Решение № 2-2948/2019 2-2948/2019~М-1983/2019 М-1983/2019 от 26 мая 2019 г. по делу № 2-2948/2019

К делу № 2-2948/2019


Решение

Именем Российской Федерации

г. Краснодар «27» мая 2019 года

Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Ермолова Г.Н.,

секретаря судебного заседания Щегольковой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации муниципального образования город Краснодар к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, возврате земельного участка,

Установил:

Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, возврате земельного участка. В обосновании иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления главы города Краснодар от 24.04.2015 года между Администрацией муниципального образования город Краснодар и ФИО4 был заключен договор аренды № земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для размещения гостиницы, центра обслуживания туристов, объектов розничной торговли (площадью не более 350 кв.м.). Согласно договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки права аренды ФИО4 передал все свои права и обязанности по договору аренды ФИО5 Согласно договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки права аренды ФИО5 передал все свои права и обязанности по договору аренды ФИО1 Данное соглашение зарегистрировано в органах юстиции, что подтверждается отметкой на соглашении. В соответствии с актом осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, подготовленными управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар. Данным актом осмотра подтверждается, что земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. не огражден, свободен от строений и сооружений, частично заасфальтирован, на нем размещен автотранспорт. Так как спорный земельный участок ФИО1 не используется. Администрацией в адрес ответчика было направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ № о прекращении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, которым ФИО1 было сообщено о наличии воли арендодателя на прекращение гражданско-правовых отношений, вытекающих из договора аренды земельного участка, в связи с нарушением арендатором условий договора, и необходимости возвратить администрации муниципального образования город Краснодар вышеуказанный земельный участок посредством подписания акта приема-передачи. Данное уведомление было получено ответчиком. Таким образом, администрация муниципального образования город Краснодар отказалась от договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и считает его прекращенным. В виду чего администрация обратилась в суд с иском, в котором просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный межу администрацией муниципального образования город Краснодар и ФИО1; обязать ФИО6 возвратить земельный участок общей площадью общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №

В судебном заседании представитель истца Администрации муниципального образования город Краснодар исковые требования поддержал, просил суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования не признал, просил суд отказать в удовлетворении иска.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования Администрации муниципального образования город Краснодар удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что на основании постановления главы муниципального образования город Краснодар от ДД.ММ.ГГГГ № между администрацией муниципального образования город Краснодар и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно пункту 1.1 указанного договора арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Согласно пункта 1.3 договора участок предоставлен для размещения гостиницы, центров обслуживания туристов, объектов розничной торговли (площадью не более 350 кв.м.). В соответствии с пунктом 6.1 договора договор действует в течение десяти лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован в органах юстиции, что подтверждается отметкой на договоре.

Согласно договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 с согласия арендодателя передал ФИО5 права и обязанности, предусмотренные прошедшим государственную регистрацию договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. Данный договор зарегистрирован в органах юстиции, что подтверждается отметкой на договоре. Данный договор зарегистрирован в органах юстиции, что подтверждается отметкой на договоре.

Согласно договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 с согласия арендодателя передал ФИО1 права и обязанности, предусмотренные прошедшим государственную регистрацию договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. Данный договор зарегистрирован в органах юстиции, что подтверждается отметкой на договоре. Данный договор зарегистрирован в органах юстиции, что подтверждается отметкой на договоре.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением. Данный земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства.

В качестве основания своих исковых требований Администрация муниципального образования город Краснодар указывает на то, что ответчиком арендуемый земельный участок не используется по назначению, строительства на нем не ведется, земельный участок не огражден. Данный довод Администрация муниципального образования город Краснодар необоснован.

Ответчик является добросовестным арендатором, перечисляет арендную плату по договору в установленные сроки. Задолженность по арендной плате за вышеуказанный земельный участок отсутствует.

На основании внесенных изменений в вид разрешенного использования земельного участка ФИО1 были начаты работы по целевому освоению арендованного участка, проведены согласования технических условий на подключение к коммуникациям с компетентными организациями. Данные документы необходимы для проведения строительных работ, подготовка их является неотъемлемой частью работ по освоению земельного участка в соответствии с согласованным видом разрешенного использования.

В отношении арендуемого земельного участка состоялись следующие судебные разбирательства: в Арбитражном суде Краснодарского края в рамках дела № ФИО7). просил признать недействительным договор аренды и применить последствия недействительности; определением от ДД.ММ.ГГГГ производство по указанному делу прекращено (производство по делу длилось с 15.06.2016 года по 12.09.2016 года); в Арбитражном суде Краснодарского края в рамках дела № ФИО8 просил признать ничтожным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №; определением от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление по указанному делу оставлено без рассмотрения, апелляция оставила его без изменения (производство по делу длилось с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ); в Прикубанском районном суде г. Краснодара в рамках дела № ФИО9 (житель многоквартирного дома, прилегающего к спорному участку) просила признать отсутствующим право аренды земельного участка; решением от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска отказано, апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 11.12.2018 года решение оставлено без изменения (производство по делу в судах первой и апелляционной инстанций длилось с 08.11.2017 года по 11.12.2018 года).

Администрация МО г. Краснодар привлекалась к участию во всех перечисленных судебных разбирательствах и возражала против удовлетворения заявленных требований. Соответственно, инициируя расторжение договора аренды, арендодатель не мог не знать о том, что большую часть трехлетнего срока, отведенного законом на освоение земельного участка, арендатор был вынужден отстаивать действительность договора аренды в судах.

Соответственно, арендатору фактически не было предоставлено время, необходимое для освоения земельного участка. Любой арендатор в условиях длительного и неоднократного судебного оспаривания договора аренды (по сути, основания занятия и использования соответствующего участка) с учетом неопределенности результатов соответствующих судебных разбирательств претерпевает риск утраты права аренды, что не может не оказывать влияние на степень активности в использовании арендуемого участка. Применительно к обстоятельствам настоящего спора, общий срок рассмотрения судами вышеперечисленных дел составил почти два года, что составляет большую часть нормативно установленного трехлетнего срока на освоение участка.

Кроме прочего, согласно предоставленных материалов, арендатор предпринимает реальные меры по освоению земельного участка.

Так, на основании приказа департамента архитектуры и градостроительства администрации от ДД.ММ.ГГГГ № по заявлению ФИО10 (правопредшественник ответчика) изменен вид разрешенного использования земельного участка с «для строительства объекта торгового центра» на «гостиницы, центры обслуживания туристов, объекты розничной торговли (площадью до 350 кв.м.)».

Соглашением о внесении изменений в договор от ДД.ММ.ГГГГ обозначенное выше изменение вида разрешенного использования земельного участка отражено сторонами в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

Соответствующие изменения внесены в ЕГРН, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской от ДД.ММ.ГГГГ.

Приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден градостроительный план земельного участка.

С момента возникновения арендных правоотношений арендатор в порядке освоения земельного участка получил (оформил) следующие документы: проектную документацию; проектную документацию энергетических ресурсов; градостроительный план земельного участка; договор с ООО «Краснодар Водоканал» от ДД.ММ.ГГГГ № о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе водоотведения; договор с ООО «Краснодар Водоканал» от ДД.ММ.ГГГГ № о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения; условия подключения к ливневой канализации от ДД.ММ.ГГГГ №, выданные департаментом строительства администрации МО г. Краснодар; договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от ДД.ММ.ГГГГ №; дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ № к договору об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому, в числе прочего, продлен срок технических условий до ДД.ММ.ГГГГ; заключение предварительного рассмотрения материалов объекта строительства от ДД.ММ.ГГГГ №, подготовленное ОАО «Международный аэропорт «Краснодар».

Арендатор неоднократно обращался в департамент архитектуры и градостроительства администрации за получением разрешения на строительства, что подтверждается расписками МФЦ от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. Однако, ФИО1 было отказано в выдаче разрешения. Вместе с тем, до момента получения разрешения на строительство какие-либо действия по освоению земельного участка не допускаются.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 вновь обратилась за получением разрешения на строительство, т.е. совершает юридически значимые действия для реализации цели договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № - строительства на арендуемом земельном участке здания нежилого назначения.

