Решение № 3А-12/2026 3А-12/2026(3А-235/2025;)~М-274/2025 3А-235/2025 М-274/2025 от 19 февраля 2026 г. по делу № 3А-12/2026

Дело № 3а-12/2026

УИД - 78OS0000-01-2025-000662-18


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 11 февраля 2026 года

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Бондарь А.Г.,

при секретаре Карауловой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ФИО1 обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения (подземной автостоянки), площадью 5458,5 кв.м, с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, установить ее равной рыночной стоимости в размере 34 637 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

В обоснование требований административный истец указывает, что кадастровая стоимость объекта, установленная в Едином государственном реестре недвижимости в размере 88 545 245,52 рублей, не соответствует его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года. Завышенная кадастровая стоимость влечет увеличение налоговых обязательств административного истца.

Согласно представленному административным истцом отчету №07-2025/ОКС от 18.03.2025, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Правовые решения» (далее – ООО «Правовые решения»), рыночная стоимость нежилого помещения (подземной автостоянки), площадью 5458,5 кв.м, с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2023 года составляет 34 637 000 рублей.

Поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, административный истец просил установить кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке №07-2025/ОКС от 18.03.2025, составленным оценщиком ООО «Правовые решения» ФИО

Представитель административного истца ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, административные исковые требования поддержала, не возражала против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением повторной судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, не возражал против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, определенной в заключении повторной судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Альфа Консалт» ФИО

Представитель заинтересованного лица Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» – ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, поддержал позицию Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, определенной в заключении повторной судебной экспертизы, не возражал.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание представителя не направил, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил, возражений по существу заявленных административных исковых требований не представил.

Определением суда, внесенным в протокол предварительного судебного заседания 18 июня 2025 года, к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13.

Заинтересованные лица ООО «Управляющая компания «Атмосфера», ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО31, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО13, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили.

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, что не противоречит требованиям части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд, выслушав доводы участников процесса, опросив экспертов ФИО., ФИО., исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, нормами действующего законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Согласно материалам дела, право общей долевой собственности в размере 1/120 ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером №... зарегистрировано 9 марта 2022 года.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2023 года определена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 09.11.2023 №199-п в размере 88 545 245,52 рублей (том 1 л.д. 168).

Ссылаясь на то, что установленная кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости необоснованно завышена, административный истец представил отчет об оценке №07-2025/ОКС от 18.03.2025, составленный оценщиком ООО «Правовые решения» ФИО (том 1 л.д. 169-250, том 2 л.д. 1-19).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно статье 24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе, определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

По смыслу статьи 24.15 указанного Закона определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Таким образом, предметом оценки эксперта при установлении кадастровой стоимости является проверка отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки.

В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.

Положения пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведённого оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Таким образом, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

16 июля 2025 года, по ходатайству представителя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, указывавшего на нарушения, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке №07-2025/ОКС от 18.03.2025, судом была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и иных актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности, наличии при составлении отчета иных нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильности определения факторов, влияющих на стоимость объектов, наличии ошибок при выполнении математических действий, оценке использованной оценщиком информации с точки зрения достоверности, достаточности, возможности ее проверки, а в случае несоответствия отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности – установлении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №... по состоянию и в ценах на 1 января 2023 года. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО (том 4 л.д. 88-93).

18 сентября 2025 года в Санкт-Петербургский городской суд поступило заключение №4 от 15.09.2025, составленное экспертом ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО (том 4 л.д. 122-155).

Экспертом ФИО проведена проверка отчета об оценке №07-2025/ОКС от 18.03.2025 на соответствие требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития России № 200 от 14.04.2022 (ФСО I - ФСО VI), № 611 от 25.09.2014 (ФСО № 7), и выявлены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Экспертом определена рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию и в ценах на 1 января 2023 года округленно в размере 72 300 000 рублей.

Вместе с тем, представителем административного истца заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, в обоснование позиции представлено рецензионное заключение специалиста №01-10/25К от 14.10.2025 (том 4 л.д.233-252).

В обоснование ходатайства указано на то, что в заключении эксперта приведена справка, согласно которой ЖК «Династия», состоит из 12-ти отдельно стоящих зданий малой этажности, возведенных по технологии монолитно-кирпичного строительства. Разрешение на строительство дома было получено в 2007 году. Тогда застройщиком числилось ЗАО «Управляющая компания «Модуль». Изначально объект планировалось сдать осенью 2010 года. В конце 2008 года сменился застройщик, им стало связанное с «Модулем» ООО «Адмирал». Сроки многократно переносились, здание было введено в эксплуатацию только в конце 2017 года.

Исследуемое помещение расположено в подземном этаже под зданиями комплекса, представляет собой одноуровневый паркинг на 120 машино-мест.

Как следует из представленного заключения жилой комплекс «Династия» (далее также - ЖК) позиционируется в классе бизнес.

В то же время эксперт отмечает ряд несоответствий заявленному классу в соответствии с требованиями, предъявляемыми к комплексам класса бизнес на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, в частности, удаленность объектов социальной инфраструктуры, отсутствие собственной социальной инфраструктуры (детские сады, школы); конструктивные особенности: отсутствие современных архитектурных решений и дорогих декоративных материалов, характерных для бизнес-класса, низкий уровень энергоэффективности (С); отсутствие ландшафтного дизайна территории, спортивных и детских площадок.

Учитывая перечисленные особенности и отсутствие ключевых характеристик жилья бизнес - класса, экспертом сделан вывод о том, что ЖК «Династия» больше соответствует комфорт-классу, чем бизнес-сегменту.

Однако, при проведении подсчетов, экспертом применена корректировка на класс жилого помещения – здание класса «бизнес» 1,20 по данным Сборника корректировок «Гаражи. Индивидуальные объекты хранения» 2023 НП «Евразийский союз экспертов», в связи с чем эксперт ФИО была вызвана в судебное заседание для дачи пояснений по представленному заключению.

Будучи допрошенной в судебном заседании, эксперт ФИО в целом выводы составленного ей заключения поддержала, представила письменные ответы на все вопросы и замечания к ее заключению.

Несмотря на это, административный истец пришел к выводу, что итоговый результат оценки, приведенный в заключении, не отражает рыночную стоимость Объекта, поскольку экспертом неверно определена классификация объекта, в связи с чем поддержал ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

В соответствии с частями 6, 7 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе суда эксперт, в том числе входящий в комиссию экспертов, может быть вызван в судебное заседание. После оглашения заключения эксперт может дать по нему необходимые пояснения и обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол судебного заседания.

В силу частей 1, 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов). В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Таким образом, после составления экспертного заключения и представления его в суд действующим процессуальным законом возможность его изменения экспертом применительно к содержанию и объему проведенного исследования и, соответственно, основанных на них выводов не предусмотрена, а недостатки заключения подлежат устранению в порядке, установленном приведенными положениями статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Поскольку содержание замечаний административного истца к заключению эксперта в части ответа на второй вопрос дало суду основания для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта ФИО., суд пришел к выводу о необходимости назначения по делу повторной экспертизы в части проведения исследования по вопросу об определении рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 1 января 2023 года.

При этом, исходя из самостоятельности предмета исследования по первому вопросу (о соответствии отчета об оценке, представленного административным истцом при обращении в суд, законодательству об оценочной деятельности), отсутствия замечаний к соответствующей части заключения эксперта ФИО у участвующих в деле лиц, оснований для проведения повторного экспертного исследования в вышеуказанной части судом не установлено.

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 29.102025 по делу была назначена повторная судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года нежилого помещения, площадью 5 458,5 кв.м, с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Альфа Консалт» ФИО (том 6 л.д. 22-27).

23 декабря 2025 года в суд поступило заключение повторной судебной экспертизы от 18.12.2025, выполненной экспертом ООО «Альфа Консалт» ФИО., согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2023 года составляет 68 000 000 рублей (том 6 л.д. 58-179).

Статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в совокупности.

Частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Представленный административным истцом отчет выполнен оценщиком ФИО, который является членом НП Саморегулируемой организации «Сообщество профессионалов оценки»; имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, квалификацию - оценщик недвижимости, стаж работы в оценочной деятельности с <...> года.

Однако, несмотря на наличие у оценщика ФИО необходимой специальной квалификации на проведение указанной оценки и права на формулирование выводов по результатам ее проведения, с учетом выявленных при проведении судебной экспертизы экспертом ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО нарушений требований законодательства, предъявляемых к содержанию отчета о рыночной стоимости объектов оценки, суд приходит к выводу о недопустимости принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости объектов недвижимости отчета об оценке №07-2025/ОКС от 18.03.2025, составленного оценщиком ООО «Правовые решения» ФИО

Оснований не доверять заключению эксперта ООО «Центр оценки «Анверс» ФИО в части выводов о несоответствии отчета об оценке, представленного административным истцом при обращении в суд, законодательству об оценочной деятельности, у суда не имеется, поскольку экспертом изучены материалы административного дела, экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом Саморегулируемой организации Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», стаж работы в оценочной деятельности с <...> года.

Таким образом, заключение ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО №4 от 15.09.2025, применительно к ответу на вопрос о соответствии отчета об оценке №07-2025/ОКС от 18.03.2025, составленного оценщиком ООО «Правовые решения» ФИО, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, наличии/отсутствии при составлении отчета нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильности определения факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости, наличии/отсутствии ошибок при выполнении математических действий, оценке использованной оценщиком информации как достоверной, достаточной, проверяемой, содержит все необходимые сведения, позволяющие проверить обоснованность выводов эксперта по данным вопросам, по форме и содержанию заключение эксперта в данной части соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд признает обоснованным вывод эксперта ФИО, сформулированный по результатам проверки отчета об оценке на соответствие требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития России № 200 от 14.04.2022 (ФСО I-VI), № 611 от 25.09.2014 (ФСО № 7), о выявленных нарушениях и замечаниях, влияющих на итоговый результат оценки.

