Решение № 2-1779/2019 2-23/2020 2-23/2020(2-1779/2019;)~М-1552/2019 М-1552/2019 от 3 сентября 2020 г. по делу № 2-1779/2019

УИД 76RS0022-01-2019-001781-80

Дело № 2-23/2020

Изг. 04.09.2020 г.


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль

25 июня 2020 года

Заволжский районный суд города Ярославля в составе:

председательствующего судьи Ратехиной В.А.

при секретаре Сизоненко Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому ФИО1 к ФИО2 о взыскании убытков, судебных расходов,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании убытков, судебных расходов. В обоснование исковых требований указал, что 14.03.2019 г. между ФИО1 (покупателем) и ФИО2 (продавцом) был заключен договор купли-продажи, по котором у ФИО2 продала, а ФИО1 купил в собственность однокомнатную квартиру общей площадью 21,7 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>. Переход права собственности был зарегистрирован в ЕГРН 26.03.2019 г. за №.

Получив ключи и свободный доступ в квартиру, истец обнаружил в ней скрытые недостатки, о которых продавец не уведомил, - следы пожара и последствий его устранения (термическая деформация материалов, гарь, пепел, плесень) на полу, потолке и стенах по всей квартире. Поскольку указанные следы пожара на момент покупки были тщательно скрыты обоями, линолеумом, потолочной плиткой, они не были вовремя обнаружены истцом.

Согласно информации ГУ МЧС по ЯО 27.03.2015 г. в <адрес> был зарегистрирован пожар. Ответчик являлся собственником данной квартиры с 2007 г., в связи с чем о случившемся пожаре не мог не знать.

Истец полагает, что квартира была передана продавцом в состоянии, не соответствующем условиям договора. Использование жилого помещения без устранения выявленных недостатков опасно для здоровья. В соответствии с заключением от 02.04.2019 г., уточненным расчетом стоимости ремонтно-восстановительных работ, выполненным ИП ФИО5, стоимость восстановительных работ в указанной квартире составляет 61 860,31 руб. С целью досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 21.05.2019 г. о возмещении ущерба, ответ на которую не был получен.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом заявления об уточнении иска (т. 1 л.д. 169-183), истец просил взыскать с ответчика денежные средства в размере 61860,31 руб. в счет возмещения расходов на устранение недостатков жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Протокольным определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен ФИО3

В судебном заседании представители истца ФИО4, ФИО6, действующие по доверенности (т. 1 л.д. 104), исковые требования с учетом заявленного уточнения поддержали, в том числе по доводам, изложенным в письменных объяснениях (т. 2 л.д. 56).

Представители ответчика ФИО10, ФИО11, действующие на основании доверенности, возражали против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве (т. 1 л.д. 87-89, 161-162), указали, что квартира является недвижимым имуществом, бывшим в употреблении. Изначально квартира выставлялась по цене 1 100 000 руб., то есть ниже среднерыночных цен на аналогичные квартиры. В ходе переговоров с истцом был сделан торг в 50 000 руб. Квартира имела бюджетную отделку и продавалась под ремонт. В 2015 г. в квартире произошел пожар, на тот момент в квартире проживал наниматель ФИО3 В рамках гражданского дела № 2-1988/2015 ФИО2 обращалась в суд с иском к ФИО3 о возмещении убытков, причиненных пожаром. Производство по данному делу было прекращено ввиду заключения сторонами мирового соглашения. ФИО3 за свой счет произвел ремонт в квартире, после чего квартирой продолжили пользоваться другие наниматели, каких-либо других ремонтов в квартире более не производилось.

О том, что в квартире был пожар, ФИО1 предупрежден не был, вместе с тем, на момент продажи истцу квартира была полностью пригодна для проживания, не имела недостатков, препятствующих пользованию квартирой. Обнаруженные истцом следы пожара сводились только к следам копоти на потолке в кухне, ванной и комнате, а также наличию следов копоти на одной стене в комнате (за батареей), стоимость работ по устранению данных недостатков составляет 7 431,73 руб. Другие скрытые недостатки не имеют отношения к пожару в квартире, а связаны с естественным износом жилого помещения, в связи с чем включение в смету работ по их устранению необоснованно. При продаже квартиры ответчик как продавец действовала добросовестно, истцу была предоставлена возможность проверить качество квартиры.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, допросив свидетелей ФИО7, ФИО8, обозрев материалы гражданского дела № 2-1988/2015, материал КРСП № 36 от 30.03.2015 г., исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Согласно ст.557 ГК РФ случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Правовые последствия, предусмотренные ст. 475 ГК РФ, наступают, если покупатель обнаружил в переданном товаре недостатки, о которых не был предупрежден продавцом.

