Решение № 2-1308/2024 2-84/2025 от 10 сентября 2025 г. по делу № 2-321/2023(2-2454/2022;)~М2367/2022

Дело № 2-84/2025

69RS0037-02-2022-002883-32


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 августа 2025 года г. Тверь

Калининский районный суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Лазаревой М.А.,

при помощнике ФИО1,

с участием представителя истца ФИО2 – адвоката Морозова П.А.,

представителя ООО «Измайлово-Агро» - адвоката Морозова П.А.,

представителя ФИО3 – ФИО4,

представителя ПАО Сбербанк ФИО5,

старшего помощника прокурора Шамилевой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы объединенного гражданского дела,

по иску ФИО2 к ФИО3 о признании утратившим права пользования жилым помещением, признании добросовестным приобретателем,

по иску ФИО3 к ООО «Измайлово-Агро», ФИО2, ПАО Сбербанк об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и вселении, признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, прекращении ипотеки на квартиру, признании договора купли-продажи недействительным, признании прекратившей право пользования жилым помещением, выселении, истребовании из чужого незаконного владения квартиры, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 (Ж.) о признании утратившим права пользования жилым помещением (гражданское дело №2-321/2023). В обоснование заявленных требований указано, что спорное жилое помещение по адресу: <адрес>, была куплена истцом на основании Договора купли-продажи недвижимости от 11 января 2021 года. Ранее квартира принадлежала на праве собственности ООО «Измайлово- Агро». Ответчик был уже прописан в вышеуказанном жилом помещение. Обстоятельства прописки ответчика истцу не известны. Ответчика ни истец, ни руководитель и представители ООО «Измайлово-Агро» никогда не видели и не контактировали.

По информации представителя ООО «Измайлово-Агро» ответчик ранее предъявлял свои требования на указанную квартиру, но через своего представителя.

Указывает, что ответчик ФИО3 добровольно выехала на другое постоянное место жительства, фактически не использует жилое помещение, в связи с чем, право пользования ФИО7 спорным жилым помещением подлежит утрате.

На основании вышеизложенного просит признать ФИО7 утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>; указать правовое последствие судебного акта, что решение является основанием для снятия ответчика с регистрационного учета из спорного жилого помещения.

В последующем ФИО2 увеличила заявленные требования, просит признать её добросовестным приобретателем жилого помещения. Указывает, что приобрела вышеуказанную квартиру у ООО «Измайлово-Агро» на основании договора купли-продажи недвижимости от 11 января 2021 года. 11 января 2021 года между ПАО Сбербанк и ФИО2 (заемщик) был заключен кредитный договор <***> для целей «Приобретение готового жилья», по условиям кредитного договора кредитора кредитор предоставляет заемщику кредит в размере 630 000 руб. на срок 120 месяцев с даты предоставления кредита, а заемщик обязуется возвратить полученный кредит и проценты, в сроки и на условиях, предусмотренные кредитным договором.

Согласно п. 11 кредитного договора: в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставил Банку залог объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В соответствии со ст. 77-ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залога недвижимости) жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).

Таким образом, данный объект недвижимости находится в залоге у Банка.

Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за ФИО2 - 18.01.2021 г., номер государственной регистрации права: №.

Начиная с 18.01.2021 года и по настоящее время квартира находится во владении ФИО2

В процессе рассмотрения настоящего дела, ФИО2 стало известно о наличии обстоятельств, препятствующих праву истца.

Об указанных обстоятельствах истец при приобретении квартиры не знал и не мог знать, проявил разумную осмотрительность и проверил юридическую чистоту квартиры до заключения сделки по ее приобретению.

Согласно абз. 3 п. 6 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст. ст. 234 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Согласно п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.

Истец может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

С учетом изложенного, просит признать ФИО3 утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, признав её (ФИО2) добросовестным приобретателем.

ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО «Измайлово-Агро» об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, вселении (гражданское дело №2-552/2023). В обоснование заявленных требований указано, что ФИО3 с рождения (ДД.ММ.ГГГГ) зарегистрирована по месту жительства по адресу: <адрес>. По этому же адресу были зарегистрированы: ее мать - П. (девичья фамилия - ФИО6) П., и сестра - Е.В..

Фактически по данному адресу проживали и были зарегистрированы: ФИО3, ее мать и ее отец - Ю.М., вплоть до самой смерти матери ФИО3

Сестра ФИО6 - Е.В. жила по адресу: <адрес>, у бабушки.

ФИО3 вынуждено, временно вывезли из спорного жилого помещения. После смерти матери, ФИО3 забрала жить к себе ее бабушка - Е.П., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, по адресу: <адрес>, где ФИО6 проживала до ее смерти до 07 мая 1999 года.

После смерти бабушки, около года жила у отца в г. Твери, у Ю.М. по адресу: <адрес> который жил в однокомнатной квартире вместе со своей матерью, бабушкой ФИО6 – М.В..

В 2000 году ФИО6 забрала к себе тетя - Н.И., где она жила около года по адресу: <адрес>, общ. 122, ком. 19.

Затем ФИО3 забрала родная сестра тети - С., по адресу: <адрес>, которая оформила опекунство.

После достижения совершеннолетия в 1996 году ФИО3 неоднократно пыталась вновь вселиться в указанную квартиру.

Попытка попасть в квартиру оказалась безрезультатной, там кто-то находился (неизвестные лица), и её туда не пустили.

Как реализовать свое право на проживание она не знала и боялась.

Из Калининского районного суда Тверской области в марте 2017 года истец получила повестку и документы, согласно которым, в квартире, где она имеет право пользования, фактически проживали неизвестные ей лица.

Законность нахождения посторонних лиц в указанной квартире вызывают сомнения и являлись грубейшим нарушением права истицы на пользование жилым помещением.

Согласно указанному исковому заявлению, неизвестные лица оформили какие-то договора и поставили перед судом вопрос о снятии с регистрационного учета истицу и признании за ними права собственное на указанную квартиру.

Согласно данного решения, ответчик по делу, без каких-либо законных оснований передавал квартиру по адресу: <адрес>, третьим лицам, как на праве найма, так и пытался передать в собственность. При этом, истице чинятся препятствия в пользовании eй жилым помещением, которая родила сначала одного, а затем второго ребенка. Ответчик препятствует вселению истице и проживанию в спорном жилом помещении, не открывает дверь, в суде поступали угрозы представителю и истца и на предложение добровольно передать ключи ответили отказом.

Последний раз истица делала попытки вселения в квартиру осенью, зимой 2022 года.

По вине ответчика истица не имеет возможности пользоваться квартирой, так как ответчик отказывается выдать истице комплект ключей от квартиры и освободить жилое помещение от неизвестных лиц, которое они незаконно заняли. В результате чего, истец вынуждена постоянно снимать жилье.

Какого-либо согласия истца на вселение посторонних лиц в указанную квартиру ответчик не спрашивал.

Истцу с ответчиком не удалось достичь соглашения о добровольномосвобождении квартиры от посторонних лиц и вселении.

На основании вышеизложенного, просит устранить препятствия в пользовании жилым помещением и вселить ФИО3 в жилое помещение по адресу: <адрес>

Определением суда, вынесенном в протокольной форме 05.04.2023, гражданские дела №2-321/2023 и №2-552/2023, объединены в одно производство, присвоен номер №2-321/2023.

В ходе судебного разбирательства ФИО3 увеличила заявленные требования, просила признать договор купли-продажи квартиры незаключенным, прекратить ипотеку на квартиру, признать договор купли-продажи недействительным.

В обоснