Решение № 2-598/2025 2-598/2025~М-558/2025 М-558/2025 от 30 ноября 2025 г. по делу № 2-598/2025

№ 2-598(1)2025

64RS0028-01-2025-001382-94


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 ноября 2025 г. г. Пугачев

Пугачевский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Антонычевой Ю.Ю.,

при секретаре Соловьевой Е.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «АП АТИКС» к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 о переводе прав и обязанностей по договорам купли-продажи долей в земельных участках сельскохозяйственного назначения, признании отсутствующим права собственности,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «АП АТИКС» (далее - ООО «АП АТИКС») обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 о переводе прав и обязанностей по договорам купли-продажи долей в земельных участках сельскохозяйственного назначения, признании отсутствующим права собственности. Требование мотивировано тем, что ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельных долей при множестве лиц на стороне арендодателя на земельный участок площадью 45 760 000 кв.м, с кадастровым номером <Номер>, расположенного по адресу: <Адрес>. Арендатором по настоящему договору является ООО «АП АТИКС». Указанный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в установленном законом порядке. Согласно п. 2.1 вышеуказанного договора, настоящий договор заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 5.1.6 арендатор имеет право преимущественного (первоочередного) выкупа земельного участка (доли) в случае его продажи. Данный пункт договора сторонами ни в добровольном (путем заключения дополнительного соглашения), ни в судебном порядке не оспорен. В соответствии с п. 7.1 выше указанного договора, стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий договора в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Согласно сведений, содержащихся в ЕГРН, право аренды за ООО «АП АТИКС» зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Пугачевского районного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу <Номер>, договора аренды земельных долей при множестве лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ, определения Арбитражного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А57-20649/2018 и соглашения о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельных долей при множественности лиц со стороны арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ. В период действия настоящего договора ответчики собственники земельных долей в праве общедолевой собственности на земельный участок произвели продажу своих земельных долей, а именно: ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продала и передала принадлежащие ей <Данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок ФИО10; ФИО4 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продала и передала принадлежащие ей <Данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок ФИО10; ФИО5 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продал и передал принадлежащие ему <Данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок ФИО10; ФИО6 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продала и передала принадлежащие ей <Данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок ФИО10; ФИО7 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продал и передал принадлежащие ему <Данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок ФИО10; ФИО8 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продала и передала принадлежащие ей <Данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок ФИО10; ФИО9 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продала и передала принадлежащие ей <Данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок ФИО10 Вышеуказанные договора прошли регистрацию в управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области. Однако, ответчики в нарушения п. 5.1.6 договора аренды произвели отчуждение на основании договоров купли-продажи арендуемых земельных участков, нарушив право истца на преимущественный выкуп, право собственности на указанные земельные участки перешло к ФИО10 Кроме того, не усматривается нарушения прав и законных интересов арендодателей содержащимся в п. 5.1.6 условием о преимущественном праве покупки арендатора постольку, заключив договор аренды, ответчики согласились со всеми его условиями, в том числе с условием о преимущественном праве арендатора на покупку арендованных земельных участков, и приняли на себя обязательства предложить арендатору приобрести арендуемый земельный участок. Данное условие договора закону не противоречит, поскольку ни Гражданский и Земельный кодексы РФ, ни Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не запрещают включать в договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения условия о преимущественном праве арендатора на их выкуп, в связи с чем в силу ст. 309, п. 1 ст. 425 ГК РФ они должны исполняться в соответствии с условиями договора. ООО «АП АТИКС» полагает, что в данном случае арендодатели должны были письменно известить арендатора о намерении продать свою земельную долю, что ответчиками не было сделано, чем и нарушили права ООО «АП АТИКС» на приобретение данных земельных участков. Ни собственники земельных долей, ни ФИО10 не уведомили ООО «АП АТИКС» о предстоящих сделках по отчуждению земельных участков, чем лишили его возможности реализовать свое право на первоочередной выкуп земельных долей во внесудебном порядке. Из содержания указанного пункта договора в соответствии со ст. 8 ГК РФ вытекает обязанность арендодателя в случае намерения произвести отчуждение земельного участка предоставить преимущественное право покупки земельного участка его арендатору. Возникшее в силу договора обязательство у арендодателей предоставить такое право арендатору подлежит исполнению в силу ст. 309 ГК РФ. Преимущественное право истца на приобретение отчуждаемого земельного участка основано на условиях соглашения, заключенного собственниками имущества с ООО «АП АТИКС». ООО «АП АТИКС» считает, что способ защиты права в виде перевода прав и обязанностей покупателя, также применяемый как в правоотношениях между собственниками имущества в порядке ст. 250 ГК РФ, не противоречит основным началам гражданского законодательства и направлен на поддержание стабильности правоотношений, возникающих в сфере оборота земель сельхозназначения. Иного способа защиты нарушенного преимущественного права арендатора земельного участка, закрепленного в договоре аренды, согласованного между его сторонами, закон не предусматривает, специальной нормы права, регулирующей данные правоотношения, ни в гражданском, ни в земельном законодательстве нет, как и отсутствует регулирование данного вопроса в Законе об обороте земель сельхозназначения. Ответчики с предложением приобрести земельный участок ни в устной, ни в письменной форме к арендатору не обращались, и истец от покупки не отказывался. Предусмотренные законом обстоятельства, исключающие применение п. 1 ст. 308.3 ГК РФ к спорным правоотношениям, не усматривается, так как ГК РФ, иные законы, условия заключенных сторонами договоров аренды и существо возникших между ними обязательств не исключают права ООО «АП АТИКС» требовать от ответчиков исполнения в натуре принятых ими на себя обязательств по преимущественной продаже истцу арендуемых им земельных участков. Перевод прав и обязанностей по договорам купли-продажи на арендатора соответствует способам защиты, предусмотренным ст. 12 ГК РФ, так как представляет собой изменение правоотношений между истцом и ответчиками-арендодателями и прекращение правоотношений между последними и покупателем по договорам купли-продажи. Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже имущества с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли. Поскольку о нарушенном праве ООО «АП АТИКС» мог узнать с момента регистрации договоров купли-продажи в регистрирующем органе, то есть, не ранее даты регистрации перехода права собственности, а в суд за защитой своих нарушенных прав истец обратился, в пределах трехлетнего срока. Оснований для применения к заявленному исковому заявлению положений п. 3 ст. 250 ГК РФ, согласно которым при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, не имеется, поскольку требования истцов основаны на не исполнении ответчиками обязательств в силу ст. 309 ГК РФ, и к указанным правоотношениям применяется общий срок исковой давности. На основании изложенного, истец просил перевести права и обязанности покупателя на ООО «АП АТИКС»: 1) на <Данные изъяты> доли в праве общедолевой собственности на данный земельный участок по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3 (Продавец) и ФИО10 (Покупатель); 2) на <Данные изъяты> доли в праве общедолевой собственности на данный земельный участок, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО4 (Продавец) и ФИО10 (Покупатель); 3) на <Данные изъяты> доли в праве общедолевой собственности на данный земельный участок по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО5 (Продавец) и ФИО10 (Покупатель); 4) на <Данные изъяты> доли в праве общедолевой собственности на данный земельный участок по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО6 (Продавец) и ФИО10 (Покупатель); 5) на <Данные изъяты> доли в праве общедолевой собственности на данный земельный участок по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО7 (Продавец) и ФИО10 (Покупатель); 6) на <Данные изъяты> доли в праве общедолевой собственности на данный земельный участок по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО8 (Продавец) и ФИО10 (Покупатель); 7) на <Данные изъяты> доли в праве общедолевой собственности на данный земельный участок по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО9 (Продавец) и ФИО10 (Покупатель) и признать отсутствующим право собственности ФИО10 на данные доли.

В судебном заседании представитель ООО «АП АТИКС» ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске и дополнительных пояснениях основаниям.

Представитель ответчика ФИО10 - ФИО2 возражала против удовлетворения иска, просила отказать в полном объеме по основаниям, указанным в возражениях.

Определением суда от 18.11.2025 прекращено производство по делу по иску ООО «АП АТИКС» в части требований, предъявленных к ФИО7, о переводе прав и обязанностей по договорам купли-продажи долей в земельных участках сельскохозяйственного назначения, признании отсутствующим права собственности.

Ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО8, ФИО9, ФИО10, третье лицо Управление Росреестра по Саратовской области о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в суд не явились.

В соответствии с ч. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, основываясь на конституционном принципе состязательности сторон и обязанности предоставления сторонами доказательств в обоснование заявленных требований и возражений, оценив доказательства, каждое в отдельности и в их совокупности, приходит к следующему.

Из системного толкования ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ между собственниками земельных долей (арендодатели) и ООО «АП АТИКС» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 45 760 000 кв.м, с кадастровым номером <Номер>, находящегося <Адрес>, на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 5.1.6 указанного договора арендатор имеет право преимущественного (первоочередного) выкупа земельного участка (доли) в случае его продажи (т. 1 л.д. 175-201).

ДД.ММ.ГГГГ по инициативе администрации Краснореченского муниципального образования Пугачевского муниципального района Саратовской области и ООО «АП АТИКС» было проведено общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <Номер>, оформленное протоколом общего собрания <Номер> от ДД.ММ.ГГГГ с приложением списка присутствующих на общем собрании.

Согласно протоколу в повестке дня, на рассмотрение общего собрания, предлагались вопросы: 1. Избрание председателя, секретаря общего собрания участников долевой собственности; 2. О расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между собственниками земельного участка и ООО «АП АТИКС»; 3. О передаче вышеуказанного земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, в аренду КФХ «Зибарев» и об условиях договора аренды; 4. Избрание лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, в том числе об объеме и сроках таких полномочий.

Общим собранием было принято решение по второму вопросу повестки дня – о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между собственниками земельного участка и ООО «АП АТИКС», об избрании лицом, уполномоченным от имени участников долевой собственности без доверенности подписывать соглашение о расторжении указанного договора, ФИО11

Между ООО «АП АТИКС» и представителем участников долевой собственности на указанный земельный участок ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение о досрочном расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанного земельного участка.

Так же ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Краснореченское» и собственниками земельных долей в лице их представителя ФИО11 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <Номер>, со сроком на 10 лет. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 27-49).

Решением Пугачевского районного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, по гражданскому делу <Номер> удовлетворен иск конкурсного управляющего ООО «АП АТИКС». Судом постановлено: признать недействительным решение от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания участников долевой собственности на земельный участок, из земель сельскохозяйственного назначения для производства сельскохозяйственной продукции, с кадастровым <Номер>, местоположение <Адрес>; признать недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между собственниками земельного участка и ООО «Краснореченское» в отношении земельного участка земель сельскохозяйственного назначения для производства сельскохозяйственной продукции, с кадастровым <Номер>, местоположение <Данные изъяты>; признать недействительным соглашение между ООО «АП АТИКС» и представителем участников долевой собственности на земельный участок ФИО11, от ДД.ММ.ГГГГ о досрочном расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка в отношении земельного участка земель сельскохозяйственного назначения для производства сельскохозяйственной продукции, с кадастровым <Номер>, местоположение <Данные изъяты>, заключенного между ООО «АП АТИКС» и собственниками долевой собственности на указанный земельный участок в лице представителя ФИО11; восстановить право аренды ООО «АП АТИКС» на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения для производства сельскохозяйственной продукции, с кадастровым <Номер>, местоположение <Данные изъяты> (т. 2 л.д. 64-80).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АП АТИКС» и ООО «Краснореченское» заключено соглашение о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельных долей при множественности лиц со стороны арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ООО «АП АТИКС» уступает, а ООО «Краснореченское» принимает на себя в полном объеме все права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды на земельный участок с кадастровым номером <Номер>, с местоположением: <Адрес>, общей площадью 4576 га. Соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <Адрес> ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 50).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО «АП АТИКС» признано несостоятельным (банкротом) в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению арбитражного управляющего ООО «АП АТИКС» ФИО12, поданного в рамках дела о банкротстве, соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельных долей при множественности лиц со стороны арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ признано недействительной сделкой, применены последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу ООО «АП АТИКС» права аренды по договору аренды земельных долей при множественности лиц со стороны арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ. Данное право аренды у ООО «АП АТИКС» было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 241-248, т. 2 л.д. 52-63).

Таким образом, судом установлено, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <Номер> находится в общей долевой собственности и был обременен арендой в пользу: ООО «АП Атикс» с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также в пользу ООО «Краснореченское» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (Продавец) и ФИО10 (Покупатель) заключен договор купли-продажи <Данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 36 920 000 кв.м, кадастровой <Номер>, адрес объекта: <Адрес>, за цену 200 000 руб., с указанием наличия обременения права: аренда в пользу ООО «Краснореченское» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, регистрация от ДД.ММ.ГГГГ за <Номер> (т. 1 л.д. 119-153, 155, т. 2 л.д. 1).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (Продавец) и ФИО10 (Покупатель) заключен договор купли-продажи <Данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 36 920 000 кв.м, кадастровой <Номер>, адрес объекта: <Адрес>, за цену 700 000 руб., с указанием наличия обременения права: аренда в пользу ООО «Краснореченское» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, регистрация от ДД.ММ.ГГГГ за <Номер> (т. 1 л.д. 119-153, 204, т. 2 л.д. 2).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (Продавец) и ФИО10 (Покупатель) заключен договор купли-продажи <Данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 36 920 000 кв.м, кадастровой <Номер>, адрес объекта: <Адрес>, за цену 200 000 руб., с указанием наличия обременения права: аренда в пользу ООО «Краснореченское» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, регистрация от ДД.ММ.ГГГГ за <Номер> (т. 1 л.д. 119-153, 161, т. 2 л.д. 3).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (Продавец) и ФИО10 (Покупатель) заключен договор купли-продажи 208/45760 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 36 920 000 кв.м, кадастровой <Номер>, адрес объекта: примерно в 9,2 км по направлению на юго-запад от ориентира: Пункт ГГС 2448, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <Адрес>, Краснореченского муниципальное образование, за цену 350 000 руб., с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ <Номер> к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с указанием наличия обременения права: аренда в пользу ООО «АП АТИКС» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, регистрация от ДД.ММ.ГГГГ за <Номер> (т. 1 л.д. 119-153, 176, т. 2 л.д. 4, 5).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 (Продавец) и ФИО10 (Покупатель) заключен договор купли-продажи <Данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 36 920 000 кв.м, кадастровой <Номер>, адрес объекта: <Адрес>, за цену 350 000 руб., с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ <Номер> к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с указанием наличия обременения права: аренда в пользу ООО «АП АТИКС» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, регистрация от ДД.ММ.ГГГГ за <Номер> (т. 1 л.д. 119-153, 210, т. 2 л.д. 6, 7).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО13 действующим за ФИО8 (Продавец) и ФИО10 (Покупатель) заключен договор купли-продажи <Данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 36 920 000 кв.м, кадастровой <Номер>, адрес объекта: примерно <Адрес>, за цену 900 000 руб., с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ <Номер> к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с указанием наличия обременения права: аренда в пользу ООО «АП АТИКС» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, регистрация от ДД.ММ.ГГГГ за <Номер> (т. 1 л.д. 119-153, 167, т. 2 л.д. 8, 81).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 (Продавец) и ФИО10 (Покупатель) заключен договор купли-продажи <Данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 36 920 000 кв.м, кадастровой <Номер>, адрес объекта: <Адрес>, за цену 250 000 руб., с указанием наличия обременения права: аренда в пользу ООО «Краснореченское» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, регистрация от ДД.ММ.ГГГГ за <Номер> (т. 1 л.д. 119-153, 214, т. 2 л.д. 9).

По указанным договорам купли-продажи ФИО10 приобретено и зарегистрировано право собственности на вышеуказанные доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок. Общая сумма выплаченных денежных средств покупателем ФИО10 продавцам составила 2 950 000 руб.

Судом проверена материальная возможность ООО «АП АТИКС» быть покупателем по спорным договорам. Согласно платежному поручению <Номер> от ДД.ММ.ГГГГ на депозитный счет Управления Судебного департамента в Саратовской области по данному гражданскому делу в целях обеспечения иска были перечислены денежные средства в размере 2 950 000 руб. (т. 2 л.д. 95).

Отчуждаемые доли земельного участка с кадастровым номером <Номер> принадлежали продавцам на праве общей долевой собственности. Согласно выписки из ЕГРН, число участников обще долевой собственности на указанный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять участников. Кроме того, на момент приобретения данных долей покупатель являлась участником общей долевой собственности на указанный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (т. 1 л.д. 85-117, 119-153).

Ссылаясь на нарушение вышеуказанными сделками предусмотренного положениями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ преимущественного права арендатора на выкуп соответствующих долей в праве на земельный участок с кадастровым номером <Номер> и на не извещение арендатора о продаже долей в праве собственности на вышеуказанные земельные участки ООО «АП АТИКС» обратилось в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Статья 1 ЗК РФ предусматривает в качестве основных принципов регулирования земельных правоотношений следующие: учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю; приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде; деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Указанные принципы должны соблюдаться при владении, пользовании распоряжении земельными участками независимо от того, к какой форме собственности относится земельный участок.

Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Пункт 1 ст. 43 ЗК РФ предусматривает, что граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения), настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией РФ, ЗК РФ, ГК РФ, данным федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ и законами субъектов РФ.

Согласно п. 5 ст. 79 ЗК РФ, подп. 4 п. 3 ст. 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации, или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.

Согласно п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также ст. 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу, т.е. лицу, не являющемуся участником долевой собственности, без выдела земельного участка в счет земельной доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц.

Как следует из подп. 3 п. 3 ст. 1, ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже предусмотрено только в отношении субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, а также муниципального образования, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

В соответствии с п. 2 ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Таким образом, положения п. 2 ст. 12 вышеуказанного закона, не устанавливают какого-либо преимущественного права покупки земельной доли кем-либо из участников долевой собственности либо непосредственно использующим земельный участок лицом.

Предусмотренные настоящей статьей сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально (п. 2 ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии со п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении; продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Данной нормой предусмотрен способ защиты права преимущественной покупки в случае перехода доли в праве собственности к постороннему лицу на основании гражданско-правовой сделки о купле-продаже или мене.

При этом нормы Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливают специальное правовое регулирование в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения по сравнению с общими нормами ГК РФ и имеют над ними приоритет.

Поскольку специальным законом предусмотрено иное, чем ст. 250 ГК РФ, следовательно, установленное ст. 250 ГК РФ право преимущественной покупки не действует в отношении продажи земельных долей из земельных участков, поскольку продажа земельных долей без выдела земельного участка в счет земельной доли в любом случае возможна только лицу, являющемуся участником долевой собственности (или непосредственно обрабатывающему земельный участок), а нарушение установленного запрета влечет отличное от предусмотренного в п. 3 ст. 250 ГК РФ последствие в виде ничтожности договора.

Согласно п. 2 ст. 12 вышеуказанного Закона продавец освобождается от обязанности уведомления других участников долевой собственности о намерении продать земельную долю кому-либо из иных участников долевой собственности.

Договор аренды земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между собственниками земельных долей и ООО «АП АТИКС» также не содержит указания на обязанность арендатора в какой-либо форме уведомлять истца о намерении продать земельную долю кому-либо из иных участников долевой собственности.

Соответственно, как в вышеуказанном Законе, так и в договоре аренды отсутствует механизм соблюдения права преимущественной покупки и механизм защиты этого права, а имеющееся правовое регулирование делает невозможным применение к правоотношениям сторон аналогичных механизмов, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, не лишая заинтересованных лиц права требовать признания соответствующей сделки недействительной.

Вопросы аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируются положениями ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, согласно ч. 4 которого в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных ст. 8 и 10 указанного Закона.

Также положениями п. 5 ст. 9 данного закона предусмотрено преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, на заключение договора аренды на новый срок, что согласуется с требованиями п. 1 ст. 621 ГК РФ, также предоставляющей арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Исходя из п. 2 ст. 168 ГК РФ, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Однако, действующее в настоящее время правовое регулирование не предусматривает преимущественного права арендатора на приобретение в собственность доли в арендуемом имуществе.

Между тем преимущественное право арендатора на покупку арендуемого им земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже арендодателем и защита прав арендатора в случае нарушения такого права положениями указанного Федерального закона не предусмотрено.

Условие договора аренды само по себе не может ограничивать права собственника доли в земельном участке, предусмотренные ст. 209, 260 ГК РФ.

Равным образом, действующим законодательством не предусмотрена возможность установления в договоре преимущественного права покупки доли для лица, не являющегося участником долевой собственности. Напротив, действующее законодательство связывает наличие преимущественного права покупки доли именно с участием в долевой собственности, ввиду чего действия ответчиков по заключению договоров купли-продажи не были совершены с нарушением норм материального права, регулирующих спорные отношения, наличие в договоре аренды условий о преимущественном праве покупки истца, прямо противоречащих положениям вышеуказанного Закона, об обратном не свидетельствует.

Условия п. 5.1.6 договора аренды о преимущественном праве покупки земельных долей арендатором перед другими участниками долевой собственности на земельный участок противоречат требованиям Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и п. 4 ст. 250 ГК РФ, что свидетельствует о недействительности указанных положений договора аренды в силу ст.168 ГК РФ.

Из буквального содержания договора аренды, на которые ссылался истец, не следует, что стороны договора при его заключении имели в виду предоставление арендатору преимущественного права покупки земельных долей в отношении других участников общей долевой собственности на земельный участок, что как указано выше прямо бы противоречило требованиям закона.

Нарушение же условий договора влечет иные последствия предусмотренные законом или договором. В данном случае в спорном договоре стороны не согласовали такого условия, при котором в случае продажи доли в земельном участке третьему лицу, арендатор имел бы право потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя, а законом, как указывалось выше, такие последствия не предусмотрены.

Между тем положения ст. 250 ГК РФ защищают права участников долевой собственности на продаваемое имущество, а не права арендаторов такого имущества, то есть регулируют иные правоотношения, нежели те, которые сложились по настоящему спору.

В рассматриваемом случае истец ставит вопрос о применении избранного способа защиты не только против стороны договорного правоотношения, но и против покупателя земельного участка. При этом согласно положениям п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

При этом избранный истцом способ защиты предполагает прекращение права собственности ФИО10 на спорные доли в данном земельном участке.

Вместе с тем ГК РФ называет неприкосновенность собственности в числе основных начал гражданского законодательства, допускает возможность принудительного прекращения права собственности только по предусмотренным законом основаниям.

Соответственно, в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения отсутствуют механизм соблюдения права преимущественной покупки и механизм защиты этого права, а имеющееся правовое регулирование делает невозможным применение аналогичных механизмов, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Из изложенного следует, что при наличии на то законных оснований, арендатор вправе был требовать признания недействительными оспариваемых договоров и применения последствий их недействительности в виде возвращения сторон в состояние до их заключения, но никак не перевода на себя прав и обязанностей покупателя по ним. При этом в отношении истца в этом случае действуют ограничения, установленные в п. 3 ст. 167 ГК РФ, поскольку стороной оспариваемых договоров он не является.

Как разъяснено в п. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий её недействительности может быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Разрешая заявленные требования, суд, руководствуясь ст. 1, 11.1 ЗК РФ, ст. 1, 9, 12, 14 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», исследовав и оценив в совокупности представленные доказательства, установив, что к спорным правоотношениям не применимы положения ст. 250 ГК РФ, пришел к выводу, что ООО «АП АТИКС», как сельскохозяйственная организация, использующая вышеуказанный земельный участок, находящийся в долевой собственности, не имеет преимущественного права покупки долей в земельном участке по отношению к другим участникам долевой собственности или иному собственнику земельных долей в праве общей долевой собственности на этот участок, а ответчики имели законное право продать принадлежащие им земельные доли другим участникам долевой собственности без извещения арендатора и иных лиц, а также и об отсутствии у истца оснований для заявления требований о переводе прав покупателя по договору купли-продажи, заключенному между ответчиками.

Также, вопреки позиции истца, суд обращает внимание на то, что на момент заключения договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, ФИО14 с ФИО10, арендатором спорного земельного участка являлось ООО «Краснореченское», а не ООО «АП АТИКС».

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «АП АТИКС» в полном объеме.

Кроме того, представитель ответчика ФИО2 заявила о применении срока исковой давности.

Представитель истца ФИО1 отметил, что истец обратился в суд в пределах трехлетнего срока, поскольку о нарушенном праве ООО «АП АТИКС» мог узнать с момента регистрации договоров купли-продажи в регистрирующем органе, то есть, не ранее даты регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности в соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 данного Кодекса.

Пунктом 1 ст. 200 ГК РФ предусмотрено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

На основании изложенного, учитывая, что нормы Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет над общими нормами ГК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для применения правил, содержащихся в п. 3 ст. 250 ГК РФ, в установленных правоотношениях, в том числе, и в части срока, установленного для обращения в суд с требованиями о переводе прав покупателя.

Исходя из того, что договора купли-продажи долей в праве на земельный участок были заключены ответчиками ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, однако, их права были зарегистрированы в Росреестре только ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, истец за защитой своего права обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ, то суд приходит к выводу о том, что срок, установленный для защиты нарушенного права, предусмотренный положениями ст. 195, 196, 200 ГК РФ, не пропущен.

Так как в иске ООО «АП АТИКС» отказано, по вступлению решения суда в законную силу ООО «АП АТИКС» следует возвратить денежные средства в размере 2 950 000 руб., перечисленные по платежному поручению <Номер> от ДД.ММ.ГГГГ на лицевой счет Управления Судебного департамента в Саратовской области.

Иные доводы представителя истца, суд признает несостоятельными, так как они сводятся к иному толкованию норм материального и процессуального права, и не имеют правового значения для разрешения данного спора.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «АП АТИКС» к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 о переводе прав и обязанностей по договорам купли-продажи долей в земельных участках сельскохозяйственного назначения, признании отсутствующим права собственности отказать.

Денежные средства в сумме 2 950 000 (два миллиона девятьсот пятьдесят тысяч) рублей, внесенные Обществом с ограниченной ответственностью «АП АТИКС» на лицевой счет Управления Судебного департамента в Саратовской области по платежному поручению <Номер> от ДД.ММ.ГГГГ, по вступлению решения суда в законную силу возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «АП АТИКС» по следующим банковским реквизитам:

Получатель: ООО «АП АТИКС»

<Номер>

<Номер>

<Номер>

<Номер>

<Номер>

<Номер>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Пугачевский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 01.12.2025.

Судья