Решение № 3А-5/2021 3А-5/2021(3А-98/2020;)~М-86/2020 3А-98/2020 М-86/2020 от 8 марта 2021 г. по делу № 3А-5/2021

Дело № 3а-5/2021


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

9 марта 2021 года город Иваново

Ивановский областной суд в составе

председательствующего судьи Запятовой Н.А.

при секретаре Солдатенковой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Тандер» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Тандер» (далее – АО «Тандер», Общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением к Департаменту управления имуществом Ивановской области, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 5993,4 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, по состоянию на 10 июля 2015 г. в размере 50972696 рублей.

Также просит восстановить пропущенный по уважительным причинам процессуальный срок для обращения в суд с указанным административным иском.

Заявленные требования мотивированы тем, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в размере 119955923, 18 рублей не соответствует его действительной рыночной стоимости, установленной в соответствии с Отчетом об оценке № 12-07/15-И, выполненным оценщиком ООО «Оценка.Право.Кадастр» ФИО4, что затрагивает права и законные интересы административного истца, как собственника объекта недвижимости в связи с необходимостью оплачивать налог на имущество.

При подготовке дела к судебному разбирательству, а также в ходе предварительного судебного заседания к участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ивановской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Управление Росреестра), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра»).

В судебное заседание административный истец представителя не направил, о дате и времени рассмотрения дела уведомлен своевременно и надлежащим образом, представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Общества.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» по доверенности ФИО1 указала на отсутствие возражений по существу заявленных АО «Тандер» требований, вместе с тем не согласилась с привлечением учреждения к участию в деле в качестве административного ответчика.

Представители административных ответчиков Правительства Ивановской области, Департамента управления имуществом Ивановской области, Управления Росреестра по Ивановской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, в письменных отзывах содержится просьба о рассмотрении дела в отсутствие представителей и указано на отсутствие возражений по существу требований АО «Тандер», сводящихся к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Выслушав представителя административного ответчика, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что АО «Тандер» является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, в подтверждение чему представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости, составленная по состоянию на 1 июня 2020 г. (т.1 л.д.20-27).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Ивановской области от 24 ноября 2003 г. № 109-ОЗ «О налоге на имущество организаций» является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении упомянутого здания уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости нежилого помещения влияют на права и обязанности административного истца как плательщика указанного налога.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что размер налога на имущество организаций, который обязано уплачивать АО «Тандер» за нежилое здание, зависит от его кадастровой стоимости, административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости.

Согласно абзацу 1 статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

В силу части 1 статьи 95 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) лицам, пропустившим установленный настоящим Кодексом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен.

Перечень конкретных обстоятельств, при которых причины пропуска срока могут быть признаны уважительными, законодателем не определены. Процессуальным законодательством также не установлены критерии, по которым причины пропуска срока признаются уважительными или неуважительными.

Признание тех или иных причин пропуска срока уважительными относится к исключительной компетенции суда, рассматривающего данный вопрос.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена актом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» от 10 июля 2015 г. в связи с изменением площади здания, исходя из среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости, установленного в приложении 3 к постановлению Правительства Ивановской области от 25 сентября 2012 г. № 362-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ивановской области» для нежилых зданий, расположенных в кадастровом квартале № <адрес>.

Указанные действия произведены органом кадастрового учета в соответствии с пунктом 2.2 действующего на тот момент Приказа Минэкономразвития РФ от 18 марта 2011 г. № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» (далее – Порядок), который предусматривает, что в случае изменения площади здания его кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади, при этом определение его кадастровой стоимости осуществляется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости этого здания на его площадь.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости ее размер по состоянию на 10 июля 2015 г. составляет 119955923 рублей 18 копеек; сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости были внесены в ЕГРН 10 июля 2015 г. (т. 1 л.д. 18). Следовательно, установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ пятилетний срок на обращение с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости истекал 10 июля 2020 г. Административный истец обратился в суд с настоящим иском 30 ноября 2020 г., т.е. с пропуском установленного законом процессуального срока.

Очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик спорного объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, в Государственный кадастр недвижимости на момент подачи АО «Тандер» административного иска в суд уполномоченным органом не вносились.

Административные ответчики и заинтересованные лица каких-либо возражений относительно пропуска срока на обращение в суд по причинам, указанным АО «Тандер», не заявляли.

Таким образом, учитывая вышеуказанные обстоятельства, принимая во внимание незначительный период пропуска срока, суд считает возможным признать причины пропуска АО «Тандер» процессуального срока на обращение в суд с настоящим иском уважительными, а срок – подлежащим восстановлению.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28, при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности). Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

6 июля 2020 г. административный истец АО «Тандер» с целью досудебного урегулирования спора обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.

В связи с несоответствием представленного отчета об оценке №12-07/15-И требованиям, установленным федеральными стандартами оценки, по результатам рассмотрения поданного АО «Тандер» принято решение об отклонении заявления (т. 1 л.д. 64-80).

Согласно части 5 статьи 247, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 КАС РФ. Обязанность доказывания наличия оснований для установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Распределяя бремя доказывания между лицами, участвующими в настоящем административном деле, суд принимает во внимание обязательные для применения разъяснения, приведенные в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, из которых следует, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Как следует из представленного административным истцом с административным иском Отчета об оценке №12-07/15-И, изготовленного оценщиком ООО «Оценка.Право.Кадастр» ФИО4, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 10 июля 2015 г. составляет 50972696 рублей.

Определением Ивановского областного суда от 29 декабря 2020 г. для проверки обоснованности представленного Отчета об оценке назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Асэксперт» ФИО6

Названным экспертом проведена судебная экспертиза, составлено заключение № 2 от 12 февраля 2021 г. (т. 4 л.д. 60-246), согласно которому выявлены нарушения при составлении представленного административным истцом Отчета об оценке № 12-07/15-И, составленного оценщиком ООО «Оценка.Право.Кадастр», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 10 июля 2015 г. определена экспертом в размере 110328000 рублей.

Так, при проверке соответствия представленного административным истцом Отчета об оценке эксперт указал на нарушение оценщиком пункта 11 ФСО № 7 в части анализа рынка недвижимости, с учетом того, что в ходе анализа рынка оценщиком приводятся данные о ценах сделок и (или) предложений из сегмента торговой недвижимости г. Иваново, тогда как в качестве аналогов взяты здания, расположенные вне города Иваново, а также здания свободного и производственного назначения, несмотря на то, что рынок торговых помещений города Иваново достаточно развит, что свидетельствует о подмене оценщиком сегментов рынка на более дешевый. Кроме того, приведенный в отчете обзор рынка коммерческой недвижимости г. Иваново, подготовленный Группой компаний «РусБизнесПрайс», не подтверждает результаты расчета рыночной стоимости объекта оценки, поскольку удельная стоимость объекта оценки составляет 13457 руб./кв.м, что ниже уровня минимального значения стоимости торговой недвижимости г. Иваново согласно указанному обзору рынка на 55 %.

В части применения сравнительного подхода к оценке эксперт указал на нарушение оценщиком пунктов 5,8 ФСО № 3. Так, при описании объектов – аналогов в отношении аналогов 1 и 2 отсутствует их точный адрес, что не позволяет определить их точное местоположение, поэтому утверждение оценщика о том, что аналоги 1 и 2 находятся на 1 линии застройки не может быть подтверждено. Площадь аналога № 3 ошибочно указана в размере 490 кв.м, тогда как она составляет 410 кв.м, разница в площади составляет 16%, что существенно влияет на удельную цену аналога № 3 и, как следствие, ведет к искажению итоговой рыночной стоимости объекта оценки. В отношении аналога № 2, расположенного на <адрес>, оценщик указал его местоположение как культурный и исторический центр, тогда как <адрес> находится не в центре города, а является спальным микрорайоном со среднеэтажной застройкой, и корректировка на местоположение для аналога № 2 составит 0%, а не -27%, что существенно влияет на итоговую рыночную стоимость объекта оценки в сторону занижения и вводит в заблуждение пользователей отчета. Также в отчете отсутствует расчет коэффициента торможения, с использованием которого оценщик определил корректировку на площадь для объектов-аналогов, отсутствует информация, на основании которой оценщик произвел расчет коэффициента торможения, таким образом, в отчете не изложена информация, существенная для определения стоимости объекта оценки. В ходе применения корректировки на этаж расположения для объектов – аналогов оценщиком не был описан порядок распределения площадей объектов – аналогов по этажам, притом, что в тексте объявлений отсутствует информация о площади каждого этажа объектов – аналогов, что могло привести к искажению итоговой стоимости объекта оценки.

