Апелляционное определение № 33-19028/2025 33-962/2026 от 14 января 2026 г.

Судья Губачева В.А.

УИД: 61RS0002-01-2025-001717-57

Дело № 33-962/2026

Дело № 2-1280/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 января 2026 года

г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Тахирова Э.Ю.

судей Боровой Е. А., Кушнаренко Н.В.,

при секретаре Туриеве О.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, администрации Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании права собственности по апелляционным жалобам ДИЗО г. Ростова-на-Дону, администрации г.Ростова-на-Дону на решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 10 сентября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Боровой Е. А., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, администрации Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании права собственности, указав, что на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 17.07.1996 ему принадлежало на праве собственности 7/100 долей домовладения по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Решением Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 26 марта 2001 года произведен раздел домовладения между ним, ЯАП и ФИО2, перераспределены доли в праве собственности на домовладение и определен порядок пользования земельным участком по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Указанным решением суда ему по разделу выделен жилой дом лит «Б, Б1», ЯАП- жилой дом лит «А», ФИО2- жилой дом лит «П». Доля в праве собственности на домовладение указанным решением суда и определением Железнодорожного суда от 9 ноября 2005 года установлена ФИО2 в размере 41/100, ЯАП в размере 30/100 и его доля определена судом в размере 20/100.

Решением Железнодорожного районного суда от 19 мая 2014 года за ФИО2 признано право собственности на 51/100 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Решением Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 11 июня 2014 года за ЯАП признано право собственности на 30/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

ЯАП по договору дарения передал принадлежащие ему доли в праве собственности на домовладение и земельный участок в равных долях ФИО3, ФИО4 и ФИО5, в результате чего указанным лицам принадлежит каждому, соответственно, по 13/100 долей в праве собственности на домовладение и по 1/10 доли в праве собственности на земельный участок по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. В жилом доме лит «ББ1» 1934 года постройки в целях благоустройства и улучшения жилищных условий им произведена без соответствующего разрешения реконструкция в виде пристройки лит. «б4» площадью 4,3 кв. м для обустройства санузла и пристройки «б5» площадью 2кв.м- коридор, что увеличило площадь строения на 6,3 кв.м, и общая площадь жилого дома пит. «ББ1б4б5» составляет в настоящее время 38.9кв.м.

Истец обратился в администрацию Железнодорожного района г.Ростова-на-Дону с заявлением об узаконении произведенной им реконструкции жилого дома лит. «Б», но вопрос не был разрешен.

В соответствии с заключением ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО» реконструкция жилого дома лит. «Б» по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН соответствует требованиям действующих норм и правил, предъявляемым к жилым помещениям данного типа. Произведенная реконструкция не нарушает чьих-либо прав и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Ссылаясь на то, что является инвалидом 2 группы, истец указывает на то, что ввиду состояния здоровья не смог своевременно в предусмотренный законом срок исполнения судебного решения оформить регистрацию доли в праве, определенную ему судом, поэтому вынужден обращаться в суд с настоящим иском о признании за ним права собственности на 20/100 допей в праве общей долевой собственности на домовладение по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Право собственности на домовладение у него возникло на основании свидетельства о праве на наследство по закону в размере 1/4 доли после смерти отца ЯПА, умершего ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, которому на основании договора застройки от 15.06.1949 принадлежала на праве собственности 1/2 доля домовладения по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Поскольку ЯПА, правопреемником которого он является, имел в фактическом пользовании земельный участок и его право собственности на строения возникло до вступления в силу Закона «О собственности в СССР», следовательно, он имел право на предоставление земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование или в пожизненное наследуемое владение.

На основании изложенного, ФИО1 просил суд признать за ним право собственности на 20/100 долей домовладения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на 19/100 долей земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 600 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; сохранить в реконструированном виде жилое строение лит. «ББ1б4б5» общей площадью 38,9 кв.м и признать за ним право собственности на указанный объект.

Решением Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 10 сентября 2025 года исковые требования ФИО1 удовлетворены.

Суд сохранил в реконструированном состоянии жилой дом лит.«Б,Б1,б4,б5,б6» общей площадью 38,9 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и признал за ФИО1 право собственности на указанный объект.

Суд признал право собственности на 20/100 долей домовладения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Суд признал право собственности на 19/100 долей земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 600 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Администрация г. Ростова-на-Дону в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой и принять новое об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что истец не зарегистрировал право собственности на жилой дом в установленном законом порядке, в связи с чем право собственности у него не возникло.

