Апелляционное определение № 33-154/2026 33-4405/2025 от 16 февраля 2026 г.

УИД 69RS0002-01-2024-001173-18 судья Зимин Н.В.

Дело №2-616/2024 (33-154/2026, 33-4405/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 февраля 2026 года г. Тверь

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда

в составе председательствующего судьи Коровиной Е.В.,

судей Абрамовой И.В., Беляк А.С.

при ведении протокола секретарём судебного заседания Сундатовой О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании

по докладу судьи Коровиной Е.В.

дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Бежецкого межрайонного суда Тверской области от 2 ноября 2024 года, которым постановлено:

«исковые требования истца-ответчика ФИО1, паспорт №, к ОАО «Тверьлестоппром», ИНН <***>, и ФИО2, вид на жительство №, о признании недействительным договора купли-продажи от 10.07.2024 года о продаже ОАО «Тверьлестоппром» ФИО2 квартиры по адресу: <адрес> с кадастровым номером №; изъятии из незаконного владения ФИО2 указанной квартиры; взыскании судебных расходов, - оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ответчика-истца ФИО2 к ФИО1 о признании утратившей право пользования жилым помещением – удовлетворить.

Признать ФИО1 утратившей право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для снятия ФИО1 с регистрационного учета по адресу: <адрес>.

Обеспечительные меры в виде ареста и запрета совершения регистрационных действий в квартиры по адресу: <адрес>; а также запрета осуществления регистрационных действия по исключению ОАО «Тверьлестоппром» из ЕГРЮЛ, сохранить до вступления решения суда в законную силу»,

установила:

П.О.ВБ. обратилась в суд с иском к ОАО «Тверьлестоппром» и Я.Ю.НБ. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, истребовании квартиры из незаконного владения, признании права собственности на квартиру в порядке приватизации.

В обосновании иска указано, что 15 июля 2009 года администрацией Бежецкого района по договору социального найма К.О.ИА. была предоставлена квартира по адресу <адрес>.

21 июля 2009 года П.О.ВБ., как член семьи К.О.ИБ., зарегистрировалась и стала проживать в указанной квартире.

28 февраля 2017 года К.О.ИВ. умер, а П.О.ВБ. продолжила использовать данную квартиру в качестве постоянного места жительства, в квартире находились её личные вещи и личные вещи членов её семьи.

14 августа 2024 года, вернувшись из отпуска, истец не смогла открыть дверь своей квартиры по причине замены замков, а в двери обнаружила записку, из содержания которой ей стало известно о том, что собственником квартиры является другое лицо.

После обращения в правоохранительные органы П.О.ВВ. стало известно, что с 10 июля 2024 года, на основании договора купли-продажи, заключенного с ОАО «Тверьлестоппром», собственником квартиры является Я.Ю.НВ.

По мнению истца, данная сделка должна быть признана недействительной по основаниям ст. 168 ГК РФ, поскольку нарушает положения ст. 64 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Несмотря на смену собственника жилого помещения (с администрации г. Бежецк на АО «Тверьлестоппром») истец продолжает оставаться стороной ранее указанного договора социального найма жилого помещения, имеет право на проживание в спорном жилом помещении, по данной причине квартира не могла быть продана иному лицу. Оспариваемой сделкой истец была лишена права на единственное жилище.

На основании изложенного П.О.ВБ. обратилась в суд с исковым заявлением с требованиями:

- признать недействительным договор купли-продажи <адрес>, расположенной в <адрес>, с кадастровым номером №, заключенный между АО«Тверьлестоппром» и Я.Ю.НГ.;

- истребовать указанную квартиру из незаконного владения Я.Ю.НД.;

- признать за истцом право собственности на спорную квартиру в порядке приватизации;

- взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере 11211 рублей и почтовые расходы.

Определением суда от 20 августа 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска, привлечена администрация Бежецкого муниципального округа Тверской области.

09 сентября 2024 года Я.Ю.НГ. подано встречное исковое заявление к П.О.ВВ. о признании утратившей право пользования спорной квартирой.

В обоснование требований указано, что спорная квартира никогда не принадлежала субъекту муниципального образования на праве собственности, стороной договора социального найма, заключенного с К.О.ИГ., являлось неуполномоченное лицо, вследствие чего договор социального найма является недействительной сделкой. Кроме того, в спорной квартире истец никогда не проживала. Просит признать П.О.ВГ. утратившей право пользования жилым помещениям по основаниям статьи 83 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Протокольным определением суда от 16 сентября 2024 года встречное исковое заявление Я.Ю.НД. принято к производству суда, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Филиал ППК «Роскадастр» по Тверской области.

