Решение № 2-239/2019 2-239/2019~М-203/2019 М-203/2019 от 2 июля 2019 г. по делу № 2-239/2019

№ ...


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 июля 2019 г. с. Левокумское

Левокумский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Иванова М.А.,

при секретаре Беловой Т.Н., с участием

представителя истца ООО «Турксад» ФИО1, действующей на основании доверенности,

представителя третьего лица ООО «Приозерское» ФИО2, действующего на основании доверенности,

представителя ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО5- ФИО6, действующего на основании ордеров № ..., № ..., № ...,

представителя ответчика ФИО3 - ФИО7, действующего на основании доверенности,

представителя ответчиков ФИО5 и ФИО4 - ФИО8, действующего на основании доверенностей,

рассматривая в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению представителя ООО «Турксад» ФИО1 к ФИО4, ФИО5, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на земельный участок,

установил:

представитель ООО «Турксад» ФИО1 обратилась в Левокумский районный суд с вышеуказанным исковым заявлением, в обоснование требований указав, что (дата), между Крестьянским (фермерским) хозяйством ФИО и ООО «Турксад» был заключен договор субаренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, по условиям которого Арендатор (ФИО ) передал в субаренду ООО «Турксад» (Субарендатор) земельный участок общей площадью ... га, кадастровый № ..., местоположение(адрес) Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке. ООО «Турксад» являлся субарендатором и собственником земельных долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок. Обществом, была получена Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и было обнаружено, что за период с (дата) по (дата), ФИО3, ФИО5 приобретали земельные доли у участников долевой собственности. Кроме того, (дата) в общественно–политической газете «...» (адрес) № ...) ФИО4 было дано извещение о согласовании проекта межевания земельных участков, образуемых в счет земельных долей с кадастровыми номерами № ..., откуда Общество узнало, что в период с (дата) по настоящее время ФИО4, приобретал земельные доли у участников долевой собственности. Договоры купли-продажи, заключенные между ответчиками, на основании которых к ФИО3, ФИО9, ФИО5 перешло право собственности на земельные доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, имеющего кадастровый № ..., площадью ... га, заключены с нарушением преимущественного права истца на приобретение указанной доли, поскольку каких либо уведомлений о совершаемых сделках в Общество не поступало.

Ответчики ФИО4, ФИО5, ФИО3, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований ФИО10, ФИО11 в судебное заседание не явились о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в деле имеются расписки и уведомления о получении извещений лично.

Судебные извещения сторонам и третьим лицам по адресам, имеющимся в деле, были направлены судом, в деле имеются отчеты об отслеживании отправлений с почтовыми идентификаторами.

Как видно из материалов дела, судебные извещения, направленные судом по почте заказными письмами в адрес третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, хранятся в почтовых отделениях и ожидают адресатов в месте вручения, поскольку адресаты за почтовой корреспонденцией не являются.

В отчетах об отслеживании почтовых отправлений третьим лицам, не заявляющие самостоятельных требований ФИО28, нотариусу по Нефтекумскому городскому нотариальному округу Ставропольского края ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, указано на неудачную попытку вручения судебного извещения.

Разрешая вопрос о возможности рассмотрении дела в отсутствии неявившихся лиц, суд учитывает наличие сведений об их надлежащем извещении по правилам ст. 113 ГПК РФ путем направления в его адрес судебной повестки, что подтверждается почтовым реестром, отчетом об отслеживании отправления.

С момента поступления писем на почтовое отделение у третьих лиц имелась реальная возможность получить судебную корреспонденцию и явиться в судебное заседание, однако, своим правом они не воспользовались.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Согласно ст. 167 ГПК РФ, неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о месте и времени рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде.

Применительно к пункту 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 № 234, и в соответствии с частью 2 статьи 117 ГПК РФ, отказ от получения почтовой корреспонденции следует считать надлежащим извещением о слушании дела.

При этом суд принимает во внимание разъяснения пунктов 63 - 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 67 указанного Постановления, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Доказательств уважительности причин неявки в суд третьи лица суду не представили.

