Решение № 2-1892/2023 2-98/2024 2-98/2024(2-1892/2023;)~М-1610/2023 М-1610/2023 от 19 мая 2024 г. по делу № 2-1892/2023

Дело № 2-98/2024

УИД 45RS0008-01-2023-001855-81


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Кетово 20 мая 2024 г.

Кетовский районный суд Курганской области в составе:

председательствующего судьи Аверкиной У.А.,

при секретаре Концариной Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о возмещении убытков,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи в части приобретения жилого дома, взыскании денежных средств.

Исковые требования мотивированы тем, что 18.07.2022 между сторонами был заключен договор купли-продажи, по условиям которого истец приобрел жилой дом площадью 95,7 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, (ныне – Кетовский муниципальный округ), <адрес>, <адрес> А, однако дом не является жилым. В ходе эксплуатации данного объекта недвижимости выявлены существенные недостатки, а именно, в доме отсутствует отопление, поскольку отопление дома осуществляется посредством трубы печи в бане; наружные стены дома без утеплителя, внутренние стены 2-го этажа дома построены из предметов мебели и гипсокартона. В трех комнатах стороной истца было установлено 3 электрических обогревателя «ТеплоЭко», которые не справлялись в зимний период.

Указанные выше недостатки носили скрытый характер и не могли быть обнаружены истцом при осмотре дома на момент сделки, ответчик при заключении договора купли-продажи о данных недостатках не сообщил.

В связи с этим истец изначально просил признать недействительным заключенный между сторонами договор купли-продажи в части жилого дома с возвратом уплаченных им денежных средств в размере 1 000 000 руб.

В последующем изменив исковые требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истец просил взыскать с ответчика убытки в размере 600 000 руб. для осуществления ремонта одной из комнат в доме, а также крыши.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен, обеспечил явку своего представителя ФИО3, которая одновременно, являясь третьим лицом и законным представителем третьего лица - несовершеннолетней ФИО7, в судебном заседании поддержала изменённый иск, на первоначальных требованиях не настаивала.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО4 в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Курганской области в судебное заседание не явился, извещен, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Представители третьих лиц: ПАО «Сбербанк России», Агентства недвижимости «Феникс» и третьи лица: ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, извещены.

С учётом мнения участников судебного процесса и положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав стороны, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 18.07.2022 между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого последний приобрел в собственность следующие объекты недвижимости: жилой дом, назначение - жилое, общей площадью 95,7 кв.м, этажность - 2, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> (ныне - Кетовский муниципальный округ), <адрес><адрес> А, а также земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 770 кв.м, кадастровый №, расположенный по указанному адресу (далее – объекты недвижимости) (п. 1 договора).

При этом покупатель удовлетворен качественным состоянием объектов недвижимости, установленным путем внутреннего осмотра объектов перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец (п. 14 договора).

В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения одной из сторон обязательств по настоящему договору виновная сторона возмещает другой стороне убытки, причиненные невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств в соответствии с действующим законодательством РФ (п. 18 договора).

Объекты недвижимости приобретены истцом, в том числе посредством кредитных денежных средств за 900 000 руб., что подтверждено представленным в материалы дела платежным поручением от 19.07.2022 № 421221, а также пояснениями самих сторон.

Право собственности в отношении данных объектов недвижимости зарегистрировано за истцом с 19.07.2022 согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН.

Из имеющихся реестровых дел следует, что в порядке перераспределения земельных участков был образован указанный выше земельный участок, на котором ФИО2 осуществил строительство жилого дома.

В настоящее время в указанном доме проживают третьи лица: ФИО11 (дочь истца), ее супруг ФИО6 и дочь ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Обращаясь в суд с иском, стороной истца указано на то, что вышеуказанное жилое помещение непригодно для проживания, поскольку оно не отвечает строительным нормам, имеет скрытые недостатки, дом непригоден для проживания в осенне-зимний период времени, одной из комнат второго этажа (дальняя комната площадью 6х4 м) семья С-вых не пользуется, она постоянно закрыта в связи с низкой температурой.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (пункты 1 и 2).

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

На основании пункта 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В ходе судебного разбирательства установлено, что приобретенный истцом дом состоит из двух этажей. На 1-м этаже расположены гараж, баня и санузел, на 2-м этаже мансардного типа расположены санузел, кухня и 2 комнаты, одна из которых, по мнению истца, не отвечает требованиям жилой.

В обоснование заявленных требований стороной истца представлен в электронном виде фото и видеоматериал, в ходе исследования которого установлено, что 2-й этаж дома отапливается с помощью выведенной металлической трубы печи бани, а также электрообогревателями. В заявленной истцом комнате с очевидностью просматривается наличие наледи на окнах и подоконниках в зимний период, наличие подтеков на стенах и полу, промерзание стен, вздутие пола. Также третьим лицом ФИО3 продемонстрировано, что в качестве наполнителя несущих стен при строительстве этажа использован пенопласт.

Опрошенный в судебном заседании по ходатайству стороны истца свидетель ФИО8 подтвердил, что второй этаж приобретенного истцом жилого дома строил ответчик своими силами и является мансардным. Дополнительно пояснил, что ответчик проживал в данном доме круглый год.

В свою очередь стороной ответчика представлен фотоматериал жилого дома в разные периоды времени (в том числе зимний), который опровергает вышеперечисленные обстоятельства, и из которого с очевидностью следует, что жилой дом пригоден для проживания (т. 2 л.д. 64-88).

Также по ходатайству стороны ответчика в ходе судебного разбирательства были опрошены свидетели ФИО9 и ФИО10, которые пояснили, что истец самостоятельно осуществлял строительство жилого дома. На 1-м этаже расположены кирпичный гараж, баня из бруса. Второй этаж каркасного типа – деревянный, состоит из перекладин, поперечных досок, стены обшиты гипсокартоном, между стенами утеплитель имеется; крыша дома металлическая. Второй этаж дома отапливался с помощью электрических обогревателей, в доме было тепло. Спорную комнату ответчик не отапливал, поскольку в ней не проживал.

Сторона истца, утверждая, что спорная комната не отвечает требованиям жилого помещения, для устранения выявленных недостатков, по его мнению, заявляет к взысканию денежные средства в размере 600 000 руб., произведя при этом самостоятельный расчет.

В ходе судебного разбирательства судом неоднократно было предложено представить достоверные сведения о несоответствии спорной комнаты строительным нормам и требованиям жилого помещения, а также о реальном размере ущерба.

Однако таким правом представитель истца не воспользовалась, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявила, ссылаясь на отсутствие у нее финансовой возможности по ее оплате.

При этом каких-либо доказательств отсутствия финансовой возможности непосредственно у истца для предоставления соответствующих доказательств в ходе судебного разбирательства суду не представлено.

Ответчик в свою очередь возражал против возложения расходов по оплате судебной экспертизы на него, представляя со своей стороны доказательства об отсутствии у проживающих в данном доме третьих лиц С-вых дров и наличия задолженности по электроэнергии для его отопления и доведения до такого состояния, о котором заявляет сторона истца. Также ответчиком произведены собственные расчеты, свидетельствующие о недостаточном количестве используемых С-выми обогревателей «ТеплЭко» для обогрева второго этажа дома.

В рассматриваемой ситуации суд не усматривает правовых оснований для назначения по делу судебной экспертизы по своей инициативе за счет средств федерального бюджета применительно к категории спора, возникшего из обязательств заключенного между сторонами договора купли-продажи, поскольку частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность каждой стороны доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Положения данной процессуальной нормы во взаимосвязи с другими предписаниями Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе закрепленными в части 2 его статьи 12, статье 195 и части 4 статьи 198, являются процессуальной гарантией права на судебную защиту в условиях соблюдения принципов состязательности и равноправия сторон при осуществлении правосудия и принятия судом законного и обоснованного решения, притом что участники процесса самостоятельно определяют пределы реализации предоставленных им процессуальных прав.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Возмещение убытков является универсальной мерой гражданско-правовой ответственности, и применение такой меры возможно при доказанности совокупности нескольких условий: противоправности действий причинителя убытков, наличия убытков, причинной связи между противоправными действиями и убытками.

Поскольку ответственность распространяется лишь на причиненные конкретным лицом, а не вообще на наступившие убытки, то необходима причинная связь между неправомерными действиями и убытками как возникшим результатом.

При отсутствии (недоказанности) хотя бы одного из элементов основания удовлетворения иска о взыскании убытков отсутствуют.

Согласно размещенному ответчиком до заключения сделки на интернет-площадке «Авито» объявлению о продаже указанных выше земельного участка и жилого дома, продавец указал, что отопление дома зимой – электрическое и от трубы бани, расположенной на первом этаже; на втором этаже имеется утепленная мансарда, площадь которой 59 м (т. 2 л.д. 2-5).

Как поясняла в ходе судебного разбирательства представитель ФИО1 об этих обстоятельствах истец и она с мужем были уведомлены.

Также из пояснений сторон установлено, что истец и третьи лица С-вы дважды производили осмотр объектов недвижимости перед заключением договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, довод представителя истца об отсутствии у них специальных познаний в области строительства для того, чтобы иметь возможность доподлинно обнаружить недостатки жилого дома до совершения сделки купли-продажи, судом признается несостоятельным.

Суд полагает, что покупатель (истец), а также третьи лица имели возможность осмотреть жилой дом (в том числе с участием специалиста), изучить техническую документацию, осуществить проверку иных характеристик приобретаемого строения, но должной осмотрительности при заключении сделки не проявили, что не является виной ответчика, предоставлявшего возможность осмотра и проверки товара, имеющего видимые (очевидные) недостатки.

Довод о том, что в рамках договора купли-продажи приобретался именно жилой дом, то есть помещение для проживания в нем, в то время, как использовать спорный дом (в частности спорную комнату на втором этаже) по назначению возможно лишь после его ремонта и утепления несущих конструкций, судом также отклоняется, поскольку стороной истца не представлено безусловных доказательств наличия строительных недостатков, при которых назначение помещения (жилое) изменилось бы.

Вопреки доводам представителя истца использованные ответчиком материалы при строительстве дома, сооружении несущих стен и межкомнатных перегородок при имеющейся в деле совокупности доказательств не позволяют вести суждения о том, что данный дом нельзя использовать по назначению, в частности, спорную комнату.

Злоупотребления права со стороны продавца, факты сокрытия заявленных недостатков суд не усматривает.

В судебном заседании достоверно установлено, что при заключении договора купли-продажи недвижимости истцу и третьим лицам было достоверно известно, что строительство жилого дома ответчик осуществлял самостоятельно, второй этаж дома мансардного типа и отапливается лишь с помощью электрических обогревателей и выведенной трубы печи бани; дальняя комната не отапливаемая. Более того, после вселения в данный дом, семья С-вых в зимние периоды не всегда проживала в указанном жилом помещении и как следствие не отапливала его, не поддерживала в нем комнатную температуру в целях недопущения промерзания окон, стен и иных указанных истцом последствий.

Более того, условиями заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимости от 18.07.2022 предусмотрено, что покупатель удовлетворен качественным состоянием объектов недвижимости, установленным путем внутреннего осмотра объектов перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи между сторонами было достигнуто соглашение о качестве жилого дома (в том числе спорной комнаты), продаваемого в том состоянии, которое имело место на дату заключения договора.

Доказательств того, что недостатки жилого дома, относительно которых предъявлены впоследствии претензии истца, являются столь существенными, неустранимыми, что не позволяют использовать предмет договора купли-продажи по назначению, равно как и доказательств того, что в процессе эксплуатации жилого дома были обнаружены недостатки, не оговоренные сторонами при заключении договора купли-продажи, истцом не представлено.

Каких либо данных, свидетельствующих о том, что условия договора купли-продажи недвижимости были навязаны ответчиком истцу либо включены в него в результате заблуждения покупателя, материалы дела не содержат.

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кетовский районный суд Курганской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 14 июня 2024 г.

Судья У.А. Аверкина