Решение № 2-5137/2018 2-89/2019 2-89/2019(2-5137/2018;)~М-4861/2018 М-4861/2018 от 24 февраля 2019 г. по делу № 2-5137/2018

Дело № 2-89/2019 г.


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Армавир 25.02.2019 года

Армавирский городской суд Краснодарского края

в составе:

председательствующего судьи Клюшиной С.А.,

при секретаре Габриелян А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Жилищно-строительному кооперативу «Новый Дом» о расторжении договоров купли-продажи земельных участков с объектами недвижимости, возврате недвижимого имущества, иску ФИО3 к Жилищно-строительному кооперативу «Новый Дом» о признании притворной сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к Жилищно-строительному кооперативу «Новый Дом» (далее по тексту ЖСК «Новый Дом») и третьему лицу ФИО3 о расторжении договоров купли-продажи и возврате недвижимого имущества: <...> и земельного участка, площадью <...> Вернуть в их общую долевую собственность, каждому по <...> доле указанные объекты недвижимости, взыскать с ответчика все понесенные истцами по делу расходы.

Свой иск ФИО1 и ФИО2 мотивировали тем, что <...> г. между ними, с одной стороны, (продавцы), и ответчиком ЖСК «Новый Дом», с другой стороны (покупатель), был заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа, в соответствии с условиями которого они продали, каждый по <...> доле, а покупатель ЖСК «Новый Дом» купил целый земельный участок, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером <...>

По условиям данного договора купли-продажи от <...> г. (п. 2.3.) стороны оценили указанный жилой дом и земельный участок в 5 250 000 рублей, при этом, расчет между сторонами должен был быть произведен следующим образом:

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>.

Стороны договорились, что в силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ отчуждаемое имущество будет находится в залоге у ФИО1, ФИО2 до окончательного расчета. На основании указанного договора произведена государственная регистрация перехода права собственности к покупателю и государственная регистрация ипотеки в силу закона.

В этот же день <...> г. между ними (продавцы), и ответчиком ЖСК «Новый Дом» (покупатель) был заключен еще один договор купли-продажи с рассрочкой платежа, согласно которого они продали (каждый по <...> доле), а покупатель ЖСК «Новый Дом» купил целый земельный участок, площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <...> обязался оплатить недвижимое имущество согласно условиям договора.

В соответствии с п. 2.3. данного договора купли-продажи, стороны оценивают указанный земельный участок и гараж в 5 250 000рублей, расчет между сторонами производится следующим образом:

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

Стороны договорились, что в силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ отчуждаемое имущество будет находится в залоге у ФИО1, ФИО2 до окончательного расчета. На основании указанного договора произведена государственная регистрация перехода права собственности к покупателю и государственная регистрация ипотеки в силу закона.

Несмотря на то, что последний срок расчетов по обоим договорам купли-продажи был определен <...>, до настоящего времени ответчик ЖСК «Новый Дом» свои обязательства по оплате приобретенной у них недвижимости по обоим договорам купли-продажи от <...> г. не исполнил, и на все их предложения погасить задолженность отвечает отказом, в связи с чем они вынуждены обратиться в суд с иском о расторжении договоров и возврате имущества.

ФИО3 обратился в суд с иском к ЖСК «Новый Дом» и просит применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора о порядке выплаты взносов и предоставлении жилья члену ЖСК «Новый Дом» от <...> г., заключенного между ФИО3 и ЖСК «Новый Дом» и применить правила сделки купли-продажи: признать право собственности за ним на жилой дом и земельный участок с кадастровым номером <...> снять обременения с данных объектов недвижимости в виде ипотеки и залога, взыскать с ЖСК «Новый Дом» все судебные расходы.

Свой иск ФИО3 мотивировал тем, что между ним и ЖСК «Новый Дом» был заключен Договор о порядке выплаты взносов и предоставлении жилья члену ЖСК «Новый Дом» от <...>

В соответствии с п. п. 1.1 договора его предметом являются взаимоотношения между Членом ЖСК и ЖСК «Новый Дом» по удовлетворению жилищных потребностей путем строительства, реконструкции объекта недвижимости и получения Членом ЖСК в собственность жилого помещения (дом): Дом: проектной площадью <...>

В свою очередь он - ФИО3 в соответствии с п. п. 2.2 договора обязан единовременно внести вступительный взнос в размере 5000 рублей и членский взнос в размере 20 000 рублей, а так же целевой взнос в размере 15 000 рублей в течении 3 календарных дней с даты подписания настоящего Договора. Размер паевого взноса п. п. 3.1 договора определен в сумме - 8 960 000 рублей.

При подписании договора, <...> - ФИО3 были переданы ЖСК «Новый Дом» через Сивоплясова Б.Н. денежные средства в размере 9 000 000 руб. 00 коп. Внесение указанной суммы подтверждается п. п. 3.5 договора.

Однако, фактически, заключение сторонами договора о порядке выплаты взносов и предоставлении жилья члену ЖСК «Новый Дом» от <...> г. было направлено на прикрытие сделки купли-продажи. На основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на жилой дом наложены ограничения прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона с <...>?