Определением суда от 11 октября 2024 года принят отказ ФИО1 от требования о признании за ней права собственности в порядке приватизации на квартиру по адресу: <адрес>, с прекращением производства по делу в указанной части.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры, истребовании квартиры из незаконного владения Я.Ю.НД. поддержала в полном объеме, просила удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требованиях ФИО2 – отказать.

В судебном заседании представитель ответчика ОАО«Тверьлестоппром» по доверенности ФИО3 просил в удовлетворении исковых требований П.О.ВВ. отказать.

Ответчик (истец по встречному иску) Я.Ю.НВ. о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил отзыв на исковое заявление, в котором возражал против исковых требований П.О.ВВ.

Третье лицо Администрация Бежецкого муниципального округа Тверской области о дате, времени и месте судебного заседания извещенное надлежащим образом, в судебное заседание своего представителя не направило.

Третье лицо Филиал ППК «Роскадастр» по Тверской области о дате, времени и месте судебного заседания извещено заранее и надлежащим образом, в судебное заседание своего представителя не направило, об отложении судебного заседания не ходатайствовало.

Судом постановлено приведенное выше решение, с которым не согласилась П.О.ВБ.

Обратившись с апелляционной жалобой, апеллянт повторяет изложенную ранее позицию, обращает внимание на то, что в спорное жилое помещение она была вселена вместе с К.О.ИГ. более 15 лет назад, зарегистрирована по постоянному месту жительства, данная квартира является для неё единственным жильем. За указанный период времени никакие организации, включая ОАО«Тверьлестоппром», претензий относительно проживания П.О.ВВ. в спорной квартире не предъявляли, с исковыми требованиями о выселении из квартиры и признании договора социального найма недействительным не обращались. Все это время ФИО1 добросовестно пользуется и владеет квартирой.

Полагает, что судом не было учтено при вынесении решения то обстоятельство, что спорный объект недвижимости не принадлежит ОАО«Тверьлестоппром», является муниципальной собственностью городского поселения – город Бежецк, на основании распоряжения администрации соответствующего муниципального образовании от 31.01.2008г. №9 «О приеме в муниципальную собственность городского поселения – город Бежецк объекта жилого фонда ОАО«Тверьлестоппром» 1/2 жилого дома», что подтверждается выпиской от 10.07.2009г. из Единого государственного реестра муниципальной собственности городского поселения – город Бежецк. Соответственно, с нанимателем ФИО4 и с апеллянтом, как с членом семьи нанимателя, на законных основаниях был заключен договор социального найма.

Исходя из имеющихся доказательств, сделка между ОАО«Тверьлестоппром» (не являющимся собственником квартиры) и Я.Ю.НГ. подлежит признанию недействительной, так как она не соответствует требованиям закона и лишает истца П.О.ВГ. права пользования единственным для неё жилым помещением.

ОАО «Тверьлестоппром», ФИО2 принесены письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых её доводы критикуются, предлагается решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 8 апреля 2025 года решение Бежецкого межрайонного суда Тверской области от 2 ноября 2024 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 – без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 16 октября 2025 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 8 апреля 2025 года отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Тверского областного суда.

При новом рассмотрении дела в заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО1 – адвокат ОльховаЛ.В. поддержала апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, а также по доводам дополнительно представленных письменных пояснений. Полагала, что спорная квартира относилась к жилому фонду, а потому не подлежала передаче в собственность ОАО «Тверьлестоппром» при акционировании государственного предприятия Гортопсбыт. На данную квартиру в силу закона возникло право муниципальной собственности. Так как это произошло до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то такое право является юридически действительным в отсутствие его государственной регистрации. П.О.ВБ. на законных основаниях была зарегистрирована в спорной квартире в 2009 году, вселилась в квартиру и в ней проживала до момента продажи квартиры ФИО2 неуполномоченным на совершение данной сделки лицом. Принимая решение по делу, суд первой инстанции указанные обстоятельства не учел. Принятое судом решение является незаконным, подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении требований ФИО1 о признании недействительной сделки и применении её последствий в виде истребования квартиры из чужого незаконного владения ФИО2 в муниципальную собственность. Во встречном иске ФИО2 надлежит отказать.

