Решение № 2-343/2017 2-343/2017(2-8297/2016;)~М-8257/2016 2-8297/2016 М-8257/2016 от 3 августа 2017 г. по делу № 2-343/2017

№2-343/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 августа 2017 года г. Барнаул

Центральный районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего Мальцевой О.А.

при секретаре Абрамовой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, действующей в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетнего ФИО5 к комитету жилищно – коммунального хозяйства г. Барнаула об определении размера возмещения за жилое помещение, возложении обязанности

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, действующая в своих интересах, и в интересах несовершеннолетнего ФИО5, ФИО6, ФИО7, обратились в суд с настоящим иском к комитету жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула об определении размера возмещения за жилое помещение. В обоснование иска указали, что им на праве собственности принадлежит по 12/200 долей в праве общей долевой собственности каждому на жилой дом, расположенный по адресу: ..... Фактически занимают ..... Кроме этого, в долевой собственности истцов находится земельный участок, расположенный под указанным жилым домом.

Заключением межведомственной комиссии .... от ДД.ММ.ГГГГ жилой .... признан аварийным и подлежащим реконструкции, в связи с чем, администрацией .... ДД.ММ.ГГГГ принято постановление об изъятии у собственников земельного участка и жилых помещений по указанному адресу.

ДД.ММ.ГГГГ истцами в КЖКХ г.Барнаула подано заявление об определении выкупной стоимости изымаемых жилых помещений, на который ДД.ММ.ГГГГ дан ответ об отсутствии финансирования и невозможности заключения соглашения об изъятии в настоящее время. Согласно представленной истцами справки специалиста рыночная стоимость 12/200 долей в праве собственности на спорное строение с учетом земельного участка составляет 1 400 000 руб., стоимость хозяйственной постройки, расположенной на изымаемом участке и находящейся в собственности истцов составляет 34 700 руб. Кроме того, указывают, что в связи с переездом, будут вынуждены понести расходы на оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения в размере 46 000 руб., услуг грузчиков в размере 5 760 руб., транспортных расходов в размере 4 400 руб.

На основании изложенного, истцы просят определить каждому из истцов возмещение за изымаемое жилое помещение в .... в .... в размере по 12/200 долей в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом в размере 1 422 715 руб.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ прекращено производство по делу по иску ФИО7 к комитету жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула об определении размера возмещения за жилое помещение.

Определением Центрального районного суда .... от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена истца ФИО6 в связи со смертью на ее правопреемника ФИО1

В ходе рассмотрения дела ФИО1, действующая в своих интересах, и в интересах несовершеннолетнего ФИО5, уточнили исковые требования, просили возложить на комитет жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула обязанность по выплате выкупной стоимости за 24/200 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по ...., № в .... в размере 2 860 024 руб. в пользу ФИО2, за 12/200 долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок и жилой дом в размере 1 422 715 руб. в пользу ФИО3; а также сохранить за истцами право пользования .... сроком на шесть месяцев после предоставления возмещения за изымаемое жилое помещение.

В судебном заседании истец ФИО1 на удовлетворении требований настаивала в полном объеме, уточнила из и просила возложить на комитет жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула обязанность по выплате выкупной стоимости за 36/200 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по .... ее в пользу ФИО1 в связи с приобретением доли ФИО7 и ФИО6 Оспорила выводы, изложенные в заключении экспертов ФИО14» в части установленной стоимости доли жилого помещения и земельного участка, указала на допущенные нарушения действующих нормативно-правовых актов, регламентирующих оценочную деятельность и методику определения рыночной стоимости, не применение Федеральных стандартов оценки.

Указала, что эксперт при использовании метода сравнения с целью определения рыночной стоимости как жилого помещения, так и земельного участка, не использовал выборку аналогов из ряда подобранных аналогов, не отразил это в заключении. Использованные им аналоги таковыми не являются, поскольку не отвечают реалиям рынка недвижимости, имеют обременения.

Оспорила обоснованность применения экспертом метода сравнительной оценки, а также корректировок, расчет которых экспертом принят субъективно без какого либо обоснования, что повлекло необоснованное занижение стоимости имущества. Экспертом не определена стоимость затрат по непроведенному капитальному ремонту дома. В подтверждение недостоверности экспертного заключения представлена рецензия специалиста ФИО15

Не оспаривала выводов судебной экспертизы в части рыночной стоимости сарая 49 648 руб., услуг по переезду из жилого помещения в размере 5 200 руб., стоимости услуг по подбору жилого помещения в размере 30 000 руб.

В судебном заседании представитель ответчика КЖКХ г. Барнаула возражала против удовлетворения заявленных требований, заключение судебной экспертизы не оспаривала, указывая, что возмещение стоимости жилого помещения носит компенсационный характер и не может расцениваться как обогащение граждан за счет органа местного самоуправления. Не отрицала, что соглашения о выкупе жилых помещений с истцами не заключалось.

ФИО5, его законный представитель ФИО8, представитель ФИО1 - ФИО7, представитель третьего лица- администрации г. Барнаула в судебное заседание не явились извещены надлежаще.

На основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что ФИО1, ФИО5, ФИО6, ФИО9 являлись собственниками земельного участка и жилого дома, расположенных по .... края по 12/200 доли каждый в праве собственности на указанные объекты недвижимости.

На основании договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 приобрела доли ФИО4, ФИО13, в связи с чем, является собственником 36/200 долей в праве собственности на земельный участок и жилой дом, расположенных по .....

Фактически в пользовании ФИО2 и ФИО3 находится ...., расположенная по указанному адресу.

Решением межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации .... от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, расположенный по адресу: ...., признан аварийным и подлежащим реконструкции.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией г. Барнаула принято постановление № об изъятии в установленном жилищным законодательством порядке у собственников жилых помещений многоквартирного .... в .... земельного участка из земель населённых пунктов с кадастровым номером № площадью 1350 кв.м. и доли в праве общей долевой собственности на жилой дом: в том числе доли, принадлежащие ФИО1, ФИО5, ФИО6, ФИО9

Из материалов дела следует, что собственникам в доме были направлены требования о сносе многоквартирного дома в срок, которое ими исполнено не было.

ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились в администрацию города Барнаула с заявлением об определении выкупной стоимости изымаемого жилого помещения и направлении в адрес истцов проекта соглашения о выкупе жилого помещения.

Ответом от ДД.ММ.ГГГГ комитет жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула сообщил, что в связи с отсутствием бюджетных ассигнований в городском бюджете произвести оценку изымаемого жилого помещения и заключить с собственниками соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд не представляется возможным.

На дату принятия настоящего решения соглашение о выкупе жилого помещения между КЖКХ г.Барнаула и истцами не заключено, что не оспаривалось сторонами.

Процедура изъятия жилого помещения в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу установлена в ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно части 10 которой признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Согласно частям 6,7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Действовавшая до 01 апреля 2015 года редакция частей 6,7 ст.32 Кодекса предусматривала вместо возмещения за жилое помещение понятия выкупной цены, которая формировалась также.

Разъяснения о порядке определения выкупной цены (возмещения) даны в пп. «з» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" о том, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ).

Истцами в материалы дела представлена справка специалиста ФИО16» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой рыночная стоимость 12/200 долей в праве собственности на спорное строение с учетом земельного участка составляет 1 400 000 руб., стоимость хозяйственной постройки- 34 700 руб.

С учетом несогласия ответчика с указанным размером возмещения судом была назначена товароведческая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФИО17

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом дополнений от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость 12/200 доли в многоквартирном жилом доме по ...., в ...., определенная без аварийности жилого дома а также земельного участка площадью 81,0 кв.м, находящегося в составе общего земельного участка, выделенного для эксплуатации данного жилого дома составляет:

- в ценах июля 2016 года -662 892 рубля,

- в ценах марта 2017 года – 669 588 рублей.

Стоимость принадлежащего истцам сарая, расположенного на земельном участке по ...., в ценах на момент проведения экспертизы составляет – 49 648 рублей, соответственно стоимость его ? доли составляет – 12 412 руб.

