Решение № 2-2819/2025 2-2819/2025~М-2111/2025 М-2111/2025 от 9 декабря 2025 г. по делу № 2-2819/2025

№ 2-2819/2025

УИД 70RS0004-01-2025-002983-02


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 ноября 2025 года Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Кокоть С.С.,

при секретаре Левченко С.Е.,

с участием представителя истцов ФИО1, действующей на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ №,

помощника прокурора Советского района г. Томска Пилиной С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску ФИО4 ФИО9, ФИО5 ФИО10 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска об обязании изъять для муниципальных нужд жилое помещение путем выкупа с прекращением права собственности на жилое помещение, установлении размера выкупной стоимости,

установил:

ФИО4, ФИО5 обратились в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска, в котором с учетом уточнения исковых требований в порядке с. 39 ГПК РФ, просят возложить обязанность изъять для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру по адресу: <адрес> путем выкупа с прекращением права собственности, с установлением выкупной цены в размере 3005 000 руб. в пользу ФИО4, 3005 000 руб. в пользу ФИО5, а также взыскать в пользу ФИО4 расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб., по проведению оценки в размере 10000 руб.

В обоснование требований указано, что истцам на праве собственности принадлежит <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>. Согласно требованию от ДД.ММ.ГГГГ № собственникам было предложено совместно с другими собственниками произвести снос (реконструкцию) многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, который признан аварийным и подлежащим сносу (реконструкции) в соответствии с заключением межведомственной комиссии для оценки жилых помещений для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда и постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №. От реконструкции многоквартирного дома истцы отказались. Согласно отчету ООО «Оценка недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ № стоимость возмещения за жилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 5513241 руб. После проведения по делу судебной экспертизы размер выкупной стоимости истцами уточнен в соответствии с заключением судебной экспертизы ООО «Бюро оценки «ТОККО» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцы, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, для участия в деле направили представителя.

Представитель истцов ФИО1, действующая на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ №, в судебном заседании поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в иске и в заявлении об уточнении исковых требований, просила снять ограничения, наложенные на долю в праве собственности на жилое помещение ФИО4, дополнительно пояснила, что ипотека на квартиру ФИО4 была погашена в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ, в подтверждение чего представлена справка ПАО «Совкомбанк». Также пояснила, что истцы до настоящего времени проживают в аварийном жилье, другого жилья у них нет, что создает для них угрозу жизни и здоровью в связи с аварийностью жилого дома.

Представитель ответчика муниципального образования «<адрес>» в лице администрации <адрес>, надлежаще и своевременно извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (http://sovetsky.tms.sudrf.ru), в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, представил отзыв на исковое заявление.

В письменном отзыве представитель ответчика ФИО6, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ№, сроком действия один год, возражал против удовлетворения иска в связи с несогласием с размером выкупной стоимости подлежащего изъятию жилого помещения. То обстоятельство, что жилое помещение истца - <адрес>, расположенная в доме по адресу: <адрес> подлежит изъятию для муниципальных нужд, не оспаривал, в связи с чем ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения выкупной стоимости. После проведения по делу судебной экспертизы по ходатайству ответчика отзыва на иск от ответчика не поступило.

Заслушав представителя истца, заключение прокурора, полагавшего исковые требования подлежащими удовлетворению, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В соответствии с ч.2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

В силу ч.4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

Правительством Российской Федерации установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Как следует из материалов дела, ФИО4, ФИО5 на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли) принадлежит жилое помещение – <адрес>, общей площадью 40,6 кв.м., по адресу: <адрес>.

Указанное подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № №.

Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на указанное жилое помещение было зарегистрировано ограничение (обременение) в виде ипотеки в пользу ПАО «Совкомбанк». По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по кредитному договору ФИО4 погашена в полном объеме, что подтверждается справкой о закрытии кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведениями, содержащимся в ЕГРН (выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № №, от ДД.ММ.ГГГГ № №, уведомление об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений от ДД.ММ.ГГГГ № №), иных жилых помещений на праве собственности истцы не имеют.

Также данное обстоятельство подтвердила представитель истца в судебном заседании.

Заключением межведомственной комиссии администрации г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ № выявлены основания для признания многоквартирного <адрес> по адресу: <адрес> аварийным и подлежащим реконструкции.

Постановлением администрации Города Томска № от ДД.ММ.ГГГГ «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда» многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим реконструкции (п.2). В соответствии с п.3 постановления администрации района в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ предписано принять меры к отселению физических лиц, проживающих в жилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах, указанных в п.1 и 2 настоящего постановления и предоставленных по договору социального найма.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес истцов ФИО4, ФИО5 направлялось требование №, в котором было предложено в течение 6 месяцев со дня его получения совместно с другими собственниками произвести реконструкцию многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, в котором расположена <адрес>, которое истцами наряду с другими собственниками не исполнено, в настоящее время шестимесячный срок истек.

Согласно ответу администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № решение об изъятии жилых помещений по адресу: <адрес> не принималось. Соглашение об изъятии с собственником жилого помещения № не заключалось.

В ходе судебного разбирательства стороны подтвердили, что проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд истцу не направлялся, таким образом, соглашение о размере изымаемого жилого помещения достигнуто не было.

В силу ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Помимо этого, следует установить форму изъятия принадлежащего ответчикам жилого помещения, на которую они согласны, то есть, выразили ли они свое согласие на предоставление нового жилого помещения взамен изымаемого либо на выплату соответствующей выкупной цены.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае невыполнения данного требования, собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

Таким образом, при принятии органом местного самоуправления решения об изъятии принадлежащего истцу недвижимого имущества для муниципальных нужд, наряду с направлением в ее адрес уведомления об этом, на орган местного самоуправления возложена обязанность по направлению соответствующего проекта соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, чего не было сделано в рассматриваемом случае.

Как следует из разъяснений, изложенных в абз.2 п.22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Исходя из этого, сам по себе факт не изъятия земельного участка, являющийся в силу ст. 32 ЖК РФ основанием для последующего изъятия жилых помещений в доме, подлежащем сносу (реконструкции), не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований о выкупе жилого помещения, поскольку бездействие органа местного самоуправления по ликвидации жилищного фонда, непригодного для проживания, длительное неисполнение положений жилищного законодательства по обеспечению жилищных прав лиц, проживающих в доме, подлежащем сносу, не должно лишать граждан возможности требовать защиты нарушенных прав, в том числе путем выкупа, если право на его получение гарантировано действующим законодательством.

Вместе с тем проживание в данном доме по настоящее время представляет собой угрозу для жизни и здоровья проживающих в нем граждан, что следует из самого заключения межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ о признании дома аварийным и подлежащим сносу, в основу которого было положено техническое заключение №-ТО по результатам обследования и оценки технического состояния несущих конструкций жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, выполненное ООО «Аквапласт» в 2023 г.

Таким образом, представленными доказательствами подтверждается недопустимое и опасное аварийное состояние занимаемого истцами жилого помещения на протяжении длительного времени, меры к отселению истцов, занимающих <адрес>, до настоящего времени не приняты, доказательств обратного ответчиком не представлено.

В судебном заседании установлено, что истцы постоянно проживают по адресу: <адрес>, иных жилых помещений в собственности не имеют, данное жилое помещение является для них единственным местом жительства, пользование которым без угрозы для жизни и здоровья невозможно. Таким образом, имеется реальная опасность для жизни и здоровья по причине аварийного состояния жилого помещения.

Из ответа администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что проект реконструкции многоквартирного дома по адресу: <адрес> не разработан, реконструкция указанного многоквартирного дома не запланирована и не проводилась, расселение жителей многоквартирного дом не проведено.

При таких обстоятельствах, по мнению суда, реализация и защита жилищных прав истцов, связанных с признанием их жилого дома аварийным и подлежащим сносу, возможны посредством принудительного изъятия принадлежащего им жилого помещения на основании решения суда с условием предварительного и равноценного возмещения.

В этой связи является обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истцов о возложении на муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска обязанности изъять у них для муниципальных нужд жилое помещение – <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение.

При решении вопроса об определении выкупной цены, по которой подлежит изъятию для муниципальных нужд принадлежащее истцу жилое помещение, суд руководствуется следующими нормативными положениями.

На основании ч. 6 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу п. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно ч.8.2 ст.32 ЖК РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Согласно приведенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В подтверждение заявленных требований о размере выкупной стоимости истцами представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненный ООО «Оценка недвижимости».

Согласно указанному отчету рыночная стоимость <адрес>, общей площадью 40,6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, составляет 5513 241 руб.

В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В связи с тем, что сторонами не достигнуто соглашение о размере выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству стороны ответчика назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости подлежащего изъятию имущества, проведение которой поручено ООО «Бюро оценки «ТОККО».

Согласно заключению судебной экспертизы №-Э/2025 от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Бюро оценки «ТОККО», рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 6010 000 руб., из которых:

- рыночная стоимость жилого помещения – <адрес> по адресу: <адрес> (с учетом стоимости доли в праве собственности на земельный участок) составляет 1685 000 руб.;

- рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, составляет 1680 000 руб.;

- размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственников указанного объекта, – 219 000 руб.;

- размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, приходящейся на <адрес> указанном доме с учетом доли (пощади) общего имущества многоквартирного дома – 2426 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу части 3 статьи 86 ГПК РФ суд оценивает заключение эксперта по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

Объективность изложенных в заключении эксперта результатов исследования не вызывает у суда сомнений, поскольку оно содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих (стоимости доли в праве на земельный участок, доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, размера убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника). Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела, заключение мотивировано, содержит выводы и ответы на поставленные вопросы. В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Эксперт предупрежден об ответственности задачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ. Кроме того, данное заключение составлено на дату, ближайшую к дате рассмотрения дела по существу, а, следовательно, наиболее достоверно отражает сведения об объекте оценки на момент вынесения решения.

