Решение № 2-129/2024 2-129/2024(2-2263/2023;)~М-2158/2023 2-2263/2023 М-2158/2023 от 4 марта 2024 г. по делу № 2-129/2024

2-129/2024

70 RS0005-01-2023-002610-66


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 марта 2024 года Томский районный суд Томской области в составе:

председательствующего Шмаленюка Я.С.,

при секретаре Никодимовой Н.Ю.,

помощник судьи Некрасова Е.В.,

с участием:

представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика ФИО2 ФИО3,

ответчика ФИО4,

третьего лица ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 к ФИО2, ФИО4 о признании договора купли - продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратился в суд с иском к ФИО2, указав на то, что 04.08.2020 приобрел у ответчика по договору купли-продажи нежилые помещения, расположенные на первом и втором этаже двухэтажного здания по адресу: <адрес>, кадастровые номера №, нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, кадастровый номер № и пом. <адрес> кадастровый номер №

Ранее, 03.12.2020, ФИО7 приобрел у ФИО6 нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>

ФИО8, действуя через представителя по доверенности ФИО7, 08.02.2021 также приобрел у ФИО6 нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>

В 2022 году к ФИО9 обратился ФИО7 с претензией, что проданные ФИО9 нежилые помещения не относятся к каким-либо зданиям, в т.ч. к зданиям, которые показывал при продаже ФИО9

ФИО9, в свою очередь, обратился к ФИО2 с запросом, т.к. при продаже показывал ФИО7 и ФИО8 те объекты, которые осматривал при их приобретении, однако ответ на претензию не получил.

ФИО7 и ФИО8 обратились в суд с иском к ФИО6 о признании договоров купли-продажи от 03.12.2020, 08.02.2021 недействительными. ФИО2 участвовала в дела в качестве третьего лица, давала объяснения, однако доказать, что объекты существуют, не смогла.

Решением Томского районного суда Томской области от 27.04.2023 по делу 2-448/2023 договоры купли-продажи от 03.12.2020, 08.02.2021 признаны недействительными. Указанным решением установлено, что объекты недвижимости, отчужденные ФИО6, фактически не существуют. ФИО2 подтвердила, что в расписке о получении денег от ФИО6 за проданные объекты в размере 1 700 000 руб. подпись и расшифровка подписи принадлежит ей, однако факт получения денег отрицала, объяснить, зачем подписала расписку, если не получала денег по ней, не смогла.

Воля истца при заключении договора 04.08.2022 сформирована под влиянием заблуждения, что согласно подпункту 2 пункту 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для признания сделки недействительной.

На основании изложенного истец просит признать недействительным договор купли-продажи объектов недвижимости от 04.08.2020 на нежилые помещения, расположенные на первом и втором этаже двухэтажного здания по адресу: <адрес>, кадастровые номера № нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес> заключенный между ФИО6 и ФИО2; применить последствия недействительности сделки, взыскать с ФИО2 в его пользу 1 700 000 руб.; указать, что решение суда является основанием для исключения из ЕГРН сведений о праве собственности ФИО6 на нежилые помещения, расположенные на первом и втором этаже двухэтажного здания по адресу: <адрес>; взыскать с ФИО2 в его пользу убытки в размере 82 900 руб.

Истец ФИО6 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил представителя.

Представитель ответчика ФИО1 в суде пояснил, что ФИО6 спорные объекты показывал ФИО10, его знакомый и родственник ФИО2 По просьбе ФИО2 и ФИО4 – родной сестры ответчика и жены ФИО10 ФИО6 составил расписку о том, что ему известно о состоянии нежилых помещений по адресу: <адрес>, а именно о том, что они не подлежат восстановлению. Денежные средства по договору купли-продажи ФИО6 передавал продавцу ФИО2, ранее с ней знаком не был.

Ответчик ФИО2 пояснила, что в 2010 году по просьбе сестры ФИО4 она оформила доверенность на приобретение недвижимости, без указания конкретных объектов. В 2014 году в личном кабинете на сайте ИФНС увидела, что за ней числятся восемь объектов недвижимости. В 2020 году ФИО4 ей сообщила, что необходимо приехать в МФЦ с. Мельниково для переоформления объектов недвижимости. Всеми вопросами занимался ФИО5, ответчика ФИО6 она видела в МФЦ. Деньги за объекты недвижимости от ФИО6 не получала, при их осмотре не присутствовала. Наличие расписки о получении денег объясняет невнимательностью при подписании пакета документов в МФЦ. Просила в удовлетворении иска отказать.