Кроме того, в расчете рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода к оценке отсутствует информация о площади земельных участков, на которых расположены объекты – аналоги. Обеспеченность объектов недвижимости земельными участками существенно влияет на результат рыночной стоимости объекта оценки.

В итоговом расчете рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщик корректирует стоимость всех объектов – аналогов на НДС, что не предусмотрено законодательством в области оценки недвижимости и привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки. Аналогичным образом при применении доходного подхода к оценке оценщик скорректировал арендную ставку всех объектов – аналогов на наличие НДС.

При проверке расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода судебный эксперт указал на необоснованность действий оценщика при определении чистого операционного дохода, а именно уменьшения потенциального валового дохода на операционные расходы, которые определены оценщиком в максимально возможном размере – 33% от потенциального валового дохода. Процент операционных расходов принят как верхнее значение доли расходов на содержание и эксплуатацию объектов недвижимости на основании данных специализированного сайта. В пояснении к таблице со значениями доли расходов на содержание и эксплуатацию объектов недвижимости указано, что в эти значения входят общие коммунальные расходы и затраты. Согласно тексту объявлений в отношении аналогов 1 и 2 в составе арендной ставки этих аналогов коммунальные расходы не включены. Таким образом, оценщик не корректно определил процент операционных расходов для объектов – аналогов 1 и 2 и не обоснованно принял максимальное значение величины операционных расходов, что ведет к занижению итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

В связи с изложенным судебным экспертом сделан вывод о наличии в отчете об оценке нарушений федерального законодательства об оценочной деятельности и оценочной методологии, выразившихся не только в формальных замечаниях к оформлению отчета, не влияющих на расчет рыночной стоимости объекта оценки, но и ключевых нарушениях требований федеральных стандартов оценки, предъявляемым к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного и доходного подхода, что влияет на рыночную стоимость объекта оценки. Эксперт указал, что отсутствует или не подтверждена информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, в том числе о количественных и качественных характеристиках объектов-аналогов при определении рыночной стоимости. Имеющиеся в отчете методические ошибки могли привести, по мнению эксперта, к занижению итоговой рыночной стоимости объекта оценки. В связи с этим эксперт пришел к выводу о том, что сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки нельзя признать обоснованными; стоимость нежилого здания, определенная оценщиком в названном отчете, не подтверждена.

Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно отвечает признакам относимости, допустимости и достоверности доказательств, эксперт предупреждался судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, соответствующая квалификация, длительный стаж работы в оценочной деятельности, гражданская ответственность профессиональной деятельности застрахована в соответствии с требованиями закона. Экспертиза проведена в соответствии с требованиями процессуального законодательства; в заключении эксперта приведены ссылки на нормативную и методическую документацию, использованную при производстве экспертизы; заключение содержит подробное описание проведенного исследования, мотивированные выводы, сделанные в результате исследования, и ответы на все поставленные судом вопросы.

В свою очередь административный истец настаивал на определении рыночной стоимости объекта недвижимости на основании представленного им Отчета об оценке, составленного оценщиком ООО «Оценка.Право.Кадастр», полагая, что заключение судебной экспертизы не может быть положено в основу решения суда, направив в подтверждение своей позиции рецензию на замечания Эксперта, составленную оценщиком ООО «Оценка.Право.Кадастр» ФИО4

Оценивая представленные по делу доказательства: заключение судебной экспертизы, Отчет об оценке рыночной стоимости, рецензию на замечания Эксперта и анализ рецензии, выполненный экспертом ФИО6, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности Отчета, подготовленного оценщиком ООО «Оценка.Право.Кадастр» ФИО4, и в достоверности определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд соглашается с выводами эксперта о несоответствии представленного административным истцом Отчета об оценке, выполненного специалистом ООО «Оценка.Право.Кадастр» ФИО4, предъявляемым к отчету об оценке требованиям.

Приведенные в исследовательской части экспертного заключения замечания свидетельствуют о неподтвержденности выводов оценщика о величине рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд критически относится к представленной административным истцом рецензии на замечания судебного эксперта к Отчету об оценке, подготовленной оценщиком ООО «Оценка.Право.Кадастр» ФИО4, поскольку в рецензии фактически выражено несогласие специалиста с выводами судебного эксперта без достаточных к тому правовых оснований, без ссылок на нарушения судебным экспертом положений действующего законодательства в области регулирования оценочной деятельности, приведенные в рецензии доводы не опровергают выводов экспертного заключения.