Апеллянт выражает несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что земельный участок, на котором истцом осуществлена самовольная реконструкция, принадлежит ФИО1 на праве постоянного бессрочного пользования, поскольку наследодатель не реализовал свое право на регистрацию права собственности на земельный участок, выделенный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Материалы дела не содержат уведомительных (разрешительных) документов на осуществление реконструкции домовладения.

По мнению апеллянта, поскольку самовольная реконструкция осуществлена истцом на земельном участке, который не принадлежит ему на праве постоянного бессрочного пользования, правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.

ДИЗО г. Ростова-на-Дону также обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и отказать в признании права собственности на долю в земельном участке, полагая, что отсутствуют правовые основания для признания права собственности на земельный участок на основании п.4ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие земельного кодекса РФ», поскольку истец не зарегистрировал право собственности на жилой дом до 2001 года. У наследодателя также право собственности на жилой дом возникло после 30.10.2001. Кроме того, право постоянного бессрочного пользования земельным участком в порядке наследования не переходит, в связи с чем факт выделения наследодателю истца земельного участка на основании данного вида права, не может являться основанием для признания права собственности за истцом.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя администрации г.Ростова-на-Дону, ФИО1 и его представителя, ФИО2, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, стороны являются собственниками в праве общей долевой собственности на домовладение, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН:

по строениям: ФИО1 - 7/100 доли на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 17.07.1996, ФИО2 – 41/100; ФИО3. – 13/100, Яковлева В..А. – 13/100, ФИО5 – 13/100 доли;

по земельному участку, площадью 600 кв.м.: ФИО2 – 51/100, ФИО3 – 1/10, ФИО4 – 1/10, ФИО5 – 1/10 доли.

В соответствии с решением суда от 26.03.2001, с учетом определения суда от 09.11.2005 об исправлении описки, произведен раздел домовладения в натуре согласно которому в собственность ЯАП выделен жилой дом Литер «А», ФИО1 - жилой дом Литер «Б», ФИО2 – жилой дом Литер «П», перераспределены доли совладельцев – ЯАП – 30/100, ФИО1 – 20/100 доли, ФИО2 – 41/100 (т.1 л.д.20-26).

Решением суда от 19.05.2014 за ФИО2 признано право собственности на 51/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (т.1 л.д.45-55).

Решением суда от 11.06.2014 за ЯАП признано право собственности на 30/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (т.1 л.д.56-63).

Право собственности на земельный участок возникло на основании договора застройки Ростовской ГНК от 15.06.1949 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (т.1 л.д. 38-41, 43).

Таким образом, установлено, что порядок пользования строениями и участком между совладельцами домовладения по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН сложился, что не оспаривалось сторонами.

В целях улучшения жилищных условий ФИО1 в принадлежащем ему жилом доме Литер «Б» произвел реконструкции в виде пристройки лит. «б4» площадью 4,3 кв.м для обустройства санузла и пристройки «б5» площадью 2кв.м (коридор), что увеличило площадь строения жилого дома Литер «Б» на 6,3 кв.м, и общая площадь жилого дома Литер «ББ1б4б5» по данным технического паспорта по состоянию на 07.02.2025 составляет 38.9 кв.м (т.1 л.д.64-69).

Согласно выводам проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» после реконструкции исследуемый жилой дом Лит. «Б,Б1,б4,б5,б6» по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН соответствует действующим нормам и правилам.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 209, 218, 222, 263, 273 ГК РФ, ст.ст. 35, 39.20, 40 ЗК РФ ст.ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 ГрК РФ, Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», позицией, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, и исходил из того, что истцом была произведена реконструкция жилого дома литер «Б» с увеличением общей полезной площади на 6,3 кв.м. в целях улучшения качества жизненно-необходимых условий проживания (санузла и коридора). В результате выполненной реконструкции жилой дом по своим параметрам и техническому состоянию не нарушают градостроительных, строительных норм, пожарных экологических, санитарных норм и правил, соответствует целевому назначению земельного участка, права и законные интересы других лиц не нарушаются.

Принимая во внимание, что ФИО1 является собственником 7/100 доли домовладения по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 17.07.1996, в свою очередь право бессрочного пользования на участок у его наследодателя возникло на основании договора застройки от 1949 года, а также учитывая, что право собственности совладельцев истца на участок возникло на основании решения суда, суд пришел к выводу о признании за истцом права собственности на долю в земельном участке.

