Решение № 2-44/2017 2-44/2017(2-5144/2016;)~М-4225/2016 2-5144/2016 М-4225/2016 от 8 марта 2017 г. по делу № 2-44/2017

решение в окончательной форме изготовлено 09.03.2017

дело № 2-44/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 03 марта 2017 года

Чкаловский районный суд города Екатеринбурга в составе:

председательствующего судьи Тарасюк Ю.В.

при секретаре Бабиновой К.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к ФИО1 ФИО16 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, возложении обязанности принять оплату и предоставить банковские реквизиты, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, признании утратившим право пользования, выселении,

установил:

истец обратился в суд к ответчику ФИО2 об изъятии жилого помещения – комнаты площадью 18,6 кв.м в квартире по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд, с выплатой в качестве выкупной цены суммы – <данные изъяты>, прекращении права собственности ответчика на данное жилое помещение, признании права собственности за муниципальным образованием «город Екатеринбург», возложении на ответчика обязанности принять выкупную цену за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств. Также истец просил признать ответчиков ФИО2 и ФИО3 утратившими право пользования жилым помещением и выселить их из изымаемой жилой комнаты.

В обоснование указал, что ответчик ФИО2 является собственником спорной комнаты. Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 01.10.2015 принято решение об изъятии жилых помещений в доме по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд. О принятом решении ответчик извещен. С ответчиком неоднократно велись переговоры об условиях выкупа изымаемого для муниципальных нужд жилья, однако безрезультатно. Выкупная цена изымаемого помещения установлена в размере <данные изъяты> на основании отчета независимого оценщика. Правовым последствием выкупа является переход права собственности на спорную комнату к муниципальному образованию «город Екатеринбург» с прекращением права собственности ответчика. С момента выкупа ответчики ФИО2 и ФИО3 подлежат признанию утратившими право пользования спорным помещением и выселению.

В процессе рассмотрения дела истец в лице представителя ФИО4 отказался от исковых требований к ответчику ФИО3 о признании утратившим право пользования жилой комнатой и выселении. Определением суда от 03.03.2017 производство по делу в данной части исковых требований прекращено.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО5 не возражали против изъятия жилого помещения с выплатой ответчику выкупной цены. При определении размера выкупного возмещения просили включить в него расходы за непроизведенный капитальный ремонт и стоимость доли ответчика в праве собственности на земельный участок исходя из его площади по правоустанавливающим документам.

Остальные участники процесса, будучи надлежаще извещенными, в судебное заседание не явились, что в силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело по существу при данной явке. От третьих лиц ФИО6 и ФИО7 поступило заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителя истца, ответчика и его представителя, заключение прокурора, допросив специалиста, исследовав и оценив письменные доказательства по делу в совокупности, суд приходит к следующему.

Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено соблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, являющееся обязательным. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 ЖК РФ).

На основании частей 6, 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанный в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень возможных убытков собственнику жилого помещения, причиненных его изъятием не является исчерпывающим.

В силу части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Подпунктом "з" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По делу установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ собственником жилой комнаты площадью 18,6 кв.м (кадастровый №) в <адрес> является ответчик ФИО2

ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок площадью 2742 кв.м (кадастровый №), расположенный под двумя многоквартирными домами по адресу: <адрес>.

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 01.10.2015 № 2735 принято решение изъять у собственников путем выкупа жилые помещения в <адрес>. В перечень изымаемых жилых помещений включена жилая комната ответчика площадью 18,6 кв.м.

О предстоящем изъятии жилого помещения и вынесении постановления об изъятии спорной комнаты и земельного участка под жилым домом для муниципальных нужд, ответчик извещен, что подтверждено ими в ходе судебного разбирательства.

Таким образом, совокупностью вышеприведенных доказательств подтверждается наличие необходимости изъятия спорной комнаты и земельного участка под домом для муниципальных нужд и соблюдение Администрацией <адрес> процедуры изъятия, относительно чего споров между сторонами нет.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о необходимости принудительного выкупа и прекращения права собственности ФИО2 на жилую комнату площадью 18,6 кв.м (кадастровый №) в <адрес><адрес>, с момента выплаты выкупной цены и признании с указанного времени права собственности на данную комнату за муниципальным образованием «<адрес>».

Согласно представленному истцом отчету об оценке ИП ФИО8 №/р от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость жилой комнаты 18,6 кв.м в квартире по адресу: <адрес>, с учетом доли в праве на общедолевое имущество составляет <данные изъяты>. Величина убытков причиненных изъятием указанной комнаты – <данные изъяты>. Итоговая выкупная цена определена в <данные изъяты>.

Ответчиком представлены в дело три отчета. По данным отчета ООО «Независимая экспертиза» №и-16г от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость жилой комнаты 18,6 кв.м в квартире по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> (без учета земли). Согласно двум отчетам ООО «Бизнес Инвест.ком» №, рыночная стоимость прав собственника на долю земельного участка площадью 2742 кв.м под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты>. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт данного многоквартирного дома определен в первом отчете в <данные изъяты>, во втором - <данные изъяты>.

В связи с возникшим спором сторон о размере выкупной цены изымаемого жилого помещения по делу назначена и проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно выводам экспертного заключения ООО «Многопрофильная компания «Право. Оценка. Недвижимость» №, рыночная стоимость жилой комнаты 18,6 кв.м в квартире по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты>, стоимость доли ответчика в праве на долю в общем имуществе (без учета земельного участка) - <данные изъяты>, стоимость доли в праве собственности ответчика на земельный участок площадью 1823 кв.м под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, - <данные изъяты>, размер убытков в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд - <данные изъяты>. Итоговая величина выкупного возмещения определена в <данные изъяты>.

При определении стоимости изымаемой жилой комнаты, размера убытков в связи с изъятием суд считает руководствуется заключением ООО «Многопрофильная компания «Право. Оценка. Недвижимость» №, которое составлено компетентным лицом, по результатам судебной экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности. С выводами экспертного заключения в части стоимости комнаты - <данные изъяты>, доли в общем имуществе (без учета земли) - <данные изъяты> и убытков в связи с изъятием – <данные изъяты> обе стороны спора согласились.

Положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса РФ и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденной Президиумом ВС РФ 29.04.2014, даны следующие разъяснения.

Отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, он обеспечивает возможность пользования таким помещением, а потому при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом.

По делу установлено, что под двумя многоквартирными домами по адресу: <адрес>, расположен единый земельный участок общей площадью 2742 кв.м, который поставлен на кадастровый учет, предназначен для обслуживания данных домов, принадлежит ответчику ФИО2 и другим собственникам данных домов на праве общей долевой собственности, что следует из имеющихся в деле правоустанавливающих документов.

Поскольку стоимость доли в праве собственности на земельный участок является составляющей выкупной цены при изъятии, она должна определяться исходя из общей площади данного участка по правоустанавливающим документам, а не по фактической площади земли, занятой жилым домом, где расположена комната ответчика.

Как видно из экспертного заключения, расчет стоимости доли ответчика в правах на земельный участок под многоквартирным домом произведен исходя из площади участка 1823 кв.м, который ранее был учтен за многоквартирным домом по адресу: <адрес>, однако такой объект в настоящее время снят с кадастрового учета, на праве общей долевой собственности ответчику ФИО2 не принадлежит.

При таких обстоятельствах суд не принимает во внимание выводы заключения ООО «Многопрофильная компания «Право. Оценка. Недвижимость» № в части оценки стоимости доли ответчика в праве собственности на земельный участок под домом ввиду использования экспертов в расчетах недостоверной площади.

Суд считает необходимым определить стоимость доли ответчика в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом на основании отчетов ООО «Бизнес Инвест.ком» №, в размере <данные изъяты>. Данный отчет составлен компетентным лицом, обладающим достаточной квалификацией, в нем использованы сопоставимые по характеристикам аналоги, учтена площадь земельного участка по правоустанавливающим документам – 2742 кв.м. Достоверность выводов отчетов специалист ООО «Бизнес Инвест.ком» ФИО9 в судебном заседании подтвердила.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

В силу статьи 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из системного толкования приведенных норм, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта кровли многоквартирного дома сохраняется до момента исполнения в том случае, если необходимость проведения такого ремонта имела место на момент первой приватизации помещений в данном доме и при этом наймодатель не исполнил возложенную на него обязанность. В том случае, если на момент первой приватизации жилого помещения многоквартирный дом не нуждался в проведении капитального ремонта, то в дальнейшем собственники жилых помещений обязаны нести расходы по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.

По делу установлено, что жилой дом по адресу: <адрес>, в котором расположена изымаемая у ответчика комната, 1950 года постройки, входил в состав жилфонда АООТ «Уралхиммаш», передан в собственность муниципального образования «город Екатеринбург» на основании Постановления Главы г. Екатеринбурга от 24.10.1994 № 605.

По данным БТИ, первый договор приватизации жилого помещения в вышеуказанном доме зарегистрирован БТИ ДД.ММ.ГГГГ, то есть после передачи в муниципалитет. Степень физического износа дома на дату первой приватизации составляла 63%.

Материалы дела не содержат доказательств того, что именно невыполнение Администрацией как наймодателем обязанности по проведению капитального ремонта дома по адресу: <адрес>, на дату первой приватизации жилого помещения в нем привело к снижению уровня надежности жилого здания. Напротив, на дату принятия в муниципальную собственность дом эксплуатировался продолжительный срок - сорок четыре года, доказательств выполнения в указанный период капитальных работ предыдущим владельцем жилого дома АООТ «Уралхиммаш» в деле не имеется.

В обоснование размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт ответчиком представлены два отчета ООО «Бизнес Инвест.ком» №, в которых искомая величина определена в первом отчете – путем перемножения доли ответчика в жилом помещении на остаток средств по статье «капитальный ремонт», размещенной на счете управляющей компании, во втором отчете – путем определения доли ответчика в рыночной стоимости износа жилого дома, которую специалист определил как разницу между стоимостью нового дома и ценой дома с 70% износом. Такие способы определения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не предусмотрены ни на законодательном уровне, ни утвержденными методиками, ссылок на которые в обоих отчетах не содержится. Более того, в первом отчете к выкупу предложена не доля ответчика в сбереженных истцом затратах на капитальный ремонт, а доля ответчика в его же собственных расходах перед управляющей компанией. Во втором отчете – истцу предлагается возместить разницу в цене нового и изношенного дома пропорционально доле ответчика в жилом помещении, что не соотносится с расходами за непроизведенный капитальный ремонт. Таким образом, отчеты ООО «Бизнес Инвест.ком» № в части определения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома суд признает недостоверными доказательствами.

В процессе рассмотрения дела судом предложено ответчику, как стороне, ссылающейся на необходимость учета в выкупной цене расходов за непроизведенный капитальный ремонт, представить в суд допустимые и достоверные доказательства в подтверждение размера такой компенсации, однако таковые в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.

Таким образом, причинная связь между бездействием истца и возникшими у ответчика убытками в связи с невыполнением в доме капитального ремонта, а также размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не доказаны, вследствие чего оснований для включения таких убытков в выкупную цену жилья не имеется.

Суд определяет выкупную цену изымаемого у ответчика жилого помещения в размере <данные изъяты>, которая включает в себя стоимость жилой комнаты 18,6 кв.м в квартире по адресу: <адрес>, - <данные изъяты>, стоимость доли ответчика в праве на долю в общем имуществе (без учета земельного участка) - <данные изъяты>, стоимость доли в праве собственности ответчика на земельный участок – <данные изъяты>, размер убытков в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд - <данные изъяты>.

Выплату выкупной цены в вышеуказанном размере суд возлагает на муниципальное образование «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга. При разрешении требований Администрации о возложении на ответчика обязанности принять выкупную цену и предоставить банковские реквизиты для перечисления средств суд исходит из следующего.

По смыслу положений статей 309, 309.2 и 312 Гражданского кодекса Российской Федерации на Администрацию г. Екатеринбурга как должника в обязательстве по выплате выкупной цены возлагается обязанность произвести исполнение надлежащему кредитору с отнесением на истца всех расходов по исполнению обязательства.

Правовые последствия уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны, предусмотрены статьей 327 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в такой ситуации должник вправе внести причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса или суда (в предусмотренных законом случаях), что влечет прекращение обязательства.

Обязанность по денежной выплате в пользу ответчика возложена на истца настоящим решением суда, которое в законную силу не вступило, права Администрации г. Екатеринбурга как должника в обязательстве на его исполнение ответчиком еще не нарушены, на принятие выкупной цены в определенном судом размере ФИО10 согласна. При таком положении требования истца об обязании ответчика принять выкупную цену направлены на защиту прав от возможных будущих нарушений со стороны кредитора, тогда как в силу статьи 3 Гражданского процессуального кодекса РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые кем - либо права. Более того, истец просит обязать ответчика предоставить банковские реквизиты для перечисления выкупной цены, тогда как такой способ выплат при изъятии - путем безналичного расчета в качестве единственно возможного законом не предусмотрен, ограничивает права ФИО10 в принятии исполнения другим способом без привлечения Банка, обязывает ответчика иметь банковский счет, что противоречит принципу свободы договора.

Для случаев уклонения ответчика от принятия исполнения от истца по выплате выкупной цены законом предусмотрен специальный способ защиты права (статья 327 Гражданского кодекса РФ), который Администрацией г. Екатеринбурга не утрачен.

По приведенным мотивам суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований к ответчику о возложении обязанности принять выкупную цену изымаемого помещения и предоставить истцу банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Исходя из положений статей 31,32,35 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд право пользования спорной комнатой у ФИО10 прекращается.

В силу части 2 статьи 107 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», исполнение требования о выселении включает в себя освобождение помещения, указанного в исполнительном документе, от должника, его имущества, домашних животных и запрещение должнику пользоваться освобожденным помещением.

Из имеющихся в заключении ООО «Многопрофильная компания «Право. Оценка. Недвижимость» № фотографий видно, что на момент проведения судебной экспертизы в жилой комнате ответчика по адресу: <адрес> находится мебель и бытовая техника, вещи, входная дверь в данную комнату закрывается на замок, что ответчиком не оспаривается.

ФИО10 является собственником указанной комнаты и лицом, кто имеет доступ в нее, зарегистрирована в нем. Доказательств принадлежности хранящихся в комнате вещей не ответчику, а третьим лицам, в материалы дела не представлено.

Учитывая, что занятость жилого помещения имуществом препятствует исполнению данного судебного акта об изъятии жилого помещения, принимая во внимание заключение прокурора Кузнецовой О.В., в целях освобождения изымаемой комнаты от имущества ответчика и запрещения ему пользоваться освобожденным жилищем, суд находит требование истца о выселении ответчика из спорного жилого помещения подлежащим удовлетворению.

Истец в силу закона от уплаты государственной пошлины освобожден, размер государственной пошлины за заявленные исковые требования составляет <данные изъяты> (<данные изъяты> (за имущественное требование об изъятии, прекращении права и признании права собственности) + <данные изъяты> (за три требования об обязании принять оплату, о признании утратившим и выселении, по <данные изъяты> за каждое)).

Поскольку исковые требования удовлетворены судом частично, с ответчика в доход бюджета муниципального образования «город Екатеринбург» подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты> по правилам статьи 103 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Администрации города Екатеринбурга к ФИО1 ФИО17 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, признании утратившим право пользования, выселении, - удовлетворить.

Изъять у ФИО1 ФИО18 жилую комнату площадью 18,6 кв.м (кадастровый №) в <адрес>, для муниципальных нужд.

Обязать муниципальное образование «город Екатеринбург» выплатить ФИО1 ФИО19 выкупную цену изымаемого жилого помещения в размере <данные изъяты>.

С момента выплаты ФИО1 ФИО20 выкупной цены в размере <данные изъяты> прекратить право собственности ФИО1 ФИО24 на жилую комнату площадью 18,6 кв.м (кадастровый №) в <адрес>.

С момента выплаты ФИО1 ФИО21 выкупной цены в размере <данные изъяты> признать право собственности муниципального образования «город Екатеринбург» на жилую комнату площадью 18,6 кв.м (кадастровый №) в <адрес>.

С момента выплаты ФИО1 ФИО22 выкупной цены в размере <данные изъяты> признать ФИО1 ФИО23 утратившей право пользования жилой комнатой площадью 18,6 кв.м (кадастровый №) в <адрес>.

С момента выплаты ФИО1 ФИО25 выкупной цены в размере <данные изъяты> выселить ФИО1 ФИО26 из жилой комнаты площадью 18,6 кв.м (кадастровый №) в <адрес> в <адрес>.

В удовлетворении исковых требований Администрации города Екатеринбурга к ФИО1 ФИО27 о возложении обязанности принять оплату и предоставить банковские реквизиты, - отказать.

Взыскать с ФИО1 ФИО28 в доход бюджета муниципального образования «город Екатеринбург» государственную пошлину в размере <данные изъяты>.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменений о собственниках жилого помещения – жилой комнаты площадью 18,6 кв.м (кадастровый №) в <адрес>.

Настоящее решение суда является основанием для снятия ФИО1 ФИО29 с регистрационного учета с адреса: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.

Решение изготовлено в совещательной комнате в печатном виде.

Председательствующий Ю.В. Тарасюк