В свою очередь судебный эксперт в судебном заседании подтвердил выводы, сделанные в результате экспертизы отчета об оценке, и мотивированно опроверг доводы рецензии, представив письменный анализ указанных в ней замечаний.

Как верно отмечено экспертом в судебном заседании и в анализе рецензии ООО «Оценка.Право.Кадастр», рынок торговых помещений в г. Иваново достаточно развит, и на основании информации, представленной в открытых источниках до даты оценки, возможно сделать анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами торгового назначения только по г. Иваново. Указание рецензента на незначительность разницы стоимости за квадратный метр торговой недвижимости в г. Иваново и в г. Кинешма опровергается данными Справочника оценщика недвижимости, поскольку разница между торгово-офисными объектами, расположенными в областном центре, и торгово-офисными объектами, расположенными в районных центрах с развитой промышленностью, к которым относится г. Кинешма может составлять 40,8%. Кроме того, для вывода о незначительности расположения необходим подробный анализ этого фактора, который в Отчете об оценке отсутствует, что свидетельствует о том, что анализ рынка выполнен некорректно.

Одновременно суд соглашается с тем, что использование в Отчете об оценке минимального значения цены предложения торгового помещения и полученная оценщиком удельная стоимость соответствует уровню цен, характерных для низкоклассных объектов в неудовлетворительном состоянии, что не соответствует действительности.

Отсутствие точного адреса объектов-аналогов, оцениваемых специалистом, не позволяет сделать вывод о том, что информация о расположении относительно линии застройки объектов-аналогов достаточным образом подтверждена.

Использование оценщиком коэффициента торможения без указания на то, каким образом и на основе каких формул и методик он был исчислен, без обоснования принципа применения коэффициента торможения к объектам – аналогам, является необоснованным.

Изложенное свидетельствует о невозможности проверки правильности расчета коэффициентов торможения и корректности расчета корректировок на площадь, что, в свою очередь, могло привести к искажению итоговой стоимости объекта оценки.

Относительно определения оценщиком корректировки на этаж расположения для объектов – аналогов суд также не находит оснований не согласиться с судебным экспертом, поскольку в отсутствие информации о составе площадей по каждому зданию введение такой корректировки является необоснованной, поскольку основано на использовании неподтвержденных данных.

Кроме того, суд соглашается с позицией судебного эксперта в той части, что оценщиком необоснованно принято к расчету максимальное значение величины операционных расходов и произведено уменьшение стоимости объектов-аналогов на величину НДС, что также ведет к занижению рыночной стоимости объекта оценки. Ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривают, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. НДС исчисляется при реализации нежилых зданий по правилам главы 21 НК РФ, что не имеет отношения к вопросу установления рыночной стоимости объекта недвижимости в целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости таких объектов.

Установленные обстоятельства свидетельствуют о допущенных оценщиком ООО «Оценка.Право.Кадастр» нарушениях основополагающих принципов, предусмотренных пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), а именно принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, в результате чего упомянутый Отчет об оценке не может быть признан судом надлежащим, достоверным доказательством по делу.

Кроме того, в отличие от эксперта ФИО6, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оценщик ООО «Оценка.Право.Кадастр» ФИО4 определяла рыночную стоимость спорного объекта недвижимости в рамках гражданско-правового договора, заключенного в частном порядке с административным истцом АО «Тандер».

С учетом предмета назначенной по делу судебной экспертизы, предполагающей также установление рыночной стоимости объекта оценки, судебный эксперт правильно руководствовался при ее проведении Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки. По своему содержанию заключение эксперта отвечает принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, закрепленным в пункте 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299, а также общим требованиям к проведению оценки, предусмотренным Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297 (далее – ФСО № 1) и Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО № 7), обязательным для применения при оценке недвижимости.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями подпунктов «е», «ж» пункта 8 ФСО №3, пункта 8 ФСО № 7 имеется подробное описание объекта оценки в части его количественных и качественных характеристик, места его расположения.

В заключении также приведена информация о текущем использовании объекта оценки и произведен анализ его наиболее эффективного использования, что соответствует требованиям разделаVI ФСО № 7.

В соответствии с требованиями подпункта «з» пункта 8 ФСО № 3, раздела 5 ФСО № 7 эксперт произвел анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, определил сегмент рынка, к которому относятся объекты оценки – торговая недвижимость г. Иваново, выполнил анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости торгового назначения в г. Иваново и с земельными участками, предназначенными под торгово-офисную застройку, а также анализ фактических данных о предложениях аренды объектов недвижимости торгового назначения за период, предшествующий дате определения рыночной стоимости.

По итогам анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены, главными ценообразующими факторами для объектов недвижимости торгово-офисного назначения установлены уровень пешеходной и транспортной доступности, район расположения, площадь объекта, этаж, назначение объекта, качество отделки, время продажи/предложения, наличие и возможность проведения инженерных коммуникаций. Среднее значение цены 1 кв.м. зданий и помещений, входящих в состав единых объектов торгово-офисного назначения, установлено в размере 19721 рубль; среднее значение цены 1 кв.м. земельного участка – 3162 рубля; среднее значение ставки арендной платы для торговой недвижимости – 457 рублей за 1 кв.м.

В части описания методологии оценки и обоснования применения подходов к оценке эксперт указал о возможности применения метода распределения и метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, в рамках доходного подхода – метод капитализации по расчетным моделям, а также обосновал свой отказ от применения затратного подхода, что полностью отвечает требованиям подп. «и» пункта 8 ФСО № 3, пункта 11 ФСО № 1, пункта 18 ФСО № 4.

В рамках сравнительного подхода к оценке экспертом методом распределения была определена рыночная стоимость единого объекта оценки с земельным участком, отдельно методом сравнения продаж – рыночная стоимость земельного участка, приходящегося на нежилое помещение, и в итоге рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 10 июля 2015 г., исчисленная в рамках сравнительного подхода к оценке, определена в размере 111265223 рублей.

Применяя в рамках сравнительного подхода метод распределения, эксперт произвел подбор объектов – аналогов, сходных объекту оценки по основным ценообразующим характеристикам, определяющим его стоимость, что отвечает требованиям пункта 10 ФСО № 1.

В качестве объектов сравнения выбраны три единых объекта недвижимости, которые относятся к тому же сегменту рынка, что и оцениваемые объекты и являются помещениями торгово-офисного назначения, а также имеют сопоставимые физические характеристики. В ходе экспертизы осуществлен сравнительный анализ объектов оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, предусмотренным подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7, последовательно с изложением обоснования применены корректировки на торг, на дату предложения, район расположения, на физические характеристики (на площадь здания, на конструктивное исполнение). Распределение весов по каждому аналогу проведено в зависимости от внесенных корректировок. Таким образом, рыночная стоимость единого объекта недвижимости исчислена в размере 156253 931 рублей.

Далее аналогичным образом методом сравнения продаж экспертом произведен расчет рыночной стоимости земельного участка посредством выбора трех объектов – аналогов объекту исследования и введения корректировок на качество прав, на условия рынка, на торг, на район расположения, на площадь. Рыночная стоимость земельного участка определена экспертом в размере 44 988 708 рублей.

Исчисленные экспертом величины укладываются в диапазон цен, представленных на рынке объекта оценки согласно выводам эксперта по результатам анализа рынка недвижимости.

Достоверность используемых рыночных данных при ценообразовании приведена в описательных таблицах, заключение содержит сведения об источниках используемой информации. Расчеты эксперта сопровождаются пояснениями, что обеспечивает возможность проверки его выводов.

Применяя в рамках доходного подхода такой метод оценки как метод капитализации по расчетным моделям, эксперт в соответствии с положениями пунктом 23 ФСО №7 рассчитал ставку капитализации и величину регулярного денежного потока, для чего на основе анализа рынка выбрал три объекта – аналога объекта оценки, определил средневзвешенную величину базовой арендной ставки для торговых помещений, с применением которой установил валовой доход, а затем чистый операционный доход, после чего исчислил рыночную стоимость объекта недвижимости путем деления величины чистого операционного дохода на ставку капитализации, в результате на дату оценки рыночная стоимость объекта оценки при применении доходного подхода к оценке без учета стоимости земельного участка составила 109275549 рублей.

По результатам согласования результатов оценки с учетом распределения весов каждому из подходов величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 10 июля 2015 г. составила 110328000 рублей.

В свете изложенного суд полагает, что итоговое суждение о рыночной стоимости объекта недвижимости, изложенное в экспертном заключении, не является произвольным; эксперт в полной мере придерживался базовых принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; определение рыночной стоимости в рамках использованных экспертом подходов является мотивированным и корректным; экспертом не допущено существенных нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости нежилых помещений.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что при составлении заключения эксперта № 2 от 12 февраля 2021 г. требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки не нарушены.

Оценивая представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, суд считает, что экспертное заключение является надлежащим доказательством, подтверждающим действительную рыночную стоимость рассматриваемого объекта, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости с использованием двух подходов к оценке, что делает результаты оценки более точными.

Кроме того, суду не представлено каких-либо доказательств того, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная в заключении эксперта, является недостоверной, а выводы эксперта в отношении рыночной стоимости объекта оценки не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, суд считает необходимым при вынесении решения взять за основу заключение судебной экспертизы и установить кадастровую стоимость рассматриваемого объекта недвижимости с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости на дату оценки (10 июля 2015 г.) в размере 110328000 рублей.

Принимая во внимание сведения, отраженные в Приказе Росреестра от 12 мая 2015 г. № П/210 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик», суд полагает ошибочными доводы административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице Филиала по Ивановской области о его неверном процессуальном статусе как административного ответчика.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по оплате судебной экспертизы, суд приходит к следующему.

Согласно счету ООО «Асэксперт» № 5 от 16 февраля 2021 г. стоимость оплаты за проведение экспертизы по делу № 3а-98/2020 составляет 50000 рублей.

По общему правилу части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 7, 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, следует, что, поскольку Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости (абзац 2 пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28). Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается административными ответчиками ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с заявителем юридических интересов (абзац 3 пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

Как следует из материалов дела, административными ответчиками и заинтересованными лицами не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в том числе и после проведения судебной экспертизы по делу.

Суд учитывает, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. При этом представленный административным истцом в подтверждение рыночной стоимости нежилого здания Отчет об оценке имел недостатки, что явилось основанием для назначения по делу судебной экспертизы, по результатам которой его рыночная стоимость установлена в ином размере.

По существу требований суд пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта по результатам судебной экспертизы.

На основании вышеизложенного, суд считает, что, несмотря на удовлетворение судом административного иска о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, правовые основания для взыскания с административных ответчиков расходов на проведение экспертизы отсутствуют.

Делая подобный вывод, суд, в том числе, исходит из того, что оспоренная административным истцом кадастровая стоимость объекта недвижимости на 8,7% превышает его рыночную стоимость, установленную по результатам судебной оценочной экспертизы. Такое превышение кадастровой стоимости над рыночной не указывает на наличие ошибки при формировании методики определения кадастровой стоимости, как не свидетельствует и о наличии ошибки при ее применении. Доказательств наличия таких ошибок материалы дела не содержат. Таким образом, обстоятельств, с наличием которых в соответствии с постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П связывается возможность освобождения административного истца от судебных расходов, не установлено.

Поскольку удовлетворение административного иска свелось к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, которое не оспаривается административными ответчиками, при этом рыночная стоимость нежилого помещения определена на основании заключения судебного эксперта, судебные расходы по оплате судебной экспертизы следует отнести на административного истца.

Требование административного иска об установлении даты начала применения установленной настоящим решением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости для целей налогообложения и иных, установленных законодательством целей, удовлетворению не подлежит, поскольку указанный вопрос урегулирован законом, и спора по данному основанию не имеется.

В соответствии с частью третьей статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется кадастровая стоимость, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей (часть четвертая статьи 24.20).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие:

исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения;

внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;

установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (часть пятая статьи 24.20).

В случае наличия спора по применению кадастровой стоимости объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе, налогообложения, административный истец вправе обратиться за судебной защитой в установленном законом порядке.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административное исковое заявление акционерного общества «Тандер» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №№, площадью 5993,4 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 июля 2015 г. в размере 110328000 (сто десять миллионов триста двадцать восемь тысяч) рублей.

Датой подачи заявления акционерного общества «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать дату обращения в суд – 30 ноября 2020 г.

Взыскать с акционерного общества «Тандер» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Асэксперт» судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 50000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Данное решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ивановский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Запятова Н.А.

Решение суда в окончательной форме принято 23 марта 2021 г.