Доводы жалоб об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на долю в земельном участке подлежат отклонению.

Федеральным законом от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены (пункт 7 статьи 3).

С 1 июля 2022 г. введена в действие статья 3.8 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», которая определяет, что предоставление гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых располагаются жилые дома, отвечающие требованиям пункта 2 названной статьи, осуществляется в порядке, установленном данной статьей и главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, положения которой применяются в части, не противоречащей этой статье.

В силу пункта 2 статьи 3.8 этого же закона до 1 марта 2031 г. гражданин, который использует для постоянного проживания возведенный до 14 мая 1998 г. жилой дом, который расположен в границах населенного пункта и право собственности на который у гражданина и иных лиц отсутствует, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который не предоставлен указанному гражданину и на котором расположен данный жилой дом.

Таким образом, законодатель прямо указал на необходимость применения при предоставлении гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых располагаются жилые дома, положений главы главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации не противоречащих статьи 3.8 указанного закона.

В соответствии с пунктом 14 статьи 3.8 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в порядке, предусмотренном настоящей статьей, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен наследнику гражданина, указанного в пункте 2 настоящей статьи.

В силу пункта 9.1 статьи 3 этого же закона, если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в данном пункте, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Государственная регистрация прав собственности на указанные в данном пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 49 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

Таким образом, действующий закон связывает возможность приобретения земельного участка в собственность на основании статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации с двумя обстоятельствами: принадлежностью заявителю права собственности на расположенные на данном земельном участке здания или сооружения и с возможностью самого земельного участка находиться в частной собственности.

Указанная позиция отражена в определении Верховного Суда РФ № 11-КГ25-3-К6 от 23.09.2025 г.

Как следует из материалов дела, семьей ФИО1 жилой дом литер Б, расположенный на спорном земельном участке, использовался для постоянного проживания с 1934 г.

Согласно договора о праве застройки Ростовской ГНК от 15.06.1949 №28038 земельный участок был выделен правопредшественнику истца ЯПА

Таким образом, право собственности на жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, возникло у первого собственника до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (30 октября 2001 года) и, начиная с 1984 года после его смерти, при смене собственника жилого дома, право владения и пользования земельным участком переходило от старого владельца к новому владельцу по умолчанию в силу закона.

Таким образом, при переходе права собственности на строение переходит также и право пользования земельным участком или его частью.

Кроме того, за совладельцами земельного участка в судебном порядке уже признано право собственности на соответствующие доли, что соответствует о его предоставлении на законных основаниях.

Доводы жалобы администрации об отсутствии оснований для сохранения жилого дома в реконструированном состоянии и признании за истцом права собственности подлежат отклонению.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае, суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, поскольку само по себе отсутствие разрешения на строительство при условии отсутствия доказательств иных существенных нарушений в силу ст. 222 ГК РФ не может служить основанием для сноса самовольной постройки либо препятствием к признанию права собственности на таковую. При этом, судебная коллегия принимает во внимание то, что истцом при обращении в суд с настоящим иском были представлены доказательства, подтверждающие наличие всей совокупности условий, предусмотренных приведенной нормой права, для признания права собственности на самовольно возведенное строение; данные доказательства ответчиком не опровергнуты.

Установив, что в результате выполненной реконструкции жилой дом по своим параметрам и техническому состоянию не нарушает градостроительных, строительных норм, пожарных экологических, санитарных норм и правил, соответствует целевому назначению земельного участка, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, права и законные интересы других лиц не нарушаются, при этом истцом предпринимались меры, направленные на легализацию самовольно возведенного объекта, суд пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для сохранения жилого дома в реконструированном состоянии и признании за истцом права собственности.

При этом судебная коллегия учитывает, что со стороны государства и органов местного самоуправления требований о сносе самовольно возведенной постройки не заявлялось.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, поэтому решение суда соответствует требованиям ст.195 ГПК РФ, оснований для его отмены по доводам апелляционных жалоб не имеется.

Иных доводов, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельств и его выводы, в апелляционных жалобах не приведено.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы апелляционных жалоб и обстоятельства, на которые ссылаются апеллянты в их обоснование, правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут в силу ст.330 ГПК РФ служить основанием к отмене в апелляционном порядке обжалуемого судебного постановления.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 10 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ДИЗО г.Ростова-на-Дону, администрации г. Ростова-на-Дону – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23.01.2026.