Решение № 3А-262/2024 3А-44/2025 3А-44/2025(3А-262/2024;)~М-232/2024 М-232/2024 от 13 апреля 2025 г. по делу № 3А-262/2024

Дело № 3а-44/2025 (№ 3а-262/2024)

УИД №33OS0000-01-2024-000432-71


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Владимир 14 апреля 2025 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Кирюшиной О.А.,

при секретаре Мусатовой А.В.,

с участием представителей административного ответчика ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» по доверенности ФИО1,

заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****-****, ****-****, ****-****, ****-**** в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ФИО3 обратилась во Владимирский областной суд с вышеуказанным административным иском.

В обоснование требований указано, что ФИО3 является собственником земельных участков:

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой стоимостью 2 817 913,96 рублей;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой стоимостью 3 084 327,04 рублей;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой стоимостью 3 002 020,56 рублей;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой стоимостью 2 885 058,72 рублей;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой стоимостью 2 824 411,84 рублей;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой стоимостью 2 911 050,24 рублей;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой стоимостью 2 904 552,36 рубля;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой стоимостью 2 324 075,08 рублей;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой стоимостью 2 963 033,28 рубля;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой стоимостью 3 006 352,48 рубля;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой стоимостью 1 516 172 рубля;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой стоимостью 2 454 032,68 рубля;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой стоимостью 3 062 667,44 рублей;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой стоимостью 3 240 276,16 рублей;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой стоимостью 3 075 663,2 рубля;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой стоимостью 3 181 795,24 рублей;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой стоимостью 3 114 650,48 рублей;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой стоимостью 3 036 675,92 рублей;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой стоимостью 2 986 858,84 рублей;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой стоимостью 2 893 722,56 рубля;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой стоимостью 2 945 705,6 рублей;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой стоимостью 3 058 335,52 рублей;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой стоимостью 3 214 284,64 рубля;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой стоимостью 3 060 501,48 рубль;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой стоимостью 3 214 284,64 рубля;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой стоимостью 3 071 331, 28 рубль;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой стоимостью 3 244 608,08 рублей;

- с кадастровым номером ****, площадью 1495+/-14 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой стоимостью 3 238 110,2 рублей;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой стоимостью 3 142 807,96 рублей;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой стоимостью 3 071 331,28 рубль.

Согласно отчету об оценке **** №**** от 28 ноября 2024 года - 29 ноября 2024 года их рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2022 года составляет 98 125,00 рублей; 102 628,00 рублей; 101 266 рублей; 99 286,00 рублей; 98 238,00 рублей; 99 730,00 рублей; 99 619,00 рублей; 89 444,00 рублей; 100 611,00 рублей; 101 338,00 рублей; 78 162,00 рублей; 91 811,00 рублей; 102 272,00 рублей; 112 137,00 рублей; 102 486,00 рублей; 111 087,00 рублей; 103 124,00 рублей; 101 842,00 рублей; 101 012,00 рублей; 99 434,00 рублей; 100 319,00 рублей; 102 201,00 рублей; 111 671,00 рублей; 102 236,00 рублей; 111 671,00 рублей; 102 415,00 рублей; 105 214,00 рублей; 112 098,00 рублей; 103 582,00 рублей; 102 415,00 рублей, соответственно.

Ссылаясь в качестве правового обоснования на статью 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец просит установить кадастровую стоимость названных земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года в размере их рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке **** №**** от 28 ноября 2024 года - 29 ноября 2024 года.

Административный истец ФИО3, ее представитель по ордеру адвокат Денисов Д.Н., надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайства об отложении не заявили.

Представитель административного ответчика ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» по доверенности ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска и установления рыночной стоимости спорных земельных участков в размере, определенном экспертом, ссылаясь на некорректно проведенный экспертом подбор объектов-аналогов, повлекший в последующем искажение их итоговой рыночной стоимости. Также пояснила, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости данных земельных участков в размере рыночной стоимости ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, не ставит под сомнение форму и содержание расчетной части заключения эксперта, выводы эксперта по второму вопросу, возражала против назначения по делу повторной экспертизы, полагала нецелесообразным допрос эксперта в судебном заседании. Аналогичная позиция указана в письменном отзыве, представленном суду.

Представитель заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по аналогичным основаниям, полагала нецелесообразным назначение по делу повторной экспертизы.

Заинтересованные лица Филиал Публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области, администрация муниципального образования Александровский муниципальный район Владимирской области ходатайствовали о проведении судебного заседания в отсутствие своих представителей, возражений не представили, указав, что не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной, а также заключение эксперта ни по форме, ни по его содержанию.

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Владимирской области, надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направило, возражений не представило.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц, поскольку их явка не признана судом обязательной.

Изучив представленные документы, заслушав объяснения представителей административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с частями 1, 4, 7 и 9 статьи 22 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и подтверждается письменными доказательствами, что на основании договора купли-продажи от 28 мая 2018 года ФИО3 с 6 сентября 2022 года по настоящее время является собственником земельных участков с кадастровыми номерами ****-****, ****-****, ****-****, ****-****.

Указанные земельные участки поставлены на кадастровый учет 6 сентября 2022 года как учтенные объекты.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ****-****, ****-****, ****-****, ****-**** утверждена Актом ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» от 17 марта 2023 года № АОКС-33-2023-000173 по состоянию на 1 января 2022 года.

Дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2023 года. Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 22 марта 2023 года.

9 декабря 2024 года, полагая, что кадастровая стоимость названных выше земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, ФИО3 обратилась с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Административным истцом при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о значительном превышении кадастровой стоимости вышеназванных земельных участков над их рыночной стоимостью представлен отчет об оценке, подготовленный **** №**** от 28 ноября 2024 года - 29 ноября 2024 года в двух томах об определении рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года.

№
Кадастровый номер земельного участка

Оспариваемая кадастровая стоимость, руб..

Рыночная стоимость в соответствии с отчетом об оценке, руб..

1
****

2 817 913,96

98 125,00

2
****

3 084 327,04

102 628,00

3
****

3 002 020,56

101 266,00

4
****

2 885 058,72

99 286,00

5
****

2 824 411,84

98 238,00

6
****

2 911 050,24

99 730,00

7
****

2 904 552,36

99 619,00

8
****

2 324 075,08

89 444,00

9
****

2 963 033,28

100 611,00

10

****

3 006 352,48

101 338,00

11

****

1 516 172,00

78 162,00

12

****

2 454 032,68

91 811,00

13

****

3 062 667,44

102 272,00

14

****

3 240 276,16

112 137,00

15

****

3 075 663,20

102 486,00

16

****

3 181 795,24

111 087,00

17

****

3 114 650,48

103 124,00

18

****

3 036 675,92

101 842,00

19

****

2 986 858,54

101 012,00

20

****

2 893 722,56

99 434,00

21

****

2 945 705,60

100 319,00

22

****

3 058 335,52

102 201,00

23

****

3 214 284,64

111 671,00

24

****

3 060 501,48

102 236,00

25

****

3 214 284,64

111 671,00

26

****

3 071 331,28

102 415,00

27

****

3 244 608,08

105 214,00

28

****

3 238 110,20

112 098,00

29

****

3 142 807,96

103 582,00

30

****

3 071 331,28

102 415,00

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что у ФИО3, как собственника, для целей налогообложения имеется правовая заинтересованность в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной.

Административным ответчиком ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», заинтересованным лицом Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области, представлены письменные возражения, в которых указано, что отчет об оценке **** №**** от 28 ноября 2024 года - 29 ноября 2024 года выполнен с нарушениями требований статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 10, подпункта «б» статьи 22 ФСО № 7, а именно оценщик не в полном объеме произвел исследование рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемых объектов и другие виды использования, необходимые для определения их стоимости, что привело к некорректному подбору объектов-аналогов.

Аналогичная позиция была высказана в судебном заседании представителем административного ответчика ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», пояснившим, что допущенные нарушения являются существенными, влияющими на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и их устранение невозможно без изменения рыночной стоимости оцениваемых объектов.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание наличие существенной разницы между определенной оценщиком рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью спорных земельных участков, представленный административным истцом отчет вызвал у суда сомнения в его обоснованности и достоверности.

Каких-либо дополнительных доказательств, подтверждающих соответствие отчета об оценке №**** от 28 ноября 2024 года - 29 ноября 2024 года, составленного оценщиком ****, требованиям законодательства об оценочной деятельности административным истцом не представлено.

