Апелляционное определение № 33-11635/2026 от 23 марта 2026 г.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. №...

Судья: Жужгова Е.С.

УИД 78RS0№...-91


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 марта 2026 года <адрес>

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Сухаревой С.И.

судей

ФИО1, ФИО2

при помощнике судьи

ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №..., поступившее из Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга с апелляционной жалобой ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» на решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску ФИО4 <...> к ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» о взыскании стоимости устранения недостатков, компенсации морального вреда,

Заслушав доклад судьи Сухаревой С.И., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 обратилась в Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ответчику ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад», уточнив требования в порядке тс. 39 ГПК РФ, просила о взыскании расходов на устранение недостатков в размере 252 668,55 руб., компенсации морального вреда в размере 30 000 руб.

В обоснование заявленных требований ссылаясь на то, что <дата> между ответчиком и <...> О.А. заключен договор участия в долевом строительстве №...-<...> в соответствии с которым застройщик обязался построить многоквартирный дом. <дата> между <...> О.А. и истцом заключено соглашение об уступке права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве. <дата> между сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры. В соответствии с частью 5 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Вместе с тем, в процессе проживания в квартире истцом были выявлены строительные недостатки, которые подтверждены отчётом специалистов от <дата>, стоимость устранения недостатков составила 609 661 руб.

Решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> постановлено: «Взыскать из средств ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» (<...>) в пользу ФИО4 <...>) стоимость устранения недостатков в размере 252668,55 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., в удовлетворении остальной части требований отказать.

Предоставить ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» (<...>) отсрочку исполнения решения суда в части взыскания стоимости устранения недостатков по <дата> включительно.

Взыскать из средств ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» государственную пошлину в доход бюджета Санкт-Петербурга в размере 8 880 руб.».

В апелляционной жалобе ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» просит решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> отменить, ссылаясь на то, что с учетом вступивших в силу изменений п.4 ст. 10 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у суда первой инстанции отсутствовали основания для взыскания с ответчика денежной суммы превышающей 3% от стоимости квартиры, то есть суммы превышающей 77 315 руб. 04 коп.

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, не просили об отложении судебного заседания, не сообщили о причинах неявки, в связи с чем судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (ч. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом указанных норм права, судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 214-ФЗ), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Согласно ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным законом.

Как установлено п. 4 ст. 13 Закона Российской Федерации от <дата> N 2300-1 «О защите прав потребителей», изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Из разъяснения, содержащегося в абзаце первом пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», следует, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, согласно распределению обязанностей по доказыванию, вытекающему из смысла приведенных правовых норм, разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, участник долевого строительства обязан доказать наличие строительных дефектов, их возникновение в период гарантийного срока в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, в свою очередь, застройщик, возражая относительно требований дольщика, с целью освобождения от ответственности обязан представить доказательства того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что между <...> О.А. и ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» <дата> заключен договор участия в долевом строительстве №...-<...> (далее - ДДУ), согласно условиям которого застройщик принял на себя обязательства построить многоквартирные дома со встроенными помещениями, многоэтажными автостоянками (гаражами), 9-10 этапы строительства, в том числе 9 этап строительства, многоквартирный дом, корпус 331.1 на земельном участке по строительному адресу: <...> и после завершения строительства и получения разрешения на ввод указанного дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи квартиру с техническими характеристиками и отделочными работами, перечень которых содержится в п.п. 2.2 и 2.3 ДДУ, а участник долевого строительства – оплатить стоимость квартиры в размере 2 577 168 руб. и после осмотра и подписания смотровой справки принять объект долевого строительства по акту приема-передачи; одновременно ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» приняло на себя гарантийные обязательства на построенный объект недвижимости в течение 5 лет с момента передачи дольщику квартиры по акту приема-передачи (п. п. 1.2, 2.1, 2.2., 4.2, 6.2.7, 7.1 - 7.6 ДДУ). (л.д. 6-11).

<дата> между <...> О.А. (цедент) и ФИО4 (цессионарий) заключено соглашение об уступке права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве №...-<...> от <дата> (л.д. 12-13).

После введения жилого дома в эксплуатацию объекту ДДУ присвоен адрес: <...> указанная квартира <дата> была передана истцу по акту приема-передачи без замечаний (л.д. 15).

Согласно выписке из ЕГРН от <дата>, ФИО4 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <...>

В силу ст. 382 Гражданского кодека Российской Федерации, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Из материалов дела также следует, что по обращению истца специалистом <...> установлено, что в результате осмотра квартиры расположенной по адресу: <...>, выявлены нарушения качества произведённых строительно-монтажных, отделочных, сантехнических, электромонтажных и других работ. Стоимость устранения строительных недостатков квартиры составляет 609 661 руб. (л.д. 22-42).

Основываясь на данном заключении, истец <дата> направила в адрес ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» претензию с требованием произвести выплату расходов на устранение недостатков в сумме 609 661 руб., компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб. (л.д. 19-21).

<дата> ответчик направил в адрес истца ответ на претензию, в котором просил предоставить доступ в квартиру для проведения комиссионного исследования. Комиссия планировалась <дата><...>.

