. № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Коопстрой» предложил Сухарю Е.О. в связи с получением разрешения на ввод дома № в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ явиться для подписания акта приема-передачи квартиры (л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ Сухарь Е.О. подал в ООО «Коопстрой» претензию, в которой указал, что явился ДД.ММ.ГГГГ для подписания акта приема-передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве и обнаружил замечания и недостатки по качеству квартиры, которые перечислил в претензии, в связи с чем отказался подписать акт приема-передачи квартиры (л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ Сухарь Е.О. снова обратился с претензией в ООО «Коопстрой», в которой просил дать ему в 5-дневный срок ответ на претензию, в связи с неполучением ответа на претензию от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ Сухарь Е.О. снова обратился с претензией в ООО «Коопстрой», в которой сообщил, что ДД.ММ.ГГГГ его пригласили для осмотра квартиры на предмет устранения недостатков, выявленных им при осмотре квартиры ДД.ММ.ГГГГ По результатам проведенного осмотра им установлено, что проведенные работы не повлияли на техническое состояние квартиры, нарушения строительных норм и правил не устранены и зафиксированы с помощью фотосъемки. В связи с этим истец в претензии просил сообщить ему о намерениях ООО «Коопстрой» по урегулированию спорной ситуации, для чего просил связаться с ним, сообщил о своих намерениях проводить строительную экспертизу и требовать защиты прав в судебном порядке (л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ Сухарь Е.О. снова обратился с претензией в ООО «Коопстрой», в которой сообщил, что на его неоднократные обращения по устранению недостатков квартиры ответов он не получил, требовал дать ответ, на каком основании ему запрещен допуск в квартиру (л.д. №).

В ответе на претензию исх. № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Коопстрой» сообщил Сухарю Е.О., что в связи с отказом Сухаря Е.О. от подписания акта приема-передачи квартиры застройщиком был составлен односторонний акт приема-передачи квартиры и направлен по адресу, указанному в заключенном между сторонами договоре долевого участия, в связи с чем у Сухаря отсутствует право на уступку прав по договору (л.д. №).

В уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Коопстрой» сообщило Сухарю Е.О. о возможности получить подлинник акта приема-передачи квартиры по указанному в уведомлении адресу (л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ Сухарь Е.О. обратился в ООО «Коопстрой» с претензией, в которой сообщил о своем несогласии с односторонним актом приема-передачи квартиры, информацию о котором он получил из уведомления ООО «Коопстрой» (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ), сообщал об отсутствии оснований для составления одностороннего акта, требовал сообщить ему информацию о сроках устранения выявленных недостатков квартиры (л.д. №).

В ответе на претензию от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Коопстрой» сообщил Сухарю Е.О., что проведенным обследованием ДД.ММ.ГГГГ состояния квартиры №, учитывая замечания при приемки квартиры комиссионным порядком, грубых нарушений СНиП не выявлено, замечания, указанные в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ устранены, квартира соответствует требованиям договора, в связи с чем Сухарю предложено прибыть для дополнительного осмотра квартиры и оформления акта приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ Сухарь Е.О. снова обратился с претензией в ООО «Коопстрой», в которой сообщил, что по уведомлению ООО «Коопстрой» от ДД.ММ.ГГГГ прибыл ДД.ММ.ГГГГ. на повторную приемку квартиры и обнаружил, что замечания, указанные в акте осмотра квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не устранены, в связи с чем предлагал ООО «Коопстрой» самостоятельно устранить выявленные замечания либо рассмотреть вариант снижения стоимости цены договора на суммы выявленных недостатков (л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ Сухарь Е.О. передал в ООО «Коопстрой» претензию, в которой сообщил, что не получил ответа на претензию от ДД.ММ.ГГГГ просил дать ответ (л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ Сухарь Е.О. передал в ООО «Коопстрой» претензию, в которой сообщил, что ДД.ММ.ГГГГ по договоренности между ним и ООО «Коопстрой» ДД.ММ.ГГГГ он в очередной раз прибыл на повторную приемку квартиры, в ходе осмотра большинство замечаний, выданных ранее, устранены, в связи с чем Сухарь изъявил готовность подписать акт приема-передачи квартиры, на что получил немотивированный отказ, просил подписать акт приема-передачи квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №).

В ответе от ДД.ММ.ГГГГ на претензию Сухаря от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Коопстрой» сообщило Сухарю, что ДД.ММ.ГГГГ после приглашения со стороны ООО «Коопстрой» Сухарем было подтверждено, что все замечания, изложенные ранее в претензиях, устранены в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ был подготовлен акт устранения недостатков, который Сухарь отказался подписать, пока ООО «Коопстрой» не аннулирует односторонний акт приема-передачи квартиры и не подпишет с ним новый акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Сухарю направлен подлинный экземпляр одностороннего акта приема-передачи квартиры для оформления права собственности на квартиру и предложено получить ключи от квартиры (л.д. №).

В претензии от ДД.ММ.ГГГГ Сухарь Е.О. подтвердил, что ДД.ММ.ГГГГ согласно уведомлению ООО «Коопстрой», прибыл на приемку квартиры, установил, что большинство замечаний, изложенных ранее в претензиях, устранены, в связи с чем Сухарь Е.О. был готов подписать акт приема-передачи квартиры, на что был получен отказ. В связи с этим Сухарь Е.О. просил подписать с ним двухсторонний акт приема-передачи квартиры (л.д. №).

По информации ООО «ЖЭК 2013» (ответ от ДД.ММ.ГГГГ на обращение Сухаря Е.О.) (л.д. №), по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. в ООО «ЖЭК 2013» ключи от квартиры <адрес> не передавались. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Коопстрой» передал в ООО ЖЭК 2013» копию одностороннего акта приема-передачи квартиры по договору № для сведения. Согласно ответу, приемка-передача ключей от застройщика дольщику не входит в обязанности ООО «ЖЭК 2013».

ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 в ООО «Коопстрой» передан акт приема-передачи ключей от квартиры для подписания с сопроводительным письмом (л.д. №).

Акт приема-передачи ключей от квартиры подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ сухарь Е.О. заключил договор с ООО Исследовательская Группа «Безопасность и Надежность» на обследование квартиры (л.д. №). Стоимость работ по договору составила № рублей.

Заключением эксперта ООО Исследовательская Группа «Безопасность и Надежность» № по результатам обследования квартиры (л.д. №) выявлены дефекты квартиры. А именно: кирпичная кладка перегородок (превышение норм по ширине шва раствора, сквозные щели, отступление от норм армирования кладки); проводка труб отопления через перегородки выполнена без защитных гильз; проводка электрического кабеля через перекрытие без защитных гильз; сколы на монолитных плитах перекрытия, оголена арматура; перемычки не заведены в тело стены (установлены на металлических уголках с креплением в разный строительный материал); перемычка санузла/ванной имеет значительную трещину, недостаточно заведена в тело стены; теплоизоляция труб ХВС и ГВС с разрывами теплоизоляционного слоя; дефекты покрытия балконных оконных блоков; оконный блок балкона помещения спальной не закреплен к несущим конструкциям; некачественная укладка гидроизоляционного слоя мокрых зон; превышение норм по толщине штукатурного слоя стен. По мнению эксперта, строительно-монтажные работы выполнены с отступлением от требований нормативной документации. Следует провести комплекс ремонтно-восстановительных работ по устранению несоответствий требованиям нормативной документации. Материалы и конструкции с выявленными дефектами подлежат демонтажу и последующему монтажу в соответствии с требованиями нормативной и проектной документации.

По результатам проведенного обследования был произведен расчет стоимости восстановительных работ. При расчете были использованы среднерыночные стоимости проведения работ и материалов. Стоимость восстановительных работ с учетом стоимости материалов составляет №

На момент проведения экспертизы было выявлено несколько значительных дефектов (оконный блок балкона не закреплен к несущим конструкциям; электрическая проводка проходит через перекрытия без защитных гильз; железобетонная перемычка санузла и ванной недостаточно заведена в тело стены, имеется трещина данной перемычки; недостаточный вывод гидроизоляции относительно уровня чистого пола). По мнению эксперта данные дефекты угрожают жизни и здоровью людей. Данные дефекты рекомендуется устранить в кратчайшие сроки.

Указанное заключение ответчиком не оспорено, поэтому, в силу ст. 56 ГПК РФ, принимается судом как доказательство. Квалификация эксперта подтверждена.

Таким образом, установлено, что объект долевого участия не передан истцу в срок, установленный договором, ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств уважительности причин невыполнения обязательства в срок ответчиком не представлено.

Акт приема-передачи квартиры не был подписан истцом в связи с наличием недостатков квартиры, что подтверждено представленными письменными доказательствами. Уклонение истца от подписания акта приема-передачи квартиры не установлено.

Ключи от квартиры переданы истцу ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что можно считать фактической передачей квартиры истцу.

Квартира имеет дефекты, которые требуют устранения. Стоимость устранения дефектов составляет №

Соглашение об изменении срока передачи ответчиком истцу объекта долевого строительства между сторонами подписано не было.

В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Статьей 4 названного Федерального закона установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Статьей 7 указанного Федерального закона установлены гарантии качества, предусмотренные договором.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Истец получил ключи от квартиры ДД.ММ.ГГГГ и просит считать датой приема-передачи квартиры именно эту дату, что не противоречит закону. Поэтому требование истца обязать ответчика подписать акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ обоснованно.

Заключенным между сторонами договором предусмотрен срок передачи объекта долевого строительства истцу.

В установленный договором срок объект не передан.

Уклонения истца от подписания акта приема-передачи квартиры не установлено. Истец не подписывал акт приема-передачи квартиры по причине недостатков объекта долевого строительства. Поэтому оснований для составления ответчиком акта приема-передачи квартиры в одностороннем порядке не имелось. Оспариваемый односторонний акт приема-передачи квартире не соответствует закону.

Таким образом, период просрочки передачи квартиры составляет № день (с ДД.ММ.ГГГГ (день фактической передачи ключей)).

Значит, в силу закона с ответчика подлежит взысканию неустойка (пени) в размере двух трехсотых ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, что составляет № рублей. (№ – средняя ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за указанный период (№).

В соответствии с п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Ответчиком не заявлено о применении ст. 333 ГК РФ, поэтому нет оснований для снижения размера неустойки, установленной законом.

В связи с недостатками квартиры истец имеет право на уменьшение цены договора на стоимость устранения недостатков. Поэтому с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расхода на устранение недостатков.

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков (ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей в РФ»).

Суд полагает разумным и справедливым взыскание с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в размере № рублей. Требуемая истцом сумма компенсации завышена, доказательствами не подтверждена.

Истцом не направлялось истцу требование о выплате неустойки, поэтому оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя, в соответствии со ст. 13 Федерального закона «О защите прав потребителей в РФ», не имеется.

Расходы истца по проведению экспертизы в размере № рублей понесены истцом по вине ответчика, поэтому в силу ст. 15 ГК РФ, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Требование истца об отмене п.6.1.6 договора и установлении моментом, начиная с которого эти расходы подлежат возмещению, момент передачи объекта истцу по двустороннему акту приема-передачи квартиры, не подлежит удовлетворению. В силу ст. 420 ГК РФ, стороны определили в письменном договоре условия договора. Договор не изменялся в установленном законом порядке. Оснований для отмены или изменения установленного сторонами соглашения, пункта договора в судебном порядке не имеется.

В силу ст. 100 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя. В подтверждение расходов на оплату услуг представителя представлен договор, по которому истец оплатил № рублей (л.д. №). Учитывая сложность дела, количество представленных истцом письменных доказательств, длительность рассмотрения дела, суд полагает разумным и справедливым взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере № рублей.

В силу ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193-199, 233-237 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать незаконным односторонний акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче Сухарь ФИО6 квартиры, расположенной по адресу: <адрес> проектной площадью № кв.м., состоящей из трех комнат (адрес строительный).

Обязать ООО «Коопстрой» подписать акт прима - передачи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> проектной площадью № кв.м. состоящей из трех комнат (адрес строительный), согласно Договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ датой передачи квартиры считать ДД.ММ.ГГГГ

Уменьшить цену Договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ на стоимость восстановительных работ, то есть на №. Взыскать с ООО «Коопстрой», в пользу Сухаря ФИО7 денежную сумму в размере №

Взыскать с ООО «Коопстрой» в пользу Сухаря ФИО8 неустойку за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере № компенсацию морального вреда в размере № рублей, затраты на независимую экспертизу в размере № рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере № рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере №

В удовлетворении исковых требования об отмене п. 6.1.6 договора в части возмещения расходов по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию жилого дома с момента получения ответчиком разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и установлении моментом, начиная с которого эти расходы подлежат возмещению, момент передачи объекта истцу по двустороннему акту приема-передачи квартиры отказать.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Ответчик вправе подать в Наро-Фоминский городской суд заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Наро-Фоминский городской суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Т.В. Котельникова