Принимая во внимание изложенное, а также наличие существенной кратной разницы между определенной оценщиком рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью, судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости названных земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Заключением оценочной экспертизы, подготовленного экспертом **** №**** от 14 марта 2025 года, определена рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года.

№
Кадастровый номер земельного участка

Рыночная стоимость в соответствии с заключением эксперта, руб..

1
****

269 307,00

2
****

289 072,00

3
****

282 744,00

4
****

275 724,00

5
****

269 928,00

6
****

276 864,00

7
****

277 587,00

8
****

233 914,00

9
****

280 440,00

10

****

283 152,00

11

****

168 000,00

12

****

242 462,00

13

****

287 042,00

14

****

300 696,00

15

****

288 260,00

16

****

296 738,00

17

****

291 914,00

18

****

286 008,00

19

****

281 316,00

20

****

276 552,00

21

****

278 800,00

22

****

286 636,00

23

****

298 284,00

24

****

286 839,00

25

****

298 284,00

26

****

287 854,00

27

****

301 098,00

28

****

300 495,00

29

****

294 553,00

30

****

287 854,00

По результатам проверки отчета об оценке оценщика **** №**** от 28 ноября 2024 года - 29 ноября 2024 года экспертом сделан вывод о том, что при проведении исследования оценщиком допущены нарушения, предъявляемые к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком является не достоверной, не проверяемой и не достаточной, а именно:

- в нарушение пунктов 7, 11б, д №ФСО №7 оценщиком не верно определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты, и соответственно не исследован рынок в тех сегментах, к которому относятся фактическое использование оцениваемых объектов и другие виды использования, необходимые для определения их стоимости. В Отчете объекты оценки ошибочно отнесены к коммерческой застройки, исходя из двойного разрешенного использования оцениваемых земельных участков (под магазин и ИЖС). В то время как земельные участки расположены в зоне индивидуальной застройки, а не деловой активности города.

- в нарушение пунктов 2, 5, 5.3, 7, 9, 10 ФСО №7 итоговое суждение о величине рыночной стоимости необоснованно сделано оценщиком на результате согласования одного подхода - сравнительного. Вместе с тем в рамках сравнительного подхода оценщик использовал все аналоги - земельные участки под коммерческую застройку, в то время как объектами оценки являются земельные участки под ИЖС. Кроме того оценщик применил ко всем объектам-аналогам корректировку для «неактивного рынка» при расчете рыночной стоимости, которая объективно не подтверждена. Рынок продажи объектов под коммерческую застройку развит и подтверждается данными представленными о них в табл. Стр.54-55 отчета.

С учетом изложенного суд полагает, что содержащиеся в Отчете сведения не позволяют подтвердить достоверность используемой оценщиком информации, допускают неоднозначное толкование полученных оценщиком **** результатов, а допущенные оценщиком нарушения существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

Проанализировав и оценив вышеуказанные доказательства в совокупности, руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, суд не принимает в качестве доказательств по данному делу представленные административным истцом отчет от 14 марта 2025 года №030-02-01208/2025, составленный оценщиком ****.

Проанализировав и оценив заключение эксперта **** №**** от 14 марта 2025 года в совокупности с другими доказательствами суд приходит к следующему.

Данное экспертное заключение подготовлено ****, обладающей правом на проведение подобного рода исследований, с 2016 года являющейся членом Союза «Финансово-экономических судебных экспертов», с 29 декабря 2007 года членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация Ассоциации российских магистров оценки», имеющей соответствующее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 039066-1 от 19 июня 2024 года, стаж работы в оценочной деятельности с 2005 года, стаж работы судебного эксперта с 2013 года, неоднократно проходившей повышение квалификации по дополнительным профессиональным программам, в том числе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», «Финансово-экономическая судебная экспертиза», предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта №**** от 14 марта 2025 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного и судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки (ФСО-2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки (ФСО-3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта (торгового центра) не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. Экспертом применены сравнительный и доходный подходы с последующим согласованием полученных результатов. Экспертное заключение содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования. Поиск информации производился в сети Интернет на сайтах объявлений, скриншоты которых отражены в заключении, что свидетельствуют о возможности проверки данных сведений. В качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения, экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения с обоснованием поправок и расчета их значений.

Также экспертное заключение содержит выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В судебном заседании 14 апреля 2025 года на возражения административного ответчика судом были изучены письменные пояснения эксперта ****, проводившей указанную выше судебную экспертизу, которая настаивала на правильности и обоснованности данного ей экспертного заключения, дала подробные и мотивированные ответы, не противоречащие выводам, содержащимся в экспертном заключении №**** от 14 марта 2025 года.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, иными участниками процесса в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, само заключение оспорено не было, возражений относительно формы и содержания экспертного заключения не поступало, в том числе и от административных ответчиков, которые от назначения по делу повторной экспертизы и допроса эксперта в судебном заседании отказались, доказательств иной рыночной стоимости объекта оценки не представили.

Суд полагает ошибочными возражения ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» и Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области о некорректном подборе экспертом объектов-аналогов, приведшего, по их мнению, к искажению рыночной стоимости, по следующим основаниям.

На страницах 22, 31-33 заключения эксперта представлены материалы исследования объектов оценки, определены основные ценообразующие факторы, влияющие на формирование стоимости. Объекты оценки относятся к сегменту рынка - под ИЖС (стр.40-41 заключения эксперта). Экспертом проведено полное исследование рынка в данном сегменте, приведен подробный анализ всех необходимых факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов оценки, что свидетельствует о соблюдении экспертом требований пункта 10, пункта 11 в), пункта 22 б) ФСО №7 (стр.44-47 заключения эксперта). Заключение содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемые экспертом, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. Все объекты аналоги, как используемые в расчете, так и объекты оцениваемого сегмента, подтверждены кадастровыми номерами объектов, раскрываемыми на публичной карте РосРеестра, что дает возможность объективности, всесторонности и полноты исследований, проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В качестве аналогов были использованы 6 типичных для данного сегмента рынка аналогов, расположенных в городе Александров, что соответствует местоположению объекта оценки. При этом рыночная стоимость, полученная при сопоставимости аналогов по местоположению, является более достоверной.

При этом письменные возражения ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», а также Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области носят общий характер, не конкретизированы и не были уточнены в судебном заседании их представителями. Вывод о некорректной итоговой рыночной стоимости объекта оценки, определенной экспертом, сделаны ими без применения корректирующих коэффициентов на различия в ценообразующих факторах объекта оценки, в связи с чем являются необоснованными.

В возражениях указан диапазон цен предложений объектов-аналогов от 360,19 до 2 272,73 руб./кв.м., а у эксперта от 410, 00 до 580, 00 руб./кв.м. Представленные диапазоны свидетельствуют о том, что цены, используемые экспертом для определения рыночной стоимости спорных объектов находятся в сопоставимом диапазоне, используемого при определении кадастровой стоимости.

Разница в цене за 1 кв.м., о которой заявляют представители административного ответчика ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, и цене, полученной экспертом, обусловлена обоснованными применением экспертом корректировок на различие в рамках сравнительного подхода. При этом используемые административным ответчиком объекты-аналоги отличны от оцениваемых объектов по местоположению, разрешенному использованию. При расчете рыночной стоимости эксперт использует в качестве аналогов только земельные участки под ИЖС, расположенные в городе Александров.

Ссылки ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, об иной средней величине стоимости объектов рассматриваемой функциональной группы 6 на территории Владимирской области в Отчете об итогах государственной оценки №08/2023 от 23 августа 2023 года (483,77 руб./кв.м.), а также средней величины стоимости сделок данного сегмента (814,12 руб./кв.м.) также являются ошибочными, поскольку в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренными федеральными стандартами оценки стоимости. Таким образом, рыночная стоимость, определяемая экспертом в заключении и кадастровая стоимость, определенная в Отчете об итогах государственной кадастровой оценки, являются разными экономическими категориями со своими понятиями, методами и методиками расчета.

Правом заявить ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание, с целью уточнения оснований для установления рыночной стоимости спорных земельных участков, выяснения вопроса о правильности подбора объектов-аналогов, а также устранения других возникших у представителей административного ответчика и заинтересованного лица вопросов по экспертизе, представители административного ответчика, заинтересованного лица не воспользовались.

С учетом вышеизложенного у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку экспертное заключение №**** от 14 марта 2025 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта **** №**** от 14 марта 2025 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость названных земельных участков, определенную по состоянию на дату кадастровой оценки 1 января 2022 года.

С учетом изложенного суд считает возможным принять названное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****-****, ****-****, ****-****, ****-**** состоянию на дату их кадастровой оценки - 1 января 2022 года.

В связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Данные разъяснения содержатся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года (вопрос №7).

Датой подачи заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельных участков с вышеназванными кадастровыми номерами в размере их рыночной стоимости следует считать 9 декабря 2024 года, то есть дату его обращения в суд.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административный иск ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****-****, ****-****, ****-****, ****-**** в размере их рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, в размере 269 307 (двести шестьдесят девять тысяч триста семь) рублей 00 копеек;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, в размере 289 072 (двести восемьдесят девять тысяч семьдесят два) рубля 00 копеек;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, в размере 289 744 (двести восемьдесят девять тысяч семьсот сорок четыре) рубля 00 копеек;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, в размере 289 724 (двести восемьдесят девять тысяч семьсот двадцать четыре) рубля 00 копеек;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, в размере 269 928 (двести шестьдесят девять тысяч девятьсот двадцать восемь) рублей 00 копеек;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, в размере 276 864 (двести семьдесят шесть тысяч восемьсот шестьдесят четыре) рубля 00 копеек;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, в размере 277 587 (двести семьдесят семь тысяч пятьсот восемьдесят семь) рублей 00 копеек;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, в размере 233 914 (двести тридцать три тысячи девятьсот четырнадцать) рублей 00 копеек;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, в размере 280 440 (двести восемьдесят тысяч четыреста сорок) рублей 00 копеек;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, в размере 283 152 (двести восемьдесят три тысячи сто пятьдесят два) рубля 00 копеек;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, в размере 168 000 (сто шестьдесят восемь тысяч) рублей 00 копеек;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, в размере 242 462 (двести сорок две тысячи четыреста шестьдесят два) рубля 00 копеек;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, в размере 287 042 (двести восемьдесят семь тысяч сорок два) рубля 00 копеек;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, в размере 300 696 (триста тысяч шестьсот девяносто шесть) рублей 00 копеек;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, в размере 288 260 (двести восемьдесят восемь тысяч двести шестьдесят) рублей 00 копеек;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, в размере 296 738 (двести девяносто шесть тысяч семьсот тридцать восемь) рублей 00 копеек;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, в размере 291 914 (двести девяносто одна тысяча девятьсот четырнадцать) рублей 00 копеек;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, в размере 286 008 (двести восемьдесят шесть тысяч восемь) рублей 00 копеек;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, в размере 281 316 (двести восемьдесят одна тысяча триста шестнадцать) рублей 00 копеек;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, в размере 276 552 (двести семьдесят шесть тысяч пятьсот пятьдесят два) рубля 00 копеек;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, в размере 278 800 (двести семьдесят восемь тысяч восемьсот) рублей 00 копеек;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, в размере 286 636 (двести восемьдесят шесть тысяч шестьсот тридцать шесть) рублей 00 копеек;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, в размере 298 284 (двести девяносто восемь тысяч двести восемьдесят четыре) рубля 00 копеек;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, в размере 286 839 (двести восемьдесят шесть тысяч восемьсот тридцать девять) рублей 00 копеек;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, в размере 298 284 (двести девяносто восемь тысяч двести восемьдесят четыре) рубля 00 копеек;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, в размере 287 854 (двести восемьдесят семь тысяч восемьсот пятьдесят четыре) рубля 00 копеек;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, в размере 301 098 (триста одна тысяча девяносто восемь) рублей 00 копеек;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, в размере 300 495 (триста тысяч четыреста девяносто пять) рублей 00 копеек;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, в размере 294 553 (двести девяносто четыре тысячи пятьсот пятьдесят три) рубля 00 копеек;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - ****, в размере 287 854 (двести восемьдесят семь тысяч восемьсот пятьдесят четыре) рубля 00 копеек.

Считать датой подачи административного иска ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****-****, ****-****, ****-****, ****-**** в размере их рыночной стоимости - 9 декабря 2024 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья О.А. Кирюшина

Мотивированное решение изготовлено 16 апреля 2025 года.