Решение № 2-371/2024 2-371/2024(2-4810/2023;)~М-3777/2023 2-4810/2023 М-3777/2023 от 10 марта 2024 г. по делу № 2-371/2024

Дело №2-371/2024

УИД №61RS0004-01-2023-005093-73


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 марта 2024 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Саницкой М.А.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО1,

при секретаре Уваровой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Э.ФИО3, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ФИО4, о признании договора купли-продажи квартиры действительным, признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с настоящим иском к ФИО5, ФИО6 о признании договора купли-продажи квартиры действительным, признании права собственности на жилое помещение, указав в его обоснование, что собственниками жилого помещения – <адрес> в г.Ростове-на-Дону являлись ФИО5 и ФИО6 в размере 1/2 доли каждый, что подтверждается выпиской из ЕГРН и справкой АО «Ростовское БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО6, с одной стороны, и истцом ФИО2, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ФИО5 и ФИО6 продали ФИО2 <адрес> в г.Ростове-на-Дону, общей площадью 40,0 кв.м, в том числе жилой – 32,2 кв.м, за 1200000 руб. Между сторонами был подписан договор купли-продажи квартиры, расчет за которую был произведен сторонами до подписания договора, ключи от квартиры были переданы истцу в день заключения договора. После подписания договора купли-продажи квартиры ответчики должны были зарегистрировать переход права собственности в Управлении Росреестра, однако всячески оттягивали регистрацию, а впоследствии перестали выходить на связь. Поскольку при заключении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ сторонами были согласованы все существенные условия договора, предусмотренные главой 30 ГК РФ, однако в отсутствие ответчиков истец не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на жилое помещение, а установить местонахождение ответчиков не представляется возможным, истец просит признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения – <адрес> в г.Ростове-на-Дону, заключенный между ФИО2 и ФИО5, ФИО6, действительным, и признать за ФИО2 право собственности на данное жилое помещение.

Истец ФИО2, надлежащим образом извещенная о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, направила для представления своих интересов представителя по доверенности ФИО1

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала и просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ЭвияФИО3, надлежащим образом извещавшаяся о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, уважительных причин неявки не представила, ходатайств об отложении не заявляла.

Третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ФИО4, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В отсутствие истца, ответчика и третьих лиц дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ.

Заслушав позицию представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.1 ч.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу пп.1, 2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пп.1,2 ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Между тем, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 2 п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В судебном заседании установлено, что <адрес> в г.Ростове-на-Дону КН 61:44:0050622:205 общей площадью 40,0 кв.м, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО5 и ФИО6 в размере 1/2 доли каждому, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №КУВИ-001/2023-12292889 (л.д. 9-10).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО2, с одной стороны, и ФИО5, ФИО6, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавцы продали, а покупатель приобрела объект недвижимого имущества – квартиру общей площадью 40,0 кв.м, в том числе жилой 32,2 кв.м, расположенную на первом этаже двухэтажного дома литер А по адресу: г.Ростов-на-Дону, <адрес>.

В силу п.1.3 договора купли-продажи стоимость жилого помещения составила 1200000 руб. Цена квартиры является фиксированной и пересмотру не подлежит.

Согласно п.п. 2.1.1, 2.1.3 договора продавцы приняли на себя обязательства не совершать действий, влекущих изменение правового положения объекта недвижимого имущества, его технических характеристик; осуществить передачу объекта недвижимости покупателю в день передачи документов на переход права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

В соответствии с п.2.2.1 договора купли-продажи покупатель обязалась оплатить сумму 1000000 руб. наличными денежными средствами в день подписания сторонами договора.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ч.1 ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено, что истец ФИО2 исполнила свои обязательства по договору купли-продажи и в соответствии с п.2.2.1 договора произвела оплату стоимости квартиры в размере 1200 00 руб., установленном п.1.3 договора, что подтверждается представленной в материалы дела распиской ФИО5 и ФИО6 в получении денежных средств в размере 1200000 руб. (л.д. 42).

Кроме того, факт передачи ФИО2 денежных средств в размере 1200000 руб. ФИО5 и ФИО6 в счет покупки жилого помещения подтвердила в судебном заседании третье лицо ФИО4, присутствовавшая при сделке, из пояснений которой следует, что после передачи ФИО2 денежных средств, сторонами был подписан договор купли-продажи, и ФИО5 передала ФИО2 ключи от квартиры. Впоследствии ФИО5 и ФИО6 до Управления Росреестра по РО так и не дошли, в связи с чем ФИО2 до настоящего времени не может оформить право собственности на жилое помещение.

Согласно ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно записи акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ, представленной Управлением ЗАГС <адрес>, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умерла ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 58).

Из материалов наследственного дела №, представленных нотариусом Нотариальной палаты <адрес> ФИО7, следует, что наследником имущества умершей ФИО5 по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ является ее сын ФИО6, которым в установленный законом срок было подано заявление о принятии наследства, и ДД.ММ.ГГГГ получены свидетельства о праве на наследство по завещанию на денежные средства и недвижимое имущество, принадлежавшие наследодателю ФИО5 (л.д. 61-70).

Как следует из актовой записи о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ, представленной городским (Кировским) отделом ЗАГС администрации г.Ростова-на-Дону, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 75).

Из материалов наследственного дела №, представленных нотариусом Нотариальной палаты <адрес> ФИО8, следует, что ДД.ММ.ГГГГ с заявлением о принятии наследства в виде квартиры по адресу: г.Ростов-на-Дону, <адрес>, открывшегося после смерти ФИО6, к нотариусу обратилась иждивенка Эвиа ФИО3. Сведений о выдаче свидетельства о праве на наследство по закону материалы наследственного дела не содержат (л.д. 78-81).

В соответствии со ст.16 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.п.59, 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ № и Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абз.2 п.1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п.п. 1 и 2 ст.6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ.

Согласно абз. 3 п. 60 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В судебном заседании установлено, что продавцы по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 и ФИО6 не явились в Управление Росреестра по РО для оформления перехода права собственности на недвижимое имущество в связи со смертью.

При этом само имущество по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в виде <адрес> в г.Ростове-на-Дону было передано продавцами ФИО5 и ФИО6 покупателю ФИО2 путем передачи ключей от квартиры в день заключения сделки, что подтвердила в судебном заседании третье лицо ФИО4

Истец ФИО2, фактически проживающая в спорном жилом помещении с декабря ДД.ММ.ГГГГ года по настоящее время, в подтверждение чего представлена справка УУП ОП № УМВД России по г.Ростову-на-Дону, и несущая бремя по содержанию жилого помещения в виде оплаты коммунальных платежей, что следует из справки управляющей компании ООО «Жилищник» от ДД.ММ.ГГГГ №, в настоящее время лишена возможности зарегистрировать свое право собственности на приобретенное жилое помещение.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что заявленные истцом ФИО2 исковые требования, документально подтвержденные представленными в материалы дела доказательствами, являются обоснованными, и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, судья

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2, - удовлетворить.

Признать действительным договор купли-продажи <адрес> общей площадью 40 кв.м КН №, расположенной по адресу: г.Ростов-на-Дону, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, ФИО6, с одной стороны, и ФИО2, с другой стороны.

Признать за ФИО2, паспорт гражданина РФ серии 6005 №, право собственности на <адрес> общей площадью 40 кв.м КН №, расположенную по адресу: г.Ростов-на-Дону, <адрес>, исключив из числа ее собственников ФИО5, умершую ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО6, умершего ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 15.03.2024.

Судья: М.А. Саницкая