Представитель ответчика ФИО10 считал исковые требования не подлежащими удовлетворению, пояснил, что объекты при заключении договора купли-продажи 04.08.2020 ФИО6 не показывал, т.к. их не существовало, о чем ФИО9 было доподлинно известно. Все сделки купли-продажи со спорными объектами, начиная с покупки на имя ФИО11, носили системный характер, совершались по инициативе ФИО5 Происходило безвозмездное «переписывание» объектов недвижимости, в том числе и спорных объектов, с одного владельца на другого, оплата по договорам не осуществлялась.

Привлеченная к участию в деле по ходатайству стороны истца в качестве соответчика ФИО4, в суде пояснила, что по просьбе супруга ФИО10 она попросила сестру ФИО2 выдать доверенность на приобретение объектов недвижимости. В 2011 году она по просьбе ФИО5 приобрела на имя сестры ФИО2 по доверенности спорные нежилые помещения. До 2010 года они существовали. Со слов ФИО5 на себя их он оформить не мог из-за проблем со службой судебных приставов. Объекты ни ФИО2, ни она никогда не видели. Факт получения ФИО2 денежных средств в размере 1 700 000 руб. от ФИО6 при регистрации перехода прав в МФЦ с. Мельниково Томской области отрицала.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, привлеченный к участию в деле определением суда от 11.01.2023, ФИО5 в судебном заседании пояснил, что в МФЦ с. Мельниково Томской области для регистрации перехода прав на спорные объекты от ФИО2 к ФИО6 привозил участников сделки лично, по просьбе ФИО4 В его присутствии ФИО2 подписала расписку и получила расчет по сделке от ФИО6

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, ФИО11 о времени и месте рассмотрения спора извещена надлежащим образом.

Выслушав явившихся участников процесса, определив на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие истца ФИО6, третьего лица ФИО11, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 1, 2, 5 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Судом установлено и следует из материалов дела, материалов регистрационного дела, поступившего по запросу суда из Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, что 04.08.2020 между ФИО2 (продавец) и ФИО6 (покупатель) в простой письменной форме заключен договор купли-продажи нежилых помещений.

Согласно условиям договора, продавец обязуется продать, а покупатель купить недвижимое имущество - нежилые помещения, расположенное по адресу: <адрес>.

В соответствии с условиями договора, цена недвижимого имущества составляет 1 700 000 руб., расчет между сторонами произведен полностью до момента подписания договора. Продавец и покупатель подписывая договор, подтверждают, что продавец передал, а покупатель принял указанные имущество до подписания договора, недвижимое имущество находится в удовлетворительном состоянии. Покупатель не имеет претензий к продавцу по состоянию недвижимого имущества.

Указанный договор купли-продажи подписан сторонами собственноручно, в установленном законом порядке, право собственности покупателя зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области 14.08.2020, номер регистрации права собственности на нежилые помещения №

Истец в качестве доказательств тех обстоятельств, что в момент подписания договора от 04.08.2020 не был осведомлен о фактическом отсутствии приобретаемых объектов, ссылался на вступившее в законную силу решение Томского районного суда Томской области от 27.04.2023 по делу 2-448/2023, которым признаны недействительными договоры купли-продажи от 03.12.2020, 08.02.2021, заключенные между продавцом ФИО6 и покупателями ФИО7, ФИО8 В рамках гражданского дела № 2-448/2023, установлено, что 03.12.2020 ФИО7 приобрел у ФИО6 нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>. ФИО8, действуя через представителя по доверенности ФИО7, 08.02.2021 приобрел у ФИО6 нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>

В судебном заседании исследованы материалы гражданского дела № 2-448/2023, а именно: заключения кадастрового инженера, расписка ФИО2 в получении от ФИО6 1 700 000 руб. в качестве полного расчета по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Из заключения о наличии объекта капитального строительства и расположенных в нем жилых помещений по адресу: <адрес> помещения второго этажа, выполненного ООО «Вариант Плюс», кадастровым инженером ФИО12 следует, что 22.02.2023 осуществлен выезд на местность, где должен располагаться объект капитального строительства (здание) по адресу: <адрес> расположенные в нем нежилые помещения № и нежилые помещения 2-го этажа с кадастровым номером №. На момент обследования установлено, что объект капитального строительства (здание) по адресу: <адрес> отсутствует фактически. Земельный участок под данный объект капитального строительства не образован и не поставлен на государственный кадастровый учет. На государственном кадастровом учете объект капитального строительства (здание) по адресу: <адрес> также не стоит. Указанный объект не зарегистрирован в ФИАС, соответственно не может иметь адреса, указанного в выписках из ЕГРН на помещения. Таким образом, нежилые помещения №, расположенные на первом этаже здания с кадастровым номером <адрес> общей площадью 404,5 кв.м и нежилые помещения, расположенные на втором этаже здания с кадастровым номером <адрес> общей площадью 388,6 кв.м, которые должны располагаться в здании по адресу: <адрес> отсутствуют.

