Решение № 3А-823/2021 3А-823/2021~М-515/2021 М-515/2021 от 3 октября 2021 г. по делу № 3А-823/2021

дело № 3а-823/2021

УИД 26OS0000-04-2021-000516-87


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 октября 2021 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Калиниченко Я.К.,

с участием представителя административного истца Потребительского общества «Артемида» ФИО1, представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Потребительского общества «Артемида» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ ПО «Артемида», являясь арендатором земельного участка, обратилось в <адрес>вой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Управление Росреестра по <адрес>), в котором просит пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> в квартале 509 (площадь: 8 326+/-32кв.м), и установить равной его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, составленным ООО «Арабеска» № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере - 9 840 303 рубля.

В обоснование требований указано, что заявитель является арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:12:030401:368, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 22 344 902,5 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объекта.

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес>, администрации <адрес>, извещенные надлежащим образом, в суд не явились, сведений об уважительных причинах неявки не имеется, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствуют рассмотрению дела в их отсутствие.

Представитель административного истца ФИО4 в судебном заседании поддержала заявленные требования, просил в порядке уточнения установить кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере его рыночной стоимости 11 531 000 рублей, определенном в заключении судебной оценочной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК «<адрес>имущество» ФИО2 просила отказать в удовлетворении требований, ссылаясь на объективность и обоснованность размера кадастровой стоимости, установленной по результатам государственной кадастровой оценки. Возражений относительно заключения судебной оценочной экспертизы не имеет.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку арендные платежи рассчитываются из его кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Согласно материалам дела административный истец является арендатором объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером №:368, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственной базой, расположенного по адресу: <адрес> в квартале 509 (площадь: 8 326+/-32кв.м).

Право аренды указанного объекта подтверждено договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между административным истцом и Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-002/2021 - 65332539.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>» и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 22 344 902,5 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-002/2021-74643324.

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений, административный истец, являясь плательщиком арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения его кадастровой стоимости.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №:368, составленный ООО «Арабеска» № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 9 840 303 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №-ОК, выполненной экспертом ООО Оценочная компания «Эксперт», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:368 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 11 531 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Экспертное заключение ООО Оценочная компания «Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ №-ОК подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Осмотр объекта осуществлен 14 сентября 2021 года.

Идентификация объектов проведена как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела, с использованием информации для проведения исследования, соответствующей принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы. Объект оценки и процесс его оценки подробно описаны, приведены общие характеристики, анализ местоположения.

Экспертом проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, использован массив объявлений из архива объявлений, размещенного по адресу: https://ruads.org/ с выгрузкой 186 объявлений, удовлетворяющих трем параметрам: местоположение - г. Ставрополь, период - с 01 января 2018 г. по 01 января 2019 г., назначение земель - земли коммерческого назначения ( производственно-складского). По результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки, определен уровень развитости рынка земельных участков.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж), дана мотивировка отказу в применении иных подходов и методов оценки, приведено мотивированное обоснование применению и отказу в применении корректировок.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами (по местоположению, площади, правовой принадлежности, инженерному оснащению, назначению и виду разрешенного использования). Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета. Отобранные экспертом объекты-аналоги, их описание и характеристики представлены в соответствующей таблице сравнения.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности результатов экспертного исследования.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

Оснований для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете независимого оценщика, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт значительного завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендных платежей, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения его требования и установления кадастровой стоимости спорного земельного участка на дату его государственной кадастровой оценки в размере рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-Ф3 кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие становления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Заявление административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, поступило в суд 17 августа 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административный иск потребительского общества «Артемида» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:368, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственной базой, площадью 8 326+/-32кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в квартале 509, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 11 531 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №:368.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через <адрес>вой суд.

Дата изготовления мотивированного решения суда 05 октября 2021 года.

Судья Ситькова О.Н.