Решение № 3А-55/2023 3А-55/2023(3А-643/2022;)~М-496/2022 3А-643/2022 М-496/2022 от 14 февраля 2023 г. по делу № 3А-55/2023

УИД: 59OS0000-01-2022-000550-05

Дело № 3а-55/2023


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

15 февраля 2023 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Коротаевой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хабеевой А.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Позитив» об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 8 ноября 2022 года № ОРС-59/2022/002466, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Позитив» (далее – административный истец, Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Государственному бюджетному учреждению Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» (далее – ГБУ «ЦТИ ПК») об оспаривании решения от 8 ноября 2022 года № ОРС-59/2022/002466 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **:689 равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2022 года в размере 181 391 090 рублей.

Заявленные требования административный истец обосновывает тем, что является собственником указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает законные интересы Общества, влечет увеличение налоговых обязательств.

Представитель административного истца ФИО1 поддержала заявленные требования, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявила.

Представитель административного ответчика ФИО2 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, с выводами судебной экспертизы согласна.

Суд, заслушав лицо, принимавшее участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Частями 1 и 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 названного закона.

На территории Пермского края такой датой является 1 января 2021 года, что следует из содержания постановления Правительства Пермского края от 11 декабря 2020 года № 973-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.

С 1 января 2021 года на территории Пермского края кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости устанавливается Государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ. При этом согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в суде в порядке административного судопроизводства может быть оспорено только решение бюджетного учреждения; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью «Позитив» является собственником нежилого здания с кадастровым номером **:689, площадью 4028,7 кв.м, расположенного по адресу: ****, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 1 января 2018 года в размере 258 870 765, 86 рублей, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Административным истцом 11 октября 2022 года в ГБУ «ЦТИ ПК» подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату оценки 29 июня 2022 года в размере 181 391 090 рублей, определенной в отчете об оценке № 252/1/Н-22 от 7 октября 2022 года, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Инвест-аудит» Ч.

8 ноября 2022 года, то есть в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, ГБУ «ЦТИ ПК» принято мотивированное решение № ОРС-59/2022/002466 об отказе в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Основаниями к отказу в удовлетворении заявления послужили следующие обстоятельства:

– в отчете (страницы 73-74, 83-94) отсутствуют сведения/либо их недостаточно/либо они нечитаемые о состоянии помещений объектов-аналогов №№ 1,2,3 – нарушены статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3;

– оценщик использует в качестве объектов-аналогов №№ 2,3 (страницы 64, 73-74 отчета) для расчета рыночной стоимости объекта-оценки объекты недвижимости несхожие с объектом-оценки по основным характеристикам, определяющим стоимость объекта-оценки – нарушены: статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, пункт 10 ФСО № 1, подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7;

– использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (страницы 62-63, 64, 73-74 отчета) – нарушены: нарушены статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункт «в» пункта 22 ФСО № 7;

– при применении метода корректировок оценщиком некорректно проведено сравнение и некорректно выявлены различия используемых в расчетах объектов-аналогов №№ 1,2,3 с объектом-оценки по ценообразующим факторам (страницы 73-74 отчета) – нарушены: нарушены статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункт «д» пункта 22 ФСО № 7.

На основании определения Пермского краевого суда от 19 декабря 2022 года по делу назначено проведение судебной экспертизы в рамках установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, производство экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Авангард» Б.

Во исполнение определения Пермского краевого суда от 19 декабря 2022 года экспертом представлено заключение № 22/0110-6 от 25 января 2023 года, согласно которому отчет об оценке № 252/1/Н-22 от 7 октября 2022 года не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Допущенные недостатки и неточности, влияют на итоговый результат рыночной стоимости объектов оценки.

