Решение № 2-437/2021 от 23 марта 2021 г. по делу № 2-437/2021

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ленинский районный суд г. Пензы

в составе председательствующего судьи Черненок Т.В.,

при секретаре Пузенцовой А.Д.,

рассмотрев в помещении Ленинского районного суда г. Пензы 24 марта 2021 года в открытом судебном заседании гражданское дело №2-437/2021 по иску ИП ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

ИП ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, неустойки и обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что Дата между ним (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязался передать покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить недвижимое имущество, расположенное по адресу: Адрес , а именно земельный участок, общей площадью Данные изъяты номер по плану застройки Номер , кадастровый Номер и земельный участок, общей площадью Данные изъяты номер по плану застройки Номер , кадастровый Номер . Во исполнение п.1.3 договора участок был передан продавцом покупателю по акту приема-передачи от Дата . Право собственности на участок зарегистрировано за покупателем в ЕГРН. Свои обязанности по договору купли-продажи продавец исполнил в полном объеме. В нарушение принятых на себя обязательств покупателем до настоящего времени не произведена полная оплата продажной стоимости участка. В соответствии с п.2.2 договора покупатель обязался произвести оплату участка в безналичном порядке в следующие сроки: 313 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата . Покупателем исполнены платежи по Дата включительно, все последующие платежи покупателем не оплачены. Из предусмотренной договором общей стоимости участка 3 050 000 руб., покупателем оплачено лишь 1 457 000 руб., сумма задолженности составляет 1 670 000 руб.

В соответствии с п. 3 договора в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) покупателем предусмотренных настоящим договором условий оплаты, покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

По состоянию на Дата общий размер предусмотренной договором неустойки составляет 227 720 руб.

В связи с продажей продавцом покупателю участка в кредит с условием о рассрочке платежа участок находится у продавца в залоге. Государственная регистрация ипотеки в силу закона произведена органом государственной регистрации прав на недвижимое имущество Номер от Дата , Номер от Дата .

Истец ИП ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

Ответчик ФИО2 не явилась, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещена в установленном законом порядке, о причинах неявки суд не уведомила.

Представитель третьего лица МФЦ района «Свиблово» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен, о причинах неявки суд не уведомил.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного судопроизводства.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ).

Частью 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу ч. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В ч.ч. 1, 4, 5 ст. 488 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В судебном заседании установлено, что Дата между ИП ФИО1 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно п. 1.1 договора продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять на условиях, установленных настоящим договором, в собственность следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: Адрес : земельный участок, общей площадью Данные изъяты номер по плану застройки Номер , кадастровый Номер ; земельный участок, общей площадью Данные изъяты номер по плану застройки Номер , кадастровый Номер .

Земельный участок продается со всеми расположенными на нем насаждениями, составляющими с земельным участком единое целое. Здания, сооружения на земельном участке отсутствуют.

Земельный участок входит в состав охраняемого поселка «Дубрава», размещаемого в границах общего земельного участка по адресу: Адрес .

Цена земельного участка (цена договора) составляет 3 050 000 руб. определена по соглашению сторон является окончательной и изменению не подлежит (п.2.1 договора).

В соответствии с п.2.2 договора оплата продажной стоимости земельного участка в размере 3 050 000 руб. производится покупателем продавцу в следующем порядке и сроки: 313 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата , 161 000 руб. – до Дата .

Оплата стоимости земельного участка производится покупателем в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца (п.2.3 договора).

Во исполнение условий договора ИП ФИО1 на основании акта приема-передачи от Дата передал ФИО2 земельный участок, а последняя его приняла (л.д.10).

Таким образом, предусмотренные договором купли-продажи недвижимого имущества от Дата обязательства истцом перед ФИО2 исполнены в полном объеме.

Ответчик в полном объеме денежные средства в счет оплаты товара истцу не передала. Из предусмотренной договором общей стоимости участка 3 050 000 руб., покупателем оплачено лишь 1 457 000 руб., сумма задолженности составляет 1 670 000 руб.

Дата ИП ФИО1 в адрес ФИО2 направил претензию, в которой просил в срок не позднее Дата оплатить задолженность в размере 1 897 720 руб., из которой 1 670 000 руб. – сумма основного долга по договору купли-продажи, 227 720 руб. сумма неустойки.

Ответа на претензию со стороны ответчика не последовало, обязательства по договору до настоящего времени не исполнены.

С учетом изложенного, с ФИО2 в пользу ИП ФИО1 подлежит взысканию задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества от Дата в размере 1 670 000 руб.

В соответствии с п. 3 договора в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) покупателем предусмотренных настоящим договором условий оплаты, покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки, но не более 10 % от цены договора.

Согласно расчету истца по состоянию на Дата общий размер предусмотренной договором неустойки составляет 227 720 руб. С расчетом, представленным истцом, суд соглашается, поскольку он является арифметически верным и соответствует вышеназванным нормам. Данный расчет ответчиком не оспорен. Возражений относительно заявленных исковых требований от ответчика не поступало. Доказательств, подтверждающих оплату по данному договору, ответчиком не предоставлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 и ч. 1 ст. 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

На основании вышеизложенного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка, предусмотренная п.3 договора купли-продажи от Дата , по состоянию на Дата в размере 227 720 руб.

На основании статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от Дата N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно пункта 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Способом обеспечения исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от Дата , заключенному с ФИО2 является ипотека объектов недвижимого имущества, являющихся объектом договора купли-продажи, а именно земельного участка, общей площадью Данные изъяты номер по плану застройки Номер , кадастровый Номер ; земельного участка, общей площадью Данные изъяты номер по плану застройки Номер , кадастровый Номер (п. 2.4 договора купли-продажи).

Учитывая, что ФИО2 в нарушение требований договора купли-продажи от Дата свои обязательства по уплате цены договора не исполняет, суд полагает, что требования ИП ФИО1 об обращении взыскания на предмет залога подлежат удовлетворению.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим п. 2 ст. 350.1 настоящего Кодекса.

Истец просит установить начальную продажную цену в размере 3 050 000 рублей, исходя согласованной сторонами в договоре купли-продажи продажной (рыночной) стоимости земельного участка.

Учитывая, что иных доказательств, подтверждающих рыночную стоимость имущества, в материалы дела не представлено, возражений относительно начальной продажной цены заложенного имущества от ответчика ФИО2 не поступало, суд считает возможным руководствоваться договором купли-продажи недвижимого имущества от Дата и установить начальную продажную цену земельного участка равной 3 050 000 руб.

Кроме того, установление этого размера, по мнению суда, в данный момент не нарушает ни чьих прав, поскольку одной из целей проведения соответствующих торгов и является определение реальной (рыночной) стоимости реализуемого заложенного имущества, а продажа осуществляется по максимальной цене предложения.

При таких обстоятельствах суд считает возможным обратить взыскание на предмет залога, указанный в договоре купли-продажи недвижимого имущества от Дата , путем реализации указанного имущества на публичных торгах.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины, которые понес истец при обращении в суд с данным иском.

Руководствуясь, ст. ст. 194-199, 234-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ИП ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ИП ФИО1 задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества от Дата в размере 1 670 000 рублей, неустойку за период с Дата по Дата в размере 227 720 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 17 985 рублей.

Обратить взыскание на земельный участок, общей площадью Данные изъяты номер по плану застройки Номер , кадастровый Номер и земельный участок, общей площадью Данные изъяты номер по плану застройки Номер , кадастровый Номер .

Определить способ реализации предмета залога в виде продажи с публичных торгов и начальную продажную цену предмета залога в размере – 3 050 000 рублей.

Ответчик вправе подать в Ленинский районный суд г. Пензы заявление об отмене решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено 31 марта 2021 года.

Судья Т.В.Черненок