Решение № 2-430/2024 2-430/2024~М-313/2024 М-313/2024 от 13 июня 2024 г. по делу № 2-430/2024

УИД 55RS0014-01-2024-000464-16

Дело № 2-430/2024


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Калачинск 14июня 2024 года

Калачинский городской суд Омской области в составе: председательствующего судьи Шестаковой О.Н., при секретаре Ющенко О.Н., помощник судьи Сотникова А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, по встречному исковому заявлению ФИО13 ФИО2 ФИО3 об уменьшении покупной стоимости жилого дома,

У С Т А Н О В И Л:

В Калачинский городской суд обратилась с исковым заявлением ФИО2 В.С. к ФИО4 взыскании задолженности по договору купли-продажи, указав в обоснование исковых требований, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>», <адрес> рассрочкой платежа. В соответствии с п.3.1 договора цена жилого дома составляет № рублей, цена земельного участка составляет № рублей. Оплата стоимости объектов недвижимости в соответствии с пунктом 3.3 договора купли-продажи подлежала внесению следующим образом: первый платеж в размере № рублей - до ДД.ММ.ГГГГ, в последующем равными платежами по № рублей: до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ, последний платеж в размере № рублей – до ДД.ММ.ГГГГ. В нарушение договора внесение платы не осуществлялось надлежащим образом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность составила № рублей. Просила взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 В.С. задолженность в размере № рублей по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, <адрес>, <адрес>», <адрес>; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере № рублей; госпошлину в размере № № рублей.

ФИО4 в лице представителя ФИО12, действующего на основании доверенностиот ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 126), подано встречное исковое заявление, в котором ФИО4 указала, что при эксплуатации жилого домаФИО4 она обнаружила в нем скрытые существенные недостатки, которые не были оговорены до заключения договора. ФИО4 устно сообщила о выявленных недостатках жилого дома продавцу, приостановиввнесение денежных средств в счет оплаты стоимости дома, предложила урегулировать вопрос, однако продавец уклонялся от урегулирования спора, предъявил претензию в октябре 2022 об оплате № по состоянию на октябрь 2022. В связи с чем покупатель обратился в независимую экспертную организациюдля составления заключения. Заключением специалиста № ИП ФИО7были установлены существенные скрытые устранимые недостатки, стоимость устранения которых составляет № рублей № копеек. ФИО4 просила уменьшить покупную цену спорного жилого дома на сумму № рублей в счет стоимости восстановительного ремонта выявленных скрытых недостатков, установив стоимость указанного жилого дома в размере № №,20 рублей; взыскать с ФИО2 В.С. в пользу ФИО4 в счет возмещения расходов по оплате экспертизы в размере № рублей, расходы по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании ФИО2 В.С. и её представитель ФИО8, действующий на основании устного ходатайства, занесенного в протокол судебного заседания,в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме.

ФИО2 В.С. дополнительно пояснила, что спорныйдом на земельном участке площадью № кв.м. начали строить мужем с № года, дом строила бригада.Муж умери она решила продать дом. На тот момент был фундамент, поставлена коробка из бруса, крыша, дом двухэтажный, общая площадь <адрес> кв.м., вставлены окна, одни наружные двери, выкопали колодец на участке, провели воду в дом, сделали канализацию, провели электричество, отопления не было. Отделка была черновая, снаружи дом обложен кирпичом. В последующем необходимо было внести денежную сумму для проведения газа, она внесла № рублей, но так как сдали не все, то и газ проведен не был, был только заказан проект газификации. В 2021 году она выставила дом на продажу без участия риэлтора. ФИО13 приезжала с супругом раза три,она им показывала дом, все объяснила о газификации, отдала им проект на электричество, который её муж при жизни подготовил. В ноябре ФИО4 отдалаей № рублей и сказала, что будет оформлять ипотеку, они сошлись на сумме 1 № рублей. Дом она им продавала за № № рублей, но № рублей она им скинула из-за наличия жучка. В марте № года ФИО4 ипотеку не дали, но она сказала, что у нее есть № рублей и они составили договор с дальнейшей рассрочкой. Договор составляли сами, затем поехали в МФЦ и зарегистрировали его.Полагала, что поскольку акт ввода в эксплуатацию в отношении строения не составлялся, то оно не является полностью готовым жилым домом, к нему не могут предъявляться требования как к полноценному жилому дому, так как в нем есть недоделки, ФИО9 пояснила ей, что она приобретает жилой дом для постоянного проживания. С заключением ИП ФИО7 не согласились, от проведения судебной экспертизы отказались. Поясняла, что кирпичная кладка не вплотную к брусу выстроена, а на расстоянии 0,80 см, по специальной технологии - для проветривания, чтобы точка росы не могла перейти. Снизу в кирпич были вставлены прорехи, чтобы проветривалось, чтобы не было застоя воздуха, то есть все было сделано по технологии. Но так как это расстояние сверху оказалось открытым, туда потекла вода - естественно там и есть начало плесени. Пустое пространствомежду кирпичной кладкой и брусом сделано для того, чтобы точка росы не попадала, а была в этом воздушном пространстве. Дом онаобрабатывала у ФИО1 там есть пустая банка, прежде чем строители приехали выстраивать стены, я обработала все на два раза от плесени и всех видов поражения. Там лежала пустая банка я ее нашла и показала, полностью 10 литров пустая израсходованная, я обработала два раза внутри и снаружи.

ФИО4 и её представитель ФИО12, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 126), в судебном заседании в удовлетворении первоначальных исковых требований просили отказать, свои требования поддержали в полном объеме, пояснив, что жук может съесть дом за 5 лет. Если бы была такая информация донесена до покупателя, ФИО4 не стала бы покупать такой дом.

ФИО15 пояснила, что решила переехать из <адрес> поближе к областному центру, продала свой дом. Дом с земельным участком ФИО2 В.С., был оценен сторонами в № рублей. № рублей у неё был, для выплаты оставшихся 650 000 рублей она планировала взять кредит. Поскольку кредит ей получить не удалось, ФИО2 В.С. предложила покупку дома в рассрочку. При заключении ДД.ММ.ГГГГ она внесла первую сумму по договору - в размере № рублей. При покупке дома его электроснабжениебыло организовано по схеме временного подключения к электросетям, в доме не было ни отопления, на водоснабжения, ни газоснабжения. Вода в выкопанном на земельном участке колодце оказалась настолько соленой, что была непригодна для использования даже в технических целях, им пришлось делать скважину. ФИО2 В.С. пояснила им, что ею № № рублей на подключение к газоснабжению и обещала, что газ будет проведен, однако газ не проводится. Второго этажа в доме как такового нет, есть чердак, утепления второго этажа не было никакого, в фронтонахщели сквозные, онизакупили опилки и утеплили ими пол чердака. Сантехники также не было установлено. Поскольку планировали переезд, сразу после приобретения дома, закупили строительный материал и начали заниматься строительными работами: поставили сплошной двухметровыйзабор из профлиста, так как ограждения земельного участка не было(ушло 50 листов); возвели пристройку (кочегарку) для установки отопительного котла (нанимали бригаду); в пристройке сделали скважину; вырыли погреб; поставили входную дверь, крышу утеплили (нанимали бригаду), купили много утеплителя для пола (в гараже лежит), закупили другие стройматериалы. Отопление провели в доме (уже батареи стоят), куплен газовый и котел для дров, - осталось поставить печь и завести воду (скважина есть - нужно только проводку сделать). Электричество нужно сделать, все уже куплено для электричества, но все встало из-за суда. С началом дождей в августе № года они обнаружили на стенах следы потеков, отсыревания и плесени, в одном углу брус полностью необходимо заменить из-за плесени. Причиной залива оказалось нарушение строительных норм при установке окон, и вследствие этого - невозможность установить отливы на окнах, была нарушена герметичность. При креплении к стене радиаторов отопления выяснилось, что одна из наружных стен домасовсем не утеплена: за ОСБ сразу следовал кирпич, между ними была пустота. Кроме того, в древесине дома был обнаружен жук, все стены дома оказались пораженными отверстиями от жука, постоянно на полу у стен наблюдается древесная мука в виде желтого порошка. Жук и плесень разрушают дом. Полагали, что дом изначально не был предназначен для постоянного, круглогодичного проживания, планировался продавцом для сезонного проживания – как дачный дом, так как построен с грубым нарушением технологии – без отделения коры от древесины, что и привело к образованию под корой в древесине жука. Впоследствии покупатель спрашивала продавца, где продавец планировала установить печь, на что ФИО2 В.С. ей ничего не ответила, значит не планировали. Для более быстрой продажи дачный дом был обложен продавцом кирпичом.При покупке она не предполагала, что установление отливов на окнах будет невозможно, и не знала о том, что стены не утеплены, при осмотре дома перед покупкой она не заметила наличия следов древесного жука. Лестница на второй этаж оборудована не была, была приставная деревянная. Сразу после обнаружения недостатков она приглашала ФИО2 В.С. приехать для осмотра выявленных недостатков и решения проблемы, но ФИО2 В.С. не захотела приехать. Поэтому в ноябре 2022 года сделали экспертизу.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.В соответствии с п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу абз. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Пунктом 1 статьи 454 этого же кодекса предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать названным требованиям в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (пункт 1 статьи 470 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены последствия передачи товара ненадлежащего качества.

В пункте 1 названной статьи указано, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

При этом с момента обнаружения в товаре недостатков покупатель обязан в разумный срок известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о качестве товара (пункт 1 статьи 483 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 483 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невыполнения правила об извещении продавца о нарушении условий договора купли-продажи о качестве товара продавец вправе отказаться полностью или частично от удовлетворения требований покупателя, если докажет, что невыполнение этого правила покупателем повлекло невозможность удовлетворить его требования или влечет для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понесбы, если бы был своевременно извещен о нарушении договора.

Таким образом, приведенными выше нормами права четко регламентирован порядок взаимодействия сторон договора купли-продажи при выявлении в товаре недостатков.

В соответствии с абз.1 п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 505 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 В.С. иФИО4 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа (л.д.9-12), в соответствии с которым ФИО2 В.С. обязалась передать в собственность Покупателю жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>», <адрес>, общей площадью 77.7 кв. м, жилой площадью 77.7 кв., а Покупатель обязался принять и оплатить Объект в соответствии с условиями настоящего Договора.

Из передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ следует, что данный дом передан ФИО2 В.С. ФИО4, а последней принят в том состоянии, в котором объект находился на момент подписания Договора от ДД.ММ.ГГГГ, состояние недвижимого имущества соответствует условиям договора купли-продажи, претензий у покупателя по передаваемому недвижимому имуществу не имеется, о чем указано в приведенном акте, подписанном обеими сторонами.

Стоимость жилого дома в соответствии с п. 3.1 Договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ в размере № руб., земельного участка - № руб. была оплачена при подписании договора покупателями частично – в сумме № рублей, что подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям договора п.3.3, предусмотрены сроки оплаты стоимости жилого дома и земельного участка в рассрочку в следующем порядке:в размере № рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; в размере № рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; в размере № рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; в размере № рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГг.; в размере № рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; в размере № рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; в размере № рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; в размере № рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; в размере № рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; в размере № рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; в размере № рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; в размере № рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с условиями договора, регламентированного п.4.1, данного договора передача жилого дома и земельного участка производится в день передачи продавцу первого платежа, срок которого установлен в п. 3.3 настоящего договора, о чем стороны составляют передаточныйакт в соответствии со ст. 556 ГК РФ. В день передачи на основании п.4.2. покупатель до подписания передаточного акта обязан детально осмотреть жилой дом и земельный участок. При выявлении недостатков в жилом доме и земельном участке покупатель обязан указать их в Акте приема-передачи. Данный акт был подписан сторонами, претензий со стороны Покупателя не поступало(л.д. 13).

ДД.ММ.ГГГГ на основании указанного договора купли-продажи за ФИО4 произведена государственная регистрация права собственности на указанные выше объекты недвижимости (л.д. 29-30, 32-33), зарегистрирована потека в силу закона в пользу ФИО2 В.С. до ДД.ММ.ГГГГ.