В зависимости от характера различаются явные и скрытые недостатки. К явным относятся те, которые могут быть обнаружены при обычном способе приемки (например, при осмотре товара) либо для которых определены специальные методы контроля (лабораторные испытания). Скрытые - это недостатки, которые нельзя обнаружить указанными выше способами, и они проявляются лишь в процессе монтажа, наладки, использования или хранения товара.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи, заключенного 14.03.2019 г. ФИО2 продала ФИО1 жилое помещение – однокомнатную квартиру общей площадью 21,7 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 4, 93). Право собственности ФИО1 на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д.123-125).

Стоимость указанной квартиры составила 1 050 000 руб., цена являлась окончательной и изменению не подлежала (п. 3 договора). Согласно п. 9, 10 договора продавец обязалась передать квартиру покупателю по передаточному акту, в том качественном состоянии, как оно есть на день подписания договора. В соответствии с п. 15 договора покупатель осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества с соблюдением единых норм.

Согласно передаточному акту от 14.03.2019 г. покупатель принял недвижимое имущество полностью в таком виде, в котором оно есть на момент подписания договора купли-продажи, претензий по продаваемому недвижимому имуществу не имелось (т. 1 л.д. 93). Таким образом, покупатель квартиры ФИО1 принял обязательство по ремонту квартиры за свой счет.

Вместе с тем, в ходе проведения ремонта в квартире истцом были обнаружены скрытые недостатки, о которых продавец не уведомила покупателя, а именно: следы пожара и последствий его тушения (термическая деформация материалов, гарь, пепел, плесень) на полу, потолке и стенах в помещениях квартиры истца.

Согласно информации ГУ МЧС по ЯО 27.03.2015 г. в <адрес> был зарегистрирован пожар. Ответчик являлся собственником данной квартиры с 2007 г. и о случившемся пожаре ему было известно, что подтверждается материалами настоящего дела, материалами гражданского дела № 2-1988/2015, материалом КРСП № 36 от 30.03.2015 г., материалами фотофиксации, показаниями свидетеля ФИО15., и не отрицалось ответчиком.

С целью досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 21.05.2019 г. о возмещении ущерба, ответ на которую не был получен.

Согласно заключениям специалиста ООО «РЭПК» по строительно-техническому исследованию № 114/16 от 24.07.2019 г., № 114/16-д от 02.12.2019 г., № 114-д/16 от 22.01.2020 г., № 114-д/16 от 25.02.2020 г. (т. 1 л.д. 35-70, 137-143, 184-218, 226-245):

1. в помещении жилой комнаты:

- под демонтированной пенополистирольной плиткой потолка установлено наличие участков со следами задымления (горения) конструкции плиты перекрытия; возможной причиной выявленных повреждений являются воздействие дыма, огня, продуктов горения;

- под чистовым покрытием пола из линолеума установлено наличие нарушения целостности (разрушение) цементно-песчаной стяжки пола (возможной причиной выявленных повреждений являются воздействие огня (высокой температуры), либо механическое воздействие;

- под чистовым покрытием пола из линолеума установлено наличие нарушения целостности (разрушение) цементно-песчаной стяжки пола (многочисленные трещины);

- под обоями установлено наличие участков со следами задымления (горения) конструкции стены, работы по устройству подготовительных покрытий (шпатлевка) и чистового покрытия (обои) выполнены без зачистки поверхности от гари; возможной причиной выявленных повреждений являются воздействие дыма, огня, продуктов горения;

2. в помещении кухни-коридора:

- под демонтированной пенополистирольной плиткой потолка установлено наличие участков со следами задымления (горения) конструкции плиты перекрытия; возможной причиной выявленных повреждений являются воздействие дыма, огня, продуктов горения;

- под чистовым покрытием пола из линолеума установлено наличие деревянного основания в виде древесно-волокнистой плиты с биологическими поражениями; возможной причиной выявленных повреждений являются воздействие воды;

- под обоями на поверхностях стен установлено наличие биологических образований; возможной причиной выявленных повреждений являются воздействие воды;

3. в помещении санитарного узла:

- под демонтированной пенополистирольной плиткой потолка установлено наличие участков со следами задымления (горения) конструкции плиты перекрытия; возможной причиной выявленных повреждений являются воздействие дыма, огня, продуктов горения;

- под шпатлевкой установлено наличие участков со следами задымления (горения) конструкции стены, работы по устройству подготовительных покрытий (шпатлевка) выполнены без зачистки поверхности от гари.