Представитель ФИО2 – ФИО5 в заседании суда апелляционной инстанции просила оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения. Полагала, что при разрешении спора следует учитывать то обстоятельство, что ФИО2 является добросовестным приобретателем имущества в виде спорной квартиры. Квартиру приобрел по возмездной сделке у собственника этого имущества. В квартире отсутствовали следы проживания граждан, не имелось домовой книги. ФИО2 не мог знать об обременениях на квартиру, у него не было оснований сомневаться в законности прав продавца на распоряжение имуществом. Договор социального найма заключен с лицом, не состоящим в родственных отношениях с ФИО1, не подписан, квартирой распорядилось ненадлежащее лицо. Имеющиеся в деле документы свидетельствуют о том, что жилой дом, в котором расположена спорная квартира, не передавался в муниципальную собственность.

Иные участвующие в деле лица в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь ст.167, ч.1 ст.327 ГПК РФ, определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Изучив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам части 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, ввиду отсутствия оснований для проверки законности решения суда первой инстанции в полном объеме, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судебной коллегией, с 21июля2009года ФИО1 зарегистрирована по адресу: <адрес>.

Основанием для вселения ФИО1 в указанное жилое помещение и регистрации в нём послужил договор социального найма, заключенный между К.О.ИГ. и администрацией Бежецкого района, в который ФИО1 включена как член семьи нанимателя (том 1, л.д. 205-208).

В то же время, 10 июля 2024 года в отношении квартиры по адресу: <адрес>, <адрес><адрес> между ОАО«Тверьлестоппром» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи и подписан акт приема-передачи квартиры (том 1, л.д. 162-163).

В пункте 1.2 договора указано, что квартира принадлежит на праве собственности ОАО «Тверьлестоппром», на основании справки № от 26августа 2022 года ГБУ «Центр кадастровой оценки» и решения Администрации Тверской области в лице Комитета по управлению имуществом Тверской области №147 от 16 марта 1994 года (план приватизации – приложение 1 акт оценки стоимости зданий и сооружений Бежецкого (городского) топсбыт).

По акту приема-передачи квартира передана ФИО2 (том1, л.д.124-125).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, 24июля2024года произведена регистрация права собственности на указанную квартиру с кадастровым номером № за ФИО2 (том1, л.д.81-82).

Оспаривая заключенный между ОАО «Тверьлестоппром» и Я.Ю.НГ. договор купли-продажи, П.О.ВБ. полагает, что оспариваемая сделка посягает на её права и законные интересы, поскольку лишает права на вышеуказанное жилое помещение.

При разрешении исковых требований П.О.ВВ. суд первой инстанции исходил из отсутствия в материалах дела доказательств, свидетельствующих о передаче ОАО «Тверьлестоппром» вышеприведенного жилого дома в муниципальную собственность муниципального образования «Городское поселение – г.Бежецк Тверской области», в связи с чем посчитал, что законных оснований для заключения договора социального найма с К.О.ИГ., вселения его вместе с членом семьи ФИО1 в спорное жилое помещение не имелось, и как следствие, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Принимая решение об удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 о признании ФИО1 утратившей право пользования жилым помещением, суд исходил из того, что последняя членом семьи ФИО2 не является, её регистрация в спорной квартире существенным образом ограничивает ФИО2 в праве владения, пользования и распоряжения данным жилым помещением. Основания, позволяющие пользоваться ФИО1 спорным жилым помещением, отсутствуют.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, считает доводы апелляционной жалобы ФИО1 заслуживающими внимания, а решение суда подлежащим отмене в соответствии с п. 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку оно постановлено с неправильным применением норм материального права.

В силу части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Однако данным требованиям решение суда первой инстанции не соответствует.

В соответствии со статьей 4 Жилищного кодекса РСФСР, находящиеся на территории РСФСР жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд.

Аналогичное содержание имела статья 1 Закона Российской Федерации от 24декабря1992года №4218-I «Об основах федеральной жилищной политики», определяющая структуру жилищного фонда как совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Согласно пункту 2 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее – постановление №3020-1) объекты государственной собственности, указанные в Приложении №3 к данному постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

В абзаце 2 пункта 1 Приложения №3 к Постановлению №3020-1 указано, что к объектам муниципальной собственности относятся жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.

В соответствии со ст.18 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.

В силу части 2 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный жилищный фонд, государственный жилищный фонд, муниципальный жилищный фонд. При этом непосредственно частный жилищный фонд есть совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц.