В период владения жилым домом выявлены недостатки объекта недвижимости: отсутствие герметичности над кирпичной кладкой наружной облицовки стен, что повлекло протопление наружных стен исследуемого объекта, образованию плесени под обшивкой стен ОСБ и на поверхности стен из ОСБ и бруса,образование плесени, несоответствие размеров оконных проемов из кирпичной кладки размерам оконных проемов из ПВХ профилей,отсутствие герметичности над кирпичной кладкой повлекло образованиепотеков и плесени в помещении гаража и помещении №, несоответствие размеров оконных проемов кирпичной кладки размерам оконных блоков, отсутствие пароизоляционного и гидро-ветрозащитного слоев каркасных наружных стен, недостаточное количество отеплителя в наружных стенах (выполнение утепления из двух слоев минераловатного утеплителя, общая толщина 100 мм (два слоя по 50 мм)), трещины древесины бруса, отклонение поверхности пола из доски от прямолинейности по горизонтали до 30 мм.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратилась к ИП ФИО7 для составления заключения для определения пригодности для проживания, соответствия требованиям строительных, санитарных норм и правил, градостроительным и противопожарным требованиям жилого домапо адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>», <адрес>, наличия в строении недостатков и дефектов, их характера и стоимости их устранения.

ДД.ММ.ГГГГ специалистом ИП «ФИО7» ФИО10 подготовлено заключение специалиста № (л.д. 43-85).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 в адрес ФИО2 В.С. направлено письменное требование о снижении стоимости жилого дома по договору от ДД.ММ.ГГГГ на 396 025 рублей в соответствии с заключением (л.д. 88).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 В.С. в адрес ФИО4 направлен ответ на требование о снижении стоимости жилого дома по договору от ДД.ММ.ГГГГ, в котором ФИО2 В.С. указала, что приобретенный по договору жилой дом является объектом незавершенного строительства, о чем указано в договоре, высказала несогласие с заключением специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ, пояснила, что требования о снижении стоимости могут быть рассмотрены и будут разрешаться сторонами путем переговоров (л.д. 22).ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 В.С. в адрес ФИО4 направлена претензия, в которой продавец указала на то, что ФИО4 не оплатила предусмотренную п. 3.3 договора денежную сумму в размере № рублей, требовала исполнить обязательства по оплате стоимости жилого дома и земельного участка в течение 15 календарных дней с даты её получения (л.д. 15, 16).

Всего ФИО4 передано ФИО2 В.С. по договору от ДД.ММ.ГГГГ: № рублей при подписании договора, также на счет ФИО2 В.С. в <данные изъяты> со счета ФИО4 перечислены денежные средствабезналичными переводами:от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ – по № рублей, ДД.ММ.ГГГГ – № рублей, итого № рублей.

Разрешая спор, суд приходит к выводу о том, что продавцом был передан товар, имеющий скрытые существенные неустранимые недостатки, что подтверждаются следующим.

Согласно положениям статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 указанной статьи).

Согласно заключения специалиста №, выполненного ИП ФИО7, спорный жилой дом имеет следующие конструктивные характеристики (л.д. 50-85):

фундаменты – основное строение бетонный ленточный, два ряда ленты под строение из бруса и под кирпичную кладку лицевого кирпича толщиной 0.5 кирпича. Пристройка к дому - подсобное помещение фундамент ленточный бетонный. Стены наружные, внутренние – основное строение из бруса 150х150 мм, с фасадной стороны облицованы лицевым кирпичом, толщиной 0,5 кирпича. Между стеной из бруса и кирпичной кладкой проложена гидро-ветрозащита, выполненная из подложки под ламинат, толщиной 10 мм. Пристройка к дому – подсобное помещение, стены из блоков, толщиной 200 мм. Помещение гараж входит в площадь жилого дома. Наружные стены гаража каркасные из бруса, обшивка из СОБ, наружные стены гаража не утеплены;

перегородки каркасные, общивка из ОСБ по деревянному каркасу из бруса, звукоизоляция в перегородках отсутствует;

кровельное покрытие металлическая черепица, стропильная система деревянная, гидроветрозащита под кровельным покрытием отсутствует;

перекрытие чердачное деревянное, утепленное опилками;

оконные заполнения – оконные конструкции из профилей ПВХ, остекление стеклопакеты, подоконные доски и откосы не установлены;

дверные заполнения – входная дверь металлическая;

полы – дощатые, толщиной 50 мм; отделка – без отделки;

электроснабжение - отсутствует. При осмотре наличие временного электроснабжения от удлинителя, продолженного от электрического щитка, расположенного на земельном участке;

отопление – отсутствует;

водоснабжение – скважина, на земельном участке наличие колодца, система водоснабжения в жилом доме отсутствует;

туалет типа клозет

вентиляция - естественная через оконные створки

инсоляция через оконные проемы.

В подтверждение наличия недостатков жилого дома покупателем представлено заключение №, согласно которому строительство дома по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>», <адрес> осуществлено с существенными нарушениями строительных норм и правил, выявлены такие дефекты как несоответствие размеров оконных проемов из кирпичной кладки размерам оконных проемов из ПВХ профилей, наличие следов плесени, почернение древесины на поверхности стен из бруса, отсутствие пароизоляционного и гидро-ветрозащитного слоев каркасных наружных стен, почернение поверхности, следы плесени на поверхности обшивки стены из плиты ОСБ, выполнение утепления из двух слоев минераловатного утеплителя, общая толщина 100 мм(два слоя по 50 мм), трещины древесины бруса, отклонение поверхности пола из доски от прямолинейности по горизонтали до 30 мм.

Так, специалистом в заключении № выявлены в спорном жилом доме следующие недостатки, дефекты:

- помещение №, 2,1м*5,1 м, высота 2,6 м.; размеры оконных проемов из кирпичной кладки не соответствует размерам оконных проемов из ПВХ профилей (размеры указаны в таблице № заключения специалиста); наличие следов плесени почернение древесины, на поверхности стен из бруса; каркасные наружные стены — отсутствует пароизоляционный и гидро-ветрозащитный слои;почернение поверхности, следы плесени на поверхности обшивки стены из плиты ОСБ; утепление выполнено из двух слоев минераловатного утеплителя, общая толщина 100 мм (два слоя по 50мм);

- помещение №, 3,4м*3,4 м, высота 2,6 м.; размеры оконных проемов из кирпичной кладки не соответствует размерам оконных проемов из ПВХ профилей (размеры указаны в таблице № заключения специалиста); на поверхности стены из бруса следы от «жучка», брус стен — наличие коры, трещины древесины бруса; отклонение поверхности пола из доски от прямолинейности по горизонтали до 30мм;

- помещение №, 5,0м*3,0м, высота 2,6м.; брус стен — наличие коры, трещины древесины бруса, на участке наружной стены из бруса наличие следов плесени; размеры оконных проемов из кирпичной кладки не соответствует размерам оконных проемов из ПВХ профилей (размеры указаны в таблице № заключения специалиста);

- помещение №, 3,36м.*3,2м, высота 2,6м.; брус стен — наличие коры, трещины древесины бруса; размеры оконных проемов из кирпичной кладки не соответствует размерам оконных проемов из ПВХ профилей (размеры указаны в таблице № заключения специалиста);

- помещение №,7м.*3,2м., высота 2,6м.; брус стен — наличие коры, трещины древесины бруса; размеры оконных проемов из кирпичной кладки не соответствует размерам оконных проемов из ПВХ профилей (размеры указаны в таблице № заключения специалиста);

- помещение гараж, 3,5м.*6,0м.; утепление наружных каркасных стен гаража отсутствует, пароизоляционный и гидро-ветрозащитный слои отсутствуют; наличие следов почернения древесины, следов потеков на поверхности древесины каркаса стен и стен из бруса;

- брус наружных и внутренних стен- наличие коры, трещины древесины.

Для устранения допущенных нарушений при строительстве жилого дома необходимо выполнить следующие работы:

- разборка участков сиен из бруса 150х150 мм, поврежденных жучком и плесенью площадью 11,7 кв.м., устройство новых стен из бруса площадью 11,7 кв.м.;

- разборка полов из доски 50 мм, площадью 11,62 кв.м устройство полов из доски площадью 11,62 кв.м.;

- разборка обшивки стен из ОСБ площадью 12,14 кв.м., укладка гидроизоляционного слоя в помещении 1 площадью 6,07 кв.м., укладка пароизоляционного слоя в помещении 1 площадью 6,07 кв.м.; укладка утепляющего материала в помещении 1 площадью 0,76 кв.м.; установка обшивки стен из ОСБ площадью 12,14 кв.м.;

- разборка оконных конструкций из профилей ПВХ глухих площадью 6,28 кв.м., разборка оконных конструкций из профиля с открывающимися створками площадью 3,12 кв.м., установка оконных конструкций из профилей ПВХ глухих площадью 5,65 кв.м., установка конструкций из профиля с открывающимися створками площадью 2,8 кв.м. – в помещении №; перемонтаж оконного блока с открывающейся створкой площадью 1,09 кв.м. - в помещении №;

- обработка древесины антисептическими составами на площади 101,7 кв.м.;

- установка отливов из оцинкованного листа от обшивки фронтонов над кирпичной кладкой площадью 4,86 кв.м.

Специалист ФИО10 также пришла к выводу о том, что недостатки, дефекты, выявленные в результате исследования, являются существенными, скрытыми, устранимыми, а именно: отсутствие герметичности над кирпичной кладкой наружной облицовки стен повлекли протопление наружных стен исследуемого объекта, образование плесени. Наружные стены помещения 1 имели скрытые дефекты, под обшивкой стен ОСБ и на поверхности стен из ОСБ и бруса наличие следов плесени, на поверхности стен образование потеков и следов плесени. Отсутствие герметичности над кирпичной кладкой повлекло образование потеков и следов плесени в помещении гаража и помещении №. Недостатки по устройству оконных блоков из профилей ПВХ, а именно несоответствие размеров оконных проемов кирпичной кладки размерам оконных блоков.

Стоимость устранения выявленных нарушений составляет № рублей.

Судполагает, что при покупке жилого дома покупатель не мог знать о существовании недостатков, дефекты не могли быть установлены им с достаточной степенью очевидности при осмотре объекта недвижимости, вследствие чего покупатель заключил договор на изложенных условиях и принял объект в том состоянии, в котором он находится на момент рассмотрения дела.

При этом суд исходит из совокупности исследованных в суде доказательств, в частности, пояснений сторон, заключения специалиста, а также из пояснений самого специалиста ФИО10, которые он полагает обоснованными, логичными.

Так специалист ФИО10 пояснила в судебном заседании, что у неё среднее образование, стаж экспертной работы 13 лет, большой стаж по строительной специальности, в должности ведущего инженера по эксплуатации. Ею производился выезд на место и осмотр, из измерительных инструментов использовался уровень. Наличие коры и червоточины на древесине указано как на общий недостаток материала, применение не очень качественной древесины, на вывод и на сумму устранения недостатков наличие коры и червоточины не повлияло, хотя жучка видела, он там есть. В смете указаны лишь те недостатки, которые нужно устранять - такие как плесень, так как она влияет на состояние здоровья, в жилых помещениях не допускается образования плесени и грибка. Поскольку затопление было неоднократное, поэтому там образовалась плесень и этот участок бруса надо менять, он сильно поврежден, и если его не заменить, будет продолжаться гниение, оставлять этот участок для эксплуатации нельзя, всего площадью 11,7 кв.м. Кроме того, в другом помещении есть участок где имеется значительное отклонение стены, замена участков - это в разных помещениях.Относительно окон– из фотографий четко видно, что размер проемов не соответствует размерам окон, что не позволяет установить отливы. Собственник не является специалистом, он мог этого не определить, вместе с тем, отсутствие отливов влияет на герметичность, кроме того, в отсутствие откосов и отливов окна выглядят неэстетично. НДС начисляется на общую сумму, поэтому в коэффициентах его нет, он начисляется отдельно.

При таких обстоятельствах суд полагает, что в момент заключения договора купли-продажи покупательне могла установить наличие таких недостатков как невозможность установки отливов, ввиду несоответствия размеров оконных проемов из кирпичной кладки размерам оконных проемов из ПВХ профилей, что вызвалоотсутствие герметичности над кирпичной кладкой наружной облицовки стен, протопление наружных стен, образование плесени, почернение древесины на поверхности стен из бруса, также покупатель не могла установить отсутствие пароизоляционного и гидро-ветрозащитного слоев каркасных наружных стен, выполнение утепления недостаточной толщины,что вызвало почернение поверхности, образование плесени на поверхности обшивки стены из плиты ОСБ, трещины древесины бруса, отклонение поверхности пола из доски от прямолинейности по горизонтали до 30 мм.

Кроме того, суд не учел, что большая часть недостатков стала проявляться после приобретения дома в процессе его эксплуатации, в частности, в летний период 2023 года после выпадения осадков в виде дождя.

Как усматривается из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, основной деятельностью ИП ФИО7 является судебно-экспертная деятельность, в качестве дополнительных видов деятельности определены: деятельность, направленная на установление рыночной или иной стоимости (оценочная деятельность), кроме оценки, связанной с недвижимым имуществом или страхованием; деятельность, направленная на установление рыночной или иной стоимости отдельных материальных объектов.

Специалист ФИО10 имеет диплом с отличием Славянского энергостроительного техникума по специальности промышленное и гражданское строительство от ДД.ММ.ГГГГ, ей присвоена квалификация техника-строителя, в 2012 году прошла курсы повышения квалификации в ЦДО ФГБОУ ВПО СИБАДИ по программе ценообразование и сметное дело в использованием программного комплекса «Гранд Смета».

Доводы ФИО2 В.С. и её представителя о том, что предметом сделки являлся не жилой дом, поскольку отсутствует акт ввода в эксплуатацию жилого дома, подлежат отклонению, ввиду следующих обстоятельств.

Так, ФИО2 В.С. по договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ был приобретен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 713 кв.м. на землях сельскохозяйственного назначения для дачного строительства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 435 метрах по направлению на северо-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: <адрес>, Азовский <адрес>, <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись о регистрации №.2015-529/2 (л.д. 112).

ДД.ММ.ГГГГ в связи с созданием здания, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>», <адрес>, был подготовлен технический план здания жилого дома по указанному адресу со следующими характеристиками: расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером №, площадью 77,7 кв.м., материал стен деревянные, кирпичные (л.д. 94-106).

Распоряжением администрации Сосновского сельского поселения Азовского немецкого национального муниципального района <адрес> вновь построенному жилому дому общей площадью 77,7 кв.м., расположенному на земельном участке с кадастровым номером №, земельному участку для дачного строительства с кадастровым номером № присвоен адрес: <адрес>, <адрес>, <адрес>, территория собственников недвижимости «Северная столица», <адрес> (л.д. 113).

ДД.ММ.ГГГГ здание спорного жилого дома было поставлено на кадастровый учет с кадастровым номером № (л.д. 117).

ФИО2 В.С. на праве собственности принадлежали: земельный участок с кадастровым номером №, площадью 713 кв.м. на землях сельскохозяйственного назначения для дачного строительства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 435 метрах по направлению на северо-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: <адрес>, Азовский немецкий национальный район, <адрес>, и жилой дом с кадастровым номером №, площадью 77,7 кв.м., 2020 года постройки, расположенные по адресу: <адрес>, Азовский немецкий национальный р-н, Сосновское сельское поселение, <адрес>, <адрес> «<адрес>», <адрес>, на основании записи государственной регистрации права от 30.11.2020г. №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объектах недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ

Более того, ФИО2 В.С. не отрицалось в судебном заседании, что ей было известно, что ФИО4 приобретала спорный дом именно как жилой, для постоянного проживания.

В соответствии с положениями частей 1, 2 статьи 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

При таких обстоятельствах требования покупателя об уменьшении покупной стоимости жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>», <адрес>, на сумму № рубля № копеек, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Тем самым, суд полагает необходимым установить стоимость указанного жилого дома по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ в размере № рублей № копеек (№).

При таких выводах суда встречные исковые требования ФИО2 В.С. к ФИО14 о взыскании задолженности по договору купли-продажи не подлежат удовлетворению.

Разрешая вопрос о возложении судебных расходов, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, суд полагает необходимым взыскать в пользуФИО4 с ФИО2 В.С. понесенные по делу судебные расходы, связанные с оплатой заключения специалиста, подготовленного ИП ФИО7 в размере № рублей, в соответствии с кассовым чеком № от ДД.ММ.ГГГГ и расходы по оплате государственной пошлины в размере № руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4 о взыскании задолженности по договору купли-продажи оставить без удовлетворения.

Исковые требованияФИО4 к ФИО3 об уменьшении покупной стоимости жилого дома удовлетворить.

Уменьшить на сумму № рубля № копеек покупную цену жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, <адрес>, <адрес>», <адрес>, общей площадью 77,7 кв.м, кадастровый №, расположенный на земельном участке размером 713 кв.м., приобретенный ФИО4 по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3 и ФИО4, установив стоимость указанного жилого дома в размере № рублей № копеек.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ Первомайским УВД Советского административного округа <адрес>), в пользу ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ Отделением УФМС России по <адрес> в <адрес>), в счет возмещения расходов по оплате заключения специалиста, подготовленного ИП ФИО7 в размере № рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме № рубль, итого взыскать № рубль.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Калачинский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 21.06.2024 года.

Судья Шестакова О.Н.