Решение № 2-2845/2017 2-2845/2017 ~ М-502/2017 М-502/2017 от 2 августа 2017 г. по делу № 2-2845/2017

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Красногорский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Зотовой С.В.,

при секретаре ФИО16,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО8, ФИО9, ФИО2, ФИО10, ФИО3, ФИО11, ФИО4, ФИО12, ФИО5, ФИО13, ФИО6, ФИО7 к ООО «Региональная финансово-строительная компания» о признании права собственности отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с указанным выше иском, в обоснование которого указали, что являются собственниками нежилых помещений в подземном этаже дома под номером 34 по Павшинскому бульвару в городе <адрес>, на основании решений Красногорского городского суда, вынесенных в отношении каждого из истцов. Право собственности истцов зарегистрировано в ЕГРН.

ФИО8 является собственником нежилого помещения № площадью 12,5 кв.м, ФИО9 - № площадью 14 кв.м, ФИО2 - № площадью 14 кв.м, ФИО10 - № площадью 14 кв.м, ФИО3 - № площадью 14 кв.м, ФИО14 А.П. - № площадью 14 кв.м, ФИО4 - № площадью 13 кв.м, ФИО12 - № площадью 14 кв.м, ФИО5 - № площадью 14 кв.м, ФИО13 - № площадью 14 кв.м, ФИО6 – № площадью 14 кв.м, ФИО7 – № площадью 12,5 кв.м.

Жилой дом, в котором расположены нежилые помещения истцов, введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ разрешением №RU50505000-76, выданному ответчику ООО «РФСК».

Ответчик ООО «РФСК» оформил право собственности на все помещения подземной автостоянки на свое имя, включая места общего пользования, запись регистрации № от 19.12.2016г.

Указывая, что регистрацией за ответчиком права собственности на места общего пользования подземного паркинга нарушаются права истцов, являющихся собственниками машино-мест в подземном паркинге, истцы, уточнив исковые требования, просят суд признать отсутствующим у ООО «РФСК» право собственности и просят прекратить государственную регистрацию права собственности за ООО «РФСК» на нежилое помещение № общей площадью 4 082,9 кв.м, с кадастровым номером 50:11:0010416:5178, исключив запись о регистрации права собственности из ЕГРН.

Ответчик ООО «РФСК» иск не признал по основаниям, изложенным в письменных отзывах, которые приобщены к делу. Ответчик указал, что является застройщиком земельного участка по адресу: <адрес>, Павшинская пойма, мкр.4, на основании инвестиционного договора от 09.08.2005г., зарегистрированного в Минмособлстрое 09.08.2005г. за №, с учетом дополнительного соглашения № от 28.02.2008г., заключенного между ООО «РФСК» (Генеральный инвестор, застройщик), ООО «Капстрой-Девелопмент» (инвестор), ООО «РУК» (Управляющая компания), ООО «Эйфер» (инвестор-1).

Одним из объектов строительства является многоквартирный жилой дом с нежилым первым этажом и пристроенным нежилым подземным помещением для хранения автомобилей по строительному адресу: <адрес>, Павшинская пойма, мкр.4, корпус 5.

По окончании строительства органами БТИ произведена техническая инвентаризация объекта с изготовлением технического паспорта. Согласно данным технической инвентаризации помещению для хранения автомобилей присвоен №, площадь помещения составляет 4 082,9 кв.м.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №RU50505000-76, выданному Администрацией Красногорского муниципального района на многоквартирный дом с подземной автостоянкой и нежилым первым этажом, площадь встроено-пристроенных нежилых помещений включает в себя площадь нежилых помещений 29536,7 кв.м на первом этаже дома и площадь подземной стоянки 4 082,9 кв.м.

Согласно техническому паспорту и разрешению на ввод объекта в эксплуатацию в указанном многоквартирном доме, других помещений, связанных с размещением (хранением) автомобилей, кроме помещения №, не имеется, также отсутствуют какие-либо отдельные машино-места.

В установленном порядке дому присвоен почтовый адрес: МО, <адрес>, Павшинский бульвар, <адрес>.

ООО «РФСК», как застройщик дома, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обратилось в орган государственной регистрации, который зарегистрировал 19.12.2016г. право собственности на помещение для хранения автомобилей – помещение № площадью 4 082,9 кв.м.

АО «СУ №», которое заключало с истцами предварительные договоры купли-продажи машино-мест, участником инвестиционного проекта не являлось, правовых оснований для заключения с гражданами договоров в отношении спорного имущества не имело.

Решениями Красногорского городского суда <адрес>, на которые истцы ссылаются, за ними признано право собственности на машино-места, в то время как машино-места фактически отсутствуют. Истцами в ходе рассмотрения дел представлены технические паспорта, изготовленные с нарушениями действующего законодательства, на принадлежащее ответчику имущество и без учета проектной и технической документации на многоквартирный дом.

В настоящее время судебные решения, послужившие основанием для государственной регистрации права собственности истцов на машино-места обжалуются в апелляционном порядке ООО «РФСК» и часть решений отменена судом апелляционной инстанции, в отношении истцов ФИО2, ФИО11, ФИО10, ФИО7

ООО «Эйфер» (сторона инвестконтракта), заключившее впоследствии договор с АО «СУ №», не осуществило исполнение своих обязательств по внесению инвестиционного взноса и не вправе претендовать на помещения в спорном объекте, что установлено судебными актами арбитражных судов.

По указанным основаниям ответчик просит отказать истцам в заявленных исковых требованиях.

3-и лица – ООО «Капстрой-Девелопмент», ООО «Региональная Управляющая Компания», ООО «Эйфер» в суд не явились, извещались, отзыв по существу иска не представили.

Ознакомившись с доводами сторон, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд считает иск не подлежащим удовлетворению, учитывая следующее.

В соответствии с положениями п.п. 1 и 2 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В силу ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В ходе судебного разбирательства установлены и подтверждены материалами дела следующие обстоятельства.

Истцы являются собственниками нежилых помещений в доме под номером 34 по Павшинскому бульвару в городе <адрес>, на основании решений Красногорского городского суда, вынесенных в отношении каждого из истцов.

ФИО8 является собственником нежилого помещения № площадью 12,5 кв.м, ФИО9 - № площадью 14 кв.м, ФИО2 - № площадью 14 кв.м, ФИО10 - № площадью 14 кв.м, ФИО3 - № площадью 14 кв.м, ФИО14 А.П. - № площадью 14 кв.м, ФИО4 - № площадью 13 кв.м, ФИО12 - № площадью 14 кв.м, ФИО5 - № площадью 14 кв.м, ФИО13 - № площадью 14 кв.м, ФИО6 – № площадью 14 кв.м, ФИО7 – № площадью 12,5 кв.м.

Право собственности истцов на указанные нежилые помещения зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается представленными в деле выписками из ЕГРН.

Ответчик ООО «РФСК» являлся застройщиком дома, в котором расположена спорная автостоянка, по окончании строительства ответчик оформил право собственности на все помещения подземной автостоянки на свое имя, включая места общего пользования, запись регистрации № от 19.12.2016г.

Истцы полагают, что регистрацией за ответчиком права собственности на места общего пользования подземного паркинга, где расположены их нежилые помещения в виде машино-мест, нарушаются права истцов.Однако, в ходе судебного разбирательства не установлено нарушений прав истцов, а также не установлено нарушений при осуществлении государственной регистрации права собственности ответчика на все помещения автостоянки.

Так, в ходе судебного разбирательства установлено, что ответчик ООО «РФСК» являлся застройщиком земельного участка по адресу: <адрес>, Павшинская пойма, мкр.4, на основании инвестиционного договора от 09.08.2005г., зарегистрированного в Минмособлстрое 09.08.2005г. за №, с учетом дополнительного соглашения № от 28.02.2008г., заключенного между ООО «РФСК» (Генеральный инвестор, застройщик), ООО «Капстрой-Девелопмент» (инвестор), ООО «РУК» (Управляющая компания), ООО «Эйфер» (инвестор-1).

Одним из объектов строительства являлся многоквартирный жилой дом с нежилым первым этажом и пристроенным нежилым подземным помещением для хранения автомобилей по строительному адресу: <адрес>, Павшинская пойма, мкр.4, корпус 5.

По окончании строительства органами БТИ произведена техническая инвентаризация объекта с изготовлением технического паспорта.

Согласно данным технической инвентаризации помещению для хранения автомобилей присвоен №, площадь помещения составляет 4 082,9 кв.м.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №RU50505000-76, выданному Администрацией Красногорского муниципального района на многоквартирный дом с подземной автостоянкой и нежилым первым этажом, площадь встроено-пристроенных нежилых помещений включает в себя площадь нежилых помещений 29536,7 кв.м на первом этаже дома и площадь подземной стоянки 4 082,9 кв.м.

Согласно техническому паспорту и разрешению на ввод объекта в эксплуатацию в указанном многоквартирном доме других помещений, связанных с размещением (хранением) автомобилей, кроме помещения №, не имеется, также отсутствуют какие-либо отдельные машино-места.

В установленном порядке дому присвоен почтовый адрес: <адрес>, Павшинский бульвар, <адрес>.

ООО «РФСК», как застройщик дома, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обратилось в орган государственной регистрации, который зарегистрировал 19.12.2016г. право собственности на помещение для хранения автомобилей – помещение № площадью 4 082,9 кв.м.

Из изложенного следует, что регистрация права собственности ответчика ООО «РФСК» на паркинг является правомерной. Первоначальной регистрации в качестве объекта недвижимости подлежит вновь возведенное строение, и только после этого может быть произведена государственная регистрация права собственности на помещение в нем.

АО «СУ №», которое заключало с истцами предварительные договоры купли-продажи машино-мест, участником инвестиционного проекта не являлось, правовых оснований для заключения с гражданами договоров в отношении спорного имущества не имело.

Кроме того, предметом договора купли-продажи недвижимости должна быть индивидуально-определенная вещь (согласно требованиям ст.554 ГК РФ), в том числе данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, позволяющие определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из п.1 предварительных договоров истцов, которые были заключены с АО «СУ №» объектом купли-продажи является машино-место на первом этаже корпуса 5 Павшинская пойма, а также указано, что идентификационные и технические характеристики машино-места являются проектными. Однако, нежилых помещений в виде машино-мест согласно проектной и технической документации в указанном многоквартирном доме не имеется. Первый этаж дома не содержит помещений для хранения автомобилей.

Из объяснений истцов и их представителя следует, что решениями Красногорского городского суда <адрес>, на которые истцы ссылаются, за ними признано право собственности на нежилые помещения в виде машино-мест.

Однако, как уже было указано ранее, машино-места фактически отсутствуют.

Истцами в ходе рассмотрения дел представлены технические паспорта, изготовленные с нарушениями действующего законодательства, поскольку изготовлены на принадлежащее ответчику имущество и без учета проектной и технической документации на многоквартирный дом, а также без учета фактических обстоятельств, поскольку до настоящего времени машино-места отсутствуют (что усматривается также из представленных в деле фотоснимков, на которых отсутствует какое-либо индивидуальное определение наличия машино-мест, в том числе в виде разметки).

Согласно требованиям ст.41 Федерального закона от 24.07.2007г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», действовавшего на момент изготовления технических планов, послуживших основанием для постановки спорных машино-мест на государственный кадастровый учет) сведения о помещении и площади помещения указываются в техническом плане на основании предоставленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания, в котором расположено помещение, изготовленного до 01.01.2013г. технического паспорта помещения или изготовленного до 01.01.2013г. технического паспорта здания, в котором расположено помещение, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки.