В период проведения проектных работ и согласований строительства объекта Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования г. Краснодар был проведен осмотр арендованного земельного участка, которым было установлено, что земельный участок площадью 882 кв.м. не огражден, свободен от зданий и сооружений.

На основании указанного осмотра земельного участка Администрацией муниципального образования город Краснодар были сделаны выводы о неиспользовании арендованного земельного участка по целевому назначению. Невозвращение ФИО1 арендуемого земельного участка по уведомлению № от ДД.ММ.ГГГГ явилось основанием для обращения Администрации в суд с требованием о расторжении договора аренды земли.

В исковом заявлении истец ссылается на п. 3.2.4. договора, согласно которого арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при неиспользовании земельного участка или его части более трех лет, если иной срок освоения земельного участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или данным договором.

Между тем, согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, законодательно установлен трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для строительства, как основание для расторжения договора аренды земельного участка, и договором аренды данный срок может быть только увеличен, но не сокращен.

Одновременно с этим, предоставленными в материалы дела документами подтверждается, что работы по целевому освоению спорного земельного участка велись и ведутся в настоящее время. Получена техническая документация необходимая для получения разрешения на строительство в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ.

Таким образом, доводы истца о том, что основанием для прекращения договора аренды является его неиспользование в течение трех лет, суд полагает необоснованными, так как проведение согласований и получение разрешения на строительство являются неотъемлемой частью освоения участка.

Кроме того пункт 3.2.4. Договора аренды, исходя из его буквального толкования, не дает оснований сделать вывод о том, что арендатор обязан осуществить в течение трех лет на земельном участке строительство объекта. Более того, срок аренды земельного участка для целей размещения гостиниц, центров обслуживания туристов, объектов розничной торговли установлен в договоре до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 287 Гражданского кодекса РФ, прекращение прав на земельный участок, принадлежащий арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со ст. 619 Гражданского Кодекса РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии со вторым абзацем пункта 2статья 450 Гражданского Кодекса РФ, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Доказательства уведомления арендатора о необходимости устранения конкретных нарушений в части ненадлежащего использования земельного участка (его неосвоения), что предусмотрено ст. 619 Гражданского кодекса РФ, истцом не предоставлены.

Кроме того, согласно досудебному уведомлению Администрации муниципального образования город Краснодар, неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 3.2.3, 4.1.2, 4.1.4, 4.1.5, 4.1.6, 4.1.7, 4.1.9, 4.1.11, 4.1.12, 4.1.13, 4.1.14 договора аренды может служить основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя.

Суд полагает, что не имеется оснований из указанных в договоре аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, для досрочного расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №

В соответствии с подпунктом 3.2.3 договора, в случае изменения арендатором без разрешения арендодателя вида разрешенного использования земельного участка арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы на соответствующий измененному виду разрешенного использования земельного участка с момента установления данного нарушения и составления департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) акта о самовольном изменении арендатором вида разрешенного использования земельного участка. Об одностороннем изменении размера арендной платы арендатору направляется письменное уведомление. Уведомление считается полученным арендатором с момента выполнения отметки почтовым отделением связи о его принятии для отправления адресату.

Согласно подпункта 4.1.2 договора арендатор обязуется: своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с пунктом 2 данного договора без выставления счетов арендодателем.

По имеющейся у суда информации задолженности по выплате арендной платы – не имеется. Предоставленными материалами установлено, что сумма ежегодной арендной платы за участок вносится на расчетный счет администрации регулярно, ФИО1 ежегодно оплачивает арендную плату за земельный участок, просрочек по оплате не имеется.

