Решение № 2-83/2019 2-83/2019~М-50/2019 М-50/2019 от 24 июня 2019 г. по делу № 2-83/2019

Гр. дело № 2-83/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Целинное 25 июня 2019 года

Целинный районный суд Алтайского края в составе судьи Сидоровой Н.А.

при секретаре Иконниковой В.М.

с участием представителя ответчиков ФИО1

представителя третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю ФИО2

третьих лиц ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО10, ФИО11 к Индивидуальному предпринимателю ФИО12, Обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-транспортная компания «Магнит», Обществу с ограниченной ответственности «Бочкари-Агро» о признании договора перенайма земельного участка недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с исковыми требованиями к ИП ФИО12 и ООО «Строительно-транспортная компания «Магнит» о признании договора перенайма земельного участка от 01.02.2018 года, заключенного между ИП главой КФХ ФИО12 и ООО «Строительно-транспортная компания «Магнит», недействительным.

В обоснование поданного искового заявления указано, что ФИО10, ФИО11 являются участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер> расположенный по адресу: <адрес>, 1350 м к юго-востоку от <адрес>. Каждому из истцов принадлежит 1/54 часть долевой собственности. Названный земельный участок собственники долевой собственности <дата> передали в аренду ответчику Индивидуальному предпринимателю ФИО12 ИНН <номер> сроком на 10 лет. Договор аренды зарегистрирован Управлением Россреестра по Алтайскому краю. Арендодатели не предоставляли ответчику права на сдачу земельного участка в субаренду или на право перенайма. Ответчик в нарушение действующего законодательства, не получив от собственников земельного участка согласия, заключил <дата> договор перенайма названного земельного участка с ООО «Строительно-транспортная компания «Магнит» и произвел регистрацию договора перенайма в Управлении Россреетра по Алтайскому краю. Истцы полагают, что действия ответчиков являются незаконными, а заключенный договор перенайма - недействительным.

Согласно статье 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

В пункте 90 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 71 названного Постановления Пленума Верховного суда РФ № 25, оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе, повлекла неблагоприятные для него последствия. При этом, не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1 ГК РФ, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается, соответственно, в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Однако, в силу прямого указания статьи 615 ГК РФ перенаем имеет существенное отличие от субаренды и других способов передачи права пользования арендованным имуществом, заключающееся в том, что арендатор перестает быть обязанным перед арендодателем.

Таким образом, право сдавать имущество в перенаем должно быть прямо оговорено в договоре аренды, либо на него должно быть получено согласие арендодателя. Названное условие в договоре аренды отсутствовало. Согласия на перенайм арендодатели не давали, так как для них является определяющим субъектный состав договора аренды. На направленную истцами в адрес ответчиков претензию ответа не получено.

Определением Целинного районного суда Алтайского края от <дата> судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены сособственники переданного в аренду ИП ФИО13 КФХ ФИО12 земельного участка, а также наследники умерших сособственников долей, а именно ФИО14, ФИО15, ФИО8, ФИО16, ФИО17, ФИО18,ФИО19, ФИО3, ФИО4, ФИО20, ФИО9, ФИО21, ФИО22, ФИО5, ФИО6, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО7, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46

Определением Целинного районного суда Алтайского края от 06.05.2019 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Бочкари-Агро», в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий Индивидуального предпринимателя ФИО13 КФХ ФИО12 – ФИО47, член некоммерческого партнерства «Центр финансового оздоровления предприятий агропромышленного комплекса».

Определением Целинного районного суда Алтайского края от 04.06.2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен наследник умершей ФИО39, являвшейся сособственником земельного участка, который был передан в аренду, ФИО48

Истцы ФИО10, ФИО11 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства были извещены своевременно и надлежаще, представили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, в котором отразили, что подтверждают заявленные требования и обстоятельства, на которых их основывают, просят также учесть позицию третьих лиц - дольщиков земельного участка 22:57:130201:1385.

Представитель ответчиков - ООО «Строительно-транспортная компания «Магнит», ООО «Бочкари-Агро» ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала, сославшись на то, что согласно п. 5, п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ согласие Арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка в субаренду, при заключении договора перенайма не требуется. Кроме того, в настоящее время ООО «Строительно-транспортная компания «Магнит» не является арендатором земельного участка, поскольку <дата> в Едином государственном реестре недвижимости был зарегистрирован договор передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка, заключенный между ООО «Строительно-транспортная компания «Магнит» и ООО «Бочкари Агро» <дата>. Последним было подготовлено уведомление собственникам земельных долей земельного участка 22:57:130201:1385 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. <дата> проведена информационная встреча в форме собрания с участниками долевой собственности на землю. До присутствующих участников долевой собственности руководителем ООО «Бочкари Агро» ФИО49 была доведена информация о порядке исполнения новым арендатором условий договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от <дата>, который озвучил, в том числе, порядок выплаты арендной платы и сообщил об имеющей возможности пересмотра арендной платы в сторону увеличения на 2020 год. Также на собрании обсуждались другие вопросы, касающиеся продажи земельных долей и организации очистки дорог в селе Воеводское от снега в зимний период.

Третьи лица ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 в судебном заседании оставили разрешение спора на усмотрение суда.

Ответчик ИП ФИО12, третье лицо – временный управляющий ИП ФИО13 КФХ ФИО12 – ФИО47, а также остальные привлеченные судом к участию в деле третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, являющиеся собственниками земельных долей – арендодателями по договору аренды от <дата>, и наследники умерших сособственников земельного участка в судебное заседание не явились, извещены своевременно и надлежаще, о причине неявки суд не уведомили, об отложении заседания не просили.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, пояснив, что ст. 615 ГК РФ, на которую ссылается истец, является общей по отношению к специальной норме Земельного кодекса РФ. Статьей 22 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор может передать свои права и обязанности третьему лицу по договору аренды в пределах срока и на тех же условиях, что и договор аренды. Оспариваемый договор перенайма заключен был <дата>, однако, был зарегистрирован в реестре <дата>, то есть ООО «Строительно-транспортная компания «Магнит» фактически вступило в свои права и обязанности всего за 3 месяца до подачи искового заявления в суд, когда очередной сельскохозяйственный год еще не начался. Истцами выступают только двое из всех участников на стороне арендодателя. Кроме того, <дата> был зарегистрирован договор передачи прав и обязанностей арендатора между ООО «Строительно-транспортная компания «Магнит» и ООО «Бочкари Агро», то есть на сегодняшний день ООО «Строительно-транспортная компания «Магнит» не является арендатором земельного участка. Вместе с тем, исковые требования истцом к ООО «Бочкари Агро» не заявлены.

Суд, учитывая характер спорных правоотношений, считает возможным рассмотреть дело по существу при данной явке на основании ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчиков ФИО1, представителя третьего лица ФИО2, третьих лиц, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждается договором аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от <дата>, что ФИО10, ФИО11, наравне с другими участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес>, 1350 м к юго- востоку от <адрес> участок 2, передали названный земельный участок, площадью 6393600 кв.м. в аренду ИП ФИО13 КФХ ФИО12 сроком на 10 лет с указанием о пролонгации договора по договоренности сторон, которая должна быть достигнута не позднее, чем за 30 дней до окончания срока договора. Согласно п. 9 названного договора, договор аренды, может быть, расторгнут досрочно по инициативе арендодателя в случае нарушения со стороны арендатора условий договора, при не использовании земельного участка в течение двух лет, в случае смерти арендатора и отсутствии правопреемника, а также в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечению установленного договором аренды срока платежа не вносит арендную плату, по требованию арендодателя.

<дата> ИП ФИО13 КФХ ФИО12 и ООО «Строительно-транспортная компания «Магнит» заключили договор перенайма в отношении земельного участка, площадью 6393600 кв.м., с кадастровым номером <номер>, расположенного по выше указанному адресу. Согласно положениям п. 1.1, 1.3, 1.4 договора перенайма Арендатор передает, а Перенаниматель принимает права и обязанности и становится стороной по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от <дата>. Перенаниматель обязуется осуществлять вместо арендатора все права и обязанности по вышеуказанному договору аренды, в том числе, принимая на себя обязательство по арендным платежам. В соответствии с п. 2.2 договора Перенаниматель обязан уведомить Арендатора о произведенной уступке прав и обязанностей в течение одного месяца после государственной регистрации прав по договору перенайма. Названный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю <дата>, номер регистрации: <номер>

<дата> ООО «Строительно-транспортная компания «Магнит» и ООО «Бочкари Агро» заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому Арендатор передает, а Новый Арендатор принимает все права и обязанности Арендатора по договору аренды в отношении земельного участка, площадью 6393600 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, 1350 м. к юго-востоку от <адрес>, участок 2, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый <номер>, предоставленного для сельскохозяйственного производства. Исходя из положений п. 3 договора арендодатель будет уведомлен о передаче прав по договору аренды Новому Арендатору в течение 30 дней с момент регистрации в в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Государственная регистрация передачи (уступки) прав аренды произведена <дата>, номер регистрации <номер>

В соответствии с п.п. 1,2 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В то же время, из содержания п.п. 5,6 ст. 22 ЗК РФ усматривается, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Таким образом, положения ст. 22 ЗК РФ являются специальными по отношению к общей норме по передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, содержащейся в п. 2 ст. 615 ГК РФ, и позволяют арендатору без согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Исходя из содержания ст. 168 ГК РФ в редакции, действующей с <дата>, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Из содержания договора аренды земельного участка с кадастровым номером <номер> от <дата>, заключенного его сособственниками с ИП ФИО12 запрет на передачу участка в субаренду, на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренду другому лицу не установлен.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственникам земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

При таких данных отсутствие согласия арендодателей на заключение договора перенайма, передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка третьему лицу, а также несвоевременное уведомление или отсутствие уведомления арендодателей (собственников) земельного участка о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору перенайма от <дата>, не является основанием для оспаривания договора перенайма, и признания его недействительным применительно к ст. 173.1 ГК РФ.

Также судом принято во внимание, что с настоящим иском о признании договора перенайма недействительным обратились только 2 собственников земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей.

В ходе судебного разбирательства судом к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Бочкари Агро», поскольку права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от <дата> от ООО «Строительно-транспортная компания «Магнит» перешли к ООО «Бочкари Агро» на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от <дата>. Вместе с тем, исковые требования истцами к указанному ответчику не предъявлены, заключенный <дата> договор не оспаривается. Учитывая изложенное, суд разрешает возникший спор в пределах заявленных исковых требований.

Таким образом, принимая во внимание, что стороной истца не представлено допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих заявленные требования, правовые основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО10, ФИО11 о признании договора перенайма земельного участка от <дата>, заключенного между Индивидуальным предпринимателем ФИО13 КФХ ФИО12 и Обществом с ограниченной ответственностью «Строительно-транспортная компания «Магнит», недействительным, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Целинный районный суд Алтайского края в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено <дата>.

Судья подпись