Решение № 2-2976/2026 2-2976/2026~М-1524/2026 М-1524/2026 от 5 апреля 2026 г. по делу № 2-2976/2026

07RS0001-02-2026-001548-90

Дело № 2-2976/2026


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

гор. Нальчик 06 апреля 2026 года

Нальчикский городской суд КБР в составе: председательствующего А.В.Маржохова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ажиевой Л.З., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО11 к Жилищному кооперативу «Нальчик» и ФИО2 ФИО12 о признании права отсутствующим и признании права собственности на квартиру,

установил:

ФИО1 ФИО13. обратился в суд с иском к Жилищному кооперативу «Нальчик» и ФИО2 ФИО14., в котором просит суд признать право собственности на квартиру общей площадью 58,5 кв.м., расположенную в блоке № с кадастровым номером № по адресу: КБР, <адрес>, за ФИО1 ФИО15 признать отсутствующим право собственности ФИО2 ФИО16 на помещение (квартиру) общей площадью 58,5 кв.м. (в иске допущена описка в указании квадратуры <адрес> кв.м.), расположенное по адресу: Кабардино- Балкарская Республика, <адрес>, взыскать с ответчиков судебные расходы в виде уплаченной истцом государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям, мотивируя следующим.

С целью приобретения квартиры 10.03.2025г., истцом был заключен договор уступки прав и обязанностей с ФИО3 ФИО17., предметом которого являлась передача истцу в полном объеме прав и требований, принадлежащих пайщику по договору паенакопления от 12.06.2020г. Предметом договора паенакопления являлось осуществление паенакопления путем внесения паевых взносов в целях приобретения двухкомнатной квартиры общей площадью 57,81 кв.м. (уточненная фактическая площадь 58,5 кв.м.) в блоке «<адрес>» на первом этаже Жилищного комплекса «Нальчик», кадастровый №, что соответствует квартире по адресу: КБР, <адрес>. Указанный договор был заключен первоначальным пайщиком ФИО3 ФИО18. с ФИО4 ФИО19., действовавшим на основании доверенности от имени Председателя Правления ЖК «Нальчик» ФИО5 ФИО20.

В соответствии с договором паенакопления от 12.06.2020 г., после полного внесения пая и наступления срока, указанного в пункте 1.3, пайщик, в соответствии с п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 129 Жилищного кодекса Российской Федерации, приобретает право собственности на указанный в договоре объект недвижимости (квартиру). 09.06.2023 г. между сторонами ЖК «Нальчик» и первоначальным пайщиком ФИО3 ФИО21. было заключено дополнительное соглашение к договору паенакопления от 12.06.2020г., согласно которому фактическая стоимость приобретаемой недвижимости для пайщика составила 1 777444 рубля, исходя из фактической площади квартиры в 58,5 кв.м. Паевой взнос первоначальным пайщиком ФИО3 ФИО22. был внесен полностью, что подтверждается справкой от 09.06.2023 г., выданной ФИО3 ФИО23 ответчиком, и актом приема-передачи квартиры.

Несмотря на то, что дом построен и сдан, истец, принявший в полном объеме права и требования первоначального пайщика на основании заключенного им договора уступки прав и обязанностей от 10.03.2025г. не имеет возможности зарегистрировать право собственности в Управлении Россреестра по КБР, так как данная квартира оформлена на застройщика и собственника земельного участка под МКД ФИО2 ФИО24., в нарушение инвестиционного договора, заключенного между ФИО2 ФИО25. и ЖК «Нальчик». Данное обстоятельство подтверждается постановлением Нальчикского городского суда от 24.10.2025 г. по делу № о наложении ареста на имущество, принадлежащее ФИО2 ФИО26 в сведеньях о выявленном имуществе ФИО2 ФИО27 также значится помещение (квартира) с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1 ФИО28. проходил военную службу во внутренних войсках МВД России и войсках национальной гвардии Российской Федерации в период с августа 1993г. по июль 2024 г. (выслуга лет составила 31 год и 8 месяцев), является подполковником в запасе - пенсионером. В июле 2024г. был уволен в запас по инвалидности (III группа) по болезни, полученной в период прохождения службы из-за травмы. Военную службу ФИО1 ФИО29. окончил на должности «Начальник отделения боевой подготовки соединения». За период прохождения военной службы был награжден государственными наградами и знаками отличия. Истец ФИО1 ФИО30. является ветераном боевых действий, о чем свидетельствует удостоверение от ДД.ММ.ГГГГ серия ВВ №.

Надлежаще извещенные о времени и месте проведения судебного разбирательства стороны в судебное заседание не явились, от представителя истца поступило в суд заявления о рассмотрении дела без участия стороны истца.

В соответствии с правилами ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть заявление без участия не явившихся в судебное заседание участников дела.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что между ФИО3 ФИО31. и жилищным кооперативом «Нальчик» возникли правоотношения из договора паенакоплений от 12.06.2020г., урегулированные положениями Гражданского кодекса РФ и разделом V Жилищного кодекса РФ, которыми предусмотрен порядок организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также урегулировано правовое положение членов жилищных кооперативов.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом, в соответствии с положениями п. 1 ст. 110 Жилищного кодекса РФ признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Согласно п. 2 ст. 110 Жилищного кодекса РФ, члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением па строительство.

Судом установлено и подтверждаемся материалами дела, что жилищный кооператив «Нальчик» зарегистрирован 23.06.2017 года и осуществляет деятельность жилищных накопительных кооперативов в качестве основного вида своей деятельности, что следует из выписки из ЕГРЮЛ.

Положениями пункта 1.2. договора паенакоплений от 12.06.2020г., заключенных между ФИО3 ФИО32. и ЖК «Нальчик» предусмотрено, что договор устанавливают конкретный размер и порядок внесения паевых, членских и иных взносов, а также ответственность за нарушение обязательств по договору.

Обязанности сторон предусмотрены положениями раздела 2 договора паенакоплений, в частности, жилищный кооператив обязуется использовать внесенные пайщиком паевые взносы по целевому назначению - для приобретения объекта недвижимости для пайщика (пункты 2.1.1 договоров), обязуется после полного внесения пайщиком пая и при условии надлежащего выполнения им иных обязательств по договор)", выдать справку о полной оплате пая (пункты 2.1.2 договоров).

При этом пайщик обязан своевременно вносить паевые взносы, членские взносы и иные платежи (пункты 2.2.1 договоров), возмещать жилищному кооперативу расходы, связанные с регистрацией объекта недвижимости, оформлением нрава собственности жилищного кооператив па объект недвижимости и другие расходы, связанные с приобретением объекта недвижимости жилищным кооперативом для пайщика (пункты 2.2,2 договора), своевременно являться по уведомлениям жилищного кооператива для решения организационных вопросов по исполнению условии договора (пункты 2.2.3 договора).

Сроки приобретения жилищным кооперативном объекта недвижимости для пайщика установлены абзацам третьи пункта 1.3 договора это срок не ранее октября 2020г. и не позднее декабря 2020г.

Пунктом 1.4 договора паенакоплений установлено, что после наступления срока, указанного в пункте 1.3 договоров, площадь приобретаемых объектов недвижимости будет уточняться без учета перегородок. В случае если параметры объекта недвижимости были изменены, и вследствие этого была изменена цена договора паенакопления (не более 1/10 от общей цены договоры), с пайщиком заключается дополнительное соглашение к договору паенакопления, в котором стороны обязуются осуществить перерасчет в сроки, указанные в дополнительном соглашении к договору.

При этом из пункта 1.5 договоров паенакоплений следует, что после полного внесения пая и наступления срока, указанного в пункте 1.3 договора, пайщик в соответствии с п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 129 Жилищного кодекса РФ приобретает право собственности на объект недвижимости, что подтверждается справкой о полной выплате пая.

В соответствии с пунктами 4.1 договора паенакоплений следует, что он действуют с момента подписания и действуют до внесения пайщиком всех паевых взносов, равных Стоимости его объекта недвижимости (до полной выплаты пая) и наступления срока, указанного в пункте 1.3 договора.

Жилищный кооператив, согласно положениям пункта 4.2 договора паенакоплений, вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор в следующих случаях существенного нарушения пайщиком обязательств по нему: систематического нарушения порядка внесения паевых взносов (более двух месяцев подряд); неисполнения пайщиком любого из требований договора; исключение пайщика из членов жилищного кооператива.

Из договора паенакопления от 12.06.2020г., заключенного между ФИО3 ФИО33. и ЖК «Нальчик» следует, что пайщик в рамках договора осуществляет иаенакопление путем внесения паевых взносов, в целях приобретения следующей недвижимости с ориентировочными характеристиками: Российская Федерация, Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, жилищный комплекс «Нальчик», двухкомнатная квартира, <адрес>, первый этаж, общей площадью 57,81 кв.м., по цене 30383,66 рубля за квадратный метр.

Паевой взнос на момент заключения договора составляет 1756479 рублей, первоначальный взнос составляет 407404 рублей, сумму 100000 рублей пайщик обязуется внести 20.07.2020г., ежемесячный минимальный паевой взнос в размере 37474 рубля пайщик обязуется вносить ежемесячно до 20 числа каждого месяца, что следует из пункта 3.1 договора.

Ответчиком ЖК «Нальчик» не оспаривается, что в указанном в договоре размере, паевой взнос за квартиру внесен ФИО3 ФИО34., что следует из справки, выданной ответчиком от 09.06.2023г.

В соответствии с п. 1 ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Из положений п. и. 1 и 2 ст. 421 Г ражданского кодекса РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, гак и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ. изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не пред)смотрено настоящим Кодексом, другими Законами или договором.

Положениями и. 4 ст. 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с и. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается е момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Из разъяснений, данных в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» следует, что приодносторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.! ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 19.07.2017 г., который подлежит применению по аналогию к рассматриваемому спору, односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие певнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестности и разумности.

С целью приобретения квартиры 10.03.2025г., ФИО1 ФИО35. был заключен договор уступки прав и обязанностей с ФИО3 ФИО36, предметом которого являлась передача истцу в полном объеме прав и требований, принадлежащих пайщику по договору паенакопления от 12.06.2020г. Предметом договора паенакопления являлось осуществление паенакопления путем внесения паевых взносов в целях приобретения двухкомнатной квартиры общей площадью 57,81 кв.м. (уточненная фактическая площадь 58,5 кв.м.) в блоке «<адрес>» на первом этаже Жилищного комплекса «Нальчик», кадастровый №, что соответствует квартире по адресу: КБР, <адрес>.

Таким образом, первоначальным пайщиком внесены паевые взносы в размерах, которые определены сторонами в договорах паенакоплений.

Доказательств необходимости внесения паевых взносов в большем размере, чем указано в договорах, в частности, подписанных дополнительных соглашений об изменении цены договора, сторонами суду не представлено.

В силу п. 4 от. 218 Гражданского кодекса РФ, член жилищного, жилищностроительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления. полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Из абз. 3 п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что вне зависимости от осуществления соответствующей государственной регистрации право переходит в случаях универсального правопреемства (статьи 58, 1110 ГК РФ), в случае полного внесения членом соответствующего кооператива его паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом этому лицу (пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Лица, полностью внесшие паевой взнос за объект недвижимого имущества, приобретают право собственности на данный объект недвижимого имущества в полном объеме с момента внесения паевого взноса (п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).

Таким образом, положения Гражданского кодекса РФ определяют, что факт полной выплаты паевого взноса в установленном размере приводит к возникновению права собственности члена жилищного кооператива на помещение в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям, данным в п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Установив факт возникновения объектов недвижимости как объектов права, путем их постановки на кадастровый учет, а также факт оплаты первоначальным пайщиком паевых взносов в полном объеме и передачу объектов во владение истцу по договору уступки прав и обязанностей, суд приходит к выводу, что право собственности ФИО1 ФИО37. на спорные объекты недвижимости в многоквартирном доме, подтверждается представленными в дело доказательствами, соответственно, исковые требования истца о признании права собственности на них подлежат удовлетворению.

Разрешая требования истца о признании недействительным права собственности на спорный объект недвижимости, зарегистрированный за ФИО2 ФИО38 суд исходит из следующего.

Право собственности на жилое помещение, общей площадью 58,8 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Кабардино – Балкарская Республика, <адрес>, зарегистрировано за ФИО2 ФИО39., при этом основанием для регистрации права собственности указано разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию от 07.04.2022 г., выданное Местной администрацией г.о. Нальчик.

Возможность получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию ФИО2 ФИО40., а не ЖК «Нальчик», обусловлена инвестиционным договором от 22.06.2018 г., заключенным между указанными лицами, из которого следует, что ФИО2 ФИО41. (предприниматель) обеспечивает предоставление в целях строительства земельного участка, а ЖК «Нальчик» (инвестор) обеспечивает финансирование строительства инвестиционного проекта «7 микрорайон».

Вместе с тем, условиями указанного договора от 22.06.2018 г. установлено, что право собственности на объекты, создаваемые в ходе реализации инвестиционного проекта, распределяются следующим образом (и. 6.1): - объекты, создаваемые за счет средств инвестора, передаются в собственность инвестора, либо в собственность лица, указанного инвестором; - объекты, создаваемые за счет собственных и/или заменых средств предпринимателя, являются объектами права собственности предпринимателя.

Из разъяснений, данным в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10. Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, а в случаях, когда запись в ЕГР11 нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Сам по себе факт ненадлежащего заявления исковых требований, с учетом л. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и при очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса, не является основанием для отказа в иске, поскольку суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.

В рассматриваемом случае заявленный истцом, как владеющим собственником объекта недвижимости, иск о признании недействительным зарегистрированного права собственности другого лица, аналогичен требованию о признании зарегистрированного права отсутствующим, которое по своей правовой природе является требованием об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения.

Признание зарегистрированного права отсутствующим является исключительным и самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из ЕГРН записи о праве собственности ответчика на объект (в том числе в случаях двойной регистрации на один и тот же объект). Устранение спорной записи в Едином государственном реестре недвижимости само по себе должно обеспечивать восстановление прав истца, заинтересованного в устранении сомнений о принадлежности права именно ему.

Таким образом, требование о признании права отсутствующим в качестве самостоятельного способа защиты может быть предъявлено лишь владеющим собственником имущества к лицу, которое этим имуществом не владеет, но право которого по каким-либо причинам также зарегистрировано в ЕГРП, нарушая тем самым право владеющего собственника, не связанное с утратой этого владения.

Истец приобрел право собственности на данный объект недвижимости с момента внесения паевых взносов, вне зависимости от наличия или отсутствия соответствующей записи в EГPH, а кроме того, что именно ФИО1 ФИО42. является фактическим владельцем спорного объекта.

При этом, право собственности ФИО2 ФИО43 фактически не владеющего спорным объектом недвижимости, возникло в нарушение инвестиционного договора от 22.06.2018 г„ заключенного между ЖК «Нальчик» и ФИО2 ФИО44., которым установлено, что право собственности на объекты, создаваемые за счет средств инвестора ЖК «Нальчик», передаются в собственность инвестора, либо в собственность лица, указанного инвестором (п. 6.1).

В этой связи, поскольку спорный объект недвижимости был создан за счет инвестора и пайщика, то есть ЖК «Нальчик» и ФИО1 ФИО45., в соответствии с заключенным им договором, то оформление права собственности па спорный объекты недвижимости за ФИО2 ФИО46. суд считает необоснованным, а зарегистрированное право собственности ФИО2 ФИО47. признанию отсутствующим.

При таких обстоятельствах, суд считает исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с правилами ст.98 ГПК РФ суд взыскивает в равных долях с ответчиков в пользу истца государственную пошлину, оплаченную при обращении в суд в размере 10774 рубля.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 ФИО48 (паспорт серии № №) к Жилищному кооперативу «Нальчик» (ИНН:<***>) и ФИО2 ФИО49 (ИНН№) удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности ФИО2 ФИО50 на помещение (квартиру) общей площадью 58,5 кв.м., расположенное по адресу: Кабардино- Балкарская Республика, <адрес>,

Признать за ФИО1 ФИО51 право собственности на квартиру общей площадью 58,5 кв.м., расположенную в блоке № с кадастровым номером № по адресу: КБР, <адрес>, за ФИО1 ФИО52.

Взыскать в равных долях с Жилищного кооператива «Нальчик» и ФИО2 ФИО53 в пользу ФИО1 ФИО54 государственную пошлину, оплаченную при обращении в суд 10744 (десять тысяч семьсот сорок четыре) рубля.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда КБР через Нальчикский городской суд, со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен 06 апреля 2026 года.

Председательствующий А.В.Маржохов

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>