Из заключения о наличии объекта капитального строительства и расположенных в нем жилых помещений по адресу: <адрес> нежилые помещения № выполненного ООО «Вариант Плюс», кадастровым инженером ФИО12 следует, что 22.02.2023 осуществлен выезд на местность, где должен располагаться объект капитального строительства (здание) по адресу: <адрес>, <адрес><адрес> и расположенные в нем нежилые помещения № с кадастровым номером <адрес> и нежилые помещения № с кадастровым номером <адрес>. На момент обследования установлено, что объект капитального строительства (здание) по адресу: <адрес> строение 4 отсутствует фактически. Земельный участок под данный объект капитального строительства не образован и не поставлен на государственный кадастровый учет. На государственном кадастровом учете объект капитального строительства (здание) по адресу: <адрес> не стоит. Указанный объект не зарегистрирован в ФИАС. Соответственно нежилые помещения № с кадастровым номером № общей площадью 250,4 кв.м и нежилые помещения № с кадастровым номером № общей площадью 250,2 кв.м, которые должны располагаться в здании по адресу: <адрес><адрес> строение 4 отсутствуют. При обследовании установлен объект незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, д. Кисловка, <адрес> площадью застройки 329,1 кв.м., что соответствует данным ЕГРН. Указанный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, д. Кисловка, <адрес> принадлежит на праве собственности ФИО13 Объект незавершенного строительства с кадастровым номером <адрес> по адресу: <адрес> площадью застройки 329,1 кв.м не является объектом капитального строительства (здание) по адресу: <адрес> с расположенными в нем нежилыми помещениями с кадастровым номером <адрес> и нежилыми помещениями с кадастровым номером <адрес>

Суд полагает обоснованным утверждение стороны истца о том, что к моменту заключения договора купли-продажи от 04.08.2020 ФИО6 местонахождение спорных объектов показал ФИО10 (представитель ответчика ФИО2 в данном споре). Доводы ФИО10 о том, что он не мог показать их местоположение покупателю ФИО6 в силу того, что объекты в 2020 году уже не существовали, и ФИО6 об этом знал в момент подписания договора, суд находит надуманными.

Согласно выпискам из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от 24.05.2022 правообладателями вышеуказанных нежилых помещений с 08.04.2011 по 27.06.2011 являлась ФИО11, с 27.06.2011 - ФИО2, с 14.08.2020 ФИО6, первым собственником спорных объектов с 19.11.2010 являлось юридическое лицо ООО «Сибтехнострой».

Опровергая доводы истца, стороной ответчика указано на то, что сделки по переоформлению несуществующих нежилых помещений совершались по инициативе ФИО5, о чем ФИО6 было заведомо известно до подписания договора купли-продажи от 04.08.2020, оплата по сделкам купли-продажи, начиная с покупателя ФИО11 каждому следующему продавцу, включая ФИО2, не передавались, целью ФИО5 и ФИО6 являлось обман конечных покупателей (ФИО7, ФИО8), от которых получены денежные средства. Суд считает данную позицию стороны ответчиков надуманной, не подтвержденной каким-либо доказательствами. Оснований для вывода о том, что третье лицо ФИО11, ответчик ФИО2, истец ФИО6 являются лицами, подконтрольными ФИО5, у суда не имеется. Данная позиция стороны ответчиков противоречива, поскольку ответчик ФИО4 пояснила, что действия по оформлению доверенности и последующее заключение договора купли-продажи в 2011 году на сестру ФИО2 она совершала по просьбе своего мужа ФИО10, кроме того показ объектов под видом существующих ФИО6 осуществлял ФИО10

В опровержение доводов истца сторона ответчика ссылалась на материалы проверки от ДД.ММ.ГГГГ КУСП №, указывая на аналогичный способ отчуждения здания по <адрес> из собственности ФИО2, которая денежных средств от продажи здания по указанному адресу не получала, одним из собственников указанного здания являлся ФИО6 Из представленных по запросу суда материалов проверки по заявлению ФИО10 следует, что постановлением старшего оперуполномоченного ОМВД России по Октябрьскому району г. Томска от 11.12.2023 отказано в возбуждении уголовного дела по признакам состава преступления, предусмотренного частью 1 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, в связи с отсутствием события преступления. Материалы проверки от ДД.ММ.ГГГГ КУСП № суд считает неотносимым доказательством к рассматриваемому спору, поскольку в ходе проверки выяснялись обстоятельства выбытия из собственности ФИО2 иного имущества, которое не является предметом рассматриваемого спора.

На основании совокупности исследованных в судебном заседании доказательств суд приходит к выводу о том, что истцом доказано заблуждение относительно предмета сделки. По утверждению ФИО10 указанные объекты к моменту заключения договора 04.08.2020 не существовали. ФИО6 не был осведомлен об этом факте, ему показаны ФИО10 иные объекты, географически расположенные в местах, указанных в документах, предъявлены документы на помещения, которые ранее проходили правовую экспертизу в Управлении Росреестра по Томской области, имели кадастровые паспорта.

