Решение № 2-1323/2020 2-1323/2020~М-421/2020 М-421/2020 от 29 июля 2020 г. по делу № 2-1323/2020

к делу №


Р Е Ш Е Н И Е

ИФИО1

<адрес> «30» июля 2020 года

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе:

Председательствующего – Судьи Рамазановой И.И.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «МайкопИнвестСтрой» к ФИО2 о расторжении договора купли продажи недвижимого имущества и возврате переданного по договору имущества,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «МайкопИнвестСтрой» обратилось в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества № заключенного 11.10.2018 года между Обществом и ФИО2 и возвратить переданное по указанному договору недвижимое имущество – <адрес> в <адрес>.

В обосновании своих требований ООО «МайкопИнвестСтрой» указало, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «МайкопИнвестСтрой» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №, предметом которого явилась <адрес> в <адрес>. Цена договора определена в размере 1 832 075 рублей, с рассрочкой платежа до ДД.ММ.ГГГГ. До подачи документов в регистрирующий орган на переход права собственности от продавца к покупателю, ответчиком в чет цены договора оплачены сумма в размере 200 000 рублей, однако по настоящее время ответчиком не предпринято мер по оплате всей цены договора и на сегодняшний день размер задолженности составляет 1 632 075 рублей. Указанное обстоятельство относит к существенному нарушению условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в виду чего просит расторгнуть указанный договор и обязать ФИО2 возвратить Обществу недвижимое имущество – <адрес> в <адрес>.

В судебном заседании представитель истца ООО «МайкопИнвестСтрой» - ФИО4 поддержала заявленные исковые требования, просила их удовлетворить, при этом указала на то обстоятельство, что до подачи иска в суд Общество направляло в адрес ответчика предложение о расторжении договора купли-продажи, однако во внесудебном порядке урегулировать договорные отношения не представилось возможным. Также указала, что в случае удовлетворения исковых требований ответчик не лишен права во внесудебном порядке возвратить оплаченные по договору денежные средства в сумме 200 000 рублей. Кроме того, указала, что в исковом заявлении имеется описка в сумме задолженности по договору.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 – ФИО5 возражал против заявленных истцом требований, просил отказать в удовлетворении, поскольку полагает, что его доверителем не нарушены существенные условия договора купли-продажи, а именно оплата цены договора. Указал, что поскольку цена договора не является существенным его условием, в виду чего правильным способом защиты нарушенного права истца является взыскание задолженности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, пояснил, что его доверитель не имела возможности в установленный договором срок оплатить всю цену договора, поскольку находится в тяжелом материальном положении, а именно у нее на иждивении находятся совершеннолетние дети и мать. Данная квартира является единственным жильем для проживания семьи ответчика.

Суд выслушав доводы и мнение представителей сторон, исследовав материалы дела, полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «МайкопИнвестСтрой», выступающее в качестве продавца и ФИО2, выступающей в качестве покупателя, был заключен договор купли-продажи №.

Предметом указанного договора является <адрес> в <адрес>.Цена договора сторонами, определена в сумме 1 832 075 рублей, однако при предоставлении продавцом рассрочки, цена договора составила 1 995 035 рублей. Ответчик ФИО2 обязалась оплатить цену договора купли-продажи в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела усматривается, что в Управлении Росреестра по <адрес> за ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на <адрес> в <адрес> 22 и внесена запись № и установлено обременение в виде ипотеки в силу закона.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору купли-продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Судом установлено, что передача <адрес> в <адрес> осуществлена на основании передаточного акта в день подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Судом установлено, что до государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, ответчик ФИО2 перечислила на расчетный счет истца в счет исполнения оплаты договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, сумму в размере 200 000 рублей. Письменных доказательств оплаты всей стоимости недвижимого имущества, ответчиком не представлено и более того не оспаривается.

По смыслу приведенных норм права, неоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Суд полагает, что поскольку ответчик не произвел в полном объеме оплату по договору купли-продажи в установленные сроки, то есть до ДД.ММ.ГГГГ (не позднее ДД.ММ.ГГГГ), то в силу п.2 ст.450 ГК РФ данное обстоятельство является существенным нарушением договора, что является основанием для его расторжения.

Удовлетворяя требования истца в части расторжения договора купли-продажи, суд исходит из того, что недополученная истцом сумма по договору с учетом предоставленной рассрочки в размере 1 795 035 рублей при цене сделки 1 995 035 рублей является для истца существенной, при этом ответчик приобрела право собственности на <адрес> в <адрес>. При этом факт государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю при наличии оснований для расторжения договора в связи с существенным нарушением не препятствует расторжению договора продажи объекта недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, истец вправе требовать возврата в его собственность квартиры по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ООО «МайкопИнвестСтрой» и ФИО2

На основании изложенного, требования истца о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате квартиры в собственность истца подлежат удовлетворению.

Также суд полагает необходимым применить последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости путем прекращения на неё права собственности ответчика.

Поскольку истец при подаче искового заявления был освобожден от уплаты государственной пошлины за два исковых требований неимущественного характера, суд полагает необходимым взыскать с ответчика, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, государственную пошлину в доход бюджета МО «<адрес>» в размере 600 рублей.

Что касается денежных средств, оплаченных ответчиком ФИО2 при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 200 000 рублей, то, в настоящее время, в материалах дела отсутствуют сведения об отказе истца в их возврате, в виду чего, суд полагает возможным разъяснить, что у ответчика имеется право на предъявление требований к ООО «МайкопИнвестСтрой» на неосновательно полученные денежные средства в указанной сумме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «МайкопИнвестСтрой» к ФИО2 о расторжении договора купли продажи недвижимого имущества и возврате переданного по договору имущества, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «МайкопИнвестСтрой» и ФИО2.

Прекратить право собственности ФИО2 на <адрес> в <адрес>.

Возвратить <адрес> в <адрес> в собственность общества с ограниченной ответственность «МайкопИнвестСтрой».

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета Муниципального образования «<адрес>» государственную пошлину в размере 600 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий подпись Рамазанова И.И.

УИД 01RS0№-63

Подлинник находится в материалах дела №

в Майкопском городском суде Республики Адыгея