Решение № 3А-195/2026 3А-195/2026(3А-813/2025;)~М-698/2025 3А-813/2025 М-698/2025 от 17 марта 2026 г. по делу № 3А-195/2026

дело № 3а-195/2026 (№ 3а-813/2025)

УИД 26OS0000-04-2025-000763-89


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 03 марта 2026 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Остапенко А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО1, действуя через представителя по доверенности обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением (в последующем, уточненном в порядке ст. 46 КАС РФ) об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости: нежилых помещений с КН №, расположенных по адресу: <адрес>

Административный истец указывает, что является собственником данных объектов недвижимости и плательщиком налога на имущество.

На основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13 ноября 2023 года № 1263 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Ставропольского края» по состоянию на 01.01.2023 была установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости с КН № в размере 7 561 657,17 руб., КН № в размере 11 465 938,12 руб., КН № в размере 29 926 333,25 руб., КН № в размере 3 472 568,49 руб., КН № в размере 7 621 080,8 руб.

Административный истец ФИО1 полагает, что данная стоимость завышена, что нарушает его права как плательщика налогов, данное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд с настоящим административным иском, в связи с чем, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной по состоянию на 01.01.2023, определенной в отчете об оценке ООО «Визит» от 25.11.2025 № 13094/25 для объектов недвижимости с КН № в размере 3 638 000 руб., КН № в размере 6 011 000 руб., КН № в размере 12 513 000 руб., КН № в размере 1 677 000 руб., КН № в размере 3 608 000 руб.

Представитель административного истца, действующий на основании доверенности ФИО6 направил заявление о рассмотрении административного дела без его участия, в указанном ходатайство также указано, что сторона административного истца согласна с выводами судебной оценочной экспертизы.

Административный истец, а также представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц ГБУ СК «Ставкрайимущество», филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации Буденновского муниципального округа Ставропольского края, заинтересованное лицо ФИО4 извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями ст. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со ст. 401 НК РФ являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ).

Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящиеся у него в собственности объекты налоговые платежи рассчитываются из кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Материалами дела установлено, что ФИО1 на праве общей долевой собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

- нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 203,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Право собственности на ? доли подтверждается выпиской из ЕГРН от 08.12.2025г. № <данные изъяты>, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 2 CD-диск);

- нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 395,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> Право собственности на ? доли подтверждается выпиской из ЕГРН от 08.12.2025г. № <данные изъяты>, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 2 CD-диск);

- нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 725 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> Право собственности на ? доли подтверждается выпиской из ЕГРН от 08.12.2025г. № <данные изъяты>, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 2 CD-диск);

- нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 93,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> Право собственности на ? доли подтверждается выпиской из ЕГРН от 08.12.2025г. № <данные изъяты> запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 2 CD-диск);

- нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 205,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> Право собственности на ? доли подтверждается выпиской из ЕГРН от 08.12.2025г. № <данные изъяты>, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 2 CD-диск).

На основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13 ноября 2023 года № 1263 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Ставропольского края» по состоянию на 01.01.2023 была установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости с КН № в размере 7 561 657,17 руб., КН № в размере 11 465 938,12 руб., КН № в размере 29 926 333,25 руб., КН № в размере 3 472 568,49 руб., КН № в размере 7 621 080,8 руб.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанных объектов недвижимости и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке ООО «Визит» от 25.11.2025 № 13094/25, на основании которого по состоянию на 01.01.2023 рыночная стоимость объекта недвижимости с КН № составляет 3 638 000 руб., КН № составляет 6 011 000 руб., КН № составляет 12 513 000 руб., КН № составляет 1 677 000 руб., КН № составляет 3 608 000 руб.

В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст. 64 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 п. 2 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

При этом, обязанность доказывания оснований, указанных в ст. 248 КАС РФ лежит на административном истце.

Таким образом, исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размеров рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Из разъяснений, изложенных в п.п. 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (ст.ст. 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объектов недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине стоимости объектов недвижимого имущества, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта <данные изъяты> ФИО5 №-Э/12/2025 от 03 февраля 2026 года рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2022 года - нежилого помещения с КН №

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами.

Аналогичные положения содержит ч. 8 ст. 82 КАС РФ, предусматривающая, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным ст. 84 настоящего Кодекса.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84, 168 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельных участков, определенной по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Обследование объекта экспертизы проведено экспертом 26.01.2026.

Дополнительная идентификация объектов исследования проведена по материалам административного дела.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

В заключение судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа были использованы объявления из архива сайта https://архивоценщика.рф и https://ruads.net/.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

В результате анализа рынка нежилых помещений, схожих с оцениваемым, было найдено 3 объекта-аналога наиболее сопоставимых с объектом оценки.

При выборе объектов-аналогов ключевыми факторами для оценки являлись следующие параметры: местоположение – <адрес>, период размещения объявлений с 01.01.2022 по 01.01.2023 г., вид использования – под торгово-офисное/свободное использование. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Обоснование корректировок на условия сделки (уторговывание), местоположение, локальное местоположение, красную линию, этажность, тип парковки, техническое состояние, наличие отдельного входа, общую площадь и иным ценообразующим факторам подробно изложены экспертом в заключении, с указанием процента применения той или иной корректировки.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом применялся сравнительный (80 %) и доходный (20 %) подходы для определения рыночной стоимости.

В ходе данной оценки в рамках сравнительного подхода стоимость объектов оценки рассчитана с использованием метода сравнения продаж, в рамках доходного подхода применялся метод прямой капитализации.

Кроме того, приведены основания отказа от применения затратного подхода для объектов исследования, а именно отражено, что затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV, п. 23). Затратный подход к оценке не применялся, в связи с учетом ограничений и условий применения методов затратного подхода.

Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

Проанализировав выводы экспертного заключения <данные изъяты> № 116-Э/12/2025 от 03 февраля 2026, оценив их в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает заключение эксперта как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости, с учетом их местоположения, наиболее эффективного использования.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, каких-либо данных, свидетельствующих о недостоверности и незаконности заключения экспертизы № 116-Э/12/2025 от 03 февраля 2026 не содержат.

Поскольку противоречия в выводах судебной экспертизы или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Кроме того, выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы, экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт имеет соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более 15 лет), составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 82 КАС РФ.

Обоснованных ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы участниками судебного разбирательства не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении эксперта <данные изъяты> ФИО5 №-Э/12/2025 от 03.02.2026 итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ООО «Визит» от 25.11.2025 № 13094/25 у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта.

Исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление в отношении объектов недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства установлены факты завышения кадастровой стоимости объектов недвижимости с КН № на 28,5 %, в отношении по сравнению с их рыночной стоимостью, равно как и факты нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 для объектов недвижимости установленной в соответствии с заключением <данные изъяты> № 116-Э/12/2025.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть по состоянию на 01.01.2023.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 28.11.2025.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 203,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 5 409 000 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 395,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 6 688 000 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 725 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 14 342 000 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 93,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 2 733 000 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 205,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 5 446 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с КН 26№.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – 28.11.2025.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 18.03.2026.

Судья – подпись

Копия верна:

Судья - О.М. Чебанная