Среднерыночная стоимость услуг агентств в г.Барнауле по подбору жилого помещения, с сопровождением сделки, в ценах на исследуемые периоды, составляет 30 000 руб.

Среднерыночная стоимость услуг по переезду из жилого помещения (квартирному переезду) в г.Барнауле, при условии привлечения одной единицы автотранспорта и четырех грузчиков на период не менее четырех часов, в ценах на момент проведения экспертизы составляет 5 200 руб.

Дополнение к заключению экспертизы представлено в связи с выявленными расчетными ошибками.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО10 пояснил, что при определении размера возмещения им были учтены требования пункта 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, которым предусмотрено, что при определении размера возмещения в него включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, права на которые подлежит прекращению, в связи с чем, им учтена стоимость как жилого помещения, так и земельного участка, исходя из размера долей истцов в праве собственности на указанные объекты.

Экспертом указано, что в число убытков, причиненных изъятием, подлежит включению также стоимость непроизведенного капитального ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома, определить которую не представляется возможным в связи с отсутствием надлежащих методик, в связи с чем, рыночная стоимость жилого помещения была рассчитана без учета признака аварийности жилого дома, в котором оно расположено.

Принимая во внимание, что эксперт дал полный и последовательный ответ на поставленные перед ним вопросы, неясностей и противоречий заключения не содержит, заключение исполнено лицом, имеющим соответствующие стаж работы и образование, необходимые для производства данного вида работ, с учетом пояснений, данных в судебном заседании, оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется, в связи с чем, его результаты принимаются за основу.

В силу ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Признавая заключение судебной экспертизы в качестве допустимого доказательства, суд исходит из того, что оно отвечает требованиям действующего законодательства. В заключении дана надлежащая оценка анализу рынка объектов недвижимости, иных внешних факторов, не относящихся к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, собрана и проанализирована информация, необходимая для исследования, описан процесс оценки в части применения необходимых подходов, приведены расчеты, обоснованы применение сравнительного и затратного подходов и отказ от применения доходного.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом было выбрано три аналога с наиболее подходящими по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, сопоставимую площадь и назначение. То обстоятельство, что принятые экспертом в качестве аналогов находятся под арестом, в залоге не свидетельствует о невозможности их использования в качестве таковых, поскольку их реализация возможна при условии снятия обременений.

Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: местоположению, условиям продажи, передаваемым имущественным правам, площади, наличию строений, функциональному использованию участка, наличию инженерных коммуникаций, транспортной доступности, условиям рынка. При этом, учитывается, что судебный эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения исследования, используемую при оценке информацию, выбор источников информации и порядок их использования.

Определяя рыночную стоимость объектов недвижимости эксперт обосновал применение "Справочника оценщика недвижимости" под ред. ФИО11, а также корректировок на различия, существующие между аналогами и объектами оценки.

Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, принятые экспертом объекты недвижимости в качестве аналогов аварийными не признаны, сопоставимы с оцениваемым объектом, находятся с ним в одном районе г. Барнаула.

При оценке объекта в целом эксперт придерживался принципов, предусмотренных сборниками методических рекомендаций, разработанных ФБУ Российский центр судебной экспертизы при Минюсте России, заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты произведены в рамках используемых подходов и позволяют определить стоимость объекта оценки. Дополнительным заключением исправлены технические ошибки, допущенные в расчетах, что не влечет его признание недопустимым доказательством.

Кроме того, выводы судебной экспертизы не опровергнуты надлежащими доказательствами, которые бы позволили суду усомниться в выводах эксперта. Заявленное ходатайство о проведении повторной экспертизы оставлено без удовлетворения, учитывая отсутствие неточностей либо противоречий.

Доводы истца о занижении стоимости предмета оценки с учетом потенциальной возможности использования земельного участка (например, для эксплуатации доходного объекта) судом не учитываются, поскольку при оценке эксперт обязан учитывать только те характеристики объекта, для которых он используется на дату исследования.

С учетом изложенного оснований для исключения заключения экспертов из числа допустимых доказательств суд не усматривает.

В связи с чем, определяя размер возмещения за жилое помещение, принадлежащие истцам, суд полагает правильным принять за основу заключение эксперта, которое соответствует требованиям закона, мотивировано.

Суд находит обоснованными доводы истцов о включении в размер возмещения стоимости хозяйственной постройки в размере 49 648 руб., расходов на подбор жилого помещения в размере 30 000 руб. и переезд в размере 5 200 руб., как согласующихся с разъяснениями, содержащими в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, и являющихся необходимыми.

В силу ст. 56.8 Земельного кодекса РФ при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, убытки, причиненные изъятием земельных участков. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества. При определении размера возмещения не подлежат учету: объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство и строительство которых начато после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии.

В судебном заседании установлено, что в собственности истцов находится хозяйственная постройка, используемая для обслуживания жилого помещения, принадлежащего им. Сведений о ее возведении после уведомления о принятом решении об изъятии материалы дела не содержат.

Учитывая изложенное, суд включает в сумму возмещения стоимость хозяйственной постройки, в качестве убытков, подлежащих выплате истцам в связи с изъятием земельного участка.

Таким образом, общий размер возмещения за жилое помещение, принадлежащее истцам, составляет 2 728 000 руб. (2 678 352 +49 648), которое подлежит взысканию с Комитета ЖКХ г Барнаула в пользу истцов пропорционально долям в праве собственности на жилое помещение, а именно 2 046 000 руб. в пользу ФИО1, что соответствует 36/200 долям в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, 682 000 руб. в пользу ФИО5, что соответствует 12/200 долям.

При этом, стоимость объектов недвижимости судом определяется на дату оценки, что соответствует правовой позиции, изложенной в обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы на подбор жилого помещения в размере 30 000 руб. и переезд в размере 5 200 руб., а всего 2 081 200 руб. (2 046 000 + 30000+5200).

Как разъяснено в пп. "л" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Из указанного следует, что при удовлетворении иска о выкупе жилого помещения (возмещения) суд должен разрешить вопрос о прекращении права собственности на изымаемое жилое помещение, а также определить размер денежной компенсации, подлежащий выплате муниципальным образованием собственнику жилого помещения.

С учетом изложенного суд принимает решение о прекращении права собственности истца на спорное помещение с момента выплаты возмещения.

Согласно п. 10 ст. 32 ЖК РФ по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Учитывая, что в собственности истцов не имеется иных жилых помещений, с учетом времени необходимого для подбора и приобретения жилого помещения взамен изымаемого, суд полагает возможным сохранить за ФИО1 и ФИО5 право пользования жилым помещением - квартирой №, расположенной по .... на срок 6 месяцев со дня предоставления возмещения.

При установленных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в части.

В соответствии со ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны возместить понесенные по делу судебные расходы.

Требования истов о выкупе жилого помещения являются имущественными, не подлежащими оценке, в связи чем, в пользу ФИО1 (как лица, понесшего их) с ответчика подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Излишне оплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Возложить на комитет жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула обязанность выплатить ФИО1 возмещение за 36/200 долей в праве собственности на жилое помещение и земельный участок, расположенные по адресу: .... в размере 2 081 200 руб.

Возложить на комитет жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула обязанность выплатить ФИО1, действующей в интересах ФИО5, возмещение за 12/200 долей в праве собственности на жилое помещение и земельный участок, расположенные по адресу.... в размере 682 000 руб.

Прекратить право собственности ФИО1 на 36/200 долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: .... с момента выплаты возмещения за жилое помещение.

Прекратить право собственности ФИО5 на 12/200 долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: .... с момента выплаты возмещения за жилое помещение.

Сохранить за ФИО1 и ФИО5 право пользования жилым помещением- квартирой №, расположенным по .... на срок 6 месяцев со дня предоставления им возмещения.

В остальной части иска- отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г.Барнаула в течение одного месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

Судья О.А. Мальцева