Суд, соглашаясь с выводом эксперта о несоответствии представленного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, наличии нарушений, напрямую повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости, оценке использованной оценщиком информации как не в полной мере достоверной, отмечает, что экспертом ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО, обоснованно указано на нарушение оценщиком пункта 10 ФСО №7 в части не определения сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, также эксперт указывает о нарушении оценщиком подпункта «б» пункта 22 ФСО №7, использование объектов-аналогов более низкого качестве без проведения корректировки на класс качества, нарушении пунктов 2.1 и 2.2 ФСО VI, поскольку итоговое значение, представленное в отчете приводит к занижению итогового результата рыночной стоимости.

С учетом выявленных недостатков представленного на экспертизу отчета, обуславливающих его признание не соответствующим требованиям, предъявляемым к отчету федеральными стандартами оценки, экспертом ФИО проведено также исследование и сформулирован вывод по вопросу об определении рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 1 января 2023 года, вместе с тем, по данному вопросу судом было назначено проведение повторной экспертизы в связи с возникшими сомнениями в обоснованности выводов эксперта, в связи чем в данной части (ответ на второй вопрос о рыночной стоимости объектов оценки) заключение эксперта ФИО не может быть принято в качестве достоверного и допустимого доказательства.

Заключение повторной судебной экспертизы от 18.12.2025, выполненной экспертом ООО «Альфа Консалт» ФИО по вопросу о рыночной стоимости объекта оценки – нежилого помещения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта. Экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

Заключение не имеет противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение рыночной стоимости объекта оценки; исследование проведено всесторонне и в полном объеме, на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; учтена специфика объекта оценки, цель оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки; экспертом проведен анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект; определено наиболее эффективное использование объекта оценки; верно определен сегмент рынка, выполнены необходимые корректировки; выбор экспертом подходов к оценке, методов, подробно и убедительно аргументирован в заключении, что соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки.

В заключении повторной экспертизы приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Оснований не доверять заключению эксперта ООО «Альфа Консалт» ФИО у суда не имеется, поскольку экспертом изучены материалы административного дела, экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом Экспертного Совета Саморегулируемой организации Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», стаж работы эксперта в оценочной деятельности более 20 лет.

Заключение эксперта ФИО не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, по форме и содержанию заключение эксперта соответствуют положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Довод представителя административного истца о том, что экспертом при составлении заключения и установлении рыночной стоимости объекта должны были быть учтены цены сделок по договорам купли-продажи в период с 2023 по 2024 годы, представленным в материалы дела, подлежит отклонению, поскольку, как обосновано указала эксперт сделки совершены после даты оценки (1 января 2023 года) и одним лицом ФИО1, в связи с чем данная информация не соответствует требованиям Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», являющегося приложением № 3 к приказу Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 (далее - ФСО III).

В соответствии с положениями пункта 12 ФСО III в процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки. Информация, которая стала доступна после даты оценки, может быть использована только в установленных названным пунктом случаях.

Ликвидационная стоимость 31 машино-места в ЖК «Династия», реализованная единым лотом не соответствует рыночной стоимости, носит только информационный только характер, поскольку установлена в рамках процедуры банкротства.

Принимая во внимание, что какими-либо доказательствами выводы экспертного исследования эксперта ФИО о величине рыночной стоимости объекта оценки не опровергнуты, нарушений требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем суд, приходит к выводу о том, что экспертное заключение от 18.12.2025 достаточно объективно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем принимается в качестве достоверного, достаточного и допустимого доказательства определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 14 главы III Структуры федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200 результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки.

Итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения определена экспертом ФИО при правильном применении пункта 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200.

Учитывая изложенное, а также то, что участвующие в деле лица не представили надлежащих и обоснованных доказательств недостоверности заключения эксперта ФИО в части выводов о несоответствии отчета об оценке, представленного административным истцом, требованиям законодательства об оценочной деятельности, и заключения эксперта ФИО в части определения рыночной стоимости объекта оценки, кадастровую стоимость нежилого помещения надлежит установить в размере, определенном в заключении эксперта ООО «Альфа Консалт» ФИО от 18.12.2025.

Сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в связи с чем в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в Санкт-Петербургский городской суд 28 апреля 2025 года, указанная дата, в силу приведенных выше разъяснений, подлежит отражению в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, площадью 5458,5 кв.м, с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 68 000 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать - 28 апреля 2025 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья /подпись/ А.Г. Бондарь

Мотивированное решение составлено 20 февраля 2026 года.

Копия верна:

Судья А.Г. Бондарь