Указанное является основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии с частью 6 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая изложенное, суд считает обоснованным требование об аннулирования внесенных в ЕГРН записей государственной регистрации перехода прав собственности на нежилые помещения к ФИО6

Также подлежит удовлетворению требование ФИО6 о взыскании с ФИО2 денежных средств в размере 1 700 000 рублей, полученных по недействительной сделке. Ответчики ФИО2, ФИО4 в суде пояснили, что все документы по указанному договору, в том числе текст расписки готовил ФИО5, в расписке о получении денег от ФИО6 за проданные объекты в размере 1 700 000 руб. подпись и расшифровка подписи принадлежат ФИО2, однако факт получения денег ответчик ФИО2 отрицала, объяснить, зачем подписала расписку, если не получала денег по ней, не смогла.

Из материалов регистрационного дела следует, что одновременно с договором от 04.08.2020 для регистрации перехода права собственности предоставлена расписка о получении ФИО2 наличных денежных средств в размере 1 700 000 руб. Составление расписки при получении денежных средств условиями договора не предусмотрено. Подписанием расписки ответчик ФИО2 подтвердила получение от покупателя полной оплаты по договору от 04.08.2020 и указала, что претензий не имеет, расчет произведен с ней полностью. То есть подписанием расписки продавец подтвердила оплату покупателем полной стоимости нежилых помещений и указала, что претензий по исполнению договора купли-продажи не имеет.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Необходимыми условиями наступления ответственности за нарушение обязательства в виде возмещения убытков являются факт противоправного поведения должника (нарушение им обязательства), возникновение негативных последствий у кредитора (понесенные убытки, размер таких убытков) и наличие причинно-следственной связи между противоправным поведением должника и убытками кредитора.

В удовлетворении требования ФИО6 о взыскании с ФИО2 денежных средств в размере 82 900 руб. (по 20 000 руб. за оплату представителем ФИО7, ФИО8 – ФИО14 в кассу ООО «Вариант плюс» стоимости заключения кадастрового инженера, оплату государственной пошлины в размере 20 900 руб. истцами по гражданскому делу 2-488/2023, 22 000 руб. - расходы на оплату услуг представителя истцов по гражданскому делу 2-488/2023) суд отказывает, поскольку денежные средства возращены ФИО6 ФИО8 по расписке от 22.06.2023 в качестве возмещения судебных расходов по делу № 2-448/2023. Между тем по результатам судебного рассмотрения спора судебные расходы с ФИО6 в пользу ФИО7, ФИО8 не взыскивались. Судебные расходы, на которые истец ссылается, не признавались таковыми в рамках гражданского дела № 2-448/2023. Необходимая совокупность условий для возмещения указанных расходов в пользу ФИО6 за счет ответчиков отсутствует.

В удовлетворении исковых требований ФИО6 к ответчику ФИО4, привлеченной к участию в деле по ходатайству истца, суд отказывает, поскольку истец не обосновал, каким образом ФИО4 нарушены права истца.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 17 115 руб. не истцом ФИО6, а его представителем ФИО1, что подтверждается чеком-ордером от 16.08.2023. Заявления о возмещении судебных расходов по уплате государственной пошлины со стороны истца не последовало, доказательств уплаты государственной пошлины представителем за счет средств истца не представлено. Оснований для распределения судебных расходов в данном споре суд не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО6 к ФИО2 удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли – продажи от 04.08.2020 на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <...> – 1008, площадью 404,5 кв.м, этаж №1; на нежилое помещение с кадастровым номером <адрес> на нежилое помещение с кадастровым номером <адрес> на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО6 и ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки:

взыскать с ФИО2 в пользу ФИО6 денежные средства в размере 1700 000 рублей, полученных по недействительной сделке;

аннулировать записи в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ за номерами № о государственной регистрации перехода к ФИО6 права собственности на нежилые помещения с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>; на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>

восстановить запись о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО2 на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>

аннулировать записи в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ за номерами № о государственной регистрации перехода к ФИО6 права собственности на нежилое помещение: с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>; на нежилое помещение с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес>

восстановить запись о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО2 на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес><адрес><адрес>; на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>

В удовлетворении исковых требований о взыскании убытков в размере 82 900 руб. отказать.

В удовлетворении исковых требований к ФИО4 отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Томский областной суд через Томский районный суд Томской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 13.03.2024.

Судья (подпись) Я.С.Шмаленюк

Копия верна

Судья Я.С. Шмаленюк

Секретарь Н.Ю.Никодимова

Подлинный документ подшит в гражданском деле № 2-129/2024