Из содержания приведенных положений норм материального права следует, что приватизация государственного предприятия не влияет на жилищные права граждан, вселенных в установленном законом порядке в помещения государственного жилищного фонда до приватизации государственного предприятия.

Из материалов дела следует, что дом №16 по 2-му Новослободскому переулку г.Бежецка, в котором находится спорная квартира, 1959 года постройки, ранее принадлежал Гортопсбыту на основании решения исполкома Бежецкого городского (районного) Совета депутатов трудящихся от 25 ноября 1970 года №275 (т.1 л.д.109-110).

Бежецким Бюро инвентаризации домовладений за Гортопсбытом зарегистрировано право собственности на указанный жилой дом, в подтверждение чему выдано регистрационное удостоверение № от 23 декабря 1970 года (том1, л.д.121).

Впоследствии, право собственности на указанный объект недвижимого имущества перешло к Бежецкому Гортопсбыту «Калининтопсбыт», затем Бежецкому топсбыту – филиалу ОАО «Тверьлестоппром», что следует из его технического паспорта, составленного Бежецким БТИ Калининской области 25.12.1989 года (т.1л.д.100-104).

Также сторонами в материалы дела представлена архивная копия протокола заседания Бежецкого городского Совета депутатов трудящихся №22 от 25.11.1970, согласно которой среди повестки вопрос 7/275 «О правовой регистрации строений в городе Бежецке», на основании заключения Бежецкого Бюро технической инвентаризации и руководствуясь Инструкцией Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 20 февраля 1968 года №83, согласованной с отделом нотариата Верховного суда СФСР от 15 января 1968 года «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР», исполком городского Совета решил зарегистрировать дома за их фактическими владельцами согласно прилагаемого списка (приложение № 4) на 126 домовладений и внести их в соответствующий реестр городских домовладений. В деле имеется Приложение №4 к указанному Протоколу, из которого следует, что домовладение <адрес> зарегистрировано за Гортопсбытом (том 2 л.д. 12).

При этом титул владения не указан.

Также из дела видно, что далее Гортопсбыт реорганизуется в Топливноснабжающее предприятие Тверьлестоппром, форма собственности –государственная. Решением Комитета по управлению имуществом Тверской области от 16марта1994 года №147 утвержден план приватизации государственного предприятия «Тверьлестоппром» в АООТ «Тверьлестоппром», предусматривающий передачу на баланс Общества прошедшего оценку имущества, включая и дом щитовой, 1959 года ввода в эксплуатацию (т.1л.д.111, 112, 113, 116). В апреле 1994 года происходит приватизация предприятия Тверлестоппром, оно преобразуется в АООТ «Тверьлестоппром».

К числу юридически значимых обстоятельств, от которых зависело разрешение спора, относятся условия приватизации, предусматривающие титул и основание владения жилым фондом после ее проведения.

Однако приобщенные к материалам дела судом первой инстанции документы не содержат бесспорных сведений о том, входил ли жилой <адрес> в состав объектов приватизации. Истец ссылалась на то, что жилой фонд передан акционерному обществу по договору в хозяйственное ведение, а не на праве собственности.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции, судебной коллегией к материалам дела приобщен План приватизации Государственного предприятия «Тверьлестоппром», предоставленный по запросу судебной коллегии Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области.

Ознакомившись с Планом приватизации, судебная коллегия приходит к выводу, что он не подтверждает факт передачи названного объекта недвижимости в Уставный капитал при акционировании предприятия «Тверьлестоппром». Напротив, из плана приватизации усматривается, что жилой дом по адресу: <адрес> до приватизации предприятия находился в государственной собственности, а после приватизации был закреплен за АООТ «Тверьлестоппром» (в настоящее время ОАО«Тверьлестоппром») на праве хозяйственного ведения.

Так, неотъемлемой частью Плана приватизации являются перечень объектов социально-культурного, коммунально-бытового назначения и иных объектов, не подлежащих приватизации, либо для которых установлен иной режим приватизации, а также договора на передачу жилья акционерному обществу в хозяйственное ведение в количестве 7 шт.

Согласно Приложению №1 дом щитовой, 1959 года постройки, в котором находится спорная квартира, включен в акт оценки стоимости зданий и сооружений Бежецого ТСП по состоянию на 1 июля 1992 года. Согласно приложению №9 указанный дом поименован в числе имущества, для которого действующим законодательством установлен особый режим его приватизации (том 4, л.д. 61,168). АООТ «Тверьлестоппром» указанный жилой дом, состоящий из двух квартир, передан на праве хозяйственного ведения. Такая передача жилого дома предприятию не свидетельствует о возникновении права частной собственности на него.

