Решение № 02-1660/2026 02-1660/2026~М-0404/2026 2-1660/2026 М-0404/2026 от 26 марта 2026 г. по делу № 02-1660/2026

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 марта 2026 года город Москва

77RS0005-02-2026001088-90

Головинский районный суд г. Москвы в составе

председательствующего судьи Яковлева В.С.,

при секретаре Зубкове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1660/2026 по иску фио, фио к ООО «Специализированный застройщик Северо-восток столицы» о признании пунктов 2.3, 5.6 договора купли-продажи недействительными,

УСТАНОВИЛ:

фио, фио обратились в суд с иском к ООО «СЗ «Северо-Всоток Столицы» с иском о признании недействительным п. 2.3 договора № ПЛН-КВ-4/1-12-77-2/АН-ДКП от 19.10.2024 г., заключенного между фио, фио и ООО «Специализированный застройщик Северо-восток столицы», и п. 5.6 договора № ПЛН-КВ-4/1-12-77-2/АН-ДКП от 19.10.2024 в части установления неустойки в размере 10% от цены квартиры по договору № ПЛН-КВ-4/1-12-77-2/АН-ДКП от 19.10.2024 г., заключенного между фио, фио и ООО «Специализированный застройщик Северо-восток столицы».

В обоснование исковых требований указано, что в соответствии с п. 1.1 договора ответчик обязуется передать в общую собственность истцам жилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, вн. территория адрес, адрес.

В соответствии с п. 2.1 договора цена договора составляет 17 310 120 руб.

В соответствии с п. 2.2, п. 2.1 договора оплата цены договора производится в следующем порядке: 2 525 322 руб. истец оплачивает ответчику в день заключения договора, далее истец оплачивает ответчику 13 ежемесячных платежей в размере 66 578 руб., не позднее 19.12.2025 г. оплачивает последний платеж по договору 13 919 284 руб.

При оформлением сделки менеджерами продавца неоднократно сообщалось, что существенным условием данного договора является предоставление застройщиком рассрочки с последующим переходом на семейную льготную ипотеку, также менеджерами сообщалось, что у ООО «Специализированный застройщик Северо-восток столицы» имеются партнерские отношения с банками и после оплаты рассрочки истцами в течение года будет предоставлена льготная ипотека. В нарушение указанных договоренностей семейная ипотека не была предоставлена.

Учитывая, что ответчик в нарушение ранее установленных условий не обеспечил оформление семейной ипотеки, платеж в размере 13 919 284 руб. внесен истцом не был ввиду невозможности совершения данной операции, поскольку данная сумма является очень значительной для истца, истец ею не располагает.

Положениями п. 2.3 договора установлено, что ответчик начисляет истцу неустойку в размере 0,1 % в случае просрочки внесения любого из платежей, установленных п. 2.2 договора.

Согласно п. 5.6 в случае невнесения покупателями какого-либо из платежей договор считается расторгнутым по соглашению сторон на 5 рабочий день, следующий за днем, когда обязательства по оплате должны были быть исполнены.

В случае расторжения договора по указанному основанию ответчик должен возвратить истцу денежные средства уплаченные истцом по настоящему договору в течение 30 календарных дней с момента предоставления истцом заявления с указанием реквизитов для возврата денежных средств при этом ответчик вправе удержать неустойку в размере 10 % от цены квартиры по настоящему договору.

Истец направлял уведомление о расторжении договора ответчику с требованием возврата денег.

Положения п. 5.6, п. 2.3 договора в нарушение требований законодательства содержат ничтожные и незаконные условия, и должны быть признаны недействительными.

Истец фио в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, поручил ведение дела представителю по доверенности.

Истец фио, представитель истцов по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам иска, просили удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Северо-Всоток Столицы» по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении в связи с пропуском срока исковой давности.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

На основании п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об становлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании п. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 статьи 421 ГК РФ, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

На основании п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между фио, фиоЕ (покупатели) и ООО «Специализированный застройщик Северо-восток столицы» (продавец) заключен договор купли-продажи жилого помещения № ПЛН-КВ-4/1-12-77-2/АН-ДКП от 19.10.2024 г.

В соответствии с п. 1.1 договора продавец обязуется передать в общую собственность истцам жилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, вн. территория адрес, адрес.

В соответствии с п. 2.1 договора цена договора составляет 17 310 120 руб.

В соответствии с п. 2.2, п. 2.1 договора оплата цены договора производится в следующем порядке: 2 525 322 руб. истец оплачивает ответчику в день заключения договора, далее истец оплачивает ответчику 13 ежемесячных платежей в размере 66 578 руб., не позднее 19.12.2025 г. оплачивает последний платеж по договору 13 919 284 руб.

Положениями п. 2.3 договора установлено, что ответчик начисляет истцу неустойку в размере 0,1 % в случае просрочки внесения любого из платежей, установленных п. 2.2 договора.

Согласно п. 5.6 в случае не внесения покупателями какого-либо из платежей договор считается расторгнутым по соглашению сторон на 5 рабочий день, следующий за днем, когда обязательства по оплате должны были быть исполнены.

В случае расторжения договора по указанному основанию ответчик должен возвратить истцу денежные средства уплаченные истцом по настоящему договору в течение 30 календарных дней с момента предоставления истцом заявления с указанием реквизитов для возврата денежных средств при этом ответчик вправе удержать неустойку в размере 10% от цены квартиры по настоящему договору.

В соответствии с п. 7.4 Договора, Покупатель подтверждает, что на момент заключения настоящего Договора он в дееспособности не ограничен, под опекой, попечительством, а также патронажем не состоит; по состоянию здоровья может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдает заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения, что у него отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, настоящий Договор не является для него кабальной сделкой и что он осознает последствия нарушения условий Договора.

При заключении указанного Договора сторонами были согласованы все его cущественные условия, с которыми истцы согласились, в том числе, содержащиеся в п. 2.3 Договора о начислении неустойки в размере 0,1 % в случае просрочки внесения любого из платежей, установленных п. 2.2 договора, и в п. 5.6 Договора в части установления неустойки в размере 10% от цены квартиры в случае расторжения Договора по причине не внесения покупателями какого-либо из платежей.

Истцами в счет оплаты цены договора внесены денежные средства в размере 3 390 836 руб., в том числе, первоначальный взнос в размере 2 525 322 руб. и 13 ежемесячных платежей в размере 66 578 руб. (865 514 руб.), что не оспаривалось в ходе рассмотрения дела.

Заключительный платеж 13 919 284 руб. истцами внесен не был, о чем указано в исковом заявлении.

По утверждения истцов при заключении договора менеджерами застройщика при оформлением сделки неоднократно сообщалось, что существенным условием данного договора является предоставление застройщиком рассрочки с последующим переходом на семейную льготную ипотеку, также менеджерами сообщалось, что у ООО «Специализированный застройщик Северо-восток столицы» имеются партнерские отношения с банками и после оплаты рассрочки истцами в течение года будет предоставлена льготная ипотека.

Однако ответчик в нарушение достигнутых договоренностей не обеспечил оформление семейной ипотеки, что привело к невозможности исполнения истцами условий договора в части оплаты, поскольку заключительный платеж 13 919 284 руб., подлежащий оплате до 19.11.2025 г., является значительной суммой для истцов, истцы ею не располагают, поскольку рассчитывали на последующий переход на семейную льготную ипотеку.

Истец направлял уведомление о расторжении договора ответчику с требованием возврата денег.

Как разъяснено в п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I "О банках и банковской деятельности").

Как следует из положений п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" публичным признается договор, который заключается лицом, обязанным по характеру деятельности продавать товары, выполнять работы, оказывать услуги в отношении каждого, кто к нему обратится, например договоры в сфере розничной торговли, перевозки транспортом общего пользования, оказания услуг связи, энергоснабжения, медицинского, гостиничного обслуживания (пункт 1 статьи 426 ГК РФ).

К публичным договорам относятся также иные договоры, прямо названные в законе в качестве таковых, например договор бытового подряда (пункт 2 статьи 730 ГК РФ), договор водоснабжения (часть 3 статьи 13 Федерального закона от 7 декабря 2011 года N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении"), договор обязательного страхования ответственности владельцев транспортных средств (абзац восьмой статьи 1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года N 40-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств").

К публичным договорам не относятся, в частности, кредитный договор (пункт 1 статьи 819 ГК РФ) и договор добровольного имущественного страхования (пункт 1 статьи 927 ГК РФ).

С учетом вышеизложенных норм права и доказательств, имеющихся в материалах дела, суд приходит к выводу, что спорный договор № ПЛН-КВ-4/1-12-77-2/АН-ДКП от 19.10.2024 г. заключен на добровольных основаниях, соответствует требованиям действующего законодательства, при заключении договора стороны действовали по отношению друг к другу, основываясь на началах равенства и автономии воли, и определили условия договора самостоятельно в своих интересах.

Договор № ПЛН-КВ-4/1-12-77-2/АН-ДКП от 19.10.2024 г. условия о предоставлении ООО «Специализированный застройщик Северо-восток столицы» рассрочки покупателям с последующим переходом на семейную льготную ипотеку, и принятии на себя обязательств о предоставлении льготной ипотеки после оплаты покупателями рассрочки в течение года, не содержит.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ, истцами не представлено доказательств того, что условия п. 2.3, п. 5.6 заключенного договора купли-продажи жилого помещения нарушают их права или охраняемые законом интересы, в том числе повлекли неблагоприятные для них последствия.

Довод истцов о том, что существенным условием данного договора является предоставление застройщиком рассрочки с последующим переходом на семейную льготную ипотеку голословен, и судом не принимается.

Довод истцов о том, что условия п. 2.3, п. 5.6 Договора являются ничтожными, основан на неверном толковании норм права, и судом отклоняется. Отношения сторон возникли из договора купли-продажи, не являющегося публичным договором, и оспариваемые пункты договора не нарушают явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителя.

На основании изложенного в удовлетворении исковых требований фио, фио о признании недействительными п. 2.3, п. 5.6 договора № ПЛН-КВ-4/1-12-77-2/АН-ДКП от 19.10.2024 г. следует отказать.

В то же время ответчик ходатайствует о применении срока исковой давности в отношении заявленных требований.

В силу ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Договор купли-продажи № ПЛН-КВ-4/1-12-77-2/АН-ДКП заключен 19.10.2024 г., срок исковой давности для обращения в суд за защитой нарушенного права истекает 19.10.2025 г. Истцы обратились в суд с исковым заявлением 21.01.2026 г. по истечении срока исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной.

Основания для восстановления пропущенного срока отсутствуют. Довод представителя истцов об исчислении срока исковой давности в соответствии со ст. 200 ГК РФ с момента не внесения покупателями последнего платежа, судом отклоняется как основанный на неверном понимании оспариваемого правоотношения и неправильном применении закона.

С учетом изложенного суд соглашается с доводами ответчика о пропуске истцами срока исковой давности для обращения в суд и считает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме, в том числе, в связи с пропуском истцами срока исковой давности.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований фио, фио к ООО «Специализированный застройщик Северо-восток столицы» о признании пунктов 2.3, 5.6 договора купли-продажи недействительными – отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский городской суд через Головинский районный суд г. Москвы течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 10 апреля 2026 года.

Судья В.С. Яковлева