ЖСК «Новый Дом» в лице председателя правления Сивоплясова Б.Н. обещал, что после снятия обременения объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона, жилой дом будет переоформлен на него - ФИО3 В., связи с чем они - ФИО3 и ЖСК «Новый Дом» в лице председателя правления Сивоплясова Б.Н. изначально не стали заключать договор купли-продажи и совершили сделку лишь для прикрытия другой сделки, что влечет признание сделки ничтожной.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, ФИО3 просит суд применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора о порядке выплаты взносов и предоставлении жилья члену ЖСК «Новый Дом» от <...> г., заключенного между ФИО3 и ЖСК «Новый Дом», применив правила сделки купли-продажи и признать право собственности за ним на жилой дом и земельный участок с кадастровым номером <...>

В судебное заседание истцы ФИО1 и ФИО2, будучи извещенными о времени и месте слушания дела не явились, их представитель по доверенности ФИО4 на удовлетворении их исковых требований настаивала в полном объеме, против удовлетворения иска ФИО3 о признании права на спорное имущество возражала.

ФИО3 будучи извещенным о дате, времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности ФИО5 против удовлетворения иска ФИО1 и ФИО2 возражал, на удовлетворении иска ФИО3 настаивал полностью по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ЖСК «Новый Дом», будучи надлежащим образом неоднократно извещен о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не являлся, письменных возражений на иски, как и доказательств уважительности причин неявки своего представителя суду не представил, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав представителей сторон, исследовав доказательства по делу, суд приходит к следующему:

Как установлено в судебном заседании, <...> г. между истцами ФИО1, ФИО2, с одной стороны, (продавцы), и ответчиком ЖСК «Новый Дом», с другой стороны (покупатель), был заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа, в соответствии с условиями которого истцы продали, каждый по <...> доле, а покупатель ЖСК «Новый Дом» купил целый земельный участок, площадью <...>

Данный договор купли-продажи был нотариально удостоверен ФИО6 - нотариусом Армавирского нотариального округа, зарегистрирован в реестре нотариуса № <...>, и на основании данного договора произведена государственная регистрация перехода права собственности к покупателю ЖСК «Новый Дом» в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

По условиям данного договора купли-продажи от <...> г. (п. 2.3.) стороны оценили указанный жилой дом и земельный участок в 5250000 (Пять миллионов двести пятьдесят тысяч) рублей, при этом, расчет между сторонами должен был быть произведен следующим образом:

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

Как установлено судом, стороны договорились, что в силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ отчуждаемое имущество будет находится в залоге у ФИО1 и ФИО2 до окончательного расчета. На основании указанного договора произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.

Кроме того, судом установлено, что в тот же день <...> между истцами ФИО1 и ФИО2 (продавцы), с одной стороны, и ответчиком ЖСК «Новый Дом» (покупатель), с другой стороны, был заключен еще один договор купли-продажи с рассрочкой платежа, согласно которого истцы продали (каждый по <...> доле), а покупатель ЖСК «Новый Дом» купил целый земельный участок, площадью <...> и обязался оплатить недвижимое имущество согласно условиям договора.

Договор купли-продажи был также нотариально удостоверен ФИО6 - нотариусом Армавирского нотариального округа, зарегистрирован в реестре нотариуса № <...> и на основании данного договора произведена государственная регистрация перехода права собственности к покупателю ЖСК «Новый Дом» в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В соответствии с п. 2.3. данного договора купли-продажи, стороны оценили указанный земельный участок и гараж в 5250000 (Пять миллионов двести пятьдесят тысяч) рублей, расчет между сторонами должен был производиться следующим образом:

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

Стороны также договорились, что в силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ отчуждаемое имущество будет находится в залоге у ФИО1 и ФИО2 до окончательного расчета. На основании указанного договора произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.

Судом достоверно установлено, что несмотря на то, что последний срок расчетов по обоим договорам купли-продажи был определен <...>, до настоящего времени ответчик ЖСК «Новый Дом» свои обязательства по оплате приобретенной у истцов ФИО1 и ФИО2 недвижимости по обоим договорам купли-продажи от <...> г., на общую сумму 10 500 000 руб., не исполнил.

Как следует из иска ФИО1 и ФИО2 ответчиком ЖСК «Новый Дом» по указанным обоим договорам купли-продажи от <...> г. было выплачено за приобретенную недвижимость денежная сумма в размере 4 000 000 (Четыре миллиона) рублей.

Данное обстоятельство установлено судом и сторонами не оспаривалось.

Таким образом, судом достоверно установлено, что покупатель ЖСК «Новый Дом» не исполнил свои обязательства по оплате, приобретенной по указанным договорам недвижимости в общем размере по обоим договорам от <...> г. размере 6 500 000 рублей, в связи с чем суд полагает исковые требования ФИО1 и ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи и возврате им недвижимого имущества подлежат полному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект не может рассматриваться в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении, а в силу пункта 2 статьи 450 Кодекса должен признаваться основанием для расторжения договора купли-продажи объекта.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, поскольку судом установлено, что ответчиком - покупателем ЖСК «Новый Дом» допущены существенные нарушения условий договоров купли-продажи от <...> г., которыми является неоплата покупателем приобретенного имущества, эти договоры могут быть расторгнуты по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Судом также установлено, что <...> г. между ФИО3 и ЖСК «Новый Дом» был заключен Договор о порядке выплаты взносов и предоставлении жилья члену ЖСК «Новый Дом». В соответствии с п. п. 1.1 данного договора его предметом являются взаимоотношения между Членом ЖСК и ЖСК «Новый Дом» по удовлетворению жилищных потребностей путем строительства, реконструкции объекта недвижимости и получения Членом ЖСК в собственность жилого помещения (дом): Дом: проектной площадью <...>

По условиям данного договора /п. п. 2.2 / ФИО3 обязан единовременно внести вступительный взнос в размере 5000 (пять тысяч) рублей и членский взнос в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей, а так же целевой взнос в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей в течении 3 (трех) календарных дней с даты подписания настоящего Договора.

Размер паевого взноса п. п. 3.1 договора определен в сумме - 8 960 000 (восемь миллионов девятьсот шестьдесят тысяч) рублей.

Судом достоверно установлено, что при подписании договора <...> ФИО3 передал ЖСК «Новый Дом» через председателя Сивоплясова Б.Н. денежные средства в размере 9 000 000 (Девять миллионов) рублей, что подтверждается п. п. 3.5 договора, подписанного обеими сторонами.

Оценивая все собранные по делу доказательства, суд считает что указанный договор <...> г. не является заключенным, поскольку в нем отсутствуют условия, позволяющие определенно установить предмет договора.

Так, в п. 1.1. договора от <...> г. указано, что предметом являются взаимоотношения между членами ЖСК и ЖСК по удовлетворению жилищных потребностей путем строительства, реконструкции объекта недвижимости и получения членами ЖСК в собственность жилого помещения (дом): Дом: проектной площадью <...>

Таким образом, в договоре отсутствуют данные о кадастровом номере объектов недвижимости, являющегося предметом договора, а имеется указание лишь на адрес: <...>

Между тем, по указанному адресу располагается два объекта недвижимости - два земельных участка: кадастровый номер <...>.

В соответствии с положениями ст. 554 ГК РФ «Определение предмета в договоре продажи недвижимости», в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд не может согласиться с доводами ФИО3 о том, что фактически, заключение сторонами Договора о порядке выплаты взносов и предоставлении жилья члену ЖСК «Новый Дом» от <...> г. было направлено на прикрытие сделки купли-продажи.

Так, согласно договоров купли-продажи от <...>. (п.2.3.) заключенных между ФИО1, ФИО2, с одной стороны, и ЖСК «Новый Дом», с другой стороны, спорные объекты недвижимости в виде земельных участков: кадастровый номер <...> в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ находятся в залоге у ФИО1 и ФИО2 до окончательного расчета. Как установлено в судебном заседании такой расчет до настоящего времени не произведен.

Таким образом, на момент заключения договора от <...> г. между ФИО3 и ЖСК «Новый Дом» отчуждаемое имущество находилось в залоге у ФИО1 и ФИО2

Как достоверно установлено в судебном заседании согласия на заключение договора от <...> г. и отчуждение спорного имущества, являющегося предметом залога, залогодержатели ФИО1 и ФИО2 не давали.

Между тем, в соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Учитывая установленные судом обстоятельства, суд считает необходимым в удовлетворении иска ФИО3 отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к Жилищно-строительному кооперативу «Новый Дом» удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, площадью <...> с рассрочкой платежа, заключенный <...>. между ФИО1 и ФИО2 (продавцы), с одной стороны, и Жилищно-строительным кооперативом «Новый дом» (покупатель), с другой стороны, удостоверенный ФИО6 нотариусом Армавирского нотариального округа, зарегистрированный в реестре нотариуса № <...>.

Вернуть в общую долевую собственность, признав за ФИО1 и ФИО2 за каждым право собственности на <...> долю земельного участка, площадью <...> прекратить право собственности Жилищно-строительного кооператива «Новый Дом» на данное недвижимое имущество.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, площадью <...> с рассрочкой платежа, заключенный <...>. между ФИО1 и ФИО2 (продавцы), с одной стороны, и Жилищно-строительным кооперативом «Новый дом» (покупатель), с другой стороны, удостоверенный ФИО6 нотариусом Армавирского нотариального округа, зарегистрированный в реестре нотариуса № <...>.

Вернуть в общую долевую собственность, признав за ФИО1 и ФИО2 за каждым право собственности на <...> долю земельного участка, площадью <...> прекратить право собственности Жилищно-строительного кооператива «Новый Дом» на данное недвижимое имущество.

Отказать ФИО3 в удовлетворении иска о признании притворной сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки в виде признания за ним права собственности на жилой дом и земельный участок с кадастровым номером <...>

Прекратить право залога по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа от <...> г. в пользу продавцов ФИО1 и ФИО2 на:

- <...>

<...>

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Армавирский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 01.03.2019г.

Решение вступило в законную силу 02.04.2019 г. судья подпись С.А. Клюшина