В данном конкретном случае технический паспорт здания не предусматривает отдельные машино-места. Помещение подземной автостоянки поставлено на государственный кадастровый учет как единый объект, раздел и перепланировка которого в установленном порядке не проводились.

Технические планы машино-мест были изготовлены по инициативе истцов в нарушение требований действующего законодательства о государственном кадастровом учете.

В настоящее время все судебные решения, послужившие основанием для государственной регистрации права собственности истцов на машино-места, обжалуются в апелляционном порядке ООО «РФСК» и часть решений отменено судом апелляционной инстанции.

В ходе судебного разбирательства обе стороны не отрицали факт отмены судебных решений в отношении истцов ФИО2, ФИО11, ФИО10, ФИО7

Право собственности у покупателя на объект недвижимости может возникнуть только в порядке перехода права от продавца к покупателю. Следовательно, на основании представленных истцами предварительных договоров купли-продажи право собственности на машино-места, являющихся предметом предварительных договоров, могло возникнуть только после перехода указанного права от продавца - АО «СУ №».

В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие не только зарегистрированное право собственности на спорные машино-места у продавца (АО СУ №»), но и основания возникновения у АО «СУ №» права собственности на эти машино-места.

Как усматривается из материалов дела, ЗАО «СУ №» заключило 03.10.2006г. инвестиционный договор с ООО «Эйфер». Данный договор был заключен ООО «Эйфер» в развитие заключенных ранее инвестиционных договоров между ООО «Эйфер» и ООО «Капстрой-Девелопмент» от 02.11.2005г., и ранее заключенного 09.08.2005г. первоначального инвестиционного договора между ООО «РФСК», ООО «Капстрой-Девелопмент» и ООО «Эйфер».

Из материалов дела также усматривается, что ООО Эйфер» (как одна из сторона инвестиционного договора от 09.08.2005г.) не исполнила свои обязательства по оплате инвестиционного взноса в отношении спорных нежилых помещений, в результате чего стороны инвестконтракта не смогли подписать акт о частичных результатах реализации инвестиционного проекта в отношении спорного объекта в порядке, предусмотренном п.1.13 инвестиционного договора.

Указанные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда <адрес> от 09.11.2016г. и постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2017г. по делу №А41-39277/16.

Учитывая, что права АО «СУ №» (ранее – ЗАО «СУ №») на часть спорного недвижимого имущества производны от прав ООО «Эйфер», которое не осуществило исполнение своих обязательств по внесению инвестиционного взноса, то ООО «Эйфер» (следовательно, и АО «СУ №», которое заключало с истцами предварительные договоры купли-продажи машино-мест) не вправе претендовать на помещения в спорном объекте. Данные обстоятельства подтверждаются судебными актами арбитражных судов, представленных в данном гражданском деле.

Анализируя изложенное, суд приходит к выводу, что государственная регистрация права собственности ООО «РФСК» на спорную автостоянку произведена в установленном порядке. Права истцов в данном конкретном случае от действий ООО «РФСК» судом не установлено.

В то время как право собственности самих истцов на отдельные помещения в автостоянке в настоящее время оспорены и часть судебных решений, на основании которых была произведена государственная регистрация права собственности истцов, отменена.

При доказанности истцами факта передачи денежных средств в АО «СУ №» и при других юридически значимых обстоятельствах, истцы не лишены возможности в судебном порядке истребовать внесенные ими денежные средства за приобретаемые по предварительным договорам права на машино-места.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО8, ФИО9, ФИО2, ФИО10, ФИО3, ФИО11, ФИО4, ФИО12, ФИО5, ФИО13, ФИО6, ФИО7 к ООО «Региональная финансово-строительная компания» о признании права собственности отсутствующим – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение 1 месяца.

Федеральный судья: