Решение № 2-2138/2018 2-2138/2018~М-1895/2018 М-1895/2018 от 25 октября 2018 г. по делу № 2-2138/2018

Дело № 2-2138/2018


Р Е Ш Е Н И Е

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

г. Абинск 25 октября 2018 г.

Абинский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Хомченковой О.И.,

при секретаре Аджиевой Л.Л.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя истца - адвоката Слепченко С.С.,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 2 к администрации Абинского городского поселения о расторжении договора аренды, взыскании неосновательного обогащения и убытков,

у с т а н о в и л:

2 обратилась в Абинский районный суд с иском к администрации Абинского городского поселения, в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка № от 22.12.2017 г., заключенный по результатам аукцион по лоту № 3 между ней и администрацией Абинского городского поселения; взыскать сумму неосновательного обогащения в размере 38 439 руб., понесенные убытки в размере 131 614 руб., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 601 руб. и за оказание юридических услуг в размере 15 000 руб.

Свои исковые требования мотивировала тем, что 22.12.2017 г. между ней и администрацией Абинского городского поселения по результатам аукциона по лоту № заключен договор аренды № земельного участка общей площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования – объекты торгово-складского назначения, расположенного по адресу: <адрес>. Срок действия договора 10 лет. Ежегодная арендная плата 85 420 руб. 23.01.2018 г. указанный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю. Являясь правообладателем вышеуказанного земельного участка, с целью реализации своих прав, а именно для осуществления строительства торгово-складских помещений она 12.02.2018 г. в установленном законом порядке получила согласованный с главой Абинского городского поселения градостроительный план №, разработала проектную документацию и обратилась в администрацию Абинского городского поселения с заявлением о выдаче разрешения на строительство. 30.03.2018 г. от администрации Абинского городского поселения получен отказ в выдаче разрешения на строительство, по причине отсутствия в территориальной зоне ОД-2 (зоны делового, общественного и коммерческого назначения местного значения), в которой находится предоставленный ей земельный участок, вида разрешенного использования – «торгово-складские помещения». После внесения изменений в правила землепользования и застройки Абинского городского поселения, утвержденного решением Совета Абинского городского поселения от 25.10.2012 г. № 353-с (в редакции от 06.06.2018 г. № 52-с) она повторно обратилась в администрацию Абинского городского поселения с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Письмом № 4809 от 05.07.2018 г. администрация Абинского городского поселения повторно отказала в выдаче разрешения на строительство, с указанием перечня на то оснований, в числе которых указано, отсутствие разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка. Полагает, что с учетом фактических обстоятельств и действующего законодательства РФ, отсутствие разрешения на строительство, является непреодолимым препятствием для строительства торгово-складских помещений, что в свою очередь делает нецелесообразным сохранение договора аренды и несение по нему расходов. Более того земельный участок не может использоваться по назначению, указанному в договоре, поскольку администрация Абинского городского поселения, являясь арендодателем обязана была предоставить ей земельный участок, который возможно использовать в соответствии с целями, указанными в договоре. Таким образом, полагает, что в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению, сохранение действия договора аренды и несение расходов по нему нецелесообразно. 27.07.2018 г. в адрес администрации Абинского городского поселения направлена претензия с требованием о расторжении договора аренды № 0110100396 от 22.12.2017 г. и возврате ранее уплаченной арендной платы. 20.08.2018 г. от администрации Абинского городского поселения получен ответ на претензию, в котором администрация повторно перечислила условия, на основании которых не выдано разрешение на строительство, а так же предоставлено соглашение о расторжении договора аренды, без указания суммы задолженности по арендной плате. Подписывать указанное соглашение она отказывается, поскольку изменение вида разрешенного использования предоставленного ей в аренду земельного участка, расположенного в зоне ОД-2, привело к невозможности использования земельного участка в целях строительства, а соответственно такие обстоятельства не зависели от ее воли. Более того она со своей стороны предпринимала все необходимые меры, для получения разрешения на строительство. За период времени с 22.12.2017г. по 25.07.2018 г. она произвела оплату арендной платы в размере 38 439 руб., которая подлежит возврату (возмещению), как сумма неосновательного обогащения. Также ей произведены затраты за государственную регистрацию договора аренды – 2 000 руб., за выполнение проектной документации из 6 разделов – 95 000 руб., за подготовку выписок из ПЗЗ – 2 000 руб., за оказание услуг по срочной процедуре рассмотрения перечня документов с оформлением договора энергоснабжения №8 – 4 600 руб., за техническое присоединение физ.лиц 1 группа – 10 954 руб., за приобретение счетчика и его установку – 17 060 руб., всего на сумму 131 614 руб. Вышеперечисленные расходы являются убытками, причиненными ненадлежащим выполнением администрацией Абинского городского поселения обязанности по предоставлению земельного участка, соответствующего условиям заключенного между ними договора. Ею также понесены судебные расходы в сумме 15 000 руб.

Представитель истца ФИО3 – ФИО1 в судебном заседании настаивал на доводах искового заявления, просил удовлетворить в полном объеме. Пояснил, что в настоящее время выяснились обстоятельства, что отсутствуют подъездные пути к земельному участку, расположенному по адресу: <адрес>, который граничит с участком его доверителя, что также будет являться препятствием для использования земельного участка по назначению.

Представитель истца ФИО3 – адвокат Слепченко С.С. в судебном заседании поддержала доводы искового заявления, просила удовлетворить в полном объеме. В договоре аренды в п.8.2 указано, что не допускается внесение изменений в настоящий договор в части изменения вида разрешенного использования предоставленного земельного участка.

Представитель ответчика – администрации Абинского городского поселения ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, просила отказать. Пояснила, что вид разрешенного использования, указанный в договоре аренды № от 22.12.2017 г. - «объекты торгово-складского назначения», установлен на основании Правил землепользования и застройки Абинского городского поселения, утвержденных решением Совета Абинского городского поселения Абинского района от 25.10.2012 г. № 353-с и действовавших на момент заключения договора. В ходе проведения процедуры внесении изменений в правила землепользования и застройки Абинского городского поселения, с целью приведения их в соответствие с Приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» территориальная зона делового, общественного и коммерческого назначения (ОД-2), в которой расположен земельный участок ФИО3 не содержит в основных видах разрешенного использования земельных участков вид обусловленный в договоре аренды, однако, условно разрешенные виды использования земельных участков содержит в себе вид разрешенного использования – «Склады». Таким образом, полагает, что утверждение ФИО3 о предоставлении земельного участка с недостатками, ошибочно. Более того, ФИО3 не исчерпан полный перечень мер в части получения разрешения на строительство в установленном законом порядке, о чем администрация указала в письме от 05.07.2018 г. № 4809, где одним из перечисленных оснований для отказа являлось отсутствие разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, то есть, ФИО3 не предприняла меры по обращению в орган местного самоуправления за проведением публичных слушаний на получение разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка. Так же не является обязательным следствием для выдачи разрешения на строительство, получение технических условий на подключение будущего объекта капитального строительства к коммунальным системам жизнеобеспечения, поскольку такие условия лишь подтверждают факт и наличие технической возможности подключения. Действующие нормы законодательства позволяют изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Суд, выслушав лиц участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ по результатам аукциона по лоту № 3 между администрацией Абинского городского поселения Абинского района и ФИО3 заключен договор № аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № с видом разрешенного использования – «объекты торгово-складского назначения», расположенного по адресу: <адрес>. Срок действия договора с 22.12.2017 г. по 21.12.2027 г.

23.01.2018 г. указанный договор аренды прошел государственную регистрацию, ограничения прав и обременение зарегистрировано за ФИО3

Пунктом 1.1 договора вид разрешенного использования установлен – «объекты торгово-складского назначения».

В соответствии с п. 1.3 договора участок предоставляется для строительства в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в п. 1.1 настоящего договора.

Как следует из положений ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 4.3.3 договора арендатор вправе требовать досрочное расторжение договора в случаях, предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации.

Как установлено п. 5.1 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду участка, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка или передаче участки в аренду.

Пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

На основании пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

С учетом изложенных выше норм права, одностороннее расторжение договора по общему правилу не допускается и возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон возможно лишь в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в других случаях, которые должны быть прямо предусмотрены законом или договором.

Исходя из вышеуказанного следует, что нормы статей 450 - 451 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат определенный перечень оснований для расторжения договора.

ФИО3 пользуется земельным участком и выполняет условия договора аренды, в том числе администрация Абинского городского поселения не имеет претензий по оплате арендных платежей.

12.02.2018 г. ФИО3 выдан градостроительный № Ru 23501101-02760 план земельного участка с кадастровым номером № в <адрес>. Градостроительный план земельного участка выполняет информационную функцию: в нем должна быть консолидирована информация о всех строительных характеристиках предназначенного для застройки земельного участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. Градостроительный план участка относится к градостроительной документации и является документом, в котором зафиксирована информация, позволяющая ее идентифицировать; как документ он не устанавливает каких-либо ограничений в отношении земельного участка, а лишь воспроизводит эти ограничения. Соответственно, утверждение градостроительного плана не является обязательным следствием выдачи разрешения на строительство.

Согласно п. 2 вышеуказанного градостроительного плана земельный участок находится в зоне делового, общественного и коммерческого назначения местного значения (ОД-2).

Пунктом 2.1 градостроительного плана установлено, что актом, органа местного самоуправления, определяющего, в соответствии с федеральным законом, порядок использования земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется, является: Решение Совета Абинского городского поселения Абинского района от 25.10.2012 г. № 353-с (в редакции решения Совета Абинского городского поселения Абинского района от 29.11.2017 г. № 131-с).

30.10.2017 г. ФИО3 получены технические условия на подключение объекта капитального строительства к сети газораспределения АО «Газпром межрегионгаз Краснодар».

07.09.2017 г. получены технические условия на водоснабжение и канализование № 104.

18.12.2017 г. ООО «ЮгСтройТехСервис» выполнена топографическая съемка земельного участка.

09.02.2018 г. получены технические условия для присоединения к электрическим сетям АО «НЭСК-электросети» «Абинскэлектросеть» № 2-30-18-004.

05.03.2018 г. ФИО3 заключила с ООО «Контур» договор на выполнение проектной документации на объект: «Торгово-складское помещение», расположенное по адресу: <адрес>

Из положений частей 1, 2, 4, 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ следует, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Данный документ выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на срок, предусмотренный проектом организации строительства.

В соответствии с п. 26 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», - к вопросам местного значения городского округа относятся выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объекта в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа.

В 2018 г. ФИО3 обратилась в администрацию Абинского городского поселения с заявлением о выдаче разрешения на строительство торгово-складских помещений в <адрес>

Письмом администрации Абинского городского поселения № 2164 от 30.03.2018 г. ФИО3 отказано в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, в связи с тем, что вид разрешенного использования вышеуказанного земельного участка – «торгово-складские помещения» в территории зоне ОД-2 (зона делового, общественного и коммерческого назначения местного значения), не предусмотрена. Дополнительно разъяснено, что земельный участок также находится в санитарно-защитной зоне промышленных предприятий, производств и объектов, а именно в санитарно-защитной зоне кладбищ.

06.06.2018 г. решением Совета Абинского городского поселения Абинского района № 52-с в решение Совета Абинского городского поселения от 25.10.2012 г. № 353-с «Об утверждении правил землепользования и застройки Абинского городского поселения Абинского районы» внесены изменения.

После внесения указанных изменений представитель ФИО3 – ФИО1 обратился в администрацию Абинского городского поселения с заявлением о выдаче разрешения на строительство торгово-складских помещений в <адрес>.

Письмом администрации Абинского городского поселения № 4809 от 05.07.2018 г. ФИО3 отказано в выдаче разрешения на строительство капитального объекта, по следующим причинам:

- состав проектной документации не соответствует требованиям положения о составе разделов проектной документации и требованиям к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 г. № 87;

- отсутствует задания на проектирование;

- септики должны размещаться на расстоянии: от границы смежного земельного участка на менее 4 м;

- отсутствует разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства;

- отсутствует разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка;

- максимальный процент застройки в границах земельного участка должен составлять 50 %.

ФИО3 не согласившись с указанным отказом, 27.07.2018 г. обратилась в администрацию Абинского городского поселения с претензией о расторжении договора аренды земельного участка № от 22.12.2017 г.; выплате суммы неосновательного обогащения в размере 38 439 руб. и суммы ущерба в размере 131 614 руб.

20.08.2018 г. в ответ на претензию администрация Абинского городского поселения письмом № 6044 разъяснила ФИО3, что отказ администрации № 4809 от 05.07.2018 г. не препятствует повторному обращению после устранения причин, послужившей основанием для отказа. Для ознакомления и подписания направлено соглашение о расторжении вышеуказанного договора аренды земельного участка, оставленное ФИО3 без внимания.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В силу ч. ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Таким образом, с учетом предоставленных доказательства, а также принимая во внимание положение ст.422 ГК РФ у суда не имеется оснований для удовлетворения исковых требований в части расторжения договора аренды. Кроме того, администрацией Абинского городского поселения в адрес истца направлено соглашения о расторжении договора аренды от 17.08.2018 г., подписанное главой администрации Абинского городского поселения, однако истец в досудебном порядке отказалась подписать указанное соглашение.

Согласно карте градостроительного зонирования Абинского городского поселения земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. размещена в границах территориальной зоны ОД-2 (зона делового, общественного и коммерческого назначения местного значения).

Территориальная зона ОД-2 выделена для обеспечения правовых условий формирования местных (локальных) центров с широким спектром коммерческих и обслуживающих функций, ориентированных на удовлетворение повседневных и периодических потребностей населения.

В судебном заседании установлено, что вид разрешенного использования земельных участков - «торгово-складские помещения» указанный в п. 1.1 договора, не относится к основным видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

При этом условно разрешенные виды использования земельных участков содержит в себе вид разрешенного использования «Склады».

Согласно п. 17 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

В силу п. 8.2 договора не допускается внесение изменений в настоящий договор в части изменения вида разрешенного использования предоставленного земельного участка.

Как установлено ч. 1,2 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию. Проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, проводимых в порядке, установленном статьей 5.1 настоящего Кодекса, с учетом положений настоящей статьи.

Согласно ч.3 ст.37 Градостроительного кодекса РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Анализируя вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что ФИО3 на момент совершения сделки между сторонами были известны характеристики земельного участка в частности вид разрешенного использования, кроме того, истец не предприняла исчерпывающие меры, предусмотренные градостроительным законодательством, позволяющие обратиться в орган местного самоуправления за проведением публичных слушаний на получение разрешения на условной разрешенный вид использования земельного участка.

Доводы ФИО3 о том, что земельный участок предоставлен ей в аренду с недостатками, неоговоренными при заключении договора, суд находит необоснованными, поскольку вид разрешенного использования земельного участка на момент заключения договора, указанный в действующем на тот период времени нормативно- правовом акте, был изменен в соответствии с действующим законодательством.

Также не могут являться основанием для расторжения договора аренды доводы представителя истца о том, что отсутствуют подъездные пути к земельному участку, который граничит с участком истца, расположенному по адресу: <адрес>, поскольку согласно ответу администрации Абинского городского поселения от 24.10.2018 г. проезд (проход) к земельному участку, расположенному по адресу: <адрес> возможен посредством установления права ограничения пользования чужими земельным участком (сервитут) через земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, собственником которого является администрация.

На основании ч.1 и ч.2 ст.15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Суд полагает, что требования о взыскании с ответчика неосновательного обогащения и убытков также удовлетворению не подлежат, поскольку в судебном заседании не установлено, что право ФИО3 в результате заключения договора аренды не нарушено, а также что ответчик – администрация Абинского городского поселения неосновательно приобрела или сберегла имущество.

Таким образом, оснований для удовлетворения иска ФИО3 о расторжении договора аренды, взыскании неосновательного обогащения и убытков не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска 2 к администрации Абинского городского поселения о расторжении договора аренды, взыскании неосновательного обогащения и убытков, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Абинский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий: