Решение № 2-3984/2025 2-579/2026 2-579/2026(2-3984/2025;)~М-2847/2025 М-2847/2025 от 18 июня 2026 г. по делу № 2-3984/2025

УИД 78RS0011-01-2025-007444-16 КОПИЯ

Дело № 2-579/2026 4 марта 2026 года


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Кузовкиной Т.В.

при секретаре Наумовой М.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО2, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры, по которому истец обязалась продать ФИО3 квартиру общей площадью 393,2 кв. м, по адресу: <адрес>, наб. канала ФИО1, <адрес>, за 7 200 000 руб. Квартира принадлежала ей на праве собственности на основании договора передачи квартиры в собственность граждан № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 умер, его наследником является ответчик ФИО2 Переход права собственности на жилое помещение к ответчику зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.

Полагает, что указанный договор подлежит признанию недействительным в соответствии со ст.ст. 178, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор был заключен вследствие обмана и введения истца в заблуждение, что существенно нарушает ее права и законные интересы. В заявлении об уточнении иска, принятом судом к рассмотрению (л.д. 162-165), ФИО4 указала, что в связи с поступавшими в ее адрес угрозами о возможности лишения квартиры и помещения в психиатрическую больницу, она обратилась к ответчику ФИО2, которая являлась председателем ТСЖ в доме, где она проживает и с которой у нее имелись доверительные отношения. Утверждает, что ФИО2 убедила ее в опасности данных угроз и убедила в целях обеспечения сохранности квартиры написать завещание на имя сына ответчика – ФИО3, а в последующем – и в необходимости заключения с ним договора купли-продажи квартиры, в связи с чем ею и был заключен спорный договор, при этом ФИО3 истец лично не знала. Указывает, что не имела намерения продавать свою квартиру, в момент подписания договора заблуждалась относительно его предмета, поскольку, как полагает, у нотариуса подписала документ, сохраняющий за ней право собственности на квартиру. Кроме того, указывает, что денежных средств по договору она не получала, расписки не составлялось, при этом цена договора – 7 200 000 руб. значительно ниже кадастровой стоимости – 10 288 248 руб. 02 коп. Обращает внимание, что ответчик, помимо создания у истца ложного представления о характере сделки, убедила заключить договор путем оказания на нее давления, введения в состояние крайней зависимости и страха, при этом ФИО2 было известно о том, что ФИО4 является одиноким пенсионером, не имеет родственников. Также ссылается на то обстоятельство, что данный договор носил мнимый характер, поскольку оформление права собственности на ФИО3 производилось в целях мнимой защиты квартиры от мошенников, угрожающих истцу, а не для действительной передачи прав на недвижимость на возмездной основе. Квартира оставалась в фактическом пользовании истца, она продолжает в ней проживать вплоть до настоящего времени, не воспринимала сделку как реальную продажу квартиры. О факте заключения указанного договора истец узнала в апреле 2025 года, когда ФИО2 явилась в ее квартиру и сообщила о нахождении квартиры в ее собственности, своем намерении по продаже указанной квартиры.

С учетом изложенного, ссылаясь на положения ст. ст. 178,179,170 ГК РФ, истец просит признать недействительной сделкой договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, наб. канала ФИО1, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между нею и ФИО3, прекратить право собственности ФИО3 и его наследника ФИО7 на указанную квартиру, возвратить истцу право собственности на данную квартиру, исключить из ЕГРН запись о праве собственности ФИО3, а также запись о праве собственности ФИО2 в отношении квартиры по указанному адресу.

Истец ФИО4, ее представитель ФИО8 в суд явились, требования иска поддержали.

Ответчик ФИО2, ее представитель ФИО9, в суд явились, против иска возражали по изложенным в возражениях на исковое заявление доводам (л.д. 60-69, 158-161), просили применить последствия пропуска срока исковой давности, полагая, что о нарушении своих прав истец должна была узнать в момент подписания договора - ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем срок исковой давности истек ДД.ММ.ГГГГ. Помимо этого, полагает, что основания к удовлетворению иска отсутствуют и по существу заявленных требований, поскольку истцом не представлено как доказательств совершения сделки под влиянием обмана и угроз со стороны ответчика либо на крайне невыгодных для истца условиях, так и доказательств, что вторая сторона сделки была осведомлена о наличии заявляемых истцом обстоятельств. Помимо этого, полагает, что истцом не представлено доказательств что оспариваемая сделка была совершена сторонами формально, без цели заключения договора купли-продажи поскольку договор заключен сторонами в предусмотренной законом форме, с согласованием всех существенных условий, сделка исполнялась сторонами, о чем свидетельствует, в том числе, и проживание истца в спорной квартире, переход права собственности зарегистрирован надлежащим образом. Указывает, что денежные средства по договору купли-продажи были переданы истцу, что подтверждается соответствующим пунктом договора купли-продажи.

Третье лицо нотариус ФИО14, представитель третьего лица – Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения сторон, суд считает иск не подлежащим удовлетворению.