Стороны о назначении повторной либо дополнительной экспертизы ходатайств не заявили, соответствующего обоснования либо несогласия с заключением судебной экспертизы не представили.

Рассмотрев заключение № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Бюро оценки «ТОККО», суд считает возможным основывать свои выводы на данном заключении, в связи с чем определяет размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение – <адрес> в <адрес>, в размере 6010 000 руб.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года).

Как разъяснено в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года, поскольку положениями ст.ст. 36 – 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Следовательно, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения необходимо учитывать в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Поскольку истцами заявлено требование, предполагающее переход права собственности на жилое помещение – квартиру в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

Судом установлено и не оспорено сторонами, что земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, сформирован, поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 70:21:0200009:2642, находится в общей долевой собственности собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе истцов ФИО4, ФИО5

Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № №/№.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей истцам доли в праве собственности на земельный участок под домом, которая в соответствии с заключением эксперта № составляет 1680 000 руб.

При решении вопроса о включении в выкупную цену компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд исходит из следующего.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

При этом статья 16 Закона о приватизации связывает сохранение обязанности по проведению капитального ремонта бывшего наймодателя (органа государственной власти и органа местного самоуправления) с неисполнением данной обязанности на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 года, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Как указал Конституционный Суд в постановлениях от 12.04.2016 №10-П, от 26.04.2016 №797-О, изменения, внесенные в правовое регулирование отношений в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25.12.2012 №271-ФЗ, не затронули статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая не утратила силу и продолжает действовать, то есть обязывает прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять вытекающую из данной статьи публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов. Обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе, на граждан, приватизировавших жилые помещения.

Приведенные нормативные положения и акты толкования в их системном единстве позволяют прийти к выводу о том, что нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, коль скоро изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. При этом выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственника и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков.

В указанной связи, по мнению суда, невыполнение капитального ремонта способствовало снижению уровня надежности здания, и приведению его в аварийное состояние.

В связи с тем, что данные о выполненных работах по капитальному ремонту объекта отсутствуют, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится и сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, установленная заключением эксперта.

При этом суд полагает необходимым отметить, что собственник изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел помещение, поскольку не доказано исполнение наймодателем по отношению к лицу, ставшему первым приобретателем помещения, обязанности по проведению капитального ремонта дома.

Как следует из материалов дела, право собственности за истцом ФИО4 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, за истцом ФИО5 – ДД.ММ.ГГГГ.

Из ответа администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес> не проводился.

Согласно экспертному заключению ООО «Бюро оценки «ТОККО» по состоянию на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ физический износ дома составляет 75%.

Сведений о том, что в данном доме проводился капитальный ремонт, какие-либо конструктивные восстановительные работы до приватизации жилого помещения по указанному адресу, суду не представлено.

Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации.

Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Изъятие помещения для муниципальных нужд преобразовывает право требования проведения ремонта в право требования денежной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Бюро оценки «ТОККО», компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дома составляет 2426 000 руб.

Подпунктом «з» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

В соответствии с указанными нормами, выкупная цена спорного жилого помещения определяется с учетом возможных убытков, причиненных изъятием квартиры, размер которых установлен экспертом в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Бюро оценки «ТОККО» в размере 219000 руб.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение составляет 6010 000 руб. (с учетом доли в праве собственности истцов по 3005000 руб. в пользу каждого).

В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности истца на жилое помещение.

Соответственно, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности истцов ФИО4, ФИО5 на <адрес>, в <адрес>, после выплаты возмещения им за изымаемый объект недвижимости.

Кроме того, истцами заявлено о взыскании судебных расходов, понесенных им в связи с рассмотрением настоящего дела.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В соответствии со ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

При обращении в суд истцами была уплачена государственная пошлина в размере 3000 рублей, что подтверждается чек по операции от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем указанные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца ФИО4

В силу п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1 перечень судебных издержек не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

Истцом ФИО4 понесены расходы по определению рыночной стоимости подлежащего изъятию жилого помещения в размере 10000 руб. Факт несения истцом расходов в размере 10000 руб. по оплате услуг оценки рыночной стоимости указанной квартиры (досудебной экспертизы), подтверждается отчетом ООО «Оценка недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ №, договором на оказание услуг по оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, квитанцией.

Данные расходы понесены истцом для защиты своего нарушенного права и явились основанием для инициирования судебного процесса об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, установлении выкупной цены, в связи с чем, указанные расходы подлежат возмещению за счет ответчика в размере 10000 руб.

Разрешая ходатайство представителя истцов о снятии обременений и ограничений прав и регистрации права собственности муниципального образования, установленных постановлениями ОСП по Советскому району г.Томска о запрете на совершение действий по регистрации № (№) от ДД.ММ.ГГГГ, № (№) от ДД.ММ.ГГГГ, № (№) от ДД.ММ.ГГГГ, № (№) от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, суд исходит из следующего.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № № в отношении объекта недвижимости – <адрес> в <адрес>, зарегистрированы ограничения, принятые в отношении доли в праве собственности, принадлежащей ФИО2 постановлениями судебного пристава-исполнителя ОСП по Советскому району г.Томска УФССП России по Томской области о запрете на совершение действий по регистрации № (№) от ДД.ММ.ГГГГ, № (№) от ДД.ММ.ГГГГ, № (№) от ДД.ММ.ГГГГ, № (№) от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст.60 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основанием для государственной регистрации прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимости является заключенное в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

В силу пп.3.2 п.2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации решение суда об изъятии жилого помещения является самостоятельным основанием прекращения права собственности.

Правообладатель изымаемой недвижимости осуществляет самостоятельно расчет с лицами, обременения на изымаемую недвижимость в пользу которых или договоры с которыми прекращены на основании заключенного соглашения об изъятии недвижимости либо вступившего в законную силу решения суда, а также с лицами, договоры с которыми расторгнуты в соответствии с пунктом 7 настоящей статьи (п.8 ст. 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поскольку в силу закона решение суда является основанием для прекращения права собственности на изымаемое жилое помещение, соответственно, решение суда является и основанием для снятия всех обременений на это имущество независимо от воли собственников.

Таким образом, вступившее в законную силу решение суда является основанием для снятия всех наложенных ограничений и запретов в отношении объекта недвижимости - жилого помещения по адресу: <адрес>.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначено проведение судебной экспертизы в ООО «Бюро оценки «ТОККО». Оплата за производство данной экспертизы была возложена на ответчика муниципальное образование «<адрес>» в лице администрации <адрес>. Стоимость судебной экспертизы составила 20 000 рублей, что подтверждается счетом на оплату от ДД.ММ.ГГГГ №.

Как установлено ч. 1 ст. 96 ГПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, предварительно вносятся на счет, открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации управлению Судебного департамента в субъекте Российской Федерации, стороной, заявившей соответствующую просьбу.

В соответствии с ч. 6 ст. 98 ГПК РФ в случае неисполнения стороной или сторонами обязанности, предусмотренной частью первой статьи 96 настоящего Кодекса, если в дальнейшем они не произвели оплату экспертизы или оплатили ее не полностью, денежные суммы в счет выплаты вознаграждения за проведение экспертизы, а также возмещения фактических расходов эксперта, судебно-экспертного учреждения, понесенных в связи с проведением экспертизы, явкой в суд для участия в судебном заседании, подлежат взысканию с одной стороны или с обеих сторон и распределяются между ними в порядке, установленном частью первой настоящей статьи.

Учитывая, что заключение судебной экспертизы положено в основу решения об удовлетворении заявленных исковых требований, с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска в пользу ООО «Бюро оценки «ТОККО» подлежат взысканию 20 000 рублей за проведение судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 ФИО11, ФИО5 ФИО12 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска об обязании изъять для муниципальных нужд жилое помещение путем выкупа с прекращением права собственности на жилое помещение, установлении размера выкупной стоимости, взыскании судебных расходов, - удовлетворить.

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска (ОГРН <***>, ИНН <***>) изъять у ФИО4 ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №) для муниципальных нужд 1/2 долю в вправе общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности ФИО4 ФИО14 на указанную долю в праве общей долевой собственности жилое помещение, установив размер выкупной стоимости, подлежащей взысканию, в сумме 3005 000 руб.

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска (ОГРН <***>, ИНН <***>) изъять у ФИО5 ФИО15, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №) для муниципальных нужд 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности ФИО5 ФИО16 на указанную долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, установив размер выкупной стоимости, подлежащей взысканию, в сумме 3 005 000 руб.

Решение суда по настоящему делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО4 ФИО17, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №), ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №), на жилое помещение – <адрес> по адресу: <адрес> после получения выкупной стоимости.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>) за счет средств муниципальной казны в пользу ФИО4 ФИО18, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб., расходы по оплате оценки в размере 10000 руб.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска (ИНН <***>) в пользу ООО «Бюро оценки «ТОККО» (ИНН <***>), за счет средств казны расходы за проведение судебной экспертизы в размере 20 000 руб.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для снятия всех наложенных ограничений и запретов в отношении объекта недвижимости - жилого помещения по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: ФИО19

Мотивированный текст решения суда изготовлен 10.12.2025.

...