Решение № 2А-1203/2019 2А-1203/2019~М-523/2019 М-523/2019 от 11 апреля 2019 г. по делу № 2А-1203/2019

Дело № 2а-1203/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 апреля 2019 года

Советский районный суд г. Челябинска в составе:

Председательствующего судьи Хабаровой Л.В.,

При секретаре Куницкой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по административному иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании незаконными требования в уведомлении о приостановлении,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением (с учетом уточнений от ДД.ММ.ГГГГ г.-л.д.177-178) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании незаконным требования об обязательном нотариальном удостоверении договора купли-продажи арестованного имущества ДД.ММ.ГГГГ года на объект недвижимости по адресу: <адрес> возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области осуществить государственную регистрацию права на квартиру по адресу: г<адрес> без нотариального удостоверения договора купли-продажи арестованного имущества № ДД.ММ.ГГГГ

В обосновании заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ г. она обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество по адресу: г<адрес> при этом к заявлению представлены: заявление о государственной регистрации права собственности, протокол № <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ г. о результатах повторных торгов по продаже арестованного имущества, договор купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ г., договор на оказание услуг специализированной организации от ДД.ММ.ГГГГ г., поручение на реализацию от ДД.ММ.ГГГГ г., доверенность от ДД.ММ.ГГГГ г., протокол № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г., чек от ДД.ММ.ГГГГ г. об уплате государственной пошлины. ДД.ММ.ГГГГ года государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации права собственности. Основанием приостановления государственной регистрации послужило отсутствие нотариально удостоверенного договора купли-продажи арестованного имущества № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г. по адресу: <адрес>. Не согласившись с приостановлением государственной регистрации в части не представления в регистрирующий орган нотариально удостоверенного договора купли-продажи, полагает, что приостановление Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области регистрации права собственности незаконным и необоснованным, поскольку нотариальная форма удостоверения договора при принудительной реализации имущества не предусмотрена законом.

В судебное заседание административный истец не явилась, о дне, времени и месте заседания извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, с участием представителя.

Представитель административного истца ФИО2, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ г., уточненные исковые требования поддержала по доводам, отраженным в иске, дополнительно пояснила, что квартира по адресу: <адрес> была выставлена на публичных торгах от имени Росимущества, на торгах действовала поверенная организация – ООО «Капитал Групп». Данная квартира реализовывалась в рамках исполнительного производства на основании исполнительного листа, выданного Тракторозаводским районным судом г. Челябинска по результатам принятого судом решения об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру. Победителем аукциона явилась ФИО1 в связи с чем, с ней был заключен договор купли-продажи и выдан соответствующий пакет документов для предоставления в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на ее имя. Также ФИО1 обращалась к нотариусу за нотариальным оформлением договора купли-продажи, но в оформлении договора было отказано ввиду того, что сделка совершается под принуждением, и нотариальной формы договора не требуется.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра ФИО3, действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ г. (л.д.127), в судебном заседании иск не признала по доводам, отраженным в письменном отзыве (л.д. 129-133). Дополнительно суду пояснила, что объект находится в долевой собственности ФИО5 и ФИО6, в связи с чем сделка подлежит нотариальному удостоверению. Также на объекте имеются аресты. Полагает отказ в регистрации обоснованным, а приостановление было совершено по заявлению административного истца.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, приходит к выводу об удовлетворении иска.

Согласно ст. 46 Конституции РФ граждане и организации вправе обратиться в суд за защитой своих прав и свобод с заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, в результате которых, по мнению указанных лиц, были нарушены их права и свободы или созданы препятствия к осуществлению ими прав и свобод либо на них незаконно возложена какая- либо обязанность или они незаконно привлечены к ответственности.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом и законом о регистрации прав на недвижимое имущество (ч. 6 ст. 131 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. В день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав государственный регистратор обязан подготовить в письменной форме уведомление о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения и выдать или направить его заявителю (заявителям) в порядке, установленном пунктом 5 настоящей статьи. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений.

Как следует из материалов реестрового дела (л.д.134-169), ДД.ММ.ГГГГ года в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес> обратилась ФИО1

На государственную регистрацию административным истцом были представлены документы: заявление о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты>; протокол № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г.; договор купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ г.; договор от ДД.ММ.ГГГГ г.; поручение на реализацию от ДД.ММ.ГГГГ г.; доверенность от ДД.ММ.ГГГГ г.; протокол № ДД.ММ.ГГГГ г.; чек ДД.ММ.ГГГГ. на 2000 руб., что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг.

ДД.ММ.ГГГГ г. государственная регистрация прав была приостановлена по мотиву отсутствия заявления о государственной регистрации перехода прав от залогодержателя; не представление заявителем копии решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество; не представление в регистрирующий орган нотариально удостоверенного договора купли-продажи, в соответствии с положениями ч. 1 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; не указание в договоре купли-продажи полного наименования юридического лица (ООО «КАПИТАЛ-ГРУПП»); не представление в регистрирующий орган оригиналов документов, подтверждающих полномочия ООО «КАПИТАЛ ГРУПП» и ФИО4 на подписание договора купли-продажи; наличие запретов на совершение регистрационных действий в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

Судом установлено, что заочным решением Тракторозаводского района г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ г. по гражданскому делу № <данные изъяты> по иску ПАО «БыстроБанк» к ФИО5, ФИО6 о взыскании задолженности по кредитному договору № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г., обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, условный номер <данные изъяты>, определении начальной продажной цены заложенного имущества, с которой начинаются публичные торги, исковые требования ПАО «БыстроБанк» удовлетворены в полном объеме (л.д. 171-174). Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ года.

По результатам открытых торгов между организатором торгов – Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях, в лице ООО «КАПИТАЛ-ГРУПП», в лице директора ФИО7, действовавшего на основании Устава, Договора <данные изъяты> г., Доверенности № <данные изъяты> г. и Поручения на реализацию имущества № ДД.ММ.ГГГГ г. и ФИО1, в лице ФИО4, действовавшего на основании доверенности №<данные изъяты>, выданной ДД.ММ.ГГГГ г. нотариусом нотариального округа Челябинского городского округа Челябинской области ФИО8, зарегистрированной в реестре № <данные изъяты> на основании Протокола № <данные изъяты> о результатах повторных торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ и протокола № <данные изъяты> заседания комиссии об определении победителя торгов, проведенных ДД.ММ.ГГГГ ч. На электронной торговой площадке, расположенной в интернете по адресу <данные изъяты> заключен договор купли-продажи арестованного имущества ДД.ММ.ГГГГ. на следующее недвижимое имущество: <адрес>

Согласно п. 1.2. указанного договора, торги проводились на основании исполнительного документа № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г., выданного Тракторозаводским районным судом г. Челябинска, постановления о передаче имущества на реализацию от ДД.ММ.ГГГГ года судебного пристава-исполнителя Тракторозаводского РОСП г. Челябинска ФИО9 (л.д. 139).

ДД.ММ.ГГГГ г. ФИО2, действовавшая по доверенности, удостоверенной ДД.ММ.ГГГГ г. нотариусом нотариального округа Челябинского городского округа Челябинской области ФИО8, зарегистрированной в реестре № <данные изъяты> от имени ФИО1 к нотариусу нотариального округа Челябинского городского округа Челябинской области ФИО10 с просьбой удостоверить сделку: договор № <данные изъяты> купли-продажи арестованного имущества, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях, в лице ООО «КАПИТАЛ-ГРУПП», в лице директора ФИО7, действовавшего на основании Устава, Договора <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ Доверенности № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г. и Поручения на реализацию имущества <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г. и ФИО1, в лице ФИО4, действовавшего на основании доверенности <данные изъяты>, выданной ДД.ММ.ГГГГ г. нотариусом нотариального округа Челябинского городского округа Челябинской области ФИО8, зарегистрированной в реестре № <данные изъяты>, на квартиру <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ г. постановлением нотариуса нотариального округа Челябинского городского округа Челябинской области ФИО10 в совершении указанного нотариального действия отказано в связи с тем, что удостоверение вышеуказанного договора купли-продажи не предусмотрено законом (л.д. 118).

Разрешая заявленные требования по существу, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных ФИО1 требований по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст.237 ГК РФ изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Исходя из положений абз. 2 п. 2 ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» квартира, которая заложена по договору ипотеки и на которую обращено взыскание, реализуется путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

В силу ст. 1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариальные действия в Российской Федерации совершают в соответствии с настоящими Основами нотариусы, работающие в государственной нотариальной конторе или занимающиеся частной практикой.

Нотариусы совершают нотариальные действия, в том числе, по удостоверению сделок (ст. 35 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

Согласно п. 1 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

В соответствии с пп.1, 2 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом (п.4).

Согласно ст. 448 ГК РФ, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Согласно ст. 89 ФЗ «Об исполнительном производстве» реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов).

Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества.

Организованные торги, проводимые организаторами торговли, осуществляются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об организованных торгах, без применения положений статей 90 - 92 настоящего Федерального закона.

При передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:

1) копия акта о наложении ареста на имущество должника;

2) правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;

3) копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания;

4) документы, подтверждающие внесение объекта недвижимого имущества в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или документы, подтверждающие отнесение недвижимого имущества к объекту культурного наследия, включенному в реестр, выявленному объекту культурного наследия, охранное обязательство на объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или иной охранный документ, предусмотренный пунктом 8 статьи 48 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Согласно ст. 57 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102 – ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.

В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Из смысла вышеуказанных правовых норм суд приходит к выводу о том, что не требуется участие нотариуса и нотариальное удостоверение договоров, заключенных на торгах, проводимых с целью исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, когда продавцом имущества выступает территориальное управление Росимущества, которое выполняет государственную функцию по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решение об обращении взыскания на имущество.

Особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное имущество в результате обращения на него взыскания, изложены в ст. 50 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

В рассматриваемом случае, суд полагает, что в спорной ситуации подлежит применению подлежит положение ст. 50 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и нотариальная форма для удостоверения такой сделки законом не предусмотрена.

Более того, договор купли-продажи является двухсторонней сделкой, следовательно, в соответствии с порядком, установленным законодательством Российской Федерации для государственной регистрации права собственности, возникшего в силу данного договора, должны обратиться обе стороны продавец – Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях, в лице ООО «КАПИТАЛ-ГРУПП», в лице директора ФИО7, действовавшего на основании Устава, Договора № ДД.ММ.ГГГГ г., Доверенности № ДД.ММ.ГГГГ г. и Поручения на реализацию имущества № ДД.ММ.ГГГГ г. и ФИО1

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что требование Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области по приостановке государственной регистрации об обязательном нотариальном удостоверении договора купли-продажи, изложенное в уведомлении о приостановлении государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ года, является незаконным.

Руководствуясь ст.ст.175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконными требование Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области об обязательном нотариальном удостоверении договора купли-продажи арестованного имущества <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года на объект недвижимости по адресу: <адрес> изложенное в уведомлении о приостановлении государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ года за <данные изъяты>

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области обязанность осуществлять государственную регистрацию права на квартиру по адресу: <адрес> без нотариального удостоверения договора купли-продажи арестованного имущества №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, принявший решение.

Председательствующий: Хабарова Л.В.