В материалы дела представлен рекламационный акт от <дата>, согласно которому доступ в квартиру, расположенную по адресу: <...>, для проведения комиссионного обследования не предоставлен.

Оценив заключение <...> от <дата> в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции посчитал, что оно не подлежит принятию в качестве надлежащего доказательства в подтверждение действительного размера строительных недостатков, имеющихся в квартире по адресу: <...> так как не содержит сведений о лицах, присутствовавших при проведении осмотра квартиры, а также сведения о площади исследуемых помещений, указанные обстоятельства не позволяют верифицировать изложенные в заключении выводы специалистов, с достоверностью определить объем, характер и порядок возникновения выявленных недостатков жилого помещения, стоимость ремонтных работ, необходимых для их устранения.

С целью определения объема строительных недостатков переданного истцу объекта долевого строительства по ходатайству ответчика судом первой инстанции назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено <...>

Согласно экспертному заключению <...> от <дата> в квартире, расположенной по адресу: <...> переданной на основании договора №...-<...> долевого строительства от <дата> имеются строительные недостатки (дефекты). Стоимость устранения строительных недостатков на дату проведения судебной экспертизы составила 252 668 руб. 55 коп.

Заключение экспертов <...> от <дата> соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от <дата> N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит точные ответы на поставленные судом вопросы, не содержит неясностей, выводы экспертов основаны на полной и всесторонней оценке исследуемых объектов, не допускают неоднозначного толкования, эксперты обладают достаточной квалификацией, имеют высшее образование по специальности строительство, имеют достаточный стаж работы по специальности, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, оснований не доверять выводам экспертов у суда первой инстанции не имелось.

По указанным основаниям заключение судебной строительно-технической экспертизы суд первой инстанции принял в качестве достоверного доказательства в подтверждение наличия строительных дефектов принадлежащей истцу квартиры, рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для их устранения.

Право участника долевого строительства на полное возмещение убытков, причиненных ему вследствие ненадлежащего качества объекта долевого строительства, выявленных в пределах гарантийного срока, предусмотрено п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, п. 1 ст. 29 Закона Российской Федерации от <дата> N 2300-1 «О защите прав потребителей».

Под убытками, в соответствии с п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует понимать расходы, которые потребитель, чье право нарушено, произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, утрату или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые потребитель получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании убытков являются правомерными, с ответчика в его пользу подлежат взысканию стоимость устранения строительных недостатков, определенная экспертным заключением, в сумме 252 668 руб. 55 коп.

Доводы ответчика о том, что сумма удовлетворенных требований не может превышать 3% от цены договора, суд первой инстанции не принял во внимание, указав следующее.

Федеральным законом от <дата> № 482-ФЗ введена часть 4 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В части 5 статьи 6 Федерального закона от <дата> № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указано, что положения части 4 статьи 10 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после <дата>.

Таким образом, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку права и обязанности по данному спору возникли ранее <дата>, то правило о 3-процентной сумме убытков от цены договора не подлежит применению.

В соответствии ч. 2 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Поскольку вины застройщика в передаче истцу объекта долевого строительства ненадлежащего качества была установлена в ходе судебного разбирательства, суд первой инстанции посчитал подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании компенсации морального вреда в размере 10 000 руб., что соответствует требованиям разумности и справедливости.

С учетом положений Постановления Правительства Российской Федерации от <дата> №... «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», ответчику предоставляется отсрочка исполнения решения суда в части взыскания стоимости устранения недостатков до <дата> включительно.

Также, суд первой инстанции указал, что в соответствии с п. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина в соответствии с п.п. 1 и 3 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ в размере 8 880 руб.

Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимание доводы апелляционной жалобы о необходимости применения в рассматриваемом случае Федерального закона от <дата> № 482-ФЗ, которым введена часть 4 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и которой объем ответственности застройщика, связанный с допущенными строительными недостатками не может превышать 3% от цены договора.

Указанные изменения, внесенные в часть 4 статьи 10 Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" вступили в силу с <дата>.

Поскольку требования истца были удовлетворены судом после <дата>, и договором участия в долевом строительстве не предусмотрены иные, отличные от предусмотренных законом, условия ответственности сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при принятии решения судом первой инстанции подлежала применению действующая редакция нормы закона.

В рассматриваемом случае цена договора составляет 2 577 168 руб., что подтверждено актом приема-передачи объекта долевого строительства от <дата> (л.д. 15 том 1), таким образом, общий размер стоимости строительных недостатков не может превышать 3% от данной суммы, то есть не может превышать сумму 77 315 руб. 04 коп.

С учетом изложенного, решение суда в части взыскания с ответчика в пользу истца стоимости строительных недостатков подлежит изменению с вынесением в данной части нового решения о взыскании с ответчика в пользу истца стоимости строительных недостатков в размере 77 315 руб. 04 коп.

В остальной части решение суда не обжалуется.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> изменить в части взыскания стоимости устранения строительных недостатков.

Взыскать с ООО "ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад" в пользу ФИО4 <...> стоимость устранения строительных недостатков в размере 77 315 рублей 04 копеек.

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <дата>.