Экспертом выявлены ошибки в отчете об оценке № 252/1/Н-22, влияющие на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки, а именно:

- пункт 5.1.5 таблицы - страницы 87, 88, 91, 92 отчета – оценщиком не подтверждена дата предложения объектов-аналогов №№ 2, 3 – нарушены требования пунктов 5, 11 ФСО № 3;

- пункт 5.1.5 таблицы - страницы 13, 68, 74 отчета – при описании внутренней отделки оцениваемого объекта недвижимости оценщик на странице 13 отчета указывает, что в здании отделочные работы не завершены. На странице 68 при описании корректировки на внутреннюю отделку помещений, ее состояние указывает, что объект-оценки, как и все аналоги, имеют типовую офисную отделку, в связи с чем корректировка не требуется. В то же время на странице 74 отчета оценщик проводит корректировку для аналогов №№ 2, 3, поскольку данные аналоги, в отличие от оцениваемого объекта, имеют типовую офисную отделку и не требуют ремонта – нарушены требования пункта 5 ФСО № 3, пункта 22 ФСО № 7, статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ;

- пункт 5.1.5 таблицы – страницы 67, 68, 74 отчета – оценщик на странице 67 отчета при описании корректировки на локальное местоположение указывает, что все объекты расположены на красной линии и поправка не вводится. В то же время на странице 68 указывает, что к аналогу № 2 вводится поправка в размере 23,46%. Из приведенного описания корректировки не ясно на основании каких причин оценщик проводит корректировку к аналогу № 2 – нарушены требования пункта 5 ФСО № 3, пункта 22 ФСО № 7, статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ;

- пункт 5.1.5 таблицы – страницы 71, 74 отчета – оценщиком неверно рассчитана корректировка на этаж для аналога № 1 – нарушены требования пункта 5 ФСО № 3, пункта 22 ФСО № 7;

- пункт 5.1.5 таблицы – страницы 65, 66, 73, 86, 87 отчета – оценщиком не учтено наличие арендаторов в здании аналога № 2 при внесении корректировки на имущественные права. Данный фактор не учтен в расчете, корректировка на отличие от аналогов не проведена, ее отсутствие не обосновано;

- пункт 5.1.5 таблицы – страницы 73, 75 отчета – оценщиком при расчете рыночной стоимости объекта капитального строительства используется значение доли стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости для офисных объектов класса С и ниже, хотя при проведении расчетов оцениваемый объект оценщик относит к офисам класса А/В – нарушены требования пункта 5 ФСО № 3, пункта 22 ФСО № 7, статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

Оснований не доверять выводам эксперта, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется. Сторонами в ходе рассмотрения дела, соответствующие ходатайства в связи с несогласием с выводами эксперта не заявлены.

Приведенные выводы экспертного заключения свидетельствуют о том, что экспертом выявлены замечания одних из тех же пунктов ФСО, которые указаны в оспариваемом решении от 8 ноября 2022 года № ОРС-59/2022/002466, что свидетельствует о его законности.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства допустимыми доказательствами (заключение эксперта) подтверждены обстоятельства обоснованности выводов, приведенных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, то есть, установлены нарушения тех же требований ФСО, что и указанных в решении ГБУ «ЦТИ ПК», суд приходит к выводу об отсутствии основания для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным решения от 8 ноября 2022 года № ОРС-59/2022/002466.

В связи с тем, что выявленные недостатки и неточности представленного административным истцом отчета влияют на итоговый результат оценки, на основании определения Пермского краевого суда от 19 декабря 2022 года экспертом Б. определен размер рыночной стоимости объекта оценки в размере 193 451 728 рублей для объекта недвижимости с кадастровым номером **:689.

В данном случае заключение эксперта от 25 января 2023 года № 22/0110-6 может быть использовано в качестве надлежащего доказательства, в том числе и в части размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Представленное экспертное заключение сторонами не оспорено, соответствующие ходатайства не заявлены.

Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта Б. относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

С учетом изложенного, заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **:689 следует установить равной его рыночной стоимости в размере 193 451 728 рублей по состоянию на 29 июня 2022 года.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в бюджетное учреждение 11 октября 2022 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 8 ноября 2022 года № ОРС-59/2022/002466 – отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **:689 равной его рыночной стоимости в размере 193 451 728 рублей по состоянию на 29 июня 2022 года.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать 11 октября 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 3 марта 2023 года.

Судья: подпись