На основании вышеизложенного, учитывая то, что судом предприняты меры к надлежащему извещению участников процесса, получение корреспонденции является обязанностью адресата, суд нашел возможным, с согласия представителей ответчика, рассмотреть дело в отсутствии неявившихся ответчиков и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о дне слушания дела.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении, и уточнив исковые требования, просила суд:

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Турксад» права и обязанности Покупателя по договору купли – продажи от (дата) заключенный между ФИО30 и ФИО3, на земельный участок с кадастровым номером № ..., местоположение: (адрес) зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) общая долевая собственность ..., номер регистрации № ... от (дата);

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Турксад» права и обязанности Покупателя по договору купли – продажи от (дата) заключенный между ФИО31 и ФИО3, на земельный участок с кадастровым номером № ..., местоположение: (адрес) зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, общая долевая собственность ..., номер регистрации № ... от (дата);

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Турксад» права и обязанности Покупателя по договору купли – продажи от (дата) заключенный между ФИО31 и ФИО3, на земельный участок с кадастровым номером № ..., местоположение: (адрес) зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) общая долевая собственность ..., номер регистрации № ... от (дата);

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Турксад» права и обязанности Покупателя по договору купли – продажи от (дата) заключенный между ФИО36 и ФИО3, на земельный участок с кадастровым номером № ..., местоположение: (адрес) зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес), общая долевая собственность ..., номер регистрации № ... от (дата);

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Турксад» права и обязанности Покупателя по договору купли – продажи от (дата) заключенный между ФИО14 и ФИО3, на земельный участок с кадастровым номером № ..., местоположение: (адрес), зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) общая долевая собственность ..., номер регистрации № ... от (дата);

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Турксад» права и обязанности Покупателя по договору купли – продажи от (дата) заключенный между ФИО15 и ФИО3, на земельный участок с кадастровым номером № ... местоположение: (адрес) зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) общая долевая собственность ..., номер регистрации № ... от (дата);

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Турксад» права и обязанности Покупателя по договору купли – продажи от (дата) заключенный между ФИО15 и ФИО3, на земельный участок с кадастровым номером № ..., местоположение: (адрес), зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) общая долевая собственность ..., номер регистрации № ... от (дата);

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Турксад» права и обязанности Покупателя по договору купли – продажи от (дата) заключенный между ФИО16 и ФИО3, на земельный участок с кадастровым номером № ..., местоположение: (адрес) зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) общая долевая собственность ..., номер регистрации № ... от (дата);

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Турксад» права и обязанности Покупателя по договору купли – продажи от (дата) заключенный между ФИО17 и ФИО3, на земельный участок с кадастровым номером № ..., местоположение: (адрес), зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) общая долевая собственность ..., номер регистрации № ... от (дата);

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Турксад» права и обязанности Покупателя по договору купли – продажи от (дата) заключенный между ФИО18 и ФИО3, на земельный участок с кадастровым номером № ..., местоположение(адрес) зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес), общая долевая собственность ..., номер регистрации № ... от (дата);

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Турксад» права и обязанности Покупателя по договору купли – продажи от (дата) заключенный между ФИО19 и ФИО3, на земельный участок с кадастровым номером № ..., местоположение: (адрес) зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес), общая долевая собственность ..., номер регистрации № ... от (дата)

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Турксад» права и обязанности Покупателя по договору купли – продажи от (дата) заключенный между ФИО20 и ФИО3, на земельный участок с кадастровым номером № ..., местоположение: (адрес) зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) общая долевая собственность ..., номер регистрации № ... от (дата)

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Турксад» права и обязанности Покупателя по договору купли – продажи от (дата) заключенный между ФИО11 и ФИО3, на земельный участок с кадастровым номером № ..., местоположение: (адрес) зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес), общая долевая собственность ..., номер регистрации № ... от (дата);

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Турксад» права и обязанности Покупателя по договору купли – продажи от (дата) заключенный между ФИО28 и ФИО3, на земельный участок с кадастровым номером № ..., местоположение(адрес) зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес), общая долевая собственность ..., номер регистрации № ... от (дата)

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Турксад» права и обязанности Покупателя по договору купли – продажи от (дата) заключенного между ФИО25 и ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером № ..., местоположение: (адрес) зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) общая долевая собственность: ... № ... от (дата);

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Турксад» права и обязанности Покупателя по договору купли – продажи от (дата) заключенного между ФИО32 и ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером № ..., местоположение: (адрес) зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) общая долевая собственность: ..., № ... от (дата);

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Турксад» права и обязанности Покупателя по договору купли – продажи от (дата) заключенного между ФИО26 и ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером № ..., местоположение(адрес), зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) общая долевая собственность: ..., № ... от (дата);

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Турксад» права и обязанности Покупателя по договору купли-продажи от (дата) заключенного между ФИО27 и ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером № ..., местоположение: (адрес) зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) общая долевая собственность: ..., № ... от (дата);

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Турксад» права и обязанности Покупателя по договору купли – продажи от (дата) заключенного между ФИО27 и ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером № ..., местоположение: (адрес) зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) общая долевая собственность: ..., № ... от (дата);

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Турксад» права и обязанности Покупателя по договору купли – продажи от (дата) заключенного между ФИО33 и ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером № ..., местоположение: (адрес) зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес)общая долевая собственность: ..., № ... от (дата);

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Турксад» права и обязанности Покупателя по договору купли – продажи от (дата) заключенного между ФИО34 и ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером № ..., местоположение: (адрес) зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес)общая долевая собственность: ..., № ... от (дата);

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Турксад» права и обязанности Покупателя по договору купли – продажи от (дата) заключенного между ФИО35 и ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером № ..., местоположение: (адрес) зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес)общая долевая собственность: ..., № ... от (дата);

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Турксад» права и обязанности Покупателя по договору купли – продажи от (дата) заключенного между ФИО10 и ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером № ..., местоположение: (адрес) зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес), общая долевая собственность: ..., № ... от (дата);

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Турксад» права и обязанности Покупателя по договору купли – продажи от (дата) заключенного между ФИО21 и ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером № ..., местоположение: (адрес) зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес), общая долевая собственность: ..., № ... от (дата);

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Турксад» права и обязанности Покупателя по договору купли – продажи от (дата) заключенного между ФИО22 и ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером № ..., местоположение(адрес) зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес), общая долевая собственность: ..., № ... от (дата);

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Турксад» права и обязанности Покупателя по договору купли – продажи от (дата) заключенного между ФИО23 и ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером № ..., местоположение: (адрес), зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес), общая долевая собственность: ..., № ... от (дата);

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Турксад» права и обязанности Покупателя по договору купли – продажи от (дата) заключенного между ФИО23 и ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером № ..., местоположение: (адрес) зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес), общая долевая собственность: ..., № ... от (дата);

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Турксад» права и обязанности Покупателя по договору купли – продажи от (дата) заключенного между ФИО12 и ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером № ..., местоположение: (адрес) зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес)общая долевая собственность: ..., № ... от (дата);

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Турксад» права и обязанности Покупателя по договору купли – продажи от (дата) заключенного между ФИО24 и ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером № ..., местоположение: (адрес) зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) общая долевая собственность: ..., № ... от (дата).

Представитель ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО5 - ФИО6 в судебном заседании возражал относительно исковых требований, просил в иске отказать, поскольку условие договора о преимущественном праве арендатора на покупку земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, не соответствует установленным законом положениям о правах собственника по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, нарушает права физического лица на свободу как в выборе стороны в договоре, так и в заключении самого договора, не может служить основанием для защиты в судебном порядке. Пункт договора аренды о наличии у арендатора преимущественного права покупки доли земельного участка при прочих равных условиях перед другими участниками является ничтожным в силу закона, вследствие чего не может служить основанием для применения. Полагает, что покупатели по оспариваемым сделкам обладали данным правом, так как на момент совершения оспариваемых сделок являлись собственниками долей указанного земельного участка. Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется. Полагает, что к указанным правоотношениям специальные правила о переводе прав и обязанностей по договорам купли-продажи не применяются, поскольку Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" являясь специальным законом, имеющим приоритет над общими нормами гражданского права, не содержит положений, предусматривающих не связанные с недействительностью сделки последствия нарушения запрета на продажу постороннему лицу доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, правовые основания для применения правил, установленных в пункте 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, к рассматриваемому судом спору отсутствуют. Кроме того, полагает, что истцом пропущен трехмесячный срок обращения в суд с исковым заявлением.

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО7 так же возражал относительно исковых требований, поддержав доводы ФИО6, изложенные в ранее предоставленном возражении суть которых сводиться к тому, что истцом пропущен срок обращения в суд с иском, (дата) состоялось собрание собственников земельных долей, исходя из протокола собрания, ФИО1 не могла не знать о том, что у ФИО3, ФИО4, ФИО5 имеются в собственности оспариваемые доли. На данном собрании, также присутствовали и иные представители ООО «Турксад». ФИО3 было опубликовано извещение о согласовании проекта межевания земельного участка, образуемого в счет земельных долей, с проектируемой площадью - ... кв.м. в газете «Левокумье» от (дата). Извещение о согласовании проекта межевания земельного участка, образуемого в счет земельных долей, с проектируемой площадью проектируемой площадью - ... кв.м., было опубликовано ответчиками ФИО4, ФИО5 в газете «Левокумье» от (дата).

Представитель ответчиков ФИО5 и ФИО4 - ФИО8 поддержал мнение ФИО6 и ФИО7

Представитель третьего лица ООО «Приозерское» ФИО2 в судебном заседании пояснил, что считает заявленные требования законными и обоснованными, просил их удовлетворить.

Заслушав представителей сторон и третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Согласно п. 1 ст. 12 указанного закона к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В п. п. 1 - 3 ст. 250 ГК РФ указано, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Как следует из материалов дела, ответчики ФИО4, ФИО5, ФИО3, на момент оспариваемых сделок являлись сособственниками земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью с кадастровым номером № ... общей площадью ... га., расположенного (адрес)

(дата) между собственниками земельных долей земельного участка с кадастровым номером № ... общей площадью ... га. (Арендодатели), и КФХ ФИО (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей. Согласно условиям договора, «Арендодатель» передает в аренду сроком на 10 (десять) лет «Арендатору», а «Арендатор» принимает в аренду и обязуется оплачивать арендную плату за следующее недвижимое имущество: земельный участок из земель с/х назначения для ведения с/х производства с кадастровым номером № ... общей площадью ... га., расположенного (адрес) (т....

В числе арендодателей в договоре аренды указаны ответчики (покупатели долей) и третьи лица (продавцы долей) по настоящему делу.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, (дата), между Крестьянским (фермерским) хозяйством ФИО и ООО «Турксад» был заключен договор субаренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, по условиям которого Арендатор (ФИО ) передал в субаренду ООО «Турксад» (Субарендатор) земельный участок общей площадью ... га, кадастровый № ..., местоположение: (адрес) (т....

Пунктами 14.3 и 17.3 договора субаренды предусмотрено преимущественное право ООО «Турксад» на выкуп долей земельного участка при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то обстоятельство, что ему принадлежит право на первоочередной выкуп спорных долей земельного участка при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, которое предусмотрено пунктом 14.3 договора субаренды земельного участка при множественности лиц, на стороне арендодателей, а именно, что Субарендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новой срок или права выкупа земельных долей при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

Пунктом 17.3 указанного договора субаренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей установлено, что Арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации Субарендатором преимущественного права на продление договора на новой срок или права выкупа земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами.

Суд полагает, что поскольку стороны заключили договор субаренды именно на таких условиях, то и при его исполнении они обязаны руководствоваться достигнутыми соглашениями по всем пунктам договора, т.е. принятыми на себя обязательствами.

Согласно материалам дела, ответчиком ФИО3 были приобретены следующие земельные доли:

- (дата) у ФИО30, ФИО31 ... доли, номер регистрации № ... от (дата); ФИО36, ФИО14 ... доли, номер регистрации № ... от (дата) (т....);

- (дата) у ФИО15 ... доли, номер регистрации № ... от (дата) (т....

- (дата) у ФИО16, ФИО17 ... доли, номер регистрации № ... от (дата); номер регистрации № ... от (дата) ( т....);

- (дата) у ФИО18 ... доли, номер регистрации № ... от (дата) (т....

- (дата) у ФИО19 ... доли, номер регистрации № ... от (дата) (т....

- (дата) у ФИО20 ... доли, номер регистрации № ... от (дата) (т....

- (дата) у ФИО11 ... доли, номер регистрации № ... от (дата).(т....);

- (дата) у ФИО28 ... доли, номер регистрации № ... от (дата) (т....) на общую сумму ... рублей.

Ответчиком ФИО5 были приобретены следующие земельные доли:

- (дата) у ФИО21 ... доли, № ... от (дата) (т....

- (дата) у ФИО22 ... доли, № ... от (дата) (т....);

- (дата) у ФИО23 ... доли, № ... от (дата) (т...);

- (дата) у ФИО23 ... доли, № ... от (дата) (т....);

- (дата) у ФИО12 ... доли, № ... от (дата) (т...

- (дата) у ФИО24 ... доли, № ... от (дата) (т....) на общую сумму ....

Ответчиком ФИО4 были приобретены следующие земельные доли:

- (дата) у ФИО25 ... доли, № ... от (дата) (т....);

- (дата) у ФИО32 ... доли, № ... от (дата) (т....

- (дата) у ФИО26 ... доли, № ... от (дата) (т....

- (дата) у ФИО27 ... доли, № ... № ... от (дата) (т....

- (дата) у ФИО33 ... доли, № ... от (дата) (т....);

- (дата) у ФИО34 ... доли, № ... от (дата) (т....);

- (дата) у ФИО35 ... доли, № ... от (дата) (т....

- (дата) у ФИО10 ... доли, № ... от (дата) (т....), на общую сумму ... рублей, что подтверждается копиями договоров купли-продажи и соответствующими записями в ЕГРН (т....).

Доказательств, подтверждающих направление арендатору уведомления о продаже долей и отказ арендатора от приобретения долей, суду стороной ответчика не представлено.

Сведений о том, что договор субаренды по каким-либо основаниям расторгнут и что обязательства по нему прекращены, в деле не имеется.

Каждый из продавцов земельного участка обладал только правом общей долевой собственности на участок и не являлся собственником участка в целом, в связи с чем при продаже доли он должен был соблюдать преимущественное право покупки доли, установленное законом для других участников долевой собственности и для сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства, использующих участок для производства сельскохозяйственной продукции.

Кроме того, при заключении договора субаренды участники долевой собственности добровольно взяли на себя обязательства продать принадлежащие им доли и участок в целом арендатору участка - истцу по настоящему делу.

С учетом приведенных положений действующего законодательства, а также положений статей 250, 421, 309, 310 ГК РФ, условий договора аренды, ответчиками при продаже участка было нарушено преимущественное право истца на приобретение в собственность обрабатываемого им участка.

Отсутствие в договоре аренды и в Федеральном законе от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" последствий несоблюдения преимущественного права покупки не препятствует в данной ситуации применить положения ст. 250 ГК РФ, а также разъяснения, изложенные в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

При таких обстоятельствах, установив, что права истца на преимущественную покупку доли имущества были нарушены, суд полагает, что они подлежат восстановлению.

Довод представителей ответчиков о пропуске срока обращения в суд с заявлением о переводе прав и обязанностей покупателя, суд признает неубедительным по следующим основаниям.

Как было отмечено ранее, по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Суд не может принять во внимание довод представителя ответчика ФИО7 о том, что представитель истца ФИО1 как председатель общего собрания собственников земельных долей, состоявшегося (дата), с этого момент знала о покупке долей ответчиками ввиду того, что последние на этот момент уже обладали документами, подтверждающими наличие у них в собственности определенного количества долей.

Так, в соответствии с требованиями ст.14.1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей. Только лица, представившие документы, удостоверяющие личность, документы, удостоверяющие право на земельную долю, а также документы, подтверждающие полномочия этих лиц, могут принять участие в голосовании.

Ответственность за обеспечение допуска к голосованию несет уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

В целях проведения общего собрания орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, обеспечивает составление перечня участников долевой собственности (в случае его отсутствия), хранение такого перечня и предложений участников долевой собственности об изменении размеров земельных долей, выраженных единым способом в соответствии с положениями статьи 15 Закона, (если ранее данные доли были выражены разными способами), составление и хранение протоколов, иных документов общего собрания.

Уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, участвует в организации и проведении общего собрания, в том числе: удостоверяет полномочия присутствующих на собрании лиц; председательствует при открытии и ведении общего собрания, если иной председатель не будет избран; подписывает протокол общего собрания; участвует в обсуждении вопросов с правом совещательного голоса.

Вместе с тем, как видно из исследованного судом протокола общего собрания участников общей долевой собственности земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № ... от (дата), уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления являлась сотрудник администрации МО (адрес) ФИО (т....), следовательно ФИО1 не могла удостоверять полномочия прибывших на собрание собственников земельных долей, проверять документы, удостоверяющие право на земельную долю.

