Решение № 3А-405/2017 3А-43/2018 3А-43/2018 (3А-405/2017;) ~ М-466/2017 М-466/2017 от 5 февраля 2018 г. по делу № 3А-405/2017

Дело № 3а-43/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 февраля 2018 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.

при секретаре Силенок О.В.

с участием представителя административного истца ФИО1, действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика ФГБУ «ФПК Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю ФИО2, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра») об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под магазины, торговые комплексы, площадью 1654 кв.м, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости 8010 000 рублей по состоянию на 26.09.2017. Также истец просила обязать административного ответчика внести в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости участка в размере его рыночной.

В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником земельного участка с кадастровым номером **. Земельный участок был образован 26.09.2017 и поставлен на кадастровый учет. По состоянию на 26.09.2017 кадастровая стоимость указанного земельного участка составила 22752 126, 28 рублей, которая утверждена актом определения кадастровой стоимости, что значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом независимого оценщика, согласно которому рыночная стоимость составила 8 010 000 рублей, и влечет для административного истца обязанность по уплате земельного налога в необоснованно завышенном размере.

ФИО3 просила о рассмотрении дела без ее участия, на заявленных требованиях настаивала. В судебном заседании представитель административного истца просил об удовлетворении иска в части установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, на требованиях о возложении на административного ответчика обязанности внести соответствующие сведения в ЕГРН не настаивает.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю в судебном заседании обоснованность исковых требований не оспаривала, в обоснование доводов ссылаясь на письменные возражения.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - Управление Росреестра по Пермскому краю) и администрация г. Перми, участие представителя в судебном заседании не обеспечили, свои доводы относительно заявленных требований изложили в письменных отзывах.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей неявившихся лиц.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, в том числе юридическим лицом, владеющим объектом недвижимости на праве собственности или аренды, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Из материалов дела видно, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером **, площадью 1654 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под магазины, торговые комплексы, расположенного по адресу: ****, о чем представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект от 27.09.2017 (л.д. 6-8).

Принимая во внимание, что административный истец является собственником спорного земельного участка, в связи с чем, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце 5 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, административный истец, как лицо, в собственности которого находится объект недвижимости, вправе оспорить его кадастровую стоимость.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 30.06.2015 № 28 необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абз. 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности). При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости по состоянию на 05.12.2017, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **, составила 22752 126, 28 рублей. Кадастровая стоимость данного участка определена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю от 26.09.2017 № ** в соответствии с Приказом Росреестра от 12.05.2015 № П/210, согласно которому кадастровая палата наделена полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости.

С учетом изложенного, довод ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю о том, что учреждение является ненадлежащим ответчиком, суд признает несостоятельным. Кроме того, следует учитывать, что предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом ФИО3, реализуя в судебном порядке имеющееся у нее право на установление кадастровой стоимости находящегося в ее собственности земельного участка в размере рыночной, не оспаривает утвержденные постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Административный истец, не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, обратилась в суд с настоящим административным иском, ею представлен в суд отчет № 123-1/17 от 12.12.2017 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный оценщиком ООО «Компромисс» К. В соответствии с отчетом рыночная стоимость спорного земельного участка составила по состоянию на 26.09.2017 – 8 010000 рублей. Оценщик, непосредственно проводивший оценку рыночной стоимости объекта недвижимости и составление отчета, состоит в трудовых отношениях с ООО «Компромисс», является членом Саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков». Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости составлен по состоянию на 26.09.2017, то есть рыночная стоимость установлена на ту же дату, на которую установлена кадастровая стоимость этого участка.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены в статье 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет об оценке является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как видно из отчета описание объекта оценки дает однозначное представление о нем. В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки и выбор примененных оценщиком подхода и методов оценки. При оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж. Мотивы, по которым оценщик отказался от использования доходного и затратного подходов, изложены в отчете на странице 41-47 отчета.

Согласно пункту 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект – земельный участок коммерческого назначения, и по результатам полученной выборки для расчета рыночной стоимости объекта выбрал несколько объектов-аналогов руководствуясь основными корректировками, которые определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях и являются базой для корректировок: условия финансирования, условия продажи (скидка на торг), объем получаемых прав, дата продажи, местоположение, площадь, разрешенное (предполагаемое) использование, подъездные пути, наличие коммуникаций.

Поскольку объект оценки и отобранные оценщиком объекты-аналоги не отличались по условиям финансирования, предлагались к продаже в близкий к дате оценки период (октябрь 2016 года – май 2017 года), когда ценовая ситуация на рынке земельных участков существенно не менялась, имели одинаковый вид разрешенного использования (все участки предназначены для размещения объектов коммерческого назначения), не имели различий по подъездным путям и благоустройству, наличию коммуникаций, оценщиком корректировка по данным элементам сравнения не производилась.

Суд считает, что отобранные оценщиком в качестве объектов-аналогов земельные участки существенно не отличаются от оцениваемого объекта. Использование в расчетах части доступных оценщику объектов-аналогов обосновано в отчете об оценке, не противоречит пункту 22 ФСО № 7.

Оценщиком применена корректировка на торг в отношении всех объектов-аналогов на основании данных «Справочника оценщика недвижимости. Том 3. Земельные участки». ФИО4, ФИО5, Н.Новгород, 2016 год (исследования Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, т. 77 стр. 279), поскольку в отчете использованы цены предложения аналогов.

Введена корректировка в отношении объектов-аналогов № 2 и № 3, как предложенных к продаже на правах долгосрочной аренды, в то время как объект оценки и объект-аналог № 1 предлагаются к продаже на праве собственности. Корректировка проведена на основании данных «Справочника оценщика недвижимости. Том 3. Земельные участки». ФИО4, ФИО5, Н.Новгород, 2016 год (исследования Приволжского центра финансового консалтинга и оценки).

Применена корректировка на местоположение в отношении объекта-аналога № 1, поскольку он в отличие от объекта оценки и аналогов № 2 и № 3, расположен в 4 ценовой зоне, в то время как объект оценки и аналоги № 2 и № 3 во 2 ценовой зоне престижности торгово-офисной недвижимости. При корректировке использованы среднеценовые показатели рынка купли-продажи торговой недвижимости (раздел 6 отчета об оценке).

С учетом «Справочника оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков». ФИО4, ФИО5, Н.Новгород, 2016 год (исследования Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, т. 53 стр. 176), применена корректировка на площадь в отношении аналогов № 1 и № 2, как имеющих большую площадь по сравнению с объектом оценки и аналогом № 3.

Описание корректировок и отказ от применения корректировок со ссылкой на нормативные источники дано оценщиком на странице 58-64 отчета.

С учетом вышеизложенного, суд считает установленным, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Согласно статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Административный ответчик и заинтересованные лица не привели доводов недостоверности представленного административным истцом отчета. В доводах административного ответчика, заинтересованных лиц не указано на наличие недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Таким образом, оценив отчет об оценке по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что заявителем подтверждена величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке.

Величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости участка, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 следует, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В связи с чем, суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на дату подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 29.12.2017, то есть дату обращения в суд. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2017, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В силу положений пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» решение суда по настоящему делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета изменений сведений о кадастровой стоимости земельного участка для внесения актуальных сведений в государственный кадастр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату обращения в суд – 29 декабря 2017 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под магазины, торговые комплексы, площадью 1654 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости 8010000 рублей по состоянию на 26 сентября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления решения суда в окончательном виде – 7 февраля 2018 года.

Судья (подпись)