Решение № 2-1655/2017 2-1655/2017~М-1364/2017 М-1364/2017 от 12 июня 2017 г. по делу № 2-1655/2017

Дело № 2- 1655/17


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 июня 2017 г. г. Сочи

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе председательствующего Курина Ю.В., при секретаре судебного заседания Симованян К.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к администрации г.Сочи о признании недействительной величины стоимости годовой арендной платы,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 и ФИО2 обратились с требованием (уточненным в судебном заседании) к ответчику муниципальному образованию город - курорт Сочи в лице Департамента имущественных отношений о признании недостоверной величины (размера) годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером № по ул. <адрес> на условиях аренды, определенной на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке величины (размера) годовой арендной платы, об определении величины размера годовой арендной платы на данный земельный участок в сумме 178 920 руб., возложении обязанности на ответчика по заключения с истцами дополнительного соглашения в части изменения условий пунктов 2.2 и 2.4 договора аренды земельного участка и возложении обязанности на Департамент имущественных отношений администрации городе Сочи по перерасчету годовой арендной платы за пользование земельным участком за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ из расчета 95 530 руб. 50 руб. в год и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ из расчета 178 920 руб. в год.

В судебном заседании по данному делу представитель истцов ФИО1 и ФИО2 по доверенности ФИО3 уточненные исковые требования поддержала и мотивировала их тем, что на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от ДД.ММ.ГГГГ № и договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ истцы ФИО1 и ФИО2 являются пользователями на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 2806 кв.м. с разрешенным видом использования : для размещения и эксплуатации базы отдыха по ул. <адрес> г.Сочи. Указала, что при заключении договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка стороны исходили из того, что размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № установлен в сумме 261 653 руб. 15 коп., что подтверждается уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № департамента имущественных отношений администрации г.Сочи. В соответствии с п. 2.1 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № срок действия данного договора устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с положениями п. 2.1. арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне Л-1-а х 2806. Согласно п. 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями по истечении пятого дня начала следующего квартала на расчетный счет администрации <адрес>. В соответствии с п. 2.4 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых исходных ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее базовых (исходных ) ставок. Основанием для исчисления арендодателем арендной платы по договору за пользование земельным участком с кадастровым номером № до ДД.ММ.ГГГГ послужило постановление Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ № "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края", в соответствии с которым размер арендной платы определяется ставкой арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в пользовании у истцов. Пунктом 2 данного постановления рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее ДД.ММ.ГГГГ привести в соответствие с постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке. С ДД.ММ.ГГГГ порядок расчета арендной платы с кадастровой стоимости на рыночную администрацией г.Сочи вновь изменен на основании Постановления Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» и Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ № администрации г.Сочи "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без торгов". В сентябре 2016 г. администрацией г.Сочи предложено истцам подписать дополнительное соглашение № к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в п. 2.2 внесены изменения с ДД.ММ.ГГГГ в части размера годовой арендной платы за пользование земельным участком на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценке величины (размера) годовой арендной платы за использование земельным участком с кадастровым номером № выполненного ООО "Южная консалтинговая группа" по заказу ответчика. Вместе с тем, истец полагает, что размер арендной платы за пользование указанным земельным участком необоснованно завышен и неправомерно установлен исходя из рыночной стоимости годовой арендной платы. По смыслу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться согласованным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Однако, оспариваемый договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № заключен до даты введения в действие Земельного кодекса РФ (ДД.ММ.ГГГГ). В соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. В соответствии со статьей 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса РФ, данный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных указанным законом. Следовательно, положения Земельного кодекса Российской Федерации применяются к правоотношениям из договора аренды в части тех прав и обязанностей, которые возникли после ДД.ММ.ГГГГ В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Поэтому единый подход к применению регулируемой арендной платы в отношении договоров, заключенных до и после введения его в действие, недопустим. Таким образом, поскольку на договор аренды № не распространяются положения Земельного кодекса Российской Федерации о нормативном регулировании арендной платы, а условия договора не предусматривают изменение в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, то принятие органами государственной власти и органами местного самоуправления актов об изменении порядка расчета арендных платежей само по себе не влечет автоматический пересмотр способа расчета размера арендной платы, предусмотренный договором. Таким образом, отсутствуют правовые основания для применения при расчете арендной платы до ДД.ММ.ГГГГ ставки от кадастровой стоимости земельного участка, а с ДД.ММ.ГГГГ ставки от рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно Отчету № от ДД.ММ.ГГГГ Согласно проведенной по делу судебной оценочной экспертизой, выполненной ООО «ДИ ТРАСО», рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 11 366 000 руб., а по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 11 928 000 руб. Рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок, находящийся в пользовании у истцов, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 170 490 руб., с ДД.ММ.ГГГГ - 178 920 руб. По изложенным основаниям просит суд признать недостоверной величину (размер) годовой арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером № по ул. <адрес> определенной на основании Отчета № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке величины (размера) годовой арендной платы; определить величину размера годовой арендной платы за пользование данным земельным участком в сумме 178 920 руб.; возложить обязанность на ответчика по заключению с истцами дополнительного соглашения к указанному договору аренды земельного участка в части изменения условий пунктов 2.2 и 2.4 договора, указав, что размер арендной платы за земельный участок подлежит нормативному регулированию с ДД.ММ.ГГГГ и размер годовой арендной платы определяется в соответствии с отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценке рыночной стоимости и рыночной стоимости годовой арендной платы за объект оценки», составленного ООО «ДИ ТРАСО», и равен 178 920 руб. в год; возложить обязанность на департамент имущественных отношений администрации городе Сочи произвести перерасчет годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0110004:21 по ул. <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ из расчета 95 530 руб. 50 руб. в год, а с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ из расчета 178 920 руб. в год.

В судебном заседании представитель администрации г. Сочи по доверенности ФИО4 возражала против удовлетворения исковых требований ФИО1 и ФИО2 о признании недостоверной величины (размера) годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером № по ул. <адрес>, определенной на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке величины (размера) годовой арендной платы, об установлении величины размера годовой арендной платы за пользование данным земельным участком в сумме 178 920 руб., о возложении обязанности на ответчика по заключения с истцами дополнительного соглашения к договору аренды в части внесения изменений в пункты 2.2 и 2.4 договора и возложении обязанности на департамент имущественных отношений администрации городе Сочи по перерасчету годовой арендной платы за пользование указанным земельным участком за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ из расчета 95 530 руб. 50 руб. в год, а с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ из расчета 178 920 руб. в год. Полагала, что оспариваемый истцами размер арендной платы равный 582 357 рублей 24 коп. в год является обоснованным, поскольку он исчислен на основании подготовленного по заказу администрации г. Сочи ООО «Южная консалтинговая служба» отчета об оценке величины (размера) арендной платы за указанный истцами земельный участок.

Заслушав доводы и возражения сторон, исследовав материалы дела в совокупности с представленными сторонами доказательствами, суд полагает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления Главы администрации г.Сочи «О порядке предоставления в аренду земельных участков в г.Сочи под приватизированными зданиями и сооружениями» от ДД.ММ.ГГГГ № между комитетом по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и АООТ "Осколцемент" (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) №, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 2 806 кв.м. по ул. <адрес> 8, <адрес> г. Сочи под строениями базы отдыха.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Осколцемент» и ООО «АРХИ» заключен договор № о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №, в соответствии с которым ОАО «Осколцемент» передало в полном объеме все права и обязанности по договору аренды ООО «АРХИ».

ДД.ММ.ГГГГ ООО «АРХИ» переуступило в полном объеме все права и обязанности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 по договору о передаче прав и обязанностей.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 в свою очередь по договору о передаче прав и обязанностей переуступила права и обязанности в полном объеме по договору аренды земельного участка № истцам ФИО1 и ФИО2

Таким образом, в настоящее время на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от ДД.ММ.ГГГГ № и договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ истцы ФИО1 и ФИО2 являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером № площадью 2806 кв.м. с разрешенным видом использования для размещения и эксплуатации базы отдыха по ул. <адрес>, 8 в <адрес> г. Сочи.

В соответствии с п. 2.1 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № срок действия данного договора установлен сторонами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с положениями п. 2.1. договора аренды арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне Л-1-а х 2806.

Согласно п. 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями по истечении пятого дня начала следующего квартала на расчетный счет администрации <адрес>.

В соответствии с п. 2.4 договора аренды размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых исходных ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее базовых (исходных ) ставок.

Согласно уведомлению об изменении размера арендной платы от ДД.ММ.ГГГГ, направленному департаментом имущественных отношений в адрес бывшего правообладателя земельным участком кадастровым номером № ФИО5, последняя была уведомлена об изменении с ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке условия договора аренды земельного участка в части увеличения размера годовой арендной платы за данный земельный участок, который составил 261 653 руб. 15 коп.

Как следует из письма от ДД.ММ.ГГГГ, направленного в адрес истцов ФИО1 и ФИО2, департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи на основании Постановления Главы администрации (губернатора ) Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду, без торгов» администрацией г. Сочи в одностороннем порядке был изменен размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0110004:21 и в адрес истцов направлено дополнительное соглашение к договору аренды с соответствующими изменениями для полписания последними.

Согласно дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ администрацией г.Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации г.Сочи внесены изменения в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, а именно п. 2.2 изложен в следующей редакции: размер годовой арендной платы установлен на основании отчёта об оценке величины (размера) годовой арендной платы от ДД.ММ.ГГГГ № и составляет 582 357 рублей 24 коп. в год.

В соответствии с п. 2 дополнительного соглашения исчисление арендной платы на основании отчёта об оценке величины (размера) годовой арендной платы от ДД.ММ.ГГГГ № устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункта 3 стать 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Из системного толкования данных норм закона следует, что независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

Вместе с тем, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Земельный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введение его в действие. Поэтому к отношениям сторон по изменению условий заключенных ими договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, №, № подлежат применению положения статьи 22 Земельного кодекса РФ, пункт 4 которой закрепляет, что размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено применение Земельного кодекса Российской Федерации к правоотношениям из заключенных до введения в действие кодекса договоров аренды земли в части тех прав и обязанностей, которые возникли после введения его в действие (т.е. с ДД.ММ.ГГГГ).

Следовательно, положения Земельного кодекса Российской Федерации применяются к правоотношениям из спорного договора аренды в части тех прав и обязанностей, которые возникли после ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Согласно абзацу пятому пункта 16 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не распространил действие статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. Следовательно, единый подход к применению регулируемой арендной платы в отношении договоров, заключенных до и после введения его в действие, недопустим. Возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой их заключения (до либо после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации), а также наличием (соблюдения) условий, перечисленных в абзаце пятом пункта 16 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии с пунктом 2.2 заключенного сторонами договора аренды арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне Л-1-а x 2806

Спорный договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, что исключает возможность распространения на отношения сторон по договору положений статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, установившего нормативное регулирование цены на аренду государственных и муниципальных земель.

При таких обстоятельствах регулируемая арендная плата может применяться к спорному договору, заключенному до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Пунктом 2.4 договора аренды стороны предусмотрели, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее вышеуказанных базовых (исходных) ставок.

Системное толкование указанных положений во взаимосвязи с иными условиями договора аренды позволяет сделать вывод о том, что стороны данного договора предусмотрели возможность изменение размера арендной платы в связи с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям, в связи с чем к данному договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование.

Равным образом к исследуемому судом договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, поскольку арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было согласовано сторонами в подписанном договоре.

Согласно ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, цена аренды земельных участков относится к категории регулируемых цен, следовательно, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы за землю подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Постановлением Главы города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ N 210 введен новый (отличный от ранее действовавшего) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи. Этот порядок заключается в поэтапном переходе на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование муниципальными землями (пункт 2 постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 210). Однако он реализуется посредством (после) проведения процедур, установленных Законом от ДД.ММ.ГГГГ N 94-ФЗ (привлечения независимых оценщиков и подготовки ими отчетов о рыночной оценке земельных участков, подлежащих переходу на рыночную оценку размера арендной платы).

В пункте 2.1 Постановления администрации г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ N 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (действующего в настоящее время) установлено, что арендная плата по договорам аренды, заключенным до вступления в силу настоящего Постановления, подлежащая в соответствии с прилагаемым Порядком расчету на основании рыночной стоимости земельного участка, в случае, если рыночная стоимость земельного участка на дату вступления в силу настоящего Постановления не определена, подлежит исчислению и уплате исходя из рыночной стоимости земельного участка после ее определения в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности с даты определения рыночной стоимости земельного участка.

Анализ приведенных правовых норм в их едином системном толковании позволяет суду сделать вывод, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В пункте 2.2 Постановления администрации г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ N 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (действующего в настоящее время) установлено, что арендная плата по договорам аренды, заключенным до вступления в силу настоящего Постановления, подлежащая в соответствии с прилагаемым Порядком расчету на основании рыночной стоимости земельного участка, в случае, если годовой размер арендной платы на дату вступления в силу настоящего Постановления определен на основании отчета об оценке, подлежит исчислению и уплате исходя из рыночной стоимости земельного участка после ее определения в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности не ранее чем по истечении 5 лет с даты составления последнего отчета об оценке величины арендной платы.

Поэтому применительно к условиям заключенного сторонами договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № обязанность арендаторов вносить арендную плату на основании рыночной оценки земельного участка возникла после проведения этой оценки (на основании отчета об оценке, подготовленного независимым оценщиком) и наличие (подготовка независимым оценщиком) соответствующего отчета в силу требований ст. 65 Земельного кодекса РФ и условий заключенных сторонами договоров аренды влечет для арендатора участка возникновение обязанности по внесению арендной платы в измененном размере.

Для проверки обоснованности доводов сторон и представленных им отчетов об оценке арендуемого истцами земельного участка судом по данному гражданскому делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Из представленного экспертным учреждением ООО «ДИ ТРАСО» экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что величина рыночной стоимости объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером № площадью 2806 кв.м. с разрешенным видом использования для размещения и эксплуатации базы отдыха по ул. <адрес> на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ (произведенного ООО «Южная консалтинговая группа» по заказу департамента имущественных отношений администрации г. Сочи) составляет 11 366 000 рублей, на дату оценки ООО «ДИ ТРАСО» -11 928 000 рублей. Наиболее вероятная величина годовой арендной платы данного земельного участка на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ составляет 170 490 рублей в год. Наиболее вероятная величина годовой арендной платы исследуемого земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет по 178 920 рублей в год.

Суд, оценив данное экспертное заключение в соответствии с требованиями статей 67 и 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, приходит к выводу о принятии его в качестве допустимого доказательства по делу поскольку оно выполнено в установленном гражданско-процессуальным законодательством РФ порядке, квалифицированными специалистами, имеющими соответствующее образование и обладающими специальными познаниями в области оценочной деятельности, имеющими соответствующие свидетельства и дипломы, дающие право на занятием данным видом деятельности, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения. Экспертное заключение содержит подробный отчет о примененных методиках и подходах к оценке земельных участков, содержит список использованной литературы и периодических изданий, анализ оснований выбора примененного сравнительного подхода к оценке объекта и оснований для исключении двух других подходов – затратного и доходного, экспертами подробно изложена методика примененного расчета рыночной стоимости земельных участков и величины годовой арендной платы за пользование данными объектами оценки.

Примененная экспертами методика исследования соответствует утвержденным правилам, соответствует требованиям полноты, объективности и научной обоснованности. Оснований не доверять выводам экспертов, предупрежденных об уголовной ответственности согласно ст. 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключению, у суда не имеется и сторонами не представлено.

При изложенных обстоятельствах суд полагает, что исковые требования ФИО1 и ФИО2 о признании недостоверной величины (размера) годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером № ул. <адрес>, исчисленной на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке величины (размера) годовой арендной платы, подготовленного ООО «Южная консалтинговая группа» по заказу ответчика, и установлении величины размера годовой арендной платы за пользование данным земельным участком равной 178 920 руб., а также требования о возложении обязанности на ответчика по заключению с истцами дополнительного соглашения к договору аренды в части внесения изменений в пункты 2.2 и 2.4 договора о размере арендной платы за земельный участок подлежат удовлетворению.

По изложенным основаниям суд приходи к выводу, что размер годовой арендной платы должен быть исчислен в соответствии с отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценке рыночной стоимости и рыночной стоимости годовой арендной платы за объект оценки», подготовленного экспертным учреждением ООО «ДИ ТРАСО», и должен составлять 178 920 руб. в год., в связи с чем ответчик обязан произвести перерасчет годовой арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ из расчета 178 920 руб. в год.

Вместе с тем, не подлежат удовлетворению требования истцов по производству перерасчета годовой арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером № по ул. <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ из расчета 95 530 руб. 50 руб. в год по следующим основаниям.

На основании договора аренды о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от ДД.ММ.ГГГГ № и договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ истцы ФИО1 и ФИО2 являются пользователями на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 2806 кв.м. с разрешенным видом использования для размещения и эксплуатации базы отдыха по ул. <адрес> г.Сочи.

Данный договор переуступки земельного участка зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Согласно пункту 1.1. данного соглашения, передача прав и обязанностей новым арендаторам ФИО1 и ФИО2 осуществляется в полном объеме и на условиях, согласованных договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии с положениями п. 1.3 договора правообладатель гарантирует, что все обязанности вытекающие из договора аренды, указанного в п.1.1. в том числе и по оплате арендных платежей за истекший период аренды выполнены им в полном объеме и своевременно.

При заключении договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка стороны исходили, что размер годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером № установлен в сумме 261 653 руб. 15 коп., что подтверждается уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № департамента имущественных отношений администрации г.Сочи, данные условия были приняты ФИО1 и ФИО2, в связи с чем требования последних о производстве перерасчета арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ из расчета 95 530 руб. 50 руб. в год противоречат условиям заключенного сторонами договора и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 и ФИО2 к администрации г.Сочи о признании недействительной величины рыночной стоимости годовой арендной платы удовлетворить частично.

Признать недостоверной величину (размер) годовой арендной платы за пользование ФИО1 и ФИО2 на условиях аренды земельным участком с кадастровым номером № по ул. <адрес>, 8 в <адрес> города Сочи, установленной на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке величины (размера) годовой арендной платы, подготовленного ООО «Южная консалтинговая группа».

Установить величину годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером № по ул. <адрес> на условия аренды с ДД.ММ.ГГГГ в размере 178 920 руб. в год.

Обязать администрацию г. Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи заключить с ФИО1 и ФИО2 дополнительное соглашение о внесении изменений в пункты 2.2 и 2.4 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в части размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № по ул. <адрес> указав его с ДД.ММ.ГГГГ равным 178 920 руб. в год в соответствии с отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценке рыночной стоимости и рыночной стоимости годовой арендной платы за объект оценки», подготовленного ООО «ДИ ТРАСО».

Обязать администрацию г. Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи произвести перерасчет годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером № по ул.<адрес> с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ из расчета 178 920 руб. в год.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 и ФИО2 к администрации г. Сочи отказать.

Апелляционная жалоба на решение может быть подана в Центральный районный суд г. Сочи в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено судом 16.06.2017 г.

СУДЬЯ:

Согласовано