Приобщенные к материалам дела по ходатайству ОАО «Тверьлестоппром» в копиях решение №45 от марта 2001 года, переписка между генеральным директором Общества и Комитетом по управлению имуществом Тверской области за период 1999 – 2000 г.г., распоряжение председателя Комитета по управлению имуществом Тверской области от 20.04.1994 №121, решение Комитета по управлению имуществом Тверской области от 14.03.2001 № 45 и иные документы, относящиеся к приватизации государственного предприятия при его акционировании, сведений о передаче спорного жилого дома в собственность ОАО «Тверьлестоппром» не содержат, касаются иных объектов и правоотношений, не относящихся к предмету спора.

Соответственно, данные документы приведенных выше выводов судебной коллегии и доводов ФИО1 не опровергают.

Спорное жилое помещение относилось к государственной собственности (жилфонд предприятия), было расположено на территории, находящейся в ведении исполнительных органов власти (местной администрации), его принадлежность органу местного самоуправления регулировалась п.2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года №3020-1 «Оразграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» и абз.2 п.1 Приложения №3 к названному Постановлению), Указа Президента РФ от 10.01.1993г. №8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий». Согласно прямому предписанию законодательства спорное жилье и должно было быть передано в муниципалитет.

Право муниципальной собственности на спорное жилое помещение возникло до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и является юридически действительным в отсутствие его государственной регистрации (п. 1 ст. 6). В соответствии с пунктом 5 письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июня 1997 года №15 объекты, указанные в приложении №3 к постановлению №, являются объектами муниципальной собственности в силу закона с момента разграничения государственной собственности, вне зависимости от соблюдения порядка передачи или внесения в соответствующий реестр муниципальной собственности.

Согласно ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РСФСР на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Советов народных депутатов выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

В силу положений ч. 1 ст. 51 Жилищного кодекса РСФСР договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем и нанимателем – гражданином, на имя которого выдан ордер.

На основании ч. 1 ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора.

Согласно ч. 2 ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР к членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями (абзац первый статьи 50 Жилищного кодекса РСФСР). В силу действующего законодательства, частью 1 статьи 49 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.

В соответствии с частью 1 статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 61 Жилищного кодекса Российской Федерации пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения.

В силу положений части 1 статьи 63 Жилищного кодекса Российской Федерации договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Как следует из объяснений ФИО1, данных в суде первой инстанции, по адресу: <адрес> проживали её дед ФИО6 и бабушка ФИО7. Дедушка работал в Бежецком Гортопсбыте. После смерти деда бабушка вышла замуж за ФИО4, с которым проживала совместно по указанному адресу до своей смерти в 2007 году. При жизни бабушка расторгла брак с К.О.ИГ., однако последний остался жить в квартире. В 2009 году П.О.ВБ. вселилась в указанную квартиру, между администрацией и К.О.ИГ. был заключен договор социального найма, в который ПановаО.В была включена в качестве члена семьи нанимателя. В 2017 году К.О.ИВ. скончался, а П.О.ВБ. осталась проживать в квартире на условиях найма.

Согласно данным отдела по вопросам миграции МО МВД России «Бежецкий», ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, была зарегистрирована по указанному выше адресу в период с 02 февраля 1960 года по 08 января 2007 года (по дату своей смерти) (том 2, л.д. 110).

Отделом записи актов гражданского состояния Администрации Бежецкого муниципального округа <адрес> представлены актовые записи: №16 от 9 января 2007 года о смерти Г.С,Н, (том 2, л.д. 104); №№ от 23 марта 1983 года о расторжении брака ФИО7 и ФИО4 (том 2, л.д. 103); № от 20 февраля 1982 года о заключении брака ФИО4 и ФИО7 (том 2, л.д. 102).

Из имеющейся в материалах дела справки Администрации городского поселения – г. Бежецк, за исх. № от 09.07.2009 г. следует, что К.О.ИВ. был зарегистрирован и проживал по адресу: <адрес> с октября 1972 года. Совместно с ФИО4 по указанному адресу была зарегистрирована и проживала Г.С,Н,, умершая ДД.ММ.ГГГГ (том 3, л.д. 95).

В период предоставления спорной квартиры семье ФИО6 в силу положений статей 47 и 51 ЖК РСФСР, иных оснований для вселения граждан в предоставляемые жилые помещения, чем на основании ордера по договору жилищного найма, действующее законодательство не предусматривало, на тот момент спорная квартира и дом, находившиеся на балансе предприятия Гортопсбыт, относились к федеральному уровню собственности.

После смерти ФИО6 нанимателем квартиры стала пережившая его супруга ФИО7

Поскольку в рассматриваемом случае ФИО4 был вселен в спорное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя ФИО7 до акционирования государственного предприятия «Гортопсбыт», судебная коллегия приходит к выводу о том, что произошла трансформация права пользования спорным жилым помещением в право пользования на условиях договора социального найма при прекращении права государственной собственности.

10.07.2009г. ФИО4 обратился в жилищную комиссию администрации Бежецкого района с заявлением о регистрации совместно с ним ФИО1, постановлением Главы Бежецкого района Тверской области от 14.07.2009г. № (л.д. 201) поручено заключить договоры социального найма жилья на жилые помещения с гражданами ФИО4, зарегистрированным по адресу <адрес> с связи с узакониванием фактического места проживания и включение в договор социального найма в качестве члена семьи ФИО1 по адресу <адрес>. (л.д. 209).

15.07.2009 между ФИО4 и городским поселением г.Бежецк в лице заместителя Главы администрации заключен Договор социального найма №, в соответствии с которым ФИО4 предоставлено по договору социального найма жилое помещение по адресу <адрес>, а ФИО1 включена в договор в качестве члена семьи нанимателя.

ФИО1, и ФИО4 более 15 лет назад были вселены в указанное жилое помещение по решению уполномоченного органа, П.О.ВБ. зарегистрирована в указанном жилом помещении по месту жительства постоянно, о чем свидетельствует штамп в её паспорте и запись в домовой книге. За указанное время никакие организации, включая ОАО «Тверьлестоппром», претензий к ФИО1 относительно её проживания в указанной квартире не предъявляли, с иском о выселении из квартиры, о признании договора социального найма недействительным или незаключенным не обращались.

При этом в материалах дела имеется распоряжение № Главы администрации городского поселения – города Бежецк от 31.01.2008г. о том, что в муниципальную собственность принята 1/2 жилого дома по адресу <адрес>, находящаяся на балансе ОАО «Тверьлестоппром». В связи с чем, внесены изменения в реестр муниципальной собственности городского поселения – г.Бежецк

Из выписки из Единого государственного реестра муниципальной собственности городского поселения – г.Бежецк от 10.07.2009г. следует, что квартира по адресу <адрес> является муниципальной собственностью городского поселения г.Бежецк на основании Распоряжения администрации городского поселения – г.Бежецк от 31.01.2008г. № «О приеме в муниципальную собственность городского поселения г.Бежецк объекта жилого фонда ОАО «Тверьлестоппром» жилого дома и акта приема- передачи от 14.02.2008г. № и внесена в Единый реестр муниципальной собственности городского поселения – г.Бежецк под № (том1, л.д.177-178).

При совокупности доказательств распоряжения органа местного самоуправления о приёме жилого фонда в муниципальную собственность, заключения договора социального найма и факта длительного проживания истца с соответствующей регистрацией, ущемление права гражданина на жилье по формальному основанию отсутствия акта приёма - передачи жилого помещения органу местного самоуправления, недопустимо.

С учетом изложенного судом первой инстанции требования истца П.О.ВВ. о признании недействительной сделки по мотиву её совершения неуполномоченным лицом и о применении последствий недействительности такой сделки необоснованно оставлены без удовлетворения. В данной части решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения, об удовлетворении таких требований, исходя из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из положений статей 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений по их применению, указанных в пунктах 73 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №25 от 23.06.2015 г. «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что, по общему правилу, сделка, не соответствующая требованиям закона, является оспоримой, ничтожной такая сделка является тогда, когда она еще и посягает на публичные интересы (интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды, нарушен явно выраженный запрет, установленный законом) либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Положениями ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пункте 84 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъясняется, что согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента её совершения.

Учитывая, что у ОАО «Тверьлестоппром» отсутствовало право собственности на спорный объект недвижимости – <адрес>, при этом регистрация права собственности на жилое помещение за Обществом была произведена неправомерно, договор купли-продажи от 10 июля 2024 года, заключенный с покупателем Я.Ю.НГ., является недействительным в силу его ничтожности, поскольку у продавца на дату его заключения отсутствовали правовые основания для распоряжения спорным жилым помещением, и, соответственно, для совершения указанной сделки. Такая сделка в силу положений ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная с момента ее совершения и не порождает тех правовых последствий, ради которых она заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю.

Из статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения.

Истцом ФИО1 в качестве последствий недействительности сделки заявлено об истребовании спорной квартиры из чужого незаконного владения ФИО8 и передаче квартиры в муниципальную собственность.

Администрацией Бежецкого муниципального округа Тверской области исковые требования ФИО1 поддержаны (том 4, л.д. 134).

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи в случае распоряжения имуществом неуполномоченным лицом помимо воли собственника собственник вправе требовать устранить нарушения его прав, как связанные, так и не связанные с лишением владения, вне зависимости от добросовестности приобретателя.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 37-38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя, равно как и запись в ЕГРН о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Возражая против требований ФИО1, ФИО2 ссылался на добросовестность приобретения им спорного имущества. Однако такие доводы ответчика судебная коллегия отклоняет как необоснованные.

Из материалов дела следует, что спорная квартира выбыла из муниципальной собственности помимо воли собственника, которому не было известно о совершаемой сделке. ФИО2 приобрел спорное имущество на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 10 июля 2024 года всего через несколько дней с момента регистрации права собственности на спорную квартиру за ОАО «Тверьлестоппром» (15 июля 2024 года), а потому мог усомниться в законности сделки. Перед совершением спорной сделки ФИО2 был обязан удостовериться в том, что приобретаемое им жилое помещение свободно от притязаний на него третьих лиц. Ответчик имел возможность проследить историю сделки и получить информацию о регистрации в квартире ФИО1 по постоянному месту жительства с 21 июля 2009 года.

При данных обстоятельствах ФИО2 не может быть признан добросовестным приобретателем. Спорная квартира подлежит истребованию у Я.Ю.НД. в собственность Бежецкого муниципального округа Тверской области, при этом данное апелляционное определение является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений о прекращении права собственности ФИО2 и регистрации права собственности Бежецкого муниципального округа Тверской области на спорную квартиру.

Кроме того, принятое судебной коллегией решение об удовлетворении исковых требований ФИО1 является основанием к отказу в удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о признании утратившей право пользования спорным жилым помещением.

Так согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с положениями ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Признание недействительным договора купли-продажи квартиры от 10 июля 2024 года, лишает ФИО2 права собственника требовать признания утраты права пользования жилым помещением ФИО1

Каких-либо иных оснований (кроме договора купли-продажи от 10 июля 2024 года) для удовлетворения требований ФИО2 во встречном иске не приведено, вещным правом в отношении спорной квартиры в настоящее время он не обладает, следовательно, правовые основания для удовлетворения встречных исковых требований ФИО2 отсутствуют.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов (часть 3 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку судебная коллегия отменила решение суда первой инстанции, удовлетворив исковые требования ФИО1, а истец понесла расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела судами первой, апелляционной и кассационной инстанций, всего в размере 19211 руб. (11211 руб. + 3000руб. + 5000руб.), а также почтовые расходы в суде первой инстанции в размере 943,32 руб., о возмещении которых заявлено в иске, то указанные расходы подлежат взысканию с проигравших спор ответчиков ОАО «Тверьлестоппром» и ФИО2 в пользу ФИО1 в равных долях.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Бежецкого межрайонного суда Тверской области от 2 ноября 2024 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 (паспорт №) удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры №, расположенной в доме <адрес>, с кадастровым номером №, заключенный между открытым акционерным обществом «Тверьлестоппром» (ИНН <***>) и ФИО2 (вид на жительство №).

Применить последствия недействительности сделки, истребовав квартиру №<адрес> из чужого незаконного владения ФИО2 в собственность Бежецкого муниципального округа Тверской области.

Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности ФИО2 на квартиру <адрес><адрес> и для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о праве собственности на указанную квартиру за Бежецким муниципальным округом Тверской области.

Взыскать с открытого акционерного общества «Тверьлестоппром» в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 9841рубль 33 копеек.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 9841рубль 33 копеек.

В удовлетворении встречного искового требования ФИО2 к ФИО1 о признании утратившей право пользования жилым помещением отказать.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 04.03.2026 г.

Председательствующий

Судьи