Решение № 2-250/2024 2-250/2024~М-222/2024 М-222/2024 от 15 июля 2024 г. по делу № 2-250/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

п. Бохан 16 июля 2024 года

Боханский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Бардаевой С.Н., при секретаре Аюшиной М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-250/2024 по исковому заявлению ФИО6 к ФИО7, ФИО1, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи здания и земельного участка, прекращении права собственности,

установил:

ФИО6 обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО1, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО1 о расторжении договора купли-продажи здания и земельного участка, прекращении права собственности, указав его обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием заемных средств №ДИ, предметом которого явились объекты недвижимости: жилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> стоимостью 460 000 руб. Согласно условиям договора оплата осуществляется следующим образом: 5000 руб. уплачивается из собственных средств, 455 000 руб. выплачивается ФИО1 за счет средств, предоставляемых по договору займа №ДЗ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с потребительским кооперативом «ИВК Кредит» и зачисляется на счет истца безналичным способам по реквизитам, указанным в договоре. Ипотечный договор был расторгнут, денежные средства не перечислены. ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи №ДИ, согласно которому оплата по договору купли-продажи будет внесена за счет средств ипотечного займа № от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности на указанные объекты недвижимости перешло к ответчикам. Однако, оплата по договору купли-продажи не была произведена, что подтверждается справкой. Сторонами была достигнута договоренность о расторжении договора купли-продажи, в связи с чем ответчики обратились в орган опеки и попечительства и им выдано предварительное разрешение на расторжение договора купли-продажи. Впоследствии сторонами было заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи, однако Росреестром отказано в регистрации сделки.

Истец просит расторгнуть договор купли-продажи с использованием заемных средств №ДИ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между сторонами, прекратить право собственности ответчиков на объекты недвижимости, восстановить право собственности ФИО6

В судебном заседании истец ФИО6 участие не принимал, направив письменное заявление о рассмотрении гражданского дела в его отсутствии, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Ответчики ФИО4, ФИО1, действующая за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО1, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, направив письменные заявления о признании исковых требований в полном объеме и рассмотрении дела в их отсутствие.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующему выводу.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 с одной стороны и ФИО4, ФИО1, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО1 с другой стороны заключен договор купли-продажи с использованием заемных средств №ДИ, согласно которому ФИО6 продал ответчикам по 1/4 доле каждому объекты недвижимости, а именно здание, назначение: жилое, площадью 36,9 кв.м., количество этажей – 1, по адресу: <адрес> кадастровым номером №; земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью: 12490 кв.м., по адресу: <адрес> кадастровым номером №. Здание продается по цене 455000 руб., земельный участок по цене 5000 руб. Расчеты между покупателем и продавцом осуществляются в следующем порядке: денежная сумма в размере 5000 руб. в счет уплаты за приобретаемый земельный участок за счет собственных наличных средств покупателей, перед государственной регистрацией права собственности на земельный участок, денежная сумма в размере 455000 руб. в счет уплаты приобретаемого здания выплачивается покупателем за счет средств, предоставляемых покупателю по договору займа №ДЗ от ДД.ММ.ГГГГ, и зачисляется займодавцем безналичным способом на счет покупателю. Подписан передаточный акт к договору купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ между кредитным кооперативом «ИВК КРЕДИТ» и его членом ФИО1 был заключен договор займа №ДЗ, согласно которому кооператив предоставил заемщику заем в сумме 455 000 руб. на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с взиманием процентной ставки в размере 17% годовых, заем предоставляется на покупку объекта недвижимости: жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Произведена государственная регистрация права общей долевой собственности ответчиков.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение, согласно которому п.3.1.2 Договора купли-продажи изложена в следующей редакции: «Денежная сумма в размере 453 026 руб. передается продавцу в счет уплаты за приобретаемый жилой дом за счет средств, предоставляемого за счет средств материнского капитала, выплачивается покупателями наличными денежными средствами, после государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом к покупателям в течение одного банковского дня, считая с даты фактического получения предоставляемого ему ипотечного займа по договору займа, но не позднее 5 банковских дней со дня их поступления. При этом подтверждение оплаты будет являться предоставление расписки продавца о получении соответствующей суммы».

Согласно договору целевого ипотечного займа на приобретение жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между кредитным потребительским кооперативом «<данные изъяты>» и пайщиком кооператива ФИО1, займодавец предоставил заемщику денежные средства в размере 453026 руб. для целевого использования: приобретения в общую совместную собственность жилого здания, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно справке № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной КПК «Центр Капитал Регион» денежные средства по договору целевого ипотечного займа на приобретение жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, не были перечислены, заем не выдан.

На основании заявления сторон было прекращено внесение изменений в записи реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества Единого государственного реестра недвижимости на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Согласно выпискам ЕГРН, на праве общей долевой собственности, ответчикам ФИО10, ФИО11 (1/2 доли права), и ФИО1, ФИО2 (1/4 доли права) принадлежат объекты недвижимости: земельный участок и жилое здание, расположенные по адресу: <адрес>.

Распоряжением №/мр-ир от ДД.ММ.ГГГГ Межрайонного управления Министерства социального развития, опеки и попечительства <адрес> № выдано предварительное разрешение на расторжение договора купли-продажи с использованием заемных средств №ДИ от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества №ДН от ДД.ММ.ГГГГ.

Договором в силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Положением п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (п. 3 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Между сторонами был подписан договор купли-продажи названных объектов недвижимости, условия настоящего договора сторонами были обговорены, стороны пришли к соглашению, о чем свидетельствуют их личные подписи. Более того, недвижимое имущество передано покупателям, что предусмотрено условиями договора и не противоречит гражданскому законодательству, регулирующего настоящие спорные правоотношения.

Из заключенного сторонами договора у покупателей возникла обязанность уплатить продавцу за жилой дом и земельный участок 500 000 руб.

Доказательств передачи указанной денежной суммы покупателями материалы дела не содержат.

Наоборот, в соглашении о расторжении от ДД.ММ.ГГГГ стороны указали, что фактически расчет между сторонами не был произведен. Данное соглашение подписано обоюдно покупателями и продавцом, в подтверждение вышеизложенного.

Согласно п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Из положений п.4 ст.453 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

При таких обстоятельствах, учитывая неисполнение покупателями обязанности по оплате недвижимости, подписании сторонами соглашения о расторжении договора купли-продажи в связи с отсутствием фактического расчета, суд считает данные обстоятельства существенным нарушением условий договора купли-продажи, в связи с чем, требования о расторжении договора купли-продажи с использованием заемных средств №ДИ от ДД.ММ.ГГГГ находит законными и обоснованными.

Поскольку названный договор подлежит расторжению, право общей долевой собственности ФИО10, ФИО11 (1/2 доли права), и ФИО1, ФИО2 (1/4 доли права) на объекты недвижимости: земельный участок и жилое здание, расположенные по адресу: <адрес> - подлежит прекращению, спорные объекты недвижимости подлежат возврату первоначальному собственнику ФИО6

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ФИО6 к ФИО7, ФИО1, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи здания и земельного участка, прекращении права собственности удовлетворить полностью.

Расторгнуть договор купли-продажи с использованием заемных средств №ДИ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО6 и ФИО4, ФИО1, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО2 и ФИО3.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО7, ФИО1 (по 1/2 доли каждого), ФИО2 (1/4 доли), ФИО5 (1/4 доли) на жилое здание, площадью 36,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером: №; земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, площадью 12490 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером: №.

Признать за ФИО6 право собственности на жилое здание, площадью 36,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером: №; земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, площадью 12490 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером: №

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для внесения записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Боханский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Боханского районного суда С.Н.Бардаева