В соответствии с подпунктом 4.1.6 договора арендатор обязан содержать в должном санитарном порядке и чистоте участок и прилегающую к нему территорию. При застройке предоставленного земельного участка предусматривать создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения и реализацию иных мер по предупреждению и устранению вредного воздействия на человека факторов. В случае выявления нарушений санитарных правил или невозможности их выполнения приостановить или полностью прекратить проведение работ по застройке предоставленного земельного участка и их финансирование и (или) кредитование. Принимать необходимые меры по уничтожению амброзии и другой сорной растительности на территории предоставленного земельного участка.

Предоставленный земельный участок, а также прилегающая к нему территория находятся в должном санитарном состоянии, сорные растения выкошены, территория незахламлена твердыми бытовыми и иными отходами. В связи с чем, на этапе подготовки разрешительной документации до получения разрешения на строительство проведение общестроительных работ на участке запрещено, суд полагает, что требования подпункта 4.1.6 договора соблюдаются в полном объеме.

Согласно подпункта 4.1.7 договора арендатор обязан при использовании участка не наносить ущерб окружающей среде.

В связи с тем, что строительство жилого комплекса в настоящее время находится в стадии получения необходимой для проведения строительства разрешительной документации, то соответственно нанесение ущерба окружающей среде исключается полностью.

Подпункт 4.1.11 договора гласит не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до разработки проектной документации, ее утверждения, получения положительных заключений соответствующих экспертиз по проектной документации, а также до получения разрешения на строительство, реконструкцию в установленном порядке.

В настоящий момент участок свободен от любой застройки в связи с тем, что разрешительная документация и иная техническая находится в стадии подготовки. Таким образом, действия ФИО1 не только не нарушают требований договора, но и в точности соответствуют договору, законодательству РФ, Краснодарского края и муниципального образования город Краснодара непосредственно.

Согласно подпункту 4.1.12 договора арендатор обязан выполнять согласно требованиям соответствующих служб условия эксплуатации подземных и надземных коммуникаций, беспрепятственно допускать на участок соответствующие службы для производства работ, связанных с их ремонтом, обслуживанием и эксплуатацией, не допускать занятие, в том числе временными сооружениями, коридоров инженерных сетей и коммуникаций, проходящих через участок.

В настоящее время земельный участок свободен от любых капитальных или временных строений сооружений и всего, что могло бы явиться препятствием для обслуживающих и инспектирующих служб. В связи с тем, что подготовка документов, необходимых для строительства объектов недвижимости в настоящее время незавершенна, на участке отсутствует ограждение, при этом граница земельного участка установлена, характерные точки поворота границы землепользования вынесены на местности. Необходимость в установлении ограждения земельного участка на стадии подготовки проектной и изыскательской документации, разрешительной документации отсутствует в виду того, что на земельном участке нет имущества нуждающегося в особой охране, а так же участок не представляет угрозы жизни и здоровью третьих лиц.

Подпункт 4.1.13 договора обязует арендатора не нарушать прав и законных интересов землепользователей смежных земельных участков.

В нашем случае о фактах нарушения прав и законных интересов землепользователей смежных земельных участков со стороны ФИО1 неизвестно. Все законные права и интересы землепользователей смежных земельных участков учитываются при подготовке проектной и изыскательской документации, разрешительной документации.

Кроме того, о проведении планового или иного осмотра земельного участка, ФИО1, как арендатору участка, не сообщалось, на осмотр участка арендатор не приглашался, тем самым последняя была лишена возможности предоставить какие-либо доказательства в опровержение выводов изложенных в акте осмотра земельного участка, что также свидетельствует о нарушении Администрацией прав и законных интересов ФИО1 как добросовестного арендатора земельного участка.

Таким образом, утверждения истца не нашли своего подтверждения в ходе судебного следствия. Требование Администрации муниципального образования город Краснодар не обосновано и не подтверждается письменными материалами дела.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Администрации муниципального образования город Краснодар в удовлетворении исковых требований к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, возврате земельного участка, отказать.

Определение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 18.02.2019 года об обеспечении иска Администрации муниципального образования город Краснодар к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, возврате земельного участка, отменить.

Снять арест с земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>.

Снять запрет с Управления Росреестра по Краснодарскому краю на осуществление каких-либо регистрационных действий с земельным участком площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № расположенным по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий –