Апелляционное определение № 33-7437/2026 Ж-6769/2026 от 1 марта 2026 г.

77RS0030-02-2025-001619-66

Дело № 33-7437/2026 Судья фио


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

2 марта 2026 г. адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Мошечкова А.И.,

судей фио, фио,

при помощнике судьи Чельдиеве Г.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Мошечкова А.И. гражданское дело № 2-1598/2025 по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Хамовнического районного суда адрес от 8 октября 2025 г., которым постановлено:

Исковые требования адрес «Спектр ЛК» к ФИО1 о взыскании денежных средств - удовлетворить.

Взыскать в пользу адрес «Спектр ЛК» (ИНН: <***>) с ФИО1 (паспортные данные) денежные средства в размере сумма.

В удовлетворении требований встречного иска ФИО1 к адрес «Спектр ЛК» об оспаривании положений дополнительного соглашения, взыскании денежных средств - отказать.

УСТАНОВИЛА:

адрес «Спектр ЛК» обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании денежных средств, мотивируя тем, что на основании договора участия в долевом строительстве от 20.10.2020г. № К-4.2-6-5/2020 в редакции дополнительных соглашений от 15.02.2024 своевременно передал ответчику ФИО1 объект долевого строительства, расположенный по строительному адресу: адрес, 11, 12, 13, 14, 15, 17, 27, 29, 32, 33, корп. 4.2, условный номер объекта 4.2-6-5 (адрес), стоимостью сумма, но ответчик уклонился от оплаты данного объекта недвижимости, допустив образование задолженности в размере сумма и начисление неустойки, предусмотренной ч. 6 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в размере сумма Также истец полагает, что у ответчика перед ним имеется задолженность в размере сумма по договору возмездного оказания услуг от 20.10.2020г. № К-4.2-6-5/2020, подлежащая взысканию в судебном порядке с применением ст. 395 ГК РФ.

ФИО1 подал встречный иск к адрес «Спектр ЛК» об оспаривании положений дополнительного соглашения, взыскании денежных средств, полагал, что застройщик нарушил условия договора о своевременной передаче участнику долевого строительства приобретенного им объекта недвижимости, допустив образование неустойки, предусмотренной ст. 6 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в размере сумма Считает, что пункт 6 дополнительного соглашения от 15.02.2024 к договору участия в долевом строительстве от 20.10.2020 № К-4.2-6-5/2020, согласно которому неустойка за период с 30 июня 2022 года до даты государственной регистрации дополнительного соглашения начислению и взысканию не подлежит, является недействительным на основании ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», как ущемляющий права потребителя. Также просил суд взыскать с адрес «Спектр ЛК» компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф, судебные расходы

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, как незаконное.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что 20 октября 2020 г. между застройщиком адрес «Спектр ЛК» (в настоящее время адрес «Спектр ЛК») и участником долевого строительства ФИО1 был заключён договор участия в долевом строительстве № К-4.2-6-5/2020.

Пунктом 2.3 Договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок до 30 июня 2022 г.

20 октября 2020 г. между исполнителем адрес «Спектр ЛК» (в настоящее время адрес «Спектр ЛК») и заказчиком ФИО1 был заключён договор возмездного оказания услуг № К-4.2-6-5/2020, по условиям которого исполнитель обязуется оказать заказчику комплекс услуг по передаче пакета документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию, для проведения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в отношении вышеуказанного объекта долевого строительства, а заказник обязался принять и оплатить данные услуги в размере сумма в течение 3-х рабочих дней с даты подписания сторонами настоящего договора.

15 февраля 2024 г. между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве от 20.10.2020 № К-4.2-6-5/2020, по условиям которого цена договора в результате определения фактической площади объекта долевого строительства составляет сумма, а доплата оставшейся части цены договора в размере сумма осуществляется участником долевого строительства в течение 5-ти рабочих дней с даты государственной регистрации дополнительного соглашения от 15 февраля 2024 г.

Также 15 февраля 2024 г. между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве от 20.10.2020 № К-4.2-6-5/2020, согласно пп. 5, 6 которого стороны договорились изложить п. 2.3 Договора в следующей редакции – застройщик передает участнику объект долевого строительства в срок до 29 февраля 2024 г. (в том числе имеет право передать досрочно), а дополнительное соглашение вступает в действие с даты его государственной регистрации, неустойки за период с 30 июня 2022 г. до даты государственной регистрации дополнительного соглашения начислению и взысканию не подлежат.

Из материалов дела следует, что договор возмездного оказания услуг от 20.10.2020 № К-4.2-6-5/2020 исполнителем был исполнен, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и дополнительных соглашений от 15 февраля 2024 г. была осуществлена, а объект долевого строительства был передан ответчику по акту приема-передачи от 15 февраля 2024 г., в котором стороны установили цену объекта долевого строительства, включающую в себя сумму денежных средств на возмещение затрат по строительству объекта долевого строительства и сумму денежных средств на оплату услуг застройщика, в размере сумма

Согласно имеющегося в деле расчета задолженность ответчика по состоянию на 29 января 2025 г. составляет: по договору участия в долевом строительстве от 20.10.2020 № К-4.2-6-5/2020 - сумма, по неустойке, предусмотренной ч. 6 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», - сумма, по договору возмездного оказания услуг от 20.10.2020г. № К-4.2-6-5/2020 - сумма, по процентам, предусмотренным ст. 395 ГК РФ, - сумма

Поскольку никаких доказательств погашения задолженности представлено не было, районный суд взыскал в пользу адрес «Спектр ЛК» с ФИО1 денежные средства в общем размере сумма (1274486 + 20000 + 2548,97 + 9255,60).

Разрешая встречные исковые требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из того, что изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства было осуществлено в порядке, установленном ст. ст. 432, 433, 452 ГК РФ, путем заключения дополнительного соглашения от 15 февраля 2024 г., содержащего оспариваемый пункт 6, то есть, с ведома и согласия ответчика, о чем он расписался собственноручно.

Судебная коллегия проверяет решение суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ по доводам апелляционной жалобы фио, с выводом об отказе в удовлетворении встречных требований согласиться не может в силу следующего.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. ст. 421, 422 ГК РФ).

В силу п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В соответствии с ч. 3 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно условиям п. 2.3 договора участия в долевом строительстве № К-4.2-6-5/2020 20 октября 2020 г., застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок до 30 июня 2022 г.

В дело представлены акт приема-передачи квартиры общей площадью 49,4 кв.м. по цене сумма от 15 февраля 2024 г. (л.д. 89), а также два дополнительных соглашения без номеров от той же даты 15 февраля 2024 г. к договору участия в долевом строительстве от 20.10.2020 № К-4.2-6-5/2020, которые имеют различное содержание.

Так, в дополнительном соглашении от 15 февраля 2024 г., представленном в дело стороной застройщика, стороны определили, что цена договора в результате определения фактической площади объекта долевого строительства, исходя из фактически переданной общей площади 49,8 кв.м, составляет сумма, а доплата оставшейся части цены договора в размере сумма осуществляется участником долевого строительства в течение 5-ти рабочих дней с даты государственной регистрации дополнительного соглашения от 15 февраля 2024 г. (л.д. 21).

Во втором дополнительном соглашении от 15 февраля 2024 г., которое представила сторона фио, и на основании которого было отказано во встречном иске, стороны определили, что цена договора в результате определения фактической площади объекта долевого строительства составляет сумма (п. 2), а доплата оставшейся части цены договора в размере сумма осуществляется после проведения дополнительных обмеров и в соответствии с дополнительным соглашением (п. 4.2.4). Стороны договорились изложить п. 2.3 договора в следующей редакции – застройщик передает участнику объект долевого строительства в срок до 29 февраля 2024 г. (пункт 5), неустойки за период с 30 июня 2022 года до даты государственной регистрации дополнительного соглашения начислению и взысканию не подлежат (пункт 6) (л.д. 90).

Представитель фио в суде апелляционной инстанции отрицал, что его доверитель выразил свою волю на отказ от права требовать от застройщика неустойки за период, когда срок передачи уже был нарушен, при этом принимая на себя встречное обязательство по оплате цены договора в размере, который гораздо ниже законной неустойки.

Представитель застройщика не смог ответить на вопросы коллегия о том, с какой целью стороны подписали 15 февраля 2024 г. два дополнительных соглашения, при том, что во втором соглашении, которое содержит спорные пункты, имелись условия договора о размере и цене квартиры, которые противоречат условиям первого соглашения и акту приема-передачи объекта от того же числа.

При таком положении, учитывая, что на дату передачи объекта 15 февраля 2024 г. срок передачи объекта, определенный договором до 30 июня 2022 г., истек, заслуживают внимания доводы апеллятора о том, что у участника строительства, принимающего квартиру и обязательство доплатить за нее определенную значительную цену, в отсутствие встречного предоставления отсутствовала экономическая и иная разумная необходимость заключать 15 февраля 2024 г. дополнительное соглашение как о продлении договора ДДУ до указанной даты, так и воля на отказ от взыскания неустойки за период уже имевшей место просрочки.

Составление двух соглашений от одной даты различного содержания при установленных по делу обстоятельствах свидетельствует о том, что пункты 5 и 6 дополнительного соглашения до потребителя не были доведены и не были ему разъяснены.

Таким образом, является неверным вывод районного суда о том, что пункт 6 дополнительного соглашения от 15 февраля 2024 г. заключен с ведома и согласия ответчика.

Фактически пункт 6 указанного дополнительного соглашения, которым установлен запрет взыскания неустойки за период с 30 июня 2022 года до даты государственной регистрации дополнительного соглашения нарушает положения действующего законодательства и положения ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Между тем недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, являются ничтожными независимо от заявления потребителя, такие условия не влекут правовых последствий для потребителя (пункт 1 статьи 166, абзац первый пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей").

Проанализировав обстоятельства заключения оспариваемого дополнительного соглашения от 15 февраля 2024 г. к договору о долевом участии в строительстве жилья, учитывая, что дополнительное соглашение заключено по истечении срока исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, оговоренного в договоре, с которым закон связывает начало начисления неустойки, что фактически освобождало застройщика от ответственности за несвоевременную передачу дольщикам объекта долевого строительства и нарушает законодательный запрет, к которому относится, в том числе, запрет на внесение в договор условий, ущемляющих права граждан-потребителей, судебная коллегия пункт 6 указанного дополнительного соглашения признает недопустимым условием договора, ущемляющим права потребителя, в связи с чем данный пункт подлежит признанию недействительным, ввиду его ничтожности.

Поскольку объект долевого строительства не был передан ответчику в срок до 30 июня 2022 г., установленный договором участия в долевом строительстве № К-4.2-6-5/2020, период взыскания неустойки составит с 1 июля 2022 по 15 февраля 2024 г.

Отменяя решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска, суд апелляционной инстанции взыскивает с застройщика в пользу участника неустойку в размере сумма (28109506 х 230 дней х 1/150 х 7,5%).

Оснований для снижения размера неустойки, в отсутствие подобного ходатайства стороны спора, осуществляющей предпринимательскую деятельность, не имеется.

На основании ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» с истца в пользу ответчика подлежит взысканию компенсация морального вреда за нарушение прав потребителя в размере сумма

Поскольку требование о взыскании штрафа заявлено ответчиком в период действия моратория (27.02.2025), оно подлежит оставлению без удовлетворения.

В соответствии со ст. ст. 94, 98 ГПК РФ и в связи с удовлетворением встречных исковых требований судебная коллегия считает необходимым взыскать с истца в пользу ответчика понесенные им и подтвержденные материалами дела расходы по уплате госпошлины в размере сумма, нотариальные расходы в размере сумма

В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст.ст.193, 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хамовнического районного суда адрес от 8 октября 2025 г. отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска.

Принять в отмененной части новое решение.

Признать пункт 6 дополнительного соглашения от 15.02.2024 к договору долевого участия от 20.10.2020г. № К-4.2-6-5/2020 недействительным в части отказа от взыскания неустойки.

Взыскать с адрес «Спектр ЛК» в пользу ФИО1 неустойку в размере сумма, компенсацию морального вреда сумма, расходы на оформление нотариальной доверенности сумма, расходы на оплату госпошлины сумма

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20.03.2026.

Председательствующий

Судьи