Все указанные недостатки (повреждения) в исследуемой квартире относятся к категории скрытых недостатков и не могли быть выявлены при обычном способе приемки. Для выявления указанных недостатков необходимо выполнить комплекс демонтажных мероприятий. Наличие следов задымления, гари и воздействия огня и дыма не является следствием естественного физического износа жилого помещения.

Оценив по правилам ст.67 ГПК РФ заключение (основное и дополнительные) специалиста, суд приходит к следующему. Заключение ООО «РЭПК» составлено после осмотра помещений квартиры истца, в приложении к заключению представлена детальная фототаблица. Оснований не доверять выводам, отраженным в заключении, у суда не имеется, поскольку специалисты ООО «РЭПК» обладают специальными познаниями в области строительно-технических исследований, экспертной и оценочной деятельности в отношении жилых зданий и помещений в них, имеют специальное образование, соответствующую квалификацию, выводы подробно и убедительно мотивированы.

В судебном заседании допрошенный в качестве свидетеля специалист ООО «РЭПК» ФИО8 поддержал выполненное им исследование, дал исчерпывающие пояснения по всем возникшим вопросам. Дополнительно указал, что причиной появления биологических образований в соответствующих помещениях явилось воздействие воды вследствие тушения пожара; причиной нарушения целостности цементно-песчаной стяжки пола (многочисленные трещины) явилось либо воздействие огня (высокой температуры), либо несоблюдение нормативных требований при устройстве стяжки.

С учетом изложенного суд считает необходимым руководствоваться данными заключения специалиста ООО «РЭПК» как наиболее объективно отражающего фактические обстоятельства технического состояния жилого помещения. Одновременно суд не принимает заключение по строительно-техническому исследованию № 16 от 11.04.2020 г., выполненное специалистом ООО «Ярославское бюро судебной экспертизы» ФИО9 и представленное стороной ответчика, поскольку осмотр помещений квартиры истца данным специалистом не производился, достаточных данных, опровергающих выводы специалиста ООО «РЭПК» суду не предоставлено.

Суд также учитывает, что в соответствии с экспертным заключением № 6913/24 от 29.11.2019 г. ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ярославской области» санитарное состояние помещений указанной квартиры неудовлетворительное, что не соответствует требованиям п. 9.2 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (т. 1 л.д. 144-146).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о наличии скрытых дефектов жилого помещения, поскольку они выявлены лишь при вскрытии внутренней отделки помещения, вместе с тем, доказательств того, что ФИО2 при продаже квартиры предупредила ФИО1 о наличии скрытых недостатков, вызванных пожаром, суду не представлено.

Проверяя доводы ответчика о том, что при заключении договора цена была снижена в связи с наличием недостатков в квартире для проведения ремонта, суд приходит к выводу об их необоснованности, поскольку, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, доказательств указанных обстоятельств суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о правомерности заявленных требований о возмещении расходов на устранение недостатков квартиры, возникших вследствие пожара.

Согласно заключению специалиста-оценщика от 02.04.2019 г., уточненного расчета стоимости ремонтно-восстановительных работ по устранению недостатков квартиры, возникших вследствие пожара, выполненных ИП ФИО5, стоимость восстановительных работ в указанной квартире составляет 61 860,31 руб. (т. 1 л.д. 13-34, 174-183).

Суд принимает заключение оценщика в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку квалификация специалиста подтверждена документально, вместе с тем, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, допустимых и достаточных доказательств иной стоимости работ по устранению недостатков жилого помещения, суду не представлено.

В силу ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 2086 руб. (т.1 л.д.2, 168).

При таких обстоятельствах заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 98, 103, 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 61 860,31 руб. в счет причиненного ущерба, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2086 руб., а всего взыскать 63946,31 руб. (Шестьдесят три тысячи девятьсот сорок шесть рублей 31 коп.).

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Заволжский районный суд города Ярославля.

Судья В.А. Ратехина