Апелляционное определение № 33-7622/2026 Ж-6724/2026 от 23 февраля 2026 г.

Судья фио

УИД 77RS0005-02-2024-007918-35

Гр. дело № 33-7622/2026

(2-4081/2024)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 февраля 2026 года адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Федерякиной Е.Ю.

и судей фио, фио,

при помощнике судьи Ортун К.Ч.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио, дело по апелляционной жалобе ответчика ООО «Акватория» на решение Головинского районного суда адрес от 26 сентября 2024 года, которым постановлено: исковые требования удовлетворить частично; признать недействительным односторонний передаточный акт от 21 февраля 2024 года к договору участия в долевом строительстве № AQT-03/2023-0832-B3/766 от 25 марта 2023 года; взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Акватория» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 31.10.2023 г. по 21.03.2024 г. в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф в размере сумма; в удовлетворении остальной части требований отказано,

УСТАНОВИЛА:

Истец ФИО1 обратился в суд с требованиями к ООО «Акватория» о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи квартиры, взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

В обоснование иска указано, что 23.03.2023 г. между истцом и ООО «Акватория» заключен договор долевого участия № АQТ-03/2023-0832-В3/766, в соответствии с которым Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить многофункциональный жилой комплекс, расположенный по адресу: адрес, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику квартиру № 766, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять данный объект по передаточному акту. Срок передачи квартиры по условиям договора установлен не позднее 30.10.2023.

31 октября 2023 года истец получил уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и готовности к передаче объекта долевого строительства. Первичный осмотр квартиры назначен ответчиком на 30 декабря 2023 года. 30 декабря 2023 года в результате осмотра были выявлены недостатки (дефекты) передаваемого объекта недвижимости, которые были отражены в дефектовочном акте, который направлен ответчику для целей их устранения в разумные сроки. Истец дважды направил в адрес ответчика требования об устранении выявленных недостатков объекта долевого участия, которые оставлено застройщиком без ответа и исполнения. 21.02.2024 г. ответчик направил в адрес истца односторонний передаточный акт к Договору участия в долевом строительстве № AQТ-03/2023-0832-ВЗ/766 от 21 февраля 2024 года. 07.03.2024 г. истец направил в адрес ответчика претензионное письмо, в котором выразил несогласие с односторонним передаточным актом от 21.02.024 г., вновь заявил о нарушении застройщиком сроков передачи объекта долевого участия и потребовал устранить недостатки объекта, а также уплатить неустойку (пени). Претензионное письмо истца также было оставлено без ответа и без исполнения. В связи с длящимся бездействием застройщика истец направил в его адрес уведомление о необходимости обеспечить явку 05 апреля 2024 года с целью проведения совместного осмотра жилого помещения, в том числе со строительно-техническими специалистами на предмет проверки устранения ответчиком недостатков. По состоянию па 05 апреля 2024 года было установлено, что ответчик не совершил никаких действий по устранению выявленных ранее недостатков. 05 апреля 2024 года истец принял объект долевого участия в том виде, котором он есть, поскольку стало очевидным, что ответчик не имеет намерения устранять нарушения. Так как в досудебном порядке застройщик отказался удовлетворять требования претензии, истец обратился в суд с иском, в котором просит взыскать с ответчика сумму неустойки в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф, признать недействительным односторонний акт передаточный акт к Договору участия в долевом строительстве № AQТ-03/2023-0832-ВЗ/766 от 21 февраля 2024 года.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате и времени разбирательства надлежаще извещен, поручил ведение дела представителю по доверенности ФИО2, которая в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам искового заявления.

Представители ответчика ООО «Акватория» фио, фио в судебное заседание явились, против удовлетворения исковых требований возражали, обосновывая возражения тем, что просрочка исполнения обязательств по приёмке квартиры допущена ФИО1, который уклонялся от приёмки квартиры после получения уведомления о готовности квартиры к передаче от 27.10.2023 г. Считают, что просрочка передачи объекта долевого строительства произошла лишь в период с 31.10.2023 г. по 21.11.2023 г. и составляет 22 дня, размер неустойки с 31.10.2023 г. по 21.11.2023 г. составляет сумма, и не может превышать данную сумму. В случае удовлетворения судом исковых требований просили о применении ст. 333 ГК РФ, а также о предоставлении отсрочки исполнения решения суда на срок, предусмотренный Постановлением Правительства РФ № 326 от 18.03.2024 г.

Судом постановлено вышеприведенное решение, с которым не согласился ответчик ООО «Акватория», подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 мая 2025 года решение Головинского районного суда адрес от 26 сентября 2024 года изменено в части взыскания неустойки, в указанной части решение изложено в следующей редакции, с ООО «Авкватория» в пользу ФИО1 взыскана неустойка в размере сумма, в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 02 декабря 2025 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 мая 2025 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Однако, обжалуемое решение названным требованиям закона отвечает не в полной мере.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 23.03.2023 г. между застройщиком адрес и участником долевого строительства ФИО1 заключен договор № АQТ-03/2023-0832-В3/766 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по строительному адресу: адрес, по условиям которого ответчик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом (объект) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи объект долевого строительства – жилое помещение (квартиру), условный № 766, проектной площадью 138,96 кв.м, этаж 12, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных в договоре, и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию в сроки, установленные договором.

В соответствии с п. 5.1 Договора, застройщик обязан передать, а участник долевого строительства принять объект долевого строительства по передаточному акту в указанный в настоящем пункте период: начало периода-любая дата после получения в установленном порядке разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и после достижения состояния отделки объекта долевого строительства согласно приложению № 2 к Договору; окончание периода – не позднее 30 октября 2023 года.

Цена договора согласно п. 8.1 составила сумма, и оплачена истцом в полном объёме, что не оспаривается сторонами.

28.10.2023 г. застройщиком в адрес ФИО1 направлено уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и готовности к передаче объекта долевого строительства от 27.10.2023 г., в котором застройщик просил участника долевого строительства в течение четырнадцати рабочих дней со дня получения настоящего уведомления приступить к принятию объекта, предупредив о том, что в соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона и п. 5.7 договора в случае уклонения или немотивированного отказа участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик, по истечении 2 (двух) месяцев после окончания срока, указанного в настоящем уведомлении, вправе составить и подписать передаточный акт в одностороннем порядке (за исключением случая указанного в ч. 5 ст. 8 Закона).

31.10.2023 г. истец получил уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и готовности к передаче объекта долевого строительства.

Первичный осмотр квартиры произведен 30.12.2023 г.

В результате совместного осмотра квартиры 30.12.2023 г. выявлены недостатки (дефекты) передаваемого объекта недвижимости, которые отражены в акте, направленном ответчику с требованием их устранения в разумные сроки.

02.01.2024 г., 25.01.2024 г. истцом направились в адрес ответчика требования об устранении выявленных недостатков объекта долевого участия, которые оставлены застройщиком без ответа и исполнения.

21.02.2024 г. застройщиком подписан и направлен истцу односторонний передаточный акт к договору № АQТ-03/2023-0832-В3/766 от 23.03.2023 года.

05.04.2024 г. истец получил ключи и принял объект долевого строительства с не устраненными недостатками.

Согласно п. 5.5 Договора уведомление о завершении строительства объекта недвижимости и о готовности объекта долевого строительства к передаче направляется застройщиком участнику долевого строительства не менее чем за 14 дней до наступления установленного срока передачи по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по почтовому адресу, указанному участником долевого строительства или вручается участнику долевого строительства лично под расписку.

Согласно п. 5.6 Договора передаточный акт подписывается сторонами в течение срока, указанного в уведомлении о готовности объекта долевого строительства – 14 рабочих дней со дня его получения.

Согласно п. 5.12 Договора в случае выявления недостатков объекта долевого строительства, стороны составляют акт и указывают в нем срок устранения выявленных недостатков, не превышающий 60 дней

Согласно п. 5.7 Договора при уклонении участника долевого строительства от подписания передаточного акта или при отказе от его подписания, при условии полного и надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств, застройщик в порядке, установленном законом, вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства

Согласно сведениям, размещенным в Единой информационной системе жилищного строительства, Комитетом государственного строительного надзора адрес 27.10.2023 г. выдано разрешение № 77-09-011707-2023 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного по адресу: адрес.

Вместе с тем, согласно представленной переписке 30.11.2023 г. застройщик направил фио СМС-уведомление о том, что срок передачи объекта неизвестен, «возможно, это будет через месяц, сейчас нижними этажами занимаются и выдают». 21.12.2023 г. истцу «позвонили и пригласили начать принимать квартиру».

30.12.2023 г. при совместном первичном осмотре объекта обнаружены строительные недостатки, о чем 30.12.2023 г. ООО «Экспресс-Оценка» составлен акт технического обследования квартиры, с указанием перечня недостатков, подлежащих устранению. Акт с требованием устранения указанных недостатков направлен застройщику 02.01.2024 г.

30.12.2023 г. акт приема-передачи квартиры подписан не был, по причинам наличия строительных недостатков, перечисленных в акте от 30.12.2023 г.

25.01.2024 г. истец обратился к ответчику с повторной претензией о готовности подписать передаточный акт после устранения недостатков объектов, перечисленных в Акте осмотра от 30.12.2023 г.

Однако 29.02.2024 г. в адрес истца поступило письмо с односторонним актом приема-передачи квартиры от 21.02.2024 г., сопроводительное письмо содержало сведения об уклонении истца от принятия спорного объекта долевого строительства.

05.04.2024 г. состоялась передача комплекта ключей от квартиры, указанные в дефектовочном акте от 30.12.2023 г. недостатки на дату получения ключей не устранены, ответчиком в ходе рассмотрения настоящего спора по существу не оспаривается.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст.309, 310, 333 ГК РФ, ст.ст. 4, 5, 6, 7, 8, 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст.ст. 27, 4, 30, 29, 15, 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» и оценив представленные доказательства, пришел к выводу о наличии правовых оснований для признания одностороннего передаточного акта от 21 февраля 2024 года недействительным и взыскания неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 31 октября 2023 года по 21 марта 2024 года в размере сумма, применив положения ст.333 ГК РФ и не согласившись с расчетами сторон, а также взыскания компенсации морального вреда в размере сумма и штрафа с учетом положений ст.333 ГК РФ в размере сумма.

При этом, признавая односторонний акт недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что сведений о направлении застройщиком уведомления о завершении строительства многоквартирного жилого дома в срок, предусмотренный п. 5.5 Договора, а именно, не менее чем за 14 дней до наступления установленного срока передачи по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по почтовому адресу, указанному участником долевого строительства или вручено участнику долевого строительства лично под расписку, стороной ответчика не представлено.

Суд первой инстанции отклонил доводы ответчика о том, что истец как участник долевого строительства обязан принять квартиру по акту приема-передачи в течение 14 дней с момента получения 31.10.2023 г. уведомления от 28.10.2023 г., поскольку акт технического обследования квартиры составлен 30.12.2023 г., установлено наличие недостатков, акт направлен ответчику 02.01.2024 г., недостатки до момента передачи ключей не устранены.

Признавая односторонний акт приема-передачи спорного объекта долевого строительства недействительным, суд первой инстанции также учел положения частей 1, 5, 6 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, определяющие порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства, а также гарантирующих право участника долевого строительства потребовать от застройщика составление акта о недостатках объекта долевого строительства и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 указанного федерального закона.

Отказ принять объект долевого строительства был обусловлен выявленными при осмотре квартиры недостатками, которые ответчик обязан исправить.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Аналогичные нормы изложены и в ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1.

Согласно ст. 30 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1, недостатки работы (услуги) должны быть устранены в разумный срок, установленный потребителем.

При таких обстоятельствах, учитывая, что застройщик вопреки требованиям законодательства не выполнил условия заключенного договора в отношении качества жилого помещения, не установив факт уклонения истца от приемки объекта, суд признал составленный односторонний акт приема-передачи квартиры недействительным.

Доводы апелляционной жалобы ответчика с учетом дополнений к ней о том, что суд неверно установил наличие просрочки по передаче квартиры ответчика за период с 31 декабря 2023 года по 21 марта 2024 года, суд сделал неверный вывод о наличии в квартире истца существенных недостатков, суд не учел, что истец был обязан принять квартиру 30 декабря 2023 года, однако свою обязанность не исполнил, в связи с чем ответчик был вынужден составить односторонний акт, основания для признания одностороннего акта недействительным у суда первой инстанции не имелось, - выражают несогласие с выводами суда первой инстанции, однако по существу их не опровергают, направлены на переоценку доказательств и выводов суда, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая оценка с которой согласилась судебная коллегия, а потому данные доводы отклоняются судебной коллегией.

Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на Постановление Правительства РФ от 29 декабря 2023 года №2380 судебной коллегией также отклоняются, поскольку данное Постановление действует с 30 декабря 2023 года, тогда как ответчик обязан был передать объект долевого строительства, соответствующий условиям договора не позднее 30 октября 2023 года, в указанный срок объект истцу передан не был, недостатки также устранены ответчиком не были.

Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с размером взысканной судом неустойки по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснениям, данным в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Снижая размер подлежащей взысканию неустойки до сумма, суд первой инстанции исходил из того, что данная сумма соответствует последствиям нарушения обязательств. Вместе с тем, суд не принял во внимание конкретные обстоятельства дела, не оценил степень вины ответчика и не учел незначительный период просрочки.

В данном случае принимая во внимание поведение ответчика, незначительный период просрочки, а также то обстоятельство, что нарушение срока передачи объекта было вызвано в том числе объективными причинами, а именно нарушением сроков выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию со стороны уполномоченных органов, что подтверждается материалами дела, судебная коллегия считает необходимым изменить решение суда в части неустойки и снизить размер неустойки до сумма, полагая данную сумму соразмерной последствиям нарушения обязательств.

Также судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы с учетом дополнений к ней о неверном применения норм материального права при разрешении требований о взыскании штрафа.

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В данном случае Законом о долевом строительстве особо урегулирован размер взыскиваемого с застройщика штрафа.

Так, в силу части 3 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменении в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент принятия оспариваемого решения) при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены в добровольном порядке.

Согласно статье 2 Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30.12.2024 N 214-ФЗ (в редакции настоящего Федерального закона).

Таким образом размер штрафа составит сумма (1 020 000 х 5%).

В указанной части решение суда первой инстанции также подлежит изменению.

Правовых оснований для применения положений ст.333 ГК РФ судебная коллегия не усматривает, поскольку сумма штрафа рассчитана из взысканной компенсации морального вреда и неустойки, размер которой определен с учетом ст.333 ГК РФ.

В остальной части решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения и отмене либо изменению по доводам апелляционной жалобы ответчика не подлежит.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Головинского районного суда адрес от 26 сентября 2024 года в части взыскания неустойки, штрафа изменить.

Взыскать с ООО «Акватория» в пользу ФИО1 неустойку в размере сумма, штраф в размере сумма.

В остальной части решение Головинского районного суда адрес от 26 сентября 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 30 марта 2026 года.

Председательствующий

Судьи