Решение № 2-12/2017 2-12/2017(2-371/2016;)~М-307/2016 2-371/2016 М-307/2016 от 3 мая 2017 г. по делу № 2-12/2017

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Суд в составе председательствующего судьи Юргамышского районного суда Курганской области Плешкова С. Ю.,

при секретаре Шабуровой С. Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 04 мая 2017 года в <...> Юргамышского района Курганской области гражданское дело по иску акционерного общества «АИЖК по Тюменской области» к ФИО2, ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа, расторжении договора займа, обращении взыскания на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов,

у с т а н о в и л:

АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области» обратилось в суд к ФИО2, ФИО1 с заявлением о взыскании задолженности по договору займа, расторжение договора займа и обращение взыскании на заложенное имущество в котором указало, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «АИЖК по Тюменской области» и ФИО2 и ФИО1 заключен договор займа №, в соответствии с которым займодавец предоставил заемщикам заем в размере 7380000 рублей, сроком на 240 месяцев, для приобретения квартиры по адресу: <адрес>, а заемщики обязались возвратить заем и заплатить проценты за пользование им. Стороны договорились, что квартира приобретается и оформляется в единоличную собственность ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор дарения, в соответствии с которым ФИО2 подарил ФИО1 квартиру, а также долю на общее имущество в многоквартирном доме.

В связи с заключенным договором дарения ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «АИЖК по Тюменской области» и ФИО2, ФИО1 заключено соглашение об изменении содержания закладной, в соответствии с которым ФИО2 исключен из числа залогодателей, ФИО1 включена в число залогодателей.

В соответствии с п. 3.3.5 договора, размер ежемесячного платежа составлял 91913 рублей 90 копеек. Надлежащее исполнение обязательств по договору обеспечено ипотекой недвижимого имущества в силу закона.

В связи с тем, что ответчиками в период действия договора систематически допускаются просрочки в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей, ДД.ММ.ГГГГ выставлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, расторжении договора.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность составляет 7105639 рублей 89 копеек, из них: 6463440 рублей 79 копеек остаток неисполненных обязательств по основному долгу; 304632 рубля 40 копеек сумма неуплаченных процентов за пользование займом; 337566 рублей 70 копеек пени за нарушение сроков возврата займа и начисленных процентов.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры составляет 8200000 рублей. Таким образом, начальная продажная цена предмета ипотеки должна быть определена в размере 80% от стоимости, что соответствует сумме 6560000 рублей.

Просили взыскать с ФИО1 и ФИО2 в пользу АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области» задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 7105639 рублей 89 копеек; расторгнуть договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области» и ФИО2 и ФИО1; обратить взыскание на заложенное имущество, трехкомнатную квартиру по адресу: <адрес>; определить начальную продажную цену указанной квартиры в размере 6560000 рублей; определить способ реализации квартиры путем продажи с публичных торгов; взыскать с ФИО1 и ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 43728 рублей.

В ходе рассмотрения дела было уточнено наименование истца АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области» на АО «АИЖК по Тюменской области».

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены лица, проживающие в квартире ФИО1, несовершеннолетние дети ФИО17 ФИО7, в лице их законного представителя ФИО1, ФИО3, ФИО4

Представитель АО «АИЖК по Тюменской области» просил рассмотреть гражданское дело в его отсутствии. На исковых требованиях настаивает в полном объеме. Также дополнительно сообщает, что АО «АИЖК по Тюменской области» до настоящего времени является держателем закладной, задолженность по кредитному договору составляет 7105639 рублей 89 копеек. За заключением мирового соглашения ответчики не обращались.

Ответчики ФИО2, ФИО1, их представитель ФИО1, также являющийся третьим лицом и законным представителем несовершеннолетних детей ФИО18 ФИО7, представителем по доверенности ФИО3, третьи лица ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились.

Судебные повестки о дате и времени судебного заседания ФИО2, ФИО1, ФИО3, ФИО4, в силу п. 2 ст. 116 ГПК РФ, с связи с согласием на передачу были вручены ФИО1

От ФИО2 поступило ходатайство в котором он в виду фактического отсутствия в г. Тюмени, в силу производственной необходимости присутствия в г. Москва на существенных переговорах относительно бизнеса, просил не рассматривать данное судебное дело в его отсутствие, и удовлетворить ходатайство в части переноса судебного заседания не более чем на 35 календарных дней. В следующих заседаниях он будет присутствовать лично, и представит документы имеющие существенное значения для справедливого рассмотрения дела по существу. Просил не рассматривать данное ходатайство как способ затягивания судебного процесса. Документы о нахождении в г. Москва будут предоставлены в суд незамедлительно по первому требованию.

От ФИО1 поступило ходатайство в виду её фактического отсутствия в г. Тюмени и нахождении на стационарном лечении в клинике г. Москва (курс лечения составляет 25 дней), не рассматривать дело в её отсутствие, и удовлетворить настоящее ходатайство в части переноса судебного заседания не более чем на 35 календарных дней. В следующем заседании она будет присутствовать лично, представит ряд документов имеющих существенное значения для рассмотрения дела по существу. Просила не рассматривать указанное ходатайство как способ затягивания судебного процесса. Документы о её нахождении на стационарном лечении в клинике в г. Москва будут предоставлены в суд незамедлительно по первому требованию.

От представителя ответчиков ФИО1, также являющегося третьим лицом и законным представителем несовершеннолетних детей ФИО19 ФИО7, представителем по доверенности ФИО3 поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела, поскольку он занят на работе.

Иные лица письменных заявлений или возражений не представили.

В силу п.п. 1, 2 ст. 167 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. В случае неявки в судебное заседание кого-либо из лиц, участвующих в деле, в отношении которых отсутствуют сведения об их извещении, разбирательство дела откладывается. В случае, если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными.

Согласно положений п.п. 1, 2 ст. 116 ГПК РФ, суд считает, что истец, ответчики, третьи лица о дате и времени судебного заседания извещены своевременно и надлежаще.

Ответчиками, их представителем, суду не представлено доказательств, подтверждающих уважительность их причин неявки в судебное заседание. В соответствии с положениями п. 1 ст. 167 ГПК РФ, обязанность представлять указанные доказательства возложена на лиц, участвующих в деле, а не на суд.

Не нахождение в г. Тюмени, а нахождение в г. Москва, при проживании в <адрес> и <адрес> ХМАО не могут служить таковыми. Предыдущее судебное заедание было ДД.ММ.ГГГГ, представитель истцов и третье лицо ФИО1 присутствовал в судебном заседании, ему было известно о дате на которую отложено рассмотрение дела, вручены судебные извещения для передачи. С указанного времени прошел почти месяц. Гражданское дело находится в производстве суда с ДД.ММ.ГГГГ, по ходатайству ФИО2 судебное заседание откладывалось. ФИО1 ни разу не присутствовала в судебном заседании. Таким образом, по мнению суда у ответчиков и их представителя имелась возможность представить необходимые доказательства за период рассмотрения гражданского дела. Их ходатайства суд считает необоснованными, не подтвержденными доказательствами, направленными на затягивание рассмотрения дела. В связи с чем, в их удовлетворении следует отказать, а неявка указанных лиц является неуважительной.

Также от ФИО2 поступил отзыв в котором он указал, что не согласен с завяленной ко взысканию денежной суммой в размере 7105639 рублей 89 копеек. Считает правильной задолженность определить в следующем размере: в связи с тем, что им за весь период действия договора было выплачено в счет погашения задолженности по процентам и кредиту в общем размере 10737000 рублей, чем полностью были погашены проценты за пользование кредитными средствами и частично сама задолженность по кредиту, размер остатка задолженности составил 2438000 рублей. Правильной ко взысканию денежной суммой будет являться 2438000 рублей.

Кроме этого, от ФИО2, ФИО1 поступили уточненные отзывы на исковое заявление идентичного содержания о несогласии с завяленной ко взысканию денежной суммой в размере 7105639 рублей 89 копеек. Считают правильной задолженность определить в следующем размере: в связи с тем, что ими за весь период действия договора было выплачено в счет погашения задолженности по процентам и кредиту в общем размере 10737000 рублей, чем полностью погашены проценты за пользование кредитными средствами и частично сама задолженность по кредиту, размер остатка задолженности составил 4150000 рублей. Правильной ко взысканию денежной суммой будет являться 4150000 рублей. Пени начисленные истцом считают необоснованными, в связи с отсутствием вины за образование долга.

На основании п. 3 ст. 167 ГПК РФ суд определил, рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся представителя истца и ответчиков, их представителя ФИО1, также являющегося третьим лицом и законным представителем несовершеннолетних детей ФИО20 ФИО7, представителем по доверенности ФИО3, третьих лиц ФИО3, ФИО4

Исследовав письменные материалы дела суд приходит к следующему выводу.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области» и ФИО2, ФИО1 заключен договор займа №, по которому им предоставляется заём в размере 7380000 рублей сроком на 240 месяцев, считая от даты фактического предоставления займа, для приобретения квартиры по адресу: <адрес>, стоимостью 9000000 рублей. Заемщики осуществляют возврат займа и уплачивают проценты за пользование им в размере 14 % годовых, ежемесячно, не позднее последнего числа каждого календарного месяца, на остаток суммы займа, в виде аннуитетного платежа, в сумме 91913 рублей 90 копеек, который указывается в графике платежей (п.п. 1.1-1.3, 3.1, 3.2, 3.3, 3.3.5 договора).

Согласно информационного расчета ежемесячных платежей к договору, расчет погашения задолженности произведен исходя из суммы займа 8000000 рублей, и общей размер ежемесячного платежа указан 99635 рублей 71 копейка, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, по май 2027 года.

Квартира приобретается и оформляется в единоличную собственность ФИО2 Обеспечением исполнения обязательств по договору является ипотека квартиры в силу закона, которая подлежит удостоверению закладной (п.п. 1.3, 1.6 договора).

В силу п.п. 5.2, 5.3 договора займа, при нарушении сроков возврата займа, заемщики оплачивают займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по возврату суммы займа и процентов за каждый день просрочки.

Займодавцем условия договора были выполнены, ответчикам предоставлены денежные средства в сумме 7380000 рублей. По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, ФИО2 приобретена квартира по адресу: <адрес>. Истцу выдана закладная на указанную квартиру от ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. Установленные обстоятельства подтверждаются: платежным поручением о перечислении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п. 2.1 договора займа; договором купли-продажи квартиры; передаточным актом; закладной.

Согласно договора дарения квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, выписке из ЕГРП, квартира подарена ФИО2 ФИО1

По соглашению между ОАО «Агентством по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области», ФИО2, ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, в закладной, в качестве залогодателя жилого помещения указана ФИО1

В соответствии с уведомлениями АО «АИЖК по Тюменской области» о суммах уплаченных платежей в погашения займа за период 2007-2016 годов, начиная с января 2015 года платежи в погашение займа производились в меньшей сумме, чем предусмотрено договором, а с ноября 2015 года по май 2016 года не производились. Всего за период с 2007 года по ДД.ММ.ГГГГ ответчиками произведены платежи на сумму 9357968 рублей 60 копеек, из них в погашение основного долга 916559 рублей 21 копейка, в погашение процентов 8389526 рублей 07 копеек, в погашение неустойки 51883 рубля 32 копейки.

Ответчиками представлены платежные документы на сумму 3420536 рублей 32 копейки, что подтверждается приходными кассовыми ордерами и заявлениями на перевод денежных средств.

Доказательств производства иных платежей, помимо указанных истцом, а также после ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании не добыто.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по договору займа составляет 7105639 рублей 89 копеек из них: сумма основного долга с учетом взыскания оставшейся суммы займа 6463440 рублей 79 копеек; проценты 304632 рубля 40 копеек; пени, начисленные на просроченный основной долг 160252 рубля 44 копейки; пени, начисленные на просроченные проценты 177314 рублей 26 копеек. Указанная задолженность не изменилась по настоящее время. Установленные обстоятельства подтверждаются: расчетом взыскиваемой суммы; справкой о размере задолженности.

В связи с не согласием ответчика ФИО2 с размером ежемесячного платежа и его распределением на погашение основного долга и проценты, а также в связи с тем, что к договору займа был приложен информационный расчет ежемесячных платежей, в котором ежемесячный платеж составляет 99635 рублей 71 копейка, а не 91913 рублей 90 копеек, как указано в договоре, судом назначалась экспертиза определения обоснованности расчета ежемесячного платежа, исходя из условий договора займа и фактически предоставленных денежных средств.

По заключению ООО «Аудит – Бизнес – Консалтинг» от ДД.ММ.ГГГГ, погашение займа производится заемщиком ежемесячными аннуитетными платежами, за исключением первого и последнего платежа (абз. 12 стр. 8 заключения).

К договору займа представлен информационный расчет ежемесячных платежей, в котором сумма займа указана в размере 800000 рублей, сроком на 240 месяцев, под 14 % годовых, ежемесячный платеж составляет 99635 рублей 71 копейка. Экспертом проведен расчет ежемесячных платежей, если бы ответчику был выдан заем в указанном размере, он составляет 99635 рублей 71 копейку. Информационный расчет ежемесячных платежей к договору займа № произведен на иных условиях, чем условия, согласованные сторонами в договоре займа. В основу расчета положен график платежей, составленный с другими исходными данными, в частности, сумма займа определена в размере 8000000 рублей, что изменило сумму ежемесячного аннуитетного платежа и не соответствовало реально вносимым заемщиком платежам в размере 91913 рублей 94 копейки, на основании представленных уведомлений о суммах уплаченных платежей в счет погашения обязательств по ипотечному займу. Данный информационный расчет не может являться подтверждением согласования сторонами суммы процентов и части основного долга, исходя из рассчитанной суммы аннуитетного платежа по договору займа.

Исходя из выданной суммы займа произведен информационный расчет ежемесячных платежей с распределением суммы процентов и части основного долга, исходя из рассчитанной суммы аннуитетного платежа по договору займа в размере 91913 рублей 94 копеек.

В договоре займа указан размер ежемесячного аннуитетного платежа, за исключением первых двух, в сумме 91913 рублей 90 копеек, что на 4 копейки меньше, чем рассчитано экспертом. Данное отклонение объясняется округлением сумм при расчете и не является существенным. Кроме того, исходя из представленных истцом данных, уплата займа производилась именно в размере 91913 рублей 94 копейки. Проценты составляют существенную часть в первых аннуитетных платежах, что характерно для долгосрочных кредитов. К заключению приложен информационный расчет ежемесячных платежей по договору займа (стр. 10-13 заключения, приложение).

При предоставлении займа ЗАО «Бизнес-Аудит» производилась оценка рыночной стоимости квартиры по адресу: <адрес>, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 8200000 рублей. Данный факт установлен в соответствии с отчетом об оценке ЗАО «Бизнес-Аудит».

В связи с несогласием ФИО2 с указанной стоимостью квартиры, судом назначалась экспертиза по определению её рыночной стоимости на сегодняшний момент.

Согласно экспертному заключению № ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки», информации эксперта, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры составляет 8500000 рублей. Осмотр квартиры не производился, поскольку на неоднократные просьбы эксперт не был допущен в жилое помещение.

Экспертизы проведены в соответствии с требованиями ст. ст. 84, 85 ГПК РФ, заключения соответствует положениями ст. 86 ГПК РФ, эксперты предупреждены об уголовной ответственности. Поэтому заключения ООО «Аудит – Бизнес – Консалтинг», ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» принимаются судом в качестве доказательств по делу.

АО «АИЖК по Тюменской области» ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которое является одновременно предложением о расторжении договора займа, что подтверждается требованиями и кассовыми чеками о направлении заказных писем.

В силу п. 1 ст. 807, п. 1 ст. 809, п. 1 ст. 810, п. 2 ст. 811 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с п. 4.4.1 договора займа, займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору, путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пени, в следующих случаях: при просрочке заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа по займу более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течении 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Договор займа между АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области» и ФИО2, ФИО1 был заключен в соответствии с требованиями ст. ст. 807 - 811 ГК РФ. В договоре определена сумма займа, размер процентов, подлежащих уплате за пользование заемными средствами, порядок расчета ежемесячного платежа и его сумма, срок до которого должен производится ежемесячный платеж и их количество. Ответчикам перечислены деньги для приобретения жилого помещения, в сумме указанной в договоре.

Несмотря на то, что к договору займа приложен информационный расчет, исходя из другой суммы займа 8000000 рублей, а не 7380000 рублей, указанное обстоятельство не является основанием для признания договора займа не заключенным, поскольку как указывалось выше сроки, сумма платежа, и их количество определены в договоре.

А-выми условия заключенного договора не исполняются, периодические ежемесячные платежи в соответствии с условиями договора не выплачиваются. Им направлялось письменное требование о досрочном возврате суммы займа.

Поскольку ответчики неоднократно вносили платежи в меньшем размере, либо не вносили их вовсе, в соответствии с условиями договора, что по мнению суда является его существенным нарушением, лишающим АО «АИЖК по Тюменской области» получения денежных средств, на которые оно было вправе рассчитывать при заключении договора, ими не представлено доказательств уважительности не исполнения условий договора, требования истца о расторжении договора займа с А-выми, взыскании с них задолженности, оставшейся суммы займа и невыплаченных процентов на ДД.ММ.ГГГГ, в сумме 6768073 рубля 19 копеек обоснованно и подлежит удовлетворению.

Доводы А-вых о том, что ими выплачено АО «АИЖК по Тюменской области» 10737000 рублей, которыми погашена полностью задолженность по процентам и частично по основному долгу, суд находит несостоятельными.

По сведениям истца, ответчиками произведена оплата на сумму 9357968 рублей 60 копеек, ими представлены платежные документы на сумму 3420536 рублей 32 копейки. Доказательств оплаты денег в оставшейся сумме в судебном заседании не добыто.

В соответствии с условиями договора погашение займа должно было производиться аннуитетными платежами, в которых проценты составляют существенную часть в первых платежах долгосрочных займов.

Согласно заключению ООО «Аудит – Бизнес – Консалтинг» размер ежемесячного платежа, рассчитанный исходя из условий договора займа, соответствует размеру ежемесячного аннуитетного платежа, указанному в договоре.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. ст. 330, 331 ГК РФ).

Соглашение об уплате неустойки заключено между АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области» и А-выми в письменной форме. Сумма пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с учетом гашения, составляет: на просроченный основной долг 160252 рубля 44 копейки, на просроченные проценты 177314 рублей 26 копеек. Она рассчитана в соответствии с п.п. 5.2, 5.3 договора займа, соразмерна нарушенным обязательствам, в связи с чем у суда отсутствуют основания для её снижения. Ответчиками без уважительных причин не производились платежи в счет погашения займа, поэтому требования истца о взыскании неустойки с ответчиков за несвоевременную уплату основного долга и процентов, за указанный период, обоснованно и подлежит удовлетворению.

Таким образом, всего с А-вых в пользу АО «АИЖК по Тюменской области» подлежат солидарно взысканию деньги в сумме 7105639 рублей 89 копеек.

Согласно п. 6 ст. 9, п. 4 ст. 10, п.п. 1, 6 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции на момент заключения договора займа), права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.

Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная.

Обеспечение исполнения обязательств А-вых по погашению займа обеспечено залогом недвижимого имущества - квартиры по адресу: <адрес>. Предмет залога указан в договоре купли-продажи квартиры (раздел 2). Также права залогодержателя обеспечены закладной, ссылка на которую имеется как в договоре займа (п. 1.6), так и в договоре купли-продажи квартиры (п. 2.6).

Договоры купли-продажи и дарения квартиры прошли государственную регистрацию. Закладная, соглашение об изменении закладной также прошли государственную регистрацию. Как первоначальная закладная, так и после изменения, соответствует требованиям, указанным в ст. ст. 14, 15 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции на момент заключения договора займа).

В силу п. 1 ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (как в редакции на момент заключения договора займа, так и в действующей редакции), ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В соответствии с п. 6.13 договора займа, требования займодавца (владельца закладной) из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая основной долг по сумме обязательств, начисленные проценты за пользование этой суммой, пеню, начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением и ненадлежащим исполнением обязательств заемщиками по настоящему договору и закладной и проведением процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и отселению заемщиков.

Аналогичные вышеизложенным положения содержатся в п. 7.2 закладной.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (ст. 51 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Как указано в п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции на момент заключения договора займа), залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (п. 1 ст. 50 в действующей редакции Закона).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (п. 1 ст. 56, п. 2 ст. 78, пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Как указано в п. 4.4.3 договора займа, займодавец имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в следующих случаях: при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей согласно п.п. а) и б) п. 4.4.1 договора; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более 3 раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при не удовлетворении заемщиками требования займодавца (владельца закладной) о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании; в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

Также в п. 7.1 условий и порядка исполнения денежного обязательства по закладной указано, что основаниями обращения взыскания на заложенное имущество являются: просрочка по внесению очередного ежемесячного платежа согласно п.п. а) и б) п. 5.1 условий; не удовлетворение должником требования владельца закладной о полном досрочном погашении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании; в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

Поскольку период просрочки платежа по договору займа А-выми составляет более 3 месяцев, в течении последних 12 месяцев, допущенные нарушения обеспеченного залогом обязательства являются значительными и размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества. Ответчиками не выполнено требование займодавца о досрочном возврате займа, исковые требования АО «АИЖК по Тюменской области» об обращении взыскания на заложенное имущество трехкомнатную квартиру по адресу: <адрес> являются обоснованными.

Так как сторонами не достигнута договорённость о способе реализации заложенной квартиры и её стоимости, учитывая значительный промежуток времени с момента оценки стоимости жилого помещения при заключении договора займа, стоимость реализации квартиры должна быть установлена исходя из экспертного заключения ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки», в размере 80 % её стоимости, в сумме 6800000 рублей (8500000 рублей / 100% * 80%). В силу п. 1 ст. 56, п. 2 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), способ реализации заложенного имущества должен быть определен путем продажи с публичных торгов.

АО «АИЖК по Тюменской области» при подаче искового заявления в суд была оплачена государственная пошлина в соответствии с положениями пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, в сумме 43728 рублей, что подтверждается платежным поручением. Поскольку требования АО «АИЖК по Тюменской области» удовлетворяются, то государственная пошлина должна быть взыскана с ответчиков солидарно, в указанной сумме.

Исходя из положений п. 6.13 договора займа, ст. 3 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", из стоимости заложенного имущества в пользу залогодержателя подлежат уплате суммы, взысканные судом, включая основной долг, начисленные проценты, пеня, судебные издержки, а также расходы по реализации заложенного имущества.

По ходатайству ответчика ФИО2 была назначена экспертиза в по оценке квартиры в ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки». В связи с несогласием ответчика ФИО2 с размером ежемесячного платежа и его распределением на погашение основного долга и проценты, а также в связи с тем, что к договору займа был приложен информационный расчет, в котором ежемесячный платеж составляет 99635 рублей 71 копейка, а не 91913 рублей 90 копеек, как указано в договоре, судом назначалась экспертиза определения обоснованности расчета ежемесячного платежа в ООО «Аудит – Бизнес – Консалтинг». Обязанность по оплате экспертиз возложена на ответчика ФИО6 в полном объеме. Стоимость проведения экспертиз составила 5000 рублей и 25000 рублей, соответственно. Ответчиком не оплачены затраты на проведение экспертиз. ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки», ООО «Аудит – Бизнес – Консалтинг» заявлены ходатайства о взыскании денежных средств за проведение экспертизы в указанной сумме.

Поскольку затраты на проведение экспертиз были возложены на ФИО2, они должны быть взысканы с него в пользу экспертных организации в сумме 5000 и 25000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования акционерного общества «АИЖК по Тюменской области» к ФИО2, ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа, расторжении договора займа, обращении взыскания на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов – удовлетворить.

Взыскать с ФИО2, ФИО1 солидарно в пользу в акционерного общества «АИЖК по Тюменской области» задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 7105639 рублей 89 копеек, из них: сумма основного долга с учетом взыскания оставшейся суммы займа 6463440 рублей 79 копеек; проценты 304632 рубля 40 копеек; пени, начисленные на просроченный основной долг 160252 рубля 44 копейки; пени, начисленные на просроченные проценты 177314 рублей 26 копеек, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 43728 рублей, а всего деньги в сумме 7149367 (семь миллионов сто сорок девять тысяч триста шестьдесят семь) рублей 89 копеек.

Расторгнуть договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между открытым акционерным обществом «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области» и ФИО2, ФИО1.

Обратить взыскание в счет погашения задолженности в пользу акционерного общества «АИЖК по Тюменской области» на предмет залога - трехкомнатную квартиру общей площадью 115,9 кв. метров, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, запись о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащую ФИО1 на праве собственности, путем продажи с публичных торгов, установить начальную продажную начальную цену в размере 6800000 (шесть миллионов восемьсот тысяч) рублей.

Из стоимости заложенного имущества в пользу акционерного общества «АИЖК по Тюменской области» подлежат уплате суммы, взысканные судом по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между открытым акционерным обществом «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области» и ФИО2, ФИО1, включая основной долг, начисленные проценты, пеню, судебные издержки, а также расходы по реализации заложенного имущества.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агентство независимой экспертизы и оценки» расходы на проведение экспертизы в сумме 5000 (пять тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аудит – Бизнес – Консалтинг» расходы на проведение экспертизы в сумме 25000 (двадцать пять тысяч) рублей.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Юргамышский районный суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья: С. Ю. Плешков