Решение № 2-1561/2019 2-1561/2019~М-1301/2019 М-1301/2019 от 14 июля 2019 г. по делу № 2-1561/2019

Дело № 2-1561/2019

УИД 26RS0035-01-2019-002161-83


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июля 2019 года г.Михайловск

Судья Шпаковского районного суда Ставропольского края Степанов Б.Б.

при секретаре судебного заседания Корниенко Т.П.,

с участием:

представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего в порядке ст. 53 ГПК РФ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края о признании права на заключение договора аренды земельного участка, обязании устранить допущенное нарушение права путем заключения договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Шпаковский районный суд с иском к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края о признании права на заключение договора аренды земельного участка, обязании устранить допущенное нарушение права путем заключения договора аренды земельного участка.

В обосновании заявленных исковых требований истец указал, что ФИО1, в лице представителя по доверенности ФИО3, обратился в комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1012 кв.м., из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по <адрес>. Ответом комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ № истцу было отказано в заключении договора аренды на земельный участок. В обоснование отказа было указано, что статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлены случаи предоставления в аренду земельных участков без проведения торгов. Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объект незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственниками объектов, незавершенного строительства. В соответствии со статьей 131 ГК Российской Федерации, пункт 1, право собственности и другие вещные права на недвижимость должны проходить государственную регистрацию. Права, которые подлежат данной процедуре, вступают в силу с момента регистрации, если в законе не прописывается иного - статья 8 ГК Российской Федерации, пункт 2. Право на заново построенное недвижимое имущество также начинается с момента регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В заключение указано, что основания для заключения договора аренды на вышеуказанный земельный участок отсутствует. При несогласии с ответом комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края ответчик указывает на право истца на обращение в суд для разрешения вопроса, по существу. Истец полагает, что с позицией комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края нельзя согласиться. Истец считает, что имеет право приобрести земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Земельный участок был предоставлен администрацией Верхнерусского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края ФИО4 по договору аренды земель населенных пунктов. Договор был заключен ДД.ММ.ГГГГ с условием вступления его в силу со дня его государственной регистрации. Такая регистрация была осуществлена ДД.ММ.ГГГГ, о чем на договоре сделана соответствующая отметка. Срок договора установлен по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ дополнительным соглашением к договору права и обязанности арендатора земельного участка переданы истцу, ФИО1. В целях строительства индивидуального жилого дома от управления архитектуры и градостроительства администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края истцом было получено разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №. Срок действия разрешения на строительство установлен до ДД.ММ.ГГГГ. В связи с образованием в ходе строительства объекта незавершенного строительства и проведения кадастровых работ истцом был получен технический план объекта незавершенного строительства. В техническом плане указано, что он подготовлен в связи с образованием объекта незавершенного строительства, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, с почтовым <адрес>. Также указано, что на данный момент здание находится в стадии строительства, процент готовности составляет 15%. Таким образом, вывод комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края о том, что истцом не представлено документов, подтверждающих, что он является собственником объекта незавершенного строительства, является неправильным, поскольку истец является собственником объекта незавершенного строительства в силу положений п. 1 ст. 218 ГК РФ, и земельный участок мог быть предоставлен ему без проведения процедуры торгов на основании пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. Кроме того, комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края не учел то, что п. 4.1 договора аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ предусматривает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок. При этом следует учесть еще и то, что арендатор добросовестно исполняет обязанности, предусмотренные п. 4.2 договора аренды земель населенных пунктов. Указанное подтверждается квитанциями об уплате арендной платы, справкой выданной истцу администрацией Верхнерусского сельсовета № от ДД.ММ.ГГГГ, в которой указано, что истец использует земельный участок в соответствии с договором аренды, то есть осуществляет строительство (на момент обследования имеется цоколь), осуществляет своевременное внесение арендной платы. Считает, что к спорным отношениям, возникающим по поводу заключения договора аренды без проведения торгов с лицами, имеющими на праве собственности объекты незавершенного строительства, подлежит применению п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Законодатель предусмотрел, что владельцам объектов незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома по договорам аренды заключенным до ДД.ММ.ГГГГ, предоставляется право приобрести такой земельный участок в аренду однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Но при этом, ранее такой земельный участок не должен предоставляться любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с п. 21 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Таким образом, истец приходит к выводу о том, что отказ комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края нарушает его законное право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов.

На основании изложенного просит суд:

Признать за ФИО1 право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1012 кв.м., из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по <адрес>, без проведения торгов, сроком на 3 года.

Обязать комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края устранить допущенное нарушение прав путем заключения с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1012 кв.м., из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по <адрес> без проведения торгов, сроком на 3 года.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом о месте, дате и времени судебного заседания, представил письменные возражения на исковое заявление ФИО1 на основании которых просит суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании просил удовлетворить заявленные ФИО1 исковые требования в полном объеме, по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Суд, с учетом мнения представителя истца, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ полагает возможным начать и окончить рассмотрение дела в отсутствие не явившегося истца, представителя третьего лица, по имеющимся материалам.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела и соответствующие нормативно-правовые акты, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, пришел к следующему:

Статья 11 ГПК РФ предусматривает, что суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, международных договоров РФ, федеральных законов, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, Конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Как разъяснено в п. п. 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу статьи 19 Конституции Российской Федерации все равны перед законом.

ФИО1 обратился в Шпаковский районный суд с иском к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края о признании права на заключение договора аренды земельного участка, обязании устранить допущенное нарушение права путем заключения договора аренды земельного участка.

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЗК РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Как указано в ст. 11 ЗК РФ, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

На основании ч. 1 ст. 19 ЗК РФ, в муниципальной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством; которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Из п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» следует, что до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством Российской Федерации.

На основании ч. 2 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела между ФИО4 и администрацией Верхнерусского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земель населенных пунктов, который был зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации договора №.

Согласно указанному договору ФИО4 взяла в аренду земельный участок, общей площадью 1012 кв.м из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства. Срок аренды участка был установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Верхнерусского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края, ФИО4 и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ о замене лиц в обязательстве, согласно которого ФИО4 уступила свои права и обязанности по договору аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по <адрес>, общей площадью 1012 кв.м, кадастровый №, для строительства индивидуального жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства, ФИО1, которое было зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации договора №.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Верхнерусского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края, ФИО1 и ФИО3 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ о замене лиц в обязательстве, согласно которого ФИО1 уступил свои права и обязанности по договору аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по <адрес>, общей площадью 1012 кв.м, кадастровый №, для строительства индивидуального жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства, ФИО3, однако данное соглашение в установленном законом порядке зарегистрировано не было.

Согласно выписке из ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта указан ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получил разрешение № на строительство индивидуального жилого дома, на земельном участке, с кадастровым номером №, расположенном по <адрес>.

Из технического плана объекта незавершенного строительства, изготовленного ООО «Геодезист» от ДД.ММ.ГГГГ, усматривается, что на земельном участке расположенном по <адрес>, возведен объект незавершенного строительства, 15 % готовности.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка, расположенного по <адрес>, без проведения торгов.

Согласно ответа комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 в заключении договора аренды земельного участка, расположенного по <адрес> было отказано.

Согласно справке главы администрации Верхнерусского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 использует земельный участок в соответствии с договором аренды, осуществляет строительство, на момент обследования имеется цоколь, осуществляет своевременное внесение арендной платы.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент обращения с настоящим заявлением) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право истцов, при наличии у них объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до ДД.ММ.ГГГГ, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Между тем на спорные отношения распространяются специальные нормы, предусмотренные пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в данной редакции предусмотрены два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ;

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, использование исторического и телеологического способов толкования положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ с достоверностью позволяет сделать вывод о том, что законодатель осознанно предусмотрел для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ (то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс), право на заключение договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Правильность такого подхода к пониманию содержания пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ подтверждается также нормой, предусмотренной пунктом 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1.

Согласно пункту 33 данного Перечня в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет иные документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение).

В силу изложенного под «собственником», указанным в этом положении Перечня, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1, равно, как и под «собственником», упомянутым в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ («в случае, если объект незавершенного строительства.. . собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок...»), понимается не правообладатель объекта (право собственности которого на возводимый объект зарегистрировано), а фактический владелец такого объекта (в отсутствие государственной регистрации права собственности на этот объект).

Таким образом, истец ФИО1 имеет право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него, сроком на три года.

В отсутствие действующего договора аренды истец лишен возможности осуществить все эти действия и стать законным собственником объекта строительства, несмотря на то, что вложил свои инвестиции в соответствующий проект.

Необходимость государственной регистрации права собственности объекта незавершенного строительства для заключения договора аренды земельного участка для последующего завершения строительства такого объекта, ввода его в эксплуатацию лишено какого-либо смысла и, по сути, может быть отнесено к излишним административным барьерам при взаимодействии с лицами, заинтересованными в предоставлении земельных участков, препятствующим реализации инвестиционных проектов, в том числе в сфере жилищного и иных видов строительства, в целях устранения которых законодателем и были внесены изменения пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

На основании изложенного суд считает необходимым удовлетворить требования истца ФИО1 к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края о признании права на заключение договора аренды земельного участка, обязании устранить допущенное нарушение права путем заключения договора аренды земельного участка.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО1 к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края о признании права на заключение договора аренды земельного участка, обязании устранить допущенное нарушение права путем заключения договора аренды земельного участка, - удовлетворить.

Признать за ФИО1 право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1012 кв.м., из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по <адрес>, без проведения торгов, сроком на 3 (три) года.

Обязать комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края устранить допущенное нарушение прав путем заключения с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1012 кв.м., из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по <адрес> без проведения торгов, сроком на 3 (три) года.

Мотивированное решение изготовлено 22 июля 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Б.Б. Степанов