Апелляционное определение № 33-403/2026 от 10 марта 2026 г.

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 марта 2026 года дело № 33-403/2026 (2-3103/2025)

Судья Антонова Е.Ю.

УИД 04RS0021-01-2025-006707-55

поступило 14 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:

председательствующего судьи Гончиковой И.Ч.,

судей коллегии Кушнаревой И.К., Смирновой Ю.А.,

при секретаре Подкаменевой О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Улан-Удэ гражданское дело по иску ООО «Лотос» к ФИО2 о признании реконструкции незаконной, признании незаконной и отмене записи в ЕГРП, возложении обязанности по приведению помещения в первоначальное состояние, по апелляционной жалобе истца ООО «Лотос» на решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 2 декабря 2025 года, которым в удовлетворении иска отказано.

Заслушав доклад судьи Кушнаревой И.К., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

истец ООО «Лотос» обратился в суд с иском к ответчику ФИО2, в котором просил признать незаконной реконструкцию помещений квартир ... по <...> признать незаконной и отменить внесение записи в ЕГРП на помещение квартиры <...> от 23 сентября 2022 года, обязать ФИО2 привести помещения квартир и места общего пользования (коридора) в первоначальное состояние.

Требования мотивированы тем, что собственником квартир ... по адресу: <...>, ФИО2 осуществлена перепланировка квартир в результате которой три квартиры объединены в одну и к ним присоединен коридор, относящейся к общему имуществу многоквартирного дома, установлена входная дверь в коридоре общего пользования, тем самым уменьшена площадь многоквартирного дома (далее – МКД). Изменения площади квартиры зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 23 сентября 2022 года на основании данных кадастрового инженера об объединении трех квартир и нежилого помещения. Истец считает, что ответчиком произведена незаконная реконструкция, поскольку общее собрание собственников помещений МКД по данному вопросу не проводилось. Соответственно, изменения в отношении квартиры внесены в ЕГРН незаконно. Кроме того, в нарушение п. 3.3.8 Договора управления МКД от 13 сентября 2021 года, ответчик не выполнила обязанность по согласованию проекта перепланировки/переоборудования помещения, а также об извещении обслуживающей организации о проведении ремонтных работ, связанных с реконструкцией, переустройством, переоборудованием или перепланировкой. В нарушение п. 3.3.13 договора управления МКД собственником не предоставлены данные о внесении изменений в технические характеристики квартиры. В октябре 2025 года в адрес управляющей компании ООО «Лотос» направлено решение ответчика, где указана площадь квартиры – ... кв.м.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Росреестра по Республике Бурятия, Филиал ППК «Роскадастр» по Республике Бурятия (далее – Роскадастр), МУ «Комитет муниципального контроля Администрации г. Улан-Удэ» (далее - Комитет муниципального контроля), МУ «Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ» (далее – Комитет по строительству), МУ «Комитет городского хозяйства Администрации г.Улан-Удэ» (далее – КГХ), собственники квартир МКД по адресу: <...>, кадастровый инженер ФИО3, ИП ФИО4

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца ООО «Лотос» по доверенности ФИО5 иск поддержала, пояснила, что представленный ответчиком протокол общего собрания собственников <...>, является ничтожным доказательством по делу, поскольку по указанному адресу находится парковка, а МКД, где расположены квартиры ответчика имеют адрес: <...>, Состав счетной комиссии в протоколе состоит из несуществующих людей, протокол подписан собственником квартиры ... – ФИО1., тогда, как в МКД всего 255 квартир, сведения об итогах голосования в нарушение действующего законодательства не размещены в системе ГИС ЖКХ, оригиналы не переданы в Управляющую организацию, к протоколу не приложены бланки решений общего собрания собственников, уведомление о его проведении, реестр присутствовавших на собрании, о проводимом собрании Управляющая организация не знала, процедура согласования перепланировки квартир нарушена, поскольку в соответствии с актом N 259 в комиссию в качестве Управляющей организации включено ООО «Байкалстрой-1», которое никогда не являлось управляющей компанией данного дома, указала, что истцу решением общего собрания единственного собственника МКД застройщика ООО «Бургражданстрой» от 4 июля 2021 года передано правомочие по обращению в суд с требованиями о возврате в общую долевую собственность общедомовых помещений в МКД, истребованию имущества из чужого незаконного владения, пользования, а также признанию права общей долевой собственности на такое имущество.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО6 иск не признала, пояснила, что МКД по <...>, является единым объектом и включает в себя три помещения корпусы 1 и 2 и здание подземной парковки, собрание проведено с участием собственников помещений корпусов 1 и 2, перепланировка совершена в установленном законом порядке, согласована с КГХ, ни протокол общего собрания собственников помещений МКД, ни решение Комитета ГХ не оспорены, истец не обладает правом на оспаривание.

Представитель КГХ по доверенности ФИО7 с иском не согласилась, пояснила, что процедура согласования перепланировки квартир соблюдена, приемочной комиссией работы приняты.

Представитель Управления Росреестра по РБ по доверенности ФИО8 с иском не согласилась, пояснила, что заявителем представлены все документы, необходимые для осуществления учетно-регистрационных действий в отношении реконструированного помещения.

Третьи лица: собственники помещений в МКД ФИО9-Т.А., ФИО10, ФИО11 с иском не согласились, не возражали по поводу осуществленной ФИО2 перепланировки.

Ответчик ФИО2, в суд не явилась, извещена надлежаще, просила о рассмотрении дела без ее участия.

Третьи лица: Роскадастр, Комитет муниципального контроля, Комитет по строительству, собственники помещений МКД, кадастровый инженер ФИО3, ИП ФИО4 в суд не явились, извещены надлежаще.

От третьего лица Роскадастра поступил письменный отзыв, в котором содержится просьба о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель истца ООО «Лотос» - ФИО12 просит решение суда отменить, считает, что общее собрания по вопросу перепланировки квартир ответчика не проводилось, так как протокол общего собрания собственников помещений МКД не размещен в системе ГИС ЖКХ, к протоколу не приложены бланки решений общего собрания собственников, уведомление о проведении собрания, реестр собственников, присутствовавших на собрании, оригиналы не переданы в Управляющую организацию, о проведении собрания истец не уведомлялся, нарушена процедура согласования перепланировки, поскольку в состав приемочной комиссии включена в качестве управляющей организации ООО «Байкалстрой-1», которая никогда не осуществляла управление МКД, не согласны с выводами суда о том, что МКД по <...>, является единым объектом и включает в себя три помещения корпусы 1 и 2 и здание подземной парковки, поскольку данным объектам присвоены отдельные адреса и кадастровые номера, квартиры ответчика находятся в корпусе 2, указывает на то, что судом сделан вывод об участии в общем собрании собственников помещений МКД двух корпусов, при этом вопрос об участии в собрании собственников помещений в корпусе 1 судом не ставился и не исследовался судом, полагает, что при проведении собрания кворум отсутствовал, в протоколе местом проведения собрания указан адрес: <...>, данный адрес присвоен подземной парковке, поскольку собрание проводилось по адресу парковки, в данном помещении у ответчика имеется машино-место, то общим собранием согласована перепланировка в по <...>, а не в МКД по ул. <...>, решение данного собрания для собственников помещений в корпусе 2 обязательным не является, в связи с тем, что указанные объекты тождественными не являются, также указывает, что действующее законодательство не предусматривает возможность проведения общего собрания нескольких МКД, собственниками корпуса 1, собрание не инициировалось.

Возражений на апелляционную жалобу не принесено.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ООО «Лотос» по доверенности ФИО12 апелляционную жалобу поддержала.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО6 с апелляционной жалобой не согласилась, просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Ответчик ФИО2, третьи лица: Роскадастр, Комитет муниципального контроля, Комитет по строительству, КГХ, собственники квартир МКД по адресу: <...>, кадастровый инженер ФИО3, ИП ФИО4 в суд не явились, извещены надлежаще.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся заявителя, заинтересованного лица.

Выслушав заинтересованное лицо, изучив материалы дела, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, согласно ответу Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора, договору управления МКД от 13 сентября 2021 года ООО «Лотос» является управляющей организацией МКД по адресу: <...> с 1 августа 2021 года.

Решением единственного собственника МКД - застройщика ООО «Бургражданстрой» от 4 июля 2021 года (протокол N 7/2021), Управляющей организации передано правомочие по обращению в суд с требованиями о возврате в общую долевую собственность общедомовых помещений в МКД, с правом истребования имущества из чужого незаконного владения, пользования, а также признания права общей долевой собственности на такое имущество.

Ответчик ФИО2 по договорам участия в долевом строительстве МКД от ... приобрела в собственность 3 квартиры: ... в МКД по адресу: <...>. Квартиры приняты ФИО2 по актам приема-передачи от <...> года. Право собственности на квартиры за ФИО2 зарегистрировано <...> года, согласно выпискам из ЕГРН.

30 сентября 2020 года на жилые помещения N <...> ООО «Бюро технических и Кадастровых работ» изготовлен технический паспорт жилых помещений.

2 августа 2021 года ФИО2 обратилась с заявлением В КГХ о согласовании перепланировки квартир N <...> в доме по адресу: <...>, представив соответствующую проектную документацию.

Решением председателя КГХ от 24 августа 2021 года N 518 перепланировка и переустройство жилого помещения (укрупнение) с присоединением места общего пользования (коридора в подъезде, через который осуществляется вход только в квартиры ответчика) в соответствии с представленным проектом, изготовленным ИП ФИО4, заявлением ФИО2 согласована. Установлен режим производства ремонтно-строительных работ с 24 августа по 24 сентября 2021 года.

По завершении ремонтных работ по перепланировке 10 ноября 2021 года ООО «Бюро технических и Кадастровых работ» составлен технический паспорт жилого помещения, согласно которому три квартиры ФИО2 объединены в одну под N ... площадь квартиры составила <...> кв.м.

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в МКД по адресу: <...> от 20 ноября 2021 года собственники помещений в МКД единогласно приняли положительное решение по четвертому вопросу «Произвести присоединение мест общего пользования к кв. ...

Общее собрание собственников помещений в МКД по ул. <...>, проведено с участием всех собственников корпусов дома 1 и 2 – 292 человека. За принятие решения по объединению квартир ответчика с коридором проголосовало 100% голосовавших. Таким образом, протокол общего собрания содержал согласие всех собственников помещений в МКД N 67 перепланировку, переустройство квартиры ФИО2

Из акта приемочной комиссии от 22 июля 2022 года N 259 следует, что приемочной комиссией принято решение считать завершенными работы по перепланировке и переустройству жилого помещения (укрупнение) по адресу: <...>

Согласно выписке из ЕГРН 23 сентября 2022 года за ФИО2 зарегистрировано право собственности на квартиру N ... адресу: <...>, площадью ... кв.м.

Суд первой инстанции, руководствуясь нормами жилищного законодательства, пришел к выводу, что перепланировка осуществлена ответчиком в установленном законом порядке и прав иных лиц не нарушает. Также суд указал, что решение, которым согласовано производство перепланировки, а также решение общего собрания собственников МКД не оспорены и незаконными не признаны, Управляющая организация правом оспаривания решения общего собрания собственников МКД не наделена собственниками помещений в МКД.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается.

Согласно ст. 30 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) (здесь и далее положения ЖК РФ приводятся в редакции, действовавшей в период осуществления перепланировки/реконструкции спорных квартир ответчика), во взаимосвязи со ст. 209 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), собственники жилого помещения вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц.

В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД.

Собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в МКД. (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в МКД путем его реконструкции возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в МКД, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД.

В силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Порядок проведения переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме установлен нормами главы 4 ЖК РФ.

В соответствии с положениями ст. 25 ЖК РФ переустройство помещения в МКД представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в МКД.

Перепланировка помещения в МКД представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных ст. 40 ЖК РФ, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения ЕГРН о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

Понятие «реконструкция» дано в ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, ответчиком ФИО2 осуществлена перепланировка/переустройство жилых помещений.

Статьей 26 ЖК РФ установлено основание проведения перепланировки/ переустройства в МКД.

Так, согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в МКД проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в МКД непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством РФ порядке соглашением о взаимодействии представляет: 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти; 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в МКД (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства помещения в МКД, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в МКД невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в МКД, также протокол общего собрания собственников помещений в МКД о согласии всех собственников помещений в МКД на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в МКД, предусмотренном ч. 2 ст. 40 настоящего Кодекса; 4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в МКД (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

В силу частей 5, 6 ст. 26 ЖК РФ решение органа местного самоуправления о согласовании перепланировки/переустройства помещения является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД.

Согласно ч. 1 ст. 28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД подтверждается актом приемочной комиссии.

Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав. (ч. 2 ст. 28 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными признаются переустройство и (или) перепланировка помещения в МКД, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ (отсутствие решения органа местного самоуправления о согласовании), или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 настоящего Кодекса.

Ответчиком согласование на перепланировку/переустройство получено от уполномоченного лица органа местного самоуправления – КГХ. Согласие всех собственников помещений в МКД на присоединение к объединенным квартирам места общего пользования ответчиком представлено.

Вопреки доводам апелляционной жалобы указанные согласование перепланировки/ переустройства ответчиком получено в порядке, определенном ЖК РФ. Данное решение, как и решение общего собрания собственников МКД не оспорены и незаконными не признаны.

Доказательств нарушения ответчиком проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, суду не представлено, и на такое основание истец Управляющая организация не ссылалась.

Доводы апелляционной жалобы, касающиеся оспаривания решения общего собрания собственников помещений в МКД, судебная коллегия отклоняет, поскольку в силу положений жилищного законодательства у управляющей компании отсутствует право оспаривания решений общего собрания собственников помещений МКД, принятое в пределах компетенции собрания.

Согласно ч. 3 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения.

Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено.

В силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в МКД вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Таким образом, положения ч. 6 ст. 46 ЖК РФ и ч. 3 ст. 181.4 ГК РФ предоставляют право на обжалование решения, принятого общим собранием собственников помещений МКД, только собственникам помещений (участникам соответствующего сообщества) данного МКД.

С учетом изложенного, отсутствие у истца статуса участника соответствующего сообщества (собственника помещения в доме) исключает возможность обжалования им решения общего собрания собственников дома.

ООО «Лотос» является стороной договора управления МКД, и в силу ст. 12 ГК РФ вправе предъявлять требования в защиту нарушенных прав, вытекающих из исполнения обязательств по данному договору. Решением общего собрания собственников дома о согласии на уменьшение общего имущества МКД, права и охраняемые законом интересы истца не затрагиваются.

Довод жалобы о том, что Управляющая организация имеет правомочие по обращению в суд с требованиями о возврате в общую долевую собственность общедомовых помещений в МКД, истребованию имущества из чужого незаконного владения, пользования, а также признанию права общей долевой собственности на такое имущество, которое ей предоставлено решением единственного собственника МКД - застройщика ООО «Бургражданстрой» от 4 июля 2021 года, является также несостоятельным, поскольку право собственности на помещения в МКД перешло к другим собственникам, которые не наделяли ООО «Лотос» полномочиями от имени собственников дома обращаться в суд с таким иском. Кроме того, ООО «Лотос» подал иск от своего имени, указывая на нарушение собственных прав.

С учетом изложенного, вынесенное судом первой инстанции решение судебная коллегия находит законным, обоснованным, в связи с чем оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не усматривает.

Нарушений норм процессуального и материального права, которые могли повлечь безусловную отмену решения суда, судом не допущено.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 2 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии:

Мотивированное определение

принято 8 мая 2026 года.