В силу ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Так, в силу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

При этом по смыслу указанной нормы, заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. Неправильное представление о любых других обстоятельствах, помимо перечисленных в законе, не может быть признано заблуждением и не может служить основанием для признания сделки недействительной.

Характер заблуждения в случае спора оценивает суд с учетом обстоятельств дела. Между тем перечень случаев, имеющих существенное значение, изложенный в приведенной норме, является исчерпывающим. Неправильное представление о предмете договора не является существенным заблуждением.

Из материалов дела усматривается, что на основании договора передачи квартиры в собственность граждан № от ДД.ММ.ГГГГ истцу принадлежала квартира в доме по адресу: <адрес>, наб. канала ФИО1, <адрес> (л.д. 109-110).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец ФИО4 продала ФИО3 <адрес> по набережной канала ФИО1 в Санкт-Петербурге по цене 7 200 000 руб., которая была уплачена покупателем продавцу полностью до подписания договора (л.д.107-108). Договор был удостоверен нотариусом ФИО14 На основании договора было зарегистрировано право собственности ФИО3 на указанное недвижимое имущество (л.д. 135).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 умер; свидетельство о праве на наследство в отношении спорной квартиры было выдано его матери – ФИО2, являющейся ответчиком по настоящему делу (л.д. 128) ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности ФИО2 на указанную квартиру (л.д. 7).

В обоснование требований о признании сделки недействительной истец ссылалась на то, что ответчик ввела ее в заблуждение относительно существенных условий договора, поскольку она не намеревалась продавать принадлежащую ей квартиру, данная сделка была совершена ею в целях сохранения за ней права собственности на квартиру, недопущения ее отъема со стороны посторонних лиц. Утверждает, что, находясь у нотариуса, она подписала документ, который по словам ответчика, является основанием для сохранения за истцом права собственности на квартиру. Также истец указывала, что при заключении договора никаких денежных средств ей не передавалось, сделка не воспринималась ей как реальная продажа.

Вместе с тем, названные истцом обстоятельства не свидетельствуют о том, что она заблуждалась относительно природы сделки и не влекут признание сделки недействительной на основании статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из текста договора следует, что его предметом является купля-продажа указанной квартиры, продаваемой за цену 7 200 000 руб., которые покупатель полностью выплатил, а продавец полностью получила до подписания договора.

Истец поставила свою подпись под договором как продавец. Кроме того, из договора следует, что он был прочитан нотариусом вслух и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора. Кроме того, истцом было подписано нотариально удостоверенное заявление от ДД.ММ.ГГГГ, в котором она подтвердила свое намерение продать принадлежащую ей квартиру (л.д. 111).

Каких-либо доказательств, указывающих на то, что истец при подписании договора, не имела возможности ознакомиться с его текстом, не представлено.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Ссылку истца на то, что цена по договору является заниженной относительно кадастровой стоимости, суд не может принять во внимание, исходя из того, что стороны в силу ст.421 ГК РФ свободны в заключении договора и истец не лишена была возможности продать имущество по иной цене. Кроме того, ФИО4 в случае несогласия с предложенной ценой, была вправе отказаться от заключения договора.

Никаких доказательств, указывающих на то, что истец заблуждалась относительно намерений по отчуждению принадлежащего ей имущества, а также относительно последствий заключений договора купли-продажи не представлено. Обстоятельства, на которые указывает истец в обоснование требований, какими-либо доказательствами не подтверждены, ввиду чего не могут быть положены судом в основу решения об удовлетворении иска о признании договора недействительным по основанию ст.178 ГК РФ. Напротив, имеющиеся в материалах дела доказательства, с достоверностью подтверждают намерения истца заключить договор купли-продажи принадлежавшей ей квартиры.

Суд считает, что довод истца о том, что фактически денежные средства по договору купли-продажи не были ею получены, также не свидетельствует о том, что сделка совершена в состоянии заблуждения. Суд учитывает, что в данном случае истец не лишена возможности защитить свои права путем предъявления иска об обязании исполнить договор.

В равной степени, не могут служить основанием к удовлетворению иска и ссылки истца на положения ст. 179 ГК РФ.

В силу п.2 ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Как разъяснено в п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО4 утверждает, что сделка была заключена ею также под влиянием обмана, поскольку ответчик и ФИО10 умолчали о том, что по данной сделке квартира переходит в собственность ФИО3 и что по ней истцу передаются денежные средства, при этом полагает, что по условиям гражданского оборота от них требовалось разъяснение природы сделки. Также истец указывает, что была обманута относительно того, что заключение сделки поможет ей сохранить в свой собственности имущество и защитить его от посягательств посторонних лиц.

К приведенным доводам суд относится критически, поскольку, как было указано выше, истец поставила свою подпись под договором, текст договора был прочитан нотариусом вслух, при этом каких-либо относимых и допустимых доказательств совершения сделки под влиянием обмана истцом не представлено, равно как отсутствуют доказательства того, что истец была лишена возможности ознакомиться с содержанием договора. Мотивы, по которым стороны пришли к необходимости заключения оспариваемого договора, сами по себе не свидетельствует о наличии обмана относительно природы заключаемого сторонами договора.

