Решение № 3А-285/2025 3А-285/2025~М-251/2025 М-251/2025 от 28 сентября 2025 г. по делу № 3А-285/2025

Дело № 3а-285/2025

22OS0000-01-2025-000467-63


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 сентября 2025 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Солод Ю.А.,

при секретаре Яшкиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мир Активного Отдыха» к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Мир Активного Отдыха» (далее - ООО «Мир Активного Отдыха») обратилось в Алтайский краевой суд с административным иском к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее - КГБУ «АЦНГКО»), в котором просит признать незаконным и отменить решение от 5 июня 2025 года № ОРС-22/2025/000273 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская <адрес> а также установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Административные исковые требования мотивированы тем, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***. Не согласившись с размером установленной кадастровой стоимости, административный истец обратился во внесудебном порядке в уполномоченный орган с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной согласно отчету об оценке от 4 апреля 2025 года №-080-04.24, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Алтерра» (далее - ООО «Алтерра»). Решением КГБУ «АЦНГКО» от 5 июня 2025 года № ОРС-22/2025/000273 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Полагая, что разница между рыночной и кадастровой стоимостью земельного участка нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение арендных платежей, последний обратился в суд с указанным иском.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Алтайскому краю (далее - филиал ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю), управление имущественных отношений Алтайского края, при этом из числа лиц, участвующих в деле, исключено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю.

Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

Представители административного истца и административного ответчика представили заявления с просьбой о рассмотрении иска в их отсутствие.

Руководствуясь требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Иисследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

При рассмотрении административного дела установлено, что ООО «Мир Активного Отдыха» на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГ года № *** владеет земельным участком с кадастровым номером ***, расположенным по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 30 апреля 2025 года (л.д.77-86), копией договора аренды.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом управления имущественных отношений Алтайского края от 24 октября 2022 года № 165 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Алтайского края» по состоянию на 1 января 2022 года, с датой применения с 1 января 2023 года в отношении земельного участка с кадастровым номером *** в размере 9 126 234 рубля 4 копейки (л.д.87).

Постановлением Правительства Алтайского края от 29 декабря 2022 года № 533 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Федеральный закон № 237-ФЗ) 1 января 2023 года установлено датой перехода к применению на территории Алтайского края положений статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

15 мая 2025 года ООО «Мир Активного Отдыха» через своего представителя ФИО1 обратилось в КГБУ «АЦНГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости (л.д. 156-157), к указанному заявлению был приложен, в том числе, отчет об оценке от 4 апреля 2025 года №-080-04.24, составленный оценщиком ООО «Алтерра».

20 мая 2025 года в адрес административного истца направлено уведомление № ПЗ-22/2025/000273 о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению (л.д. 158).

Решением бюджетного учреждения от 5 июня 2025 года № ОРС-22/2025/000273 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с наличием нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (л.д. 159-161).

В обоснование принятого решения указано, что нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. Нарушены требования п. 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, согласию которому подтверждение полученной из внешних источников информации, указанной в подпункте 2 пункта 2 настоящего федерального стандарта оценки, должно быть выполнено в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в информационно-телекоммуникационной сети Интернет». Нарушены требования подп. «в» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, согласно которому при анализе рынка производится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. Нарушены требования подпункта «г» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, согласно которому в рамках анализа рынка производится анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. Нарушены требования подп. «б» пункта 22 ФСО №7, согласно которому в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Нарушены требования подпункта «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, согласно которому при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки; при этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Выявлены следующие нарушения: на стр. 7 указан квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка Недвижимости» № 040880-1 от 04 июля 2024 года выдан ФБУ «ФРЦ». На стр. 56 размещена копия квалификационного аттестата в области оценочной деятельности по направлению «Оценка Недвижимости» № 026821-1 от 28 июля 2021 года выданного ФБУ «ФРЦ» со сроком действия до 28 июля 2024 года. То есть на момент составления отчета квалификационный аттестат, копия которого приложена к отчету недействителен. Объект оценки - это земельный участок с разрешенным использованием «Для эксплуатации детского лагеря» на земле категории населенных пунктов. Объект-аналог №3 (22:64:013601:174) расположен на удалении от водных объектов. В качестве объектов, повышающих стоимость объекта-аналога №3 указаны близость к туристическому кластеру, горы, лес, горнолыжные трассы. Объект-аналог №3 на удалении от населенных пунктов, в отличие от оцениваемого земельного участка, расположенного на окраине с. Павловск вблизи реки Касмала и Павловского водохранилища. Указанные различия не учтены в полной степени при внесении корректировок. Согласно сведениям открытых источников, на рынке недвижимости представлены объекты из сегмента объекта оценки, которые не вошли в выборку, и их цена за 1 кв.м, значительно выше, тем самым подтверждая, что данный диапазон значительно шире, а сегмент рынка наполнен предложениями о продаже объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, в большей степени чем описано в отчете. По состоянию на дату оценки имеется достаточное для анализа и проведения расчетов количество предложений о продаже объектов капитального строительства, которые не попали в выборку. Данные предложения значительно расширяют диапазон удельных цен предложений и формируют более высокое значение средних цен, на основании которых оценщик производил отбор объектов-аналогов. Таким образом, рынок коммерческой недвижимости Алтайского края из сегмента рынка объекта оценки исследован оценщиком недостаточно.

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Стороной административного истца соблюден установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок обращения в суд с административным исковым заявлением, которое представлено в Алтайский краевой суд 9 июля 2025 года.

Анализируя приведенные выше обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, суд полагает, что оспариваемое решение принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Решение принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи представителем ООО «Мир Активного Отдыха» заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано руководителем бюджетного учреждения.

Определением суда от 31 июля 2025 года по делу назначена судебная экспертиза для установления соответствия отчета об оценке от 4 апреля 2025 года №-080-04.24, составленного оценщиком ООО «Алтерра» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно экспертному заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» (далее - ООО «Век А оценка») от 5 сентября 2025 года № 35-09-2025 отчет об оценке от 4 апреля 2025 года №-080-04.24, составленный оценщиком ООО «Алтерра» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Имеют место нарушения, указанные в разделе V решения КГБУ «АЦНГКО» от 5 июня 2025 года № ОРС-22/2025/000273. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости - 5 804 150 рублей.

Заключение эксперта получено в предусмотренном законом порядке, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, проведено компетентным специалистом в области экспертизы отчета об оценке, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представляет собой полный и последовательный ответ на поставленные судом вопросы, неясностей и противоречий не содержит.

Таким образом, оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется, в связи с чем, его результаты принимаются судом.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что содержание оспариваемого решения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной стоимости определенной в отчете об оценке, поскольку представленный в бюджетное учреждение отчет об оценке от 4 апреля 2025 года №-080-04.24 не соответствовал требованиям законодательства в области оценочной деятельности, соответственно не мог являться основанием для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В связи с этим суд считает, что при рассмотрении заявления ООО «Мир Активного Отдыха» у КГБУ «АЦНГКО» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации условий для признания решения КГБУ «АЦНГКО» от 5 июня 2025 года № ОРС-22/2025/000273 незаконным отсутствует, заявленное требование административного истца не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Учитывая изложенное, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года).

Принимая во внимание, что установленное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости, определенной в заключении эксперта ООО «Век А оценка» от 5 сентября 2025 года № 35-09-2025 нарушает права административного истца, как арендатора, суд вправе установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной экспертом при проведении судебной экспертизы.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Датой подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости следует считать 15 мая 2025 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 226-227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Мир Активного Отдыха» о признании незаконным решения краевого государственного бюджетного учреждения «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» от 5 июня 2025 года № ОРС-22/2025/000273 отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 3 апреля 2025 года, в равном его рыночной стоимости размере 5 804 150 рублей.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Мир Активного Отдыха» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать 15 мая 2025 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Ю.А. Солод