Решение № 3А-411/2019 3А-411/2019~М-1231/2018 М-1231/2018 от 18 сентября 2019 г. по делу № 3А-411/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 сентября 2019 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Тягай А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-411/19 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кутузовское-1» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Кутузовское-1» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 22 ноября 2016 года, расположенных по адресу: <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, с кадастровыми номерами: <данные изъяты> площадью 40 кв.м.

В судебном заседании представитель административного истца поддержав административный иск, просил установить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) полагала, что установленная судебной оценочной экспертизой рыночная стоимость объектов недвижимости соответствует сложившемуся рынку цен на дату определения их кадастровой стоимости.

Эксперт ФИО1 в судебном заседании поддержал экспертное заключение в полном объеме, представил письменные пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат указанные выше объекты недвижимости, в отношении которых установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает их рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет, составленный оценщиком <данные изъяты>

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>

Согласно пунктам в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету оценщика и заключению судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно п. 8 ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 года №297, дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

В заключении эксперта ФИО1 полно и подробно приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 9-10 экспертного заключения).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объектов оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости объектов недвижимости.

В связи с этим в итоговом выводе эксперта по отчету обоснованно, по мнению суда, указано, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель.

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объектов экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Иных доказательств, кроме тех на которые суд сослался в настоящем решении, тому, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Доводы представителя административного истца направлены на переоценку выводов, содержащихся в экспертном заключении.

Эксперт в судебном заседании пояснил, что согласно п.п. «а» п. 22 ФСО №7 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда имеется возможность подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. Из п.п. «в» п. 22 ФСО №7 следует, что при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. Таким образом, если оценщик применяет сравнительный подход, значит, определяет рынок аналогичных объектов как развитый. Следовательно, расчет по двум объектам в такой ситуации оценщиком не обоснован.

Также эксперт отметил, что в соответствии с п. 8 ФСО №1 использовать данные после даты оценки возможно только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки. Приведенная в отчете об оценке ссылка объекта-аналога №1 не открывается посредствам архивных сайтов на дату оценки, проверить стоимость объекта не представляется возможным. В отчете также не приведены подтверждающие данные, что на дату оценки объект стоил те же деньги, что и через год. Срок экспозиции аналогичных объектов составляет от 6 до 12 месяцев, поэтому, опираясь на п. 8 ФСО №1 данный объект не может использоваться в качестве аналога для объекта оценки, поскольку его стоимость указана только на дату, позже даты оценки на 12 месяцев.

В соответствии с п.5 ФСО №3 информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена. Соответственно, в данном случае источник динамики изменения либо отсутствия изменения цены должен быть приведен оценщиком в отчете об оценке.

В судебном заседании эксперт указал, что предложение о продаже объекта-аналога №3 размещено в октябре 2014 г. Оцениваемые объекты и объекты-аналоги предполагают размещение жилых домов, то есть принадлежат к сегменту рынка земельных участков под жилое строительство. Время ликвидности аналогичных объектов составляет 4-6 месяцев. Для объектов, с более длительным сроком экспозиции следует введение корректировки. Учет изменения цен за период между датами сделки и оценки регламентируется п.п. «е» п. 22 ФСО №7. Динамику цен на недвижимость можно проследить по данным сайта РосРиэлт, и соответственно сделать выводы о необходимости внесения повышающих корректировок к используемым в расчетах аналогам.

Эксперт пояснил, что оценщик в отчете делает необоснованные и неверные выводы о характере ликвидности оцениваемых участков и среднерыночных сроках экспозиции для них. На стр. 53 отчета об оценке оценщиком приведена ссылка, на которую оценщик опирается при обосновании, что объект-аналог №3 со сроком экспозиции 2 года 1 месяц не нуждается во введении корректировки на дату оценки. При этом, при переходе по указанной ссылке, имеется информация, что неликвидный участок может продаваться более 4 лет. В среднем продажа такого объекта по завышенной стоимости занимает 1-2 года и существенно зависит от покупательской активности на рынке, а также участки, предназначенные под жилищное строительство, остаются на рынке около года при установленной высокой стоимости. При этом, также указано, что участки с качественными характеристиками, продаются в среднем за 1-2 месяца, что коррелирует с данными СРД 19. На стр. 23 отчета об оценке оценщик характеризует локальное месторасположение объекта оценки как хорошее: добраться можно по трем трассам, прилегает к Кутузовскому шоссе, 20 мин до МКАД и т.д., а принимая во внимание, что на участках ведется комплексное освоение, то участки ликвидны, и, следовательно, принимать срок экспозиции равным 2 годам и при этом не вводить корректировку на дату подачи объявления в данном случае некорректно.

Также эксперт в судебном заседании отметил, что на стр. 43 заключения расчет «Ксмр» произведен с даты справочника на дату оценки. На стр. 45 заключения представлен источник информации, откуда были приняты значения для расчета коэффициента.

В судебном заседании эксперт пояснил, что при проведении расчетов проанализировал уровень цен на жилые помещения в оцениваемом жилом комплексе на дату оценки и пришел к выводу, что удельная средняя стоимость 1-2-3 комнатных квартир в данном комплексе в целом сопоставима. Поэтому, в дальнейших расчетах использовались данные по стоимости однокомнатных квартир как наиболее развитый сегмент рынка, репрезентативно отражающий стоимость жилых помещений в составе объекта исследования.

Эксперт также указал, что на стр. 29 заключения проведен анализ на близость к крупным водным объектам, таким как водохранилища, р. Москва, каналы, и установил, что исследуемые объекты, также как и все объекты-аналоги, не имеют поблизости крупных водных объектов. Следовательно, корректировка по данному фактору равна 0%. Такие небольшие водные объекты, как река Горетовка и лесные массивы, присутствуют вблизи у всех рассматриваемых объектов.

Представителем административного истца не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости, все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта, имеющего опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Поскольку абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 26 сентября 2017 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Кутузовское-1» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 26 сентября 2017 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 22 ноября 2016 года, расположенных по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, с кадастровыми номерами:

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>, площадью 40 кв.м., в размере 215 712 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунов

Мотивированное решение составлено 24 сентября 2019 года.