Ссылки ФИО4 на то, что договор является мнимой сделкой, также не принимаются судом по следующим основаниям.

На основании п.1 ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Исходя из положений указанной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить факт того, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. Обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Помимо этого, мнимая сделка характеризуется тем, что ее стороны (или сторона) не преследуют целей создания соответствующих сделке правовых последствий, т.е. совершают ее лишь для вида. Если хотя бы у одной из сторон имелась воля на создание правовых последствий от оспариваемой сделки, то мнимый характер сделки исключается.

Бремя доказывания мнимого характера сделки возлагается на лицо, обратившееся с указанными требованиями.

Вместе с тем, по мнению суда, приведенные истцом доводы о ничтожности спорного договора по данному основанию не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. Суд учитывает условия договора, действия сторон после его заключения, которые не свидетельствуют об отношении к договору как к мнимой сделке. ФИО3 зарегистрировал право собственности в установленном порядке. Истец, как собственник квартиры, в соответствии с п. 2 ст. 209 ГК, распорядилась принадлежащим ей имуществом и произвела его отчуждение в пользу ФИО3 по договору купли-продажи. Тот факт, что ФИО4 продолжила проживать в спорной квартире не может свидетельствовать о мнимости договора, поскольку в силу п. 8 договора, продавец имеет право пользования отчуждаемой жилой площадью, что является обременением, ввиду чего, данная ссылка истца, напротив, подтверждает исполнение условий договора сторонами (л.д. 53). Таким образом, совокупность приведенных оснований исключает возможность применения п.1 ст. 170 ГК РФ относительно мнимости заключенной сделки.

Показания свидетелей ФИО11, ФИО12, ФИО13 также не могут быть приняты судом во внимание для целей принятия решения об удовлетворении иска, поскольку не имеют доказательственного значения, так как основаны не на личном восприятии свидетелями юридически значимых обстоятельств, а даны ими со слов истца.

Оценивая обстоятельства данного спора в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, суд не усматривает, что истец, заключая договор купли-продажи квартиры с ФИО3 находилась в состоянии заблуждения или обмана и совершила мнимую сделку, и, следовательно, для признания данного договора купли-продажи недействительным в соответствии со ст.ст.170, 178, 179 ГК РФ, на которые ссылались истец и ее представитель, основания отсутствуют.

Поскольку суд не находит оснований для признания сделки недействительной, производные исковых требований о прекращении права собственности ФИО3 и его наследника ФИО7 на спорную квартиру, возвращении истцу права собственности на данную квартиру, исключении из ЕГРН записи о праве собственности ФИО3 и ФИО2 в отношении указанной квартиры не подлежат удовлетворению.

Кроме того, суд считает, что имеются основания для отказа в удовлетворении иска в связи с пропуском срока исковой давности, о чем заявлено стороной ответчика в ходе рассмотрения дела.

Основания, по которым истица просит признать договор недействительным, относятся как к оспоримым сделкам (заключение сделки в результате обмана, а также в результате заблуждения), так и к ничтожным сделкам (совершение мнимой сделки).

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

В силу ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Статьей 196 ГК РФ предусмотрено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса. Как следует из п. 1 ст. 200 ГПК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Исходя из разъяснений, изложенных в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Учитывая обстоятельства, при которых был заключен оспариваемый договор, суд считает, что истец должна была узнать о нарушении своего права при подписании договора. Поскольку договор купли-продажи был заключен ДД.ММ.ГГГГ, течение срока исковой давности по требованию о признании недействительным указанного договора начинается с указанной даты, а, следовательно, срок исковой давности по заявленному требованию к моменту обращения в суд с настоящим иском истек как о основаниям оспоримости сделки (1 год), так и по основанию ничтожности сделки (3 года). Никаких доказательств, указывающих на то, что истица узнала о нарушении ее права в апреле 2025 года, либо, что имелись уважительные причины, препятствовавшие истцу оспорить сделку до истечения срока давности, не представлено. Ссылки истца на неосведомленность относительно последствий заключенного договора судом не принимаются, поскольку не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела. Суд учитывает, что по адресу проживания истца направлялись квитанции об оплате за жилищно-коммунальные услуги, составленные на имя ФИО3, а не истца, что также свидетельствует о том, что ФИО4 не могла не знать о смене собственника квартиры.

Более того, с учетом положений п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающего исчисление срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а также принимая во внимание условия договора, в частности о передаче денежных средств и имущества, суд приходит к выводу о том, то течение срока исковой давности началось в момент начала исполнения договора – то есть ДД.ММ.ГГГГ, что также свидетельствует о пропуске истцом срока исковой давности.

Поскольку в силу п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске, то суд, установив факт пропуска срока исковой давности, считает иск не подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194,199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО4 в удовлетворении иска к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Санкт-Петербургский городской суд.

Судья –