Решение № 3А-1388/2019 3А-421/2020 3А-421/2020(3А-1388/2019;)~М-1333/2019 М-1333/2019 от 12 февраля 2020 г. по делу № 3А-1388/2019

Дело № 3а-421/2020


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 февраля 2020 года <данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизарова М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Совхоз имени Ленина» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

закрытое акционерное общество «Совхоз имени Ленина» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка и просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., разрешенный вид использования для многоквартирной жилой застройки, земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <данные изъяты> в размере равном рыночной стоимости определенной по состоянию на <данные изъяты>.

В судебном заседании представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) просил определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) представил письменные объяснения, в которых выразил несогласие с экспертным заключением, полгая его ненадлежащим доказательством в виду допущения нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, решение об удовлетворении административного иска оставил на усмотрение суда.

Иные лица, лица (ГБУ МО «Центр кадастровой оценки»,Управление Федеральной службы кадастра и картографии по Московской области, администрация Ленинского городского округа Московской области) участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., разрешенный вид использования для многоквартирной жилой застройки, земли населенных пунктов расположенного по адресу: <данные изъяты> в отношении которого установлена кадастровая стоимость в размере <данные изъяты> рублей, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «Областной кадастр», согласно которого рыночная стоимость определена в размере <данные изъяты> рублей.

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Финансовый-консалтинг» ФИО1

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №16/12/19 от 24 декабря 2019 года, в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки.

Экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040112:5875 в размере <данные изъяты> рублей

По результатам ознакомления с экспертным заключением административный ответчик подверг его сомнению, указав на выявление нарушений в части расчета корректировки на «Условия рынка».

Разрешая, возникши спор, суд исходит из следующего.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр.6-7 заключения эксперта).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости. В указанной части заключение стороной административного истца и ответчика сомнению не подвергалось.

При проведении исследования судебный эксперт руководствовался, в том числе: Федеральными законами «О государственной судебноэкспертной деятельности в Российской Федерации» и «Об оценочной деятельности», Федеральными стандартами оценки - ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 4, ФСО № 7, Справочными материалами по оценке недвижимости.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка, с приведением ссылок на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток, корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Судебный эксперт применил сравнительный подход с использованием метода прямого сравнительного анализа продаж, согласовав полученные результаты, определил итоговую рыночную стоимость земельного участка. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подхода к оценке.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы. Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства и позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость заявленного административным истцом объекта недвижимости.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения

Доводы представителя административного ответчика о том, что заключение эксперта ФИО1 является недопустимым доказательством, надуманны, противоречат содержанию экспертного заключения, подробный анализ которого приведен в настоящем решении.

Административным ответчиком не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости, все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО1, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

При определении корректировки на «условия рынка», эксперт счел возможным использовать усредненные статистические данные в целом по России, поскольку исследуемый объект расположен в небольшом населенном пункте Московской области, непосредственно для которого отсутствует аналитика; тенденции на рынке земельных участков под ИЖС сопоставимы для всех населенных пунктов и регионов России; в расчетах используется не ценовая информация, а динамика изменения стоимости за период.

Вопреки доводам представителя Министерства имущественных отношений Московской области на страницах 38-39 экспертного заключения приведено обоснование расчета корректировки на условия рынка – на дату сделки/оферты (предложения). Эксперт обоснованно счел возможным и в данном случае наиболее адекватным, использовать данные о динамике цен земельных участков за 2018-2019 гг. в целом по России (привел источник информации: https://rosrealt.ru/cena).

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований согласиться с позицией административного ответчика поскольку все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО1, имеющего значительный опыт, как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

При таких обстоятельствах и с учетом отсутствия доказательств несоответствия заключения эксперта действующему законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд принимает данное заключение в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка в размере 31 975 500.00 рублей.

На вызове эксперта стороны не настаивали. Ходатайств о проведении повторной судебной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, а поводы для ее назначения по инициативе суда отсутствуют.

Учитывая изложенное выше, а также исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административным истцам на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административных истцов с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости следует считать <данные изъяты>.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177,178249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление закрытого акционерного общества «Совхоз имени Ленина», поданное в Московский областной суд <данные изъяты> удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., разрешенный вид использования для многоквартирной жилой застройки, земли населенных пунктов расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной стоимости определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 31 975 500,00 рублей;

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено <данные изъяты>.

Судья М.Ю. Елизарова