Решение № 2-4129/2023 2-65/2024 2-65/2024(2-4129/2023;)~М-3615/2023 М-3615/2023 от 28 января 2024 г. по делу № 2-4129/2023

дело №

УИД №RS0№-61


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 января 2024 года <адрес>

Центральный районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Шевцовой Н.А. при секретаре ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Департаменту жилищной политики Администрации <адрес> об определении и взыскании стоимости выкупной цены за жилое помещение, расположенное в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Департаменту жилищной политики Администрации <адрес> об определении и взыскании стоимости выкупной цены за жилое помещение, расположенное в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, указав в обоснование заявленных требований, что истец является собственником квартиры общей площадью 38,4 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>. Заключением межведомственной комиссии <адрес> для оценки жилых помещений жилищного фонда РФ, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, и муниципального жилищного фонда от ДД.ММ.ГГГГ №, а также постановлением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п «О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу», указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, до настоящего времени многоквартирный дом не снесен, срок отселения установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно инструментальному обследованию здания, проведенному ООО «Сибирская проектная компания» №-ТО, при исследовании состояния дома по адресу: <адрес>, по состоянию на 2020 год, установлено, что состояние фундаментов ввиду высокого уровня грунтовых вод, сезонных замерзаний и оттаиваний, незначительной прочности ФИО1 кладки, относится к категории ограниченно работоспособного, переходящего в аварийное. Стены здания имеют сквозные трещины, перекос оконных и дверных проемов, деформация стен, промерзание стен. Ремонт чердачного перекрытия представляет собой замену несущих деревянных балок и настила потолка, что возможно при условии временного отселения жильцов из квартиры верхнего этажа. техническое состояние фундамента, наружных стен, чердачного перекрытия, междуэтажного перекрытия, перегородок, лестницы в лестничной клетке, а также здания в целом, оценивается как аварийное состояние. Зафиксированные дефекты и повреждения несущих конструкций имеют прогрессирующий характер, в настоящих условиях эскплуатации и в настоящий момент времени не исключается потеря устойчивости и отказа части конструкций несущих стен и перекрытий, что может привести к ее внезапному обрушению. Выполнение противоаварийных мероприятий, направленных на временную фиксацию текущего состояния дефектных несущих конструкций и исключающих вероятность их внезапного обрушения в реальных условиях эксплуатации технически невозможно. Безопасность здоровья и жизни граждан и жильцов многоквартирного дома, а также сохранность имущества в настоящий момент не может быть гарантирована. Физический износ строения составляет 72 %, данный <адрес> года постройки, двух-, трехэтажный, кирпичный, непригоден для эксплуатации с дальнейшим проживанием, аварийный и подлежит сносу. Таким образом, проживание истца в указанном доме несет реальную угрозу жизни и здоровья. На обращение в Департамент жилищной политики Администрации <адрес> истцом получен ответ о том, что поскольку многоквартирный <адрес> в <адрес> не включен в региональную адресную программу <адрес> по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, истец имеет право на выплату ей выкупной стоимости за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение. Поскольку на момент предъявления настоящего иска вопрос о выплате выкупной стоимости за аварийное жилье ответчиком не разрешён, в связи с неблагоприятным техническим и физическим состоянием многоквартирного дома имеется угроза жизни и здоровью проживающих в нем граждан, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением. Со ссылкой на отчет об оценке ООО «Абсолют-Эксперт» истец просит определить и взыскать с Департамента жилищной политики Администрации <адрес> выкупную стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу, с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, в размере 3 768 184 руб., а также 15 000 руб. в счет возмещения расходов по оплате услуг оценщика, 300 руб. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

Уточнив в ходе судебного разбирательства исковые требования, ФИО1 просила определить и взыскать с Департамента жилищной политики Администрации <адрес> выкупную стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу, с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, в размере 3 644 593 руб., а также 15 000 руб. в счет возмещения расходов по оплате услуг оценщика, 300 руб. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

Истец ФИО1 в судебном заседании участия не принимала, надлежащим образом извещена о дате и времени рассмотрения дела, обеспечено участие представителя.

Представитель истца по доверенности ФИО5 в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования.

Представитель ответчика Департамента жилищной политики Администрации <адрес> ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании право истцов на получение выкупной стоимости жилого помещения, расположенного в признанном аварийным многоквартирном доме, не оспаривала. С заключением судебной экспертизы согласилась, не оспаривая выводы эксперта.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности на предмет их соответствия требованиям относимости, допустимости, достоверности и достаточности, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенной по адресу: <адрес>, право собственности, общей площадью 38,4 кв.м, что подтверждается представленной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Заключением межведомственной комиссии <адрес> для оценки жилищных помещений жилищного фонда РФ, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности и муниципального жилищного фонда № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по адресу: <адрес>, 1960 года постройки, признан аварийным и подлежащим сносу, физический процент износа составляет 72 %. Техническое состояние фундамента, наружных стен, чердачного перекрытия, междуэтажного перекрытия, перегородок, лестницы в лестничной клетке, а также здания в целом оценивается как аварийное состояние. Зафиксированные дефекты и повреждения несущих конструкций имеют прогрессирующий характер, в настоящих условиях эксплуатации и в настоящий момент времени не исключается потеря устойчивости и отказа части конструкций несущей стены и перекрытий, что может привести к ее внезапному обрушению. Выполнение противоаварийных мероприятий, направленных на временную фиксацию текущего состояния дефектных несущих конструкций и исключающих вероятность их внезапного обрушения в реальных условиях эксплуатации технически невозможно. Многоквартирный дом непригоден для эксплуатации с дальнейшим проживанием, является аварийным и подлежит сносу.

На основании указанного заключения межведомственной комиссии Постановлением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п «О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу» на основании заключений межведомственной комиссии <адрес> для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, и муниципального жилищного фонда от ДД.ММ.ГГГГ №, 987, многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> (Кировский административный округ), признан аварийным и подлежащим сносу, установлен срок отселения физических и юридических лиц из многоквартирных домов, указанных в приложении к данному постановлению, в том числе <адрес>, до ДД.ММ.ГГГГ.

Собственниками помещений в многоквартирном доме в адрес Департамента жилищной политики Администрации <адрес> направлено заявление с требованием о принятии решения об изъятии принадлежащего истцам жилого помещения и земельного участка, расположенного под многоквартирным домом, а также о выплате возмещения за жилое помещение.

В ответ на указанное заявление Департаментом жилищной политики Администрации <адрес> направлено разъяснение о том, что многоквартирный <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу после ДД.ММ.ГГГГ, поэтому в рамках региональной адресной программы <адрес> по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 расселению не подлежит, поскольку Программой предусмотрено переселение граждан из жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными в установленном порядке в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, заключение соглашения о выплате выкупной стоимости за жилое помещение, изымаемое для муниципальных нужд, осуществляется только во исполнение соответствующего судебного решения.

По информации Департамента имущественных отношений Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ решение об изъятии земельного участка, расположенного под многоквартирным домом № по <адрес> в <адрес>, который признан аварийным и подлежащим сносу, департаментом не принималось.

Поскольку выкуп жилого помещения, расположенного в жилом доме, признанным аварийным, произведен не был, вопрос о выплате выкупной стоимости за аварийное жилье ответчиком не разрешён, истец обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, в котором просит взыскать с Департамента жилищной политики Администрации <адрес> сумму возмещения за принадлежащее ей жилое помещение, изымаемое для муниципальных нужд.

Оценивая правомерность предъявленных исковых требований, суд приходит к следующему.

В силу статьи 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), в частности ч. 10 настоящей статьи предусмотрено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Частью 2 настоящей статьи предусмотрено, что изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу положений ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе, упущенную выгоду.

Согласно подпункту 4 пункта 2 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано, в частности, решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В статье 56.8 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) предусмотрены особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Из пункта 1 названной статьи следует, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд определяются в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно пункту 2 названной статьи при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В силу пункта 9 указанной статьи размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

В ч. 2 ст. 281 Гражданского кодекса РФ приводятся основные принципы возмещения за изымаемый земельный участок, аналогичные предусмотренным в земельном законодательстве: определение размера возмещения исходя из рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости расположенных на нем объектов недвижимости; допустимость изъятия земельного участка только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Таким образом, при определении размера возмещения собственнику за изымаемое жилое помещение в многоквартирном доме, признанном аварийным, должна учитываться рыночная стоимость самого жилого помещения и рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который также подлежит изъятию для муниципальных нужд (пропорционально доли в праве общей собственности на такое имущество).

В соответствии с п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ.

Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения, либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

С учетом изложенного, многоквартирный дом по адресу: <адрес>, подлежит расселению в рамках Программы по расселению на 2019-2025 год. При этом истцы просят определить размер возмещения за принадлежащее им на праве общей долевой собственности жилое помещение (что является их правом), не имея намерения ожидать расселения в пределах срока утвержденной программы до 2025 года, ссылаясь на угрозу для жизни и здоровья, в связи с фактическим проживанием в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу еще в 2020 году.

В подтверждение наличия угрозы для жизни и здоровью граждан, необходимости осуществления мероприятий в соответствии со ст. 32 ЖК РФ до срока расселения, в материалы дела представлен технический отчет ООО «Архбюро 91».

Согласно указанному заключению ООО «Архбюро 91» от ДД.ММ.ГГГГ по результатам обследования здания, расположенного по адресу: <адрес>, специалистами установлено, что имеются дефекты несущих строительных конструкций: несущих стен, деревянных перекрытий и ФИО1 фундаментов в <адрес> в <адрес>, категория технического состояния дефектных несущих строительных конструкций имеют состояние: ФИО1 фундаменты - недопустимое, стены - аварийное, деревянные перекрытия - аварийное, критическое состояние. Установленная при исследовании вопроса № категория аварийного технического состояния дефектных несущих строительных конструкций по определению ГОСТ 31937-2011 означает наличие в здании факта исчерпания несущей способности конструкций и опасности обрушения. Опасность обрушения стен или перекрытий на участке здания, где расположена <адрес>, угрожает жизни и здоровью для проживающих в <адрес>, как и для проживающих в других квартирах исследуемого жилого дома по адресу: <адрес>. Угроза жизни и здоровью жильцов <адрес> жилом <адрес> в <адрес> имеется. Физический износ несущих строительных конструкций составляет: ФИО1 фундаменты - 70 %, стены - 75 %, деревянные перекрытия - 80 %.

Таким образом, судом установлено, что в жилом помещении имеет место стабильное разрушение несущих конструкций, угрожающее жизни и здоровью проживающих в нем граждан. Квартира, в которой проживают истцы, является непригодной для проживания, аварийной; не соответствует требованиям нормативно-технической документации, проживание и нахождение людей в данном доме создает угрозу их жизни и здоровью, требуется незамедлительное разрешение вопроса о переселении семьи, затягивание процесса переселения может привести к причинению вреда их жизни и здоровью, а также значительному материальному ущербу.

С учетом изложенного, суд считает установленным тот факт, что многоквартирный дом по адресу: <адрес>, представляет опасность для жизни и здоровья людей по причине его аварийного состояния, в связи с чем несоблюдение предварительной процедуры органом местного самоуправления в части принятия решения об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, что подтверждает обоснованность заявленных исковых требований.

Для определения размера возмещения за принадлежащее жилое помещение истец обратился в ООО «Абсолют-Эксперт», которым был подготовлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно данному отчету рыночная стоимость жилого помещения, принадлежащего истцу на праве собственности, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 3 768 184 руб., в том числе рыночная стоимость квартиры – 1 763 473 руб., стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом – 419 549 руб., убытки, связанные с изменением места проживания – 97 500 руб., величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 1 487 662 руб.

В обоснование возражений против заявленных требований в части определения размера выкупной стоимости изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения представителем Департамента жилищной политики Администрации <адрес> было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, так как, по мнению ответчика, размер выкупной стоимости, заявленной ко взысканию истцами, является завышенным.

Определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросам согласно позиции ответчика, проведение экспертизы поручено экспертной организации - ООО «Консалтинговый центр «АКМБ».

По результатам проведения экспертного исследования ООО «Консалтинговый центр «АКМБ» подготовлено заключение № (с учетом дополнений к экспертному исследованию от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ), согласно которым: - рыночная стоимость жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес>, составляет 2 271 000 руб. (в том числе: 175 405 руб. – стоимость доли в праве собственности на общее имущество собственников многоквартирного дома, 307 150 руб. – стоимость доли в праве на земельный участок), компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 1 234 193 руб., размер убытков, причинных собственнику в связи с изъятием принадлежащего ему жилого помещения – 139 400 руб. Отдельно произведен расчет стоимости доли, приходящейся на истца, в предполагаемом праве аренды на земельный участок, переданный в аренду на длительный срок – 49 лет, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: <адрес> – 270 292 руб.

Из содержания исследовательской части экспертного заключения следует, что рыночная стоимость жилого помещения определена экспертом по результатам применения сравнительного подхода при определении величины рыночной стоимости жилого помещения, принадлежащего истца, а также затратного подхода при определении величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с п. 10 Приказа Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №)» для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Из содержания экспертного заключения следует, что в качестве аналогов экспертом рассмотрены жилые помещения, расположенные в жилых домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и дома, процент физического износа которых сопоставим с данными о величине физического износа многоквартирного дома, в котором расположено принадлежащее истцам жилое помещение, итоговая сумма определена экспертом на основе сравнительного анализа рыночной стоимости указанных объектов-аналогов.

В части сумм, определенных экспертом ООО «Консалтинговый центр «АКМБ» стороны согласились с экспертной методикой, в том числе сторона истца, согласившись с методикой расчета определения размера выкупной стоимости за изымаемой жилое помещение, уточнила исковые требования с учетом выводов экспертного заключения ООО «Консалтинговый центр «АКМБ», включающей в составе выкупной стоимости за жилое помещение стоимость доли истцов в праве общей долевой собственности на земельный участок, равной 307 150 руб.

Непосредственно исследовав заключение судебной экспертизы, проведенной ООО «Консалтинговый центр «АКМБ», суд приходит к выводу о соответствии заключения судебной экспертизы и его результатов требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате указанного исследования выводы и обоснованные ответы на поставленные судом вопросы, не вызывают сомнений в достоверности выводов проведенного исследования, возникшие неясности экспертного заключения были устранены при проведении опроса эксперта в судебном заседании.

Экспертное заключение составлено полно, выводы эксперта достаточно мотивированы, обстоятельны, содержат соответствующее нормативное и методическое обоснование, описание произведенных экспертом расчетов, непосредственно расчеты и пояснения с ним, обеспечивающие возможность проверки указанных расчетов и результатов исследования, эксперт опрошен в судебном заседании на предмет возникших у сторон неясностей относительно и подтвердил содержащиеся в заключении выводы, в связи с чем не доверять заключению эксперта, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и имеющему соответствующую квалификацию, у суда оснований не имеется. Представленное заключение судебной экспертизы суд оценивает в качестве допустимого и достоверного доказательства, полагая возможным принять содержащиеся в нем выводы по результатам экспертного исследования при определении размера выкупной стоимости принадлежащего истцу жилого помещения в рамках рассматриваемого спора и разрешении такого по существу.

Представленный стороной истца первоначально отчет и расчеты ООО «Абсолют-Эксперт» суд не может принять во внимание, так как специалист указанного экспертного учреждения, проводивший оценку, перед началом проведения исследования не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оценка производилась в иное время, с применением иной методики и с учетом иных аналогов. Более того, после проведения экспертного исследования в рамках судебного разбирательства стороной истца уточнены исковые требования, в основу уточненного искового заявления положено заключение судебной экспертизы, выполненное экспертом ООО «Консалтинговый центр «АКМБ» (с учетом представленных в дело дополнений к заключению эксперта).

Стороной истца указанное экспертное заключение в части выводов эксперта не оспорено, представитель истца, согласовав свою позицию с доверителем, в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования с указанием размера составляющих заявленной ко взысканию выкупной стоимости, определенных в заключении ООО «Консалтинговый центр «АКМБ», ходатайство о назначении повторной экспертизы не заявлял.

Относительно доводов представителя истца о том, что в составе выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение должна быть учтена стоимость доли истцов не в праве общей долевой собственности на земельный участок, а в предполагаемом праве аренды на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, суд отмечает следующее.

Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Названное законоположение конкретизируется Жилищным кодексом Российской Федерации, часть 1 статьи 36 которого относит к общему имуществу в многоквартирном доме следующие объекты: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Совокупность приведенных норм и положений актов легального толкования предполагает, что собственник изымаемого жилого помещения имеет право на возмещение ему как рыночной стоимости самого помещения, так и доли в праве на общее имущество. При этом доля в праве собственности на земельный участок не рассматривается законодателем как самостоятельный объект права, а в силу принятой законодателем в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации концепции единого объекта, рассматривается как часть общего имущества многоквартирного дома. Следовательно, доля в праве собственности на земельный участок не является самостоятельным объектом оценки, а должна оцениваться в составе доли в общем имуществе многоквартирного дома, принадлежащей собственнику изымаемого жилого помещения.

Согласно разъяснениям, приведенным в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

В абзаце 3 пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности - и других вещных прав» разъяснено, что, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (ДД.ММ.ГГГГ) (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Верховным Судом Российской Федерации в приведенном Обзоре также отмечено, что при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Таким образом и поскольку положениями статей 36-38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная связь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

С учетом изложенного исковые требования о взыскании выкупной стоимости жилого помещения (с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество, включая земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, иных затрат, связанных с переездом истца из жилого помещения, расположенного в признанном аварийным многоквартирном доме, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт) являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, выкупная стоимость подлежит определению в соответствии с заключением судебной экспертизы, подготовленным ООО «Консалтинговый центр «АКМБ» в части рыночной стоимости жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес>, в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, с учетом рыночной стоимости доли в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом № по <адрес> в <адрес>, а также компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – в общей сумме 3 644 593 руб.

Положениями ст. 16 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся, в том числе, ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло- газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации, либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лица, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

На основании изложенного и с учетом требования ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ в пользу истца подлежит взысканию компенсация за непроизведенный капитальный ремонт по состоянию на дату проведения ООО «Консалтинговый центр «АКМБ» экспертного исследования по оценке выкупной стоимости в рамках рассматриваемого дела в размере 1 234 193 руб.

В части заявленных ко взысканию расходов на переезд суд полагает возможным определить данные расходы в заявленном истцом размере согласно заключению судебной экспертизы ООО «Консалтинговый центр «АКМБ» в размере 139 400 руб., с чем сторона ответчика не спорит.

Частью 7 ст. 32 ЖК РФ предусмотрено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются в том числе, все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе, упущенную выгоду.

Указанная сумма также подлежат взысканию в пользу истца в силу выше приведенных норм закона, поскольку на собственнике изымаемого жилого помещения не лежит обязанность доказывать необходимость несения в будущем расходов по оплате услуг риелтора, связанных с поиском другого жилого помещения, расходов по оплате государственной пошлины при оформлении права собственности на него, и расходов в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения. Данные расходы презюмируются в силу указанных выше норм права и подлежат включению в выкупную стоимость жилого помещения. Собственник обязан доказать лишь размер этих расходов.

Размер убытков истца подтверждается названным отчетом, рассчитанная экспертом сумма расходов составляет 139 400 руб., что свидетельствует о том, что истцом заявлена соразмерная, не завышенная сумма расходов на переезд, определенный экспертом в рамках проведения судебной экспертизы размер заявленных убытков доказательственно ответчиком не опровергнут.

Таким образом, выкупная цена жилого помещения, принадлежащего истцу – квартиры по адресу: <адрес>, площадью 38,4 кв.м. с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, с учетом рыночной стоимости доли в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, компенсации за не проведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома составляет 3 644 593 руб., указанная подлежит взысканию в пользу истца ФИО1 в полном объеме.

Департамент жилищной политики Администрации <адрес> является надлежащим ответчиком по заявленным исковым требованиям, исходя из компетенции последнего согласно Положению о Департаменте жилищной политики Администрации <адрес>, утвержденному решением Омского городского Совета № от ДД.ММ.ГГГГ. В частности, согласно названному выше Положению к компетенции Департамента жилищной политики Администрации <адрес> отнесено заключение соглашений об изъятии жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, для муниципальных нужд, подписание актов приема-передачи к указанным соглашениям, при этом Департамент жилищной политики Администрации <адрес> осуществляет полномочия собственника от имени муниципального образования.

В связи с тем, что настоящим решением в пользу истца подлежит взысканию выкупная стоимость принадлежащего ей жилого помещения, право собственности истца ФИО1 на принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение (квартиру по адресу: <адрес>) подлежит прекращению после выплаты Департаментом жилищной политики Администрации <адрес> истцу выкупной цены указанного жилого помещения в вышеуказанной присужденной решением суда сумме. Решение является основанием для внесения регистратором соответствующих записей о переходе прав на вышеуказанное право собственности на жилое помещение и земельный участок в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей, суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

ФИО1 также заявлено о взыскании расходов на оплату услуг специалиста по определению размера выкупной стоимости – ООО «Абсолют-Эксперт» в размере 15 000 руб., понесенных в связи с обращением в суд с настоящим исковым заявлением. Фактическое несение истцом расходов подтверждается имеющимися в материалах дела отчетом об определении рыночной стоимости и квитанцией об оплате услуг специалиста по договору в размере 15 000 руб.

Поскольку судом принято решение об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, по правилам ч. 1 ст. 98 ГПК РФ в пользу ФИО1 (по правилам ч. 3 ст. 196 ГПК РФ) с ответчика подлежат взысканию расходы по оплате услуг специалиста ООО «Абсолют-Эксперт» по определению размера выкупной стоимости в размере 15 000 руб., понесенные ею в связи с обращением в суд с настоящим иском.

Также истцом заявлено о взыскании расходов по оплате государственной пошлины 300 руб. в его пользу.

Поскольку судом принято решение об удовлетворении заявленных истцами исковых требований в полном объеме, по правилам ч. 1 ст. 98, ч. 3 ст. 196 ГПК РФ в пользу ФИО1 с ответчика подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., оплаченной при подаче иска в суд.

Принимая во внимание, что по ходатайству стороны ответчика судом была назначена экспертиза, проведение которой поручено ООО «Консалтинговый центр «АКМБ», однако согласно представленному в суд информационному письму экспертного учреждения оплата работ по проведению экспертизы фактически департаментом не произведена, с Департамента жилищной политики Администрации <адрес> в пользу ООО «Консалтинговый центр «АКМБ», с учетом принятого решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме также подлежат взысканию расходы по оплате за проведение указанного экспертного исследования в размере 20 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Определить размер возмещения за жилое помещение – квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 38,4 кв.м. с учетом рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество, а также убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома в общей сумме 3 644 593 (три миллиона шестьсот сорок четыре тысячи пятьсот девяносто три) руб.

Взыскать с Департамента жилищной политики Администрации <адрес> (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ 5214 <данные изъяты>) в счет возмещения за жилое помещение по адресу: <адрес>, расположенное в жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, денежные средства в общей сумме 3 644 593 (три миллиона шестьсот сорок четыре тысячи пятьсот девяносто три) руб.

Прекратить право собственности истца ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ <данные изъяты>) на принадлежащее ей жилое помещение по адресу: <адрес>, после выплаты Департаментом жилищной политики Администрации <адрес> в пользу истцов выкупной цены указанного жилого помещения в указанной в настоящем решении присужденной судом ко взысканию сумме.

Настоящее решение является основанием для внесения регистратором соответствующих записей о переходе прав на вышеуказанное право собственности на жилое помещение в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с Департамента жилищной политики Администрации <адрес> (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ <данные изъяты>) в счет возмещения расходов по оплате за проведение оценки выкупной стоимости 15 000 руб., в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины 300 руб.

Взыскать с Департамента жилищной политики Администрации <адрес> (ИНН <***>) в пользу экспертного учреждения ООО «Консалтинговый центр «АКМБ» (ИНН <***>) в счет оплаты стоимости судебной экспертизы денежные средства в размере 20 000 (двадцать тысяч) руб.

Решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд посредством подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Протокол судебного заседания составляется и подписывается не позднее чем через три дня после окончания судебного заседания. Лица, участвующие в деле, их представители вправе ознакомиться с протоколом и аудиозаписью судебного заседания или отдельного процессуального действия и в течение пяти дней со дня подписания протокола подать в письменной форме замечания на такие протокол и аудиозапись с указанием на допущенные в них неточности и (или) на их неполноту.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Н.А. Шевцова