Решение № 2-925/2026 2-925/2026(2-9684/2025;)~М-2550/2025 2-9684/2025 М-2550/2025 от 18 марта 2026 г. по делу № 2-925/2026

Дело № 2-925/2026

УИД 24RS0048-01-2025-004953-88


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 февраля 2026 года г. Красноярск

Советский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Мамаева А.Г.

при секретаре Ревякиной А.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, в котором просила признать договор купли-продажи жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2, ФИО3 и ФИО4 недействительным; применить последствия недействительности сделки, взыскать с ответчиков в пользу истца в солидарном порядке денежные средства, оплаченные в счет покупки квартиры в размере 900 000 руб., договорную неустойку в твердой денежной сумме в размере 200 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 1 000 000 руб., судебные расходы по оплате услуг юриста в размере 9 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Требования мотивированы тем, что истец является собственником <данные изъяты> доли в общей долевой собственности на жилое помещение (квартиру), общей площадью 57,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО5 и ФИО3 Заочным решением Советского районного суда г. Красноярска от 04.03.2016 г. по делу №2-2691/2016 по иску администрации Советского района г. Красноярска к ФИО6, ФИО1, ФИО7, ФИО8 о приведении самовольно переустановленного и перепланированного жилого помещения в прежнее состояние исковые требования были удовлетворены. Вместе с тем, при заключении договора купли-продажи продавцы ввели ФИО1 в заблуждение, умолчав о самовольном незаконном переустройстве и (или) перепланировки квартиры. При таких обстоятельствах, поскольку спорный договор купли-продажи нарушает права и законные интересы ФИО1, истец обратилась в суд с настоящим иском.

Истец ФИО1 в судебное заседание, организованное с использованием средств видеоконференц-связи на базе Усть-Илимского городского суда, не явилась, что подтверждается справкой, составленной работником аппарата суда, о времени и месте судебного заседания извещалась своевременно, надлежащим образом, причины неявки суду не сообщила.

Ранее, истцом в адрес суда было направлено ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, полагал, что истцом пропущен срок исковой давности.

Ответчик ФИО3, представитель ответчика ФИО9 (по ордеру) в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались своевременно, надлежащим образом.

Ранее, в ходе судебного разбирательства представитель ответчика ФИО9 возражал против удовлетворения исковых требований, указал, что между сторонами достигнуты все существенные условия по договору. Кроме того, указал, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям.

Третьи лица ФИО10, ФИО8, ФИО11, ФИО12, ОСП №2 по Советскому району г. Красноярска, ФИО13, ФИО14, ФИО15 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались своевременно, надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили.

Ранее третье лицо ФИО12, являющаяся собственником долей в спорном жилом помещении указала в судебном заседании, что о наличии перепланировки в жилом помещении при заключении договора купли-продажи она знала, о ее незаконности узнала из иска администрации.

Выслушав ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям (п. 4 ст. 469 Гражданского кодекса РФ).

Как предусмотрено п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ).

В силу ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО16 в лице ФИО2, ФИО3 (продавцы), с одной стороны, и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи.

По условиям данного договора, продавцы продали (по <данные изъяты> долей каждый), а покупатель приобрел в собственность <данные изъяты> долей в праве собственности на жилое помещение (трехкомнатную квартиру), расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 57,2 кв.м., расположенную на первом этаже пятиэтажного дома.

Вышеуказанные <данные изъяты> долей в праве собственности на квартиру принадлежат продавцам на праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Стоимость приобретаемых долей определена в договоре в размере 900 000 руб., расчет произведен до подписания договора (п.3 Договора).

В подтверждение факта оплаты в материалы дела представлена также расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 900 000 руб.

Право собственности ФИО1 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской ЕГРН.

В настоящее время спорное жилое помещение находится в общей долевой собственности следующих лиц: ФИО11 (<данные изъяты>), ФИО12 (<данные изъяты>), ФИО1 (<данные изъяты> доли), ФИО8 (<данные изъяты> доли).

В отношении доли, принадлежащей ФИО8, установлена ипотека в пользу ФИО10

Обращаясь в суд с настоящим иском ФИО1 указала, что заочным решением Советского районного суда г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ г. по делу №2-2691/2016 г., вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ г., были удовлетворены исковые требования Администрации Советского района в г. Красноярске к ФИО17, ФИО1, ФИО7, ФИО8 о приведении самовольно переустановленного и перепланированного жилого помещения в прежнее состояние.

Судом при рассмотрении указанного дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ инженером ОТИ обследовано жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, установлен факт состоявшихся работ по переустройству и (или) перепланировке указанного помещения, а именно: разделение 3х комнатной квартиры на отдельные комнаты с отдельным санузлом в каждой; каждая комната отделена от общего коридора, путем установления металлических облегченных дверей в смонтированные стены из гипсокартона, о чем составлен акт об установлении факта самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

ДД.ММ.ГГГГ главным специалистом отдела по жизнеобеспечению и благоустройству района администрации <адрес> в <адрес> обследовано жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, установлен факт состоявшихся работ по переустройству и (или) перепланировке указанного помещения, а именно: квартира переоборудована под комнаты гостиничного типа; в каждой из 4-х комнат имеется железная дверь с замыкающимся устройством; общая входная дверь не замыкается, о чем составлен акт об установлении факта самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

За получением разрешения на перепланировку спорного жилого помещения собственники квартиры не обращались, разрешение на реконструкцию жилого дома в соответствии с требованиями статей 51 и 55 ГК РФ им не выдавалось.

Истец в обоснование своих требований о расторжении договора купли-продажи ссылается на то, что ей стало известно, что перепланировка квартиры была проведена незаконно, без соответствующих разрешений, однако при заключении сделки указанные обстоятельства ФИО1 сообщены не были.

Вместе с тем, согласно п. 4 договор имеет силу и значение передаточного акта и подтверждает, что на момент подписания договора, отчуждаемые доли в праве собственности на квартиру передаются в надлежащем качественном состоянии, пригодном для целей проживания и эксплуатации.

Покупатель до заключения договора ознакомился с техническим состоянием вышеуказанных долей, путем их внутреннего осмотра, претензий не имеет.

Факт подписания договора свидетельствует о том, что истец была осведомлена о приобретаемом ей объекте недвижимости.

Наличие самовольно произведенной реконструкции и перепланировки не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи.

В данном случае, суд отмечает, что внесенные изменения в планировку жилого помещения, отличающиеся от технического паспорта на квартиру, являлись очевидными для истца как покупателя.

Из установленных по делу обстоятельств усматривается, что в результате проведенной перепланировки каждая комната оборудована санузлом, каждая комната отделена от общего коридора, однако, технический план квартиры не содержал данных изменений.

При этом, на момент заключения договора истец ФИО1 была ознакомлена с техническим состоянием приобретаемых долях в квартире, путем их внутреннего осмотра, претензий не имела, о чем имеется указание в тексте договора.

Подписав договор купли-продажи, истец ФИО1 выразила свое волеизъявление на приобретение объекта в указанном состоянии, о наличии каких-либо претензий, требований, связанных с перепланировкой жилого помещения высказано и оговорено в договоре не было.

При этом истец не была лишена возможности проверить соответствие технических характеристик жилого помещения, проявить должную осмотрительность и предпринять действия по выяснению обстоятельств, относящихся к предмету договора.

Доказательств того, что ответчики, действуя на стороне продавца доли в праве собственности жилого помещения, умышленно умолчали о проведенном переустройстве или перепланировке жилого помещения материалы дела также не содержат.

Напротив стороной ответчика представлен кадастровый паспорт помещения, согласно которому, спорная квартира состоит из трех комнат и оборудована одним санузлом.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи между сторонами были согласованы все существенные условия, договор между сторонами был исполнен, оснований для расторжения договора, предусмотренных пп. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ не имеется.

Кроме того, обоими ответчиками в ходе судебного разбирательства было также заявлено ходатайство о применении срока исковой давности к заявленным исковым требованиям.

В силу ч.2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ч. 1 ст. 200 ГК РФ)

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ч. 2 ст. 199 ГК РФ)

В исковом заявлении истец ссылается на тот факт, что о наличии перепланировки в жилом помещении ФИО1 узнала только в октябре 2024 г.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что о нарушении своего права ФИО1 должна была узнать при заключении договора купли-продажи, поскольку произвела осмотр жилого помещения, должна была ознакомиться со всей технической документацией в отношении приобретаемого объекта недвижимости.

Как было ранее указано судом, проведенные работы по перепланировке жилого помещения с учетом их существа являлись явными и очевидными для истца.

Кроме того, в ДД.ММ.ГГГГ было вынесено заочное решение по делу № о приведении жилого помещения в первоначальное состояние, к участию в деле по которому была привлечена ФИО1, выданы исполнительные листы.

Однако с исковым заявлением ФИО1 обратилась в суд только в 2025 г., то есть по истечении более 10 лет после заключения договора, и более 8 лет после вынесения заочного решения судом, в связи с чем, суд приходит к выводу, что истцом ФИО1 пропущен срок исковой давности.

Установленные по делу обстоятельства, по мнению суда, свидетельствуют о том, что поведение истца не отвечало общеправовым критериям разумности и добросовестности, что повлекло обращение в суд с настоящими исковыми требованиями за пределами срока исковой давности.

В связи с чем, оснований для восстановления истцу срока исковой давности при установленных судом обстоятельствах не имеется.

Пропуск истцом срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает правовых и фактических оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным.

Поскольку в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании договора недействительным судом было отказано, у суда также отсутствуют оснований для применения последствий недействительности указанной сделки, в виде взыскания с ответчиков в пользу истца суммы покупной цены в размере 900 000 руб., а равно суммы договорной неустойки в размере 200 000 руб.

Принимая во внимание, что при разрешении настоящего спора не было установлено нарушение каких-либо личных неимущественных прав истицы ввиду действий ответчиков, требование истца о взыскании с ответчика в её пользу компенсации морального вреда, также не подлежит удовлетворению судом.

Кроме того, в связи с отказом в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме, в соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ, у суда отсутствуют основания для возмещения истцу за счет ответчиков заявленных при обращении с настоящим иском судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО18 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда с подачей жалобы через Советский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий А.Г. Мамаев

Мотивированное решение суда составлено 19.03.2026 г.