Кроме того, как видно из материалов дела, ответчиками ФИО5, ФИО4 было опубликовано извещение о согласовании проекта межевания земельного участка, образуемого в счет земельных долей в газете «...», № ...) от (дата) (т....).

Ответчиком ФИО37 (дата) было опубликовано извещение о согласовании проекта межевания земельного участка, образуемого в счет земельных долей в газете «Левокумье» (т....).

(дата) в общественно–политической газете «...» (адрес) ответчиком ФИО4 было дано извещение о согласовании проекта межевания земельных участков, образуемых в счет земельных долей с кадастровыми номерами № ... (т. ...).

(дата) истцом ООО «Турксад» были направлены в адрес ФИО3 и ФИО5 письма с просьбой о предоставлении в бухгалтерию договоров купли-продажи земельных долей земельного участка с кадастровым номером № ..., для правильного расчета и начисления налога на доходы физических лиц и для уточнения списка выбывших участников общедолевой собственности (т....), ответ истцом не получен.

Суд установил, что в период совершения сделок и (или) до их совершения никаких публикаций в газете, касающихся даты, времени, предмета и условий купли-продажи земельных долей не было. Никаких извещений в адрес истца ответчиками не направлялось.

Ссылка представителей ответчика о том, что срок следует исчислять с момента публикации в газете «...» (дата) и (дата) извещений ответчиков о согласовании проекта межевания земельного участка, образуемого в счет земельных долей, суд признает несостоятельной, поскольку в указанных публикациях не содержатся сведения о приобретении ответчиками спорных земельных долей.

По мнению суда, начало течения трехмесячного срока по смыслу, придаваемому п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22, в соотношении с Федеральным законом " О государственной регистрации недвижимости", исчисляется с момента, когда истец узнал из органа государственной регистрации о зарегистрированном праве ответчика на спорные доли участка.

Согласно ответу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от (дата), заявителю ООО «Турксад» отказано в предоставлении запрашиваемых документов, выражающих содержание сделки, так как обратилось ненадлежащее лицо, не уполномоченное надлежащим образом на получение копии документа, выражающего содержание сделки (т....

В суд иск поступил (дата), в исковом заявлении содержится просьба об истребовании из регистрирующего органа копий договоров купли-продажи земельных долей.

На основании чего суд приходит к выводу, что трехмесячный срок обращения в суд, установленный ст.250 ГК РФ, истцом не пропущен.

Не может суд принять во внимание и довод представителей ответчика о порочности условий договора субаренды ввиду наличия в нём положений, не оговоренных в договоре аренды и не одобренных арендодателями.

Утверждая об отсутствии подписей арендодателей в договоре субаренды от (дата), представители ответчика фактически заявили о незаключенности договора субаренды, ссылаясь на то, что лично арендодатели договор субаренды от (дата) не подписывали и КФХ ФИО на подписание договора субаренды не уполномочили.

Указанный довод суд признает несостоятельным по следующим основаниям.

В п. 1, 2 ст. 183 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Как указано в абзаце 2 пункта 123 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения. Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Таким образом, обстоятельством, имевшим юридическое значение, являлось наличие (отсутствие) последующего одобрения заключенного договора субаренды на условиях, указанных в нём.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, субарендатор ООО «Турксад» после заключения договора субаренды от (дата) занимался исполнением обязанностей по обработке земельного участка с кадастровым номером № ..., площадью ... га., а также выплатой арендной платы. Таким образом, принимая арендную плату от истца, зная о нахождении земельного участка во владении ООО «Турксад», арендодатели, в том числе и ответчики, тем самым одобрила договор субаренды и условия, которые были в нём определены.

До обращения общества в суд требования ответчиками о признании договора субаренды незаключенным либо недействительным не заявлялись. Осведомленность о заключении договора субаренды подтверждается также текстом договоров купли-продажи долей, заключенных ответчиками с третьими лицами, в котором прямо указано на наличие обременения в виде субаренды земельных участков и дата подписания договора субаренды. При данных обстоятельствах налицо совершение ответчиками действий по одобрению сделки.

Как следует из пункта 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 4, при предъявлении иска о преимущественном праве покупки доли имущества истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Истцом ООО «Турксад» в обеспечение исполнения обязательств в случае удовлетворения иска, на депозит суда во временное пользование Управления Судебного департамента в Ставропольском крае были перечислены денежные средства в сумме ... рублей, что подтверждается платежным поручением № ... от (дата).

Принимая во внимание то обстоятельство, что обязательства по договору купли-продажи исполнены покупателем в полном объеме (денежные средства переданы продавцам земельных долей до подписания договора), сумма, указанная в договорах купли-продажи земельных долей, подлежит передаче ответчикам.

Перевод прав и обязанностей покупателя на истца влечет изменение сведений о собственнике участка, содержащихся в ЕГРН.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

решил:

исковые требования представителя ООО «Турксад» Левокумского района Ставропольского края ФИО1 к ФИО4, ФИО5, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на земельный участок – удовлетворить.

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Турксад» Левокумского района Ставропольского края права и обязанности покупателя по договорам отчуждения долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения: -

общей площадью ... га кадастровый № ..., местоположение: (адрес) по регистрациям:

Запись о регистрации

размер доли

дата регистрации

№ ...

...

(дата)

№ ...

...

(дата)

№ ...

...

(дата) года

№ ...

...

(дата) года

№ ...

...

(дата) года

№ ...

...

(дата) года

№ ...

...

(дата) ода

№ ...

...

(дата) года

№ ...

...

(дата) года

№ ...

...

(дата) года

№ ...

...

(дата) года

№ ...

...

(дата) года

№ ...

...

(дата) года

№ ...

...

(дата) года

№ ...

...

(дата) года

№ ...

...

(дата) года

№ ...

...

(дата) года

№ ...

...

(дата) года

№ ...

...

(дата) года

№ ...

...

(дата) года

№ ...

...

(дата) года

№ ...

...

(дата) года

№ ...

...

(дата) года

№ ...

...

(дата) года

№ ...

...

(дата) года

№ ...

...

(дата) года

№ ...

...

(дата) года

№ ...

...

(дата) года

№ ...

...

(дата) года

Взыскать с ООО «Турксад» Левокумского района Ставропольского края в пользу ФИО3 в счет возмещения ФИО3 сумм по договорам купли-продажи недвижимости от (дата), заключенным между ФИО30 и ФИО3; от (дата), заключенный между ФИО31 и ФИО3; от (дата), заключенный между ФИО31 и ФИО3; от (дата), заключенный между ФИО31 и ФИО3; от (дата), заключенный между ФИО36 и ФИО3; от (дата), заключенный между ФИО14 и ФИО3; от (дата), заключенный между ФИО15 и ФИО3; от (дата), заключенный между ФИО15 и ФИО3; от (дата); заключенный между ФИО16 и ФИО3; от (дата), заключенный между ФИО17 и ФИО3; от (дата), заключенный между ФИО18 и ФИО3; от (дата), заключенный между ФИО19 и ФИО3; от (дата), заключенный между ФИО20 и ФИО3; от (дата), заключенный между ФИО11 и ФИО3; от (дата), заключенный между ФИО28 и ФИО3, денежную сумму в размере ... рублей;

- взыскать с ООО «Турксад» Левокумского района Ставропольского края в пользу ФИО4 в счет возмещения ФИО4 сумм по договорам купли-продажи недвижимости от (дата), заключенного между ФИО25 и ФИО4; от (дата), заключенного между ФИО32 и ФИО4; от (дата), заключенного между ФИО26 и ФИО4; от (дата), заключенного между ФИО27 и ФИО4; от (дата), заключенного между ФИО27 и ФИО4; от (дата), заключенного между ФИО33 и ФИО4; от (дата), заключенного между ФИО34 и ФИО4; от (дата), заключенного между ФИО35 и ФИО4; от (дата), заключенного между ФИО10 и ФИО4, денежную сумму в размере ... рублей;

- взыскать с ООО «Турксад» Левокумского района Ставропольского края в пользу ФИО5 в счет возмещения ФИО5 сумм по договорам купли-продажи недвижимости от (дата), заключенного между ФИО21 и ФИО5; от (дата), заключенного между ФИО22 и ФИО5; от (дата), заключенного между ФИО23 и ФИО5; от (дата), заключенного между ФИО23 и ФИО5; от (дата), заключенного между ФИО12 и ФИО5; от (дата), заключенного между ФИО24 и ФИО5, денежную сумму в размере ... рублей, находящуюся на счете Управления Судебного департамента в Ставропольском крае (наименование получателя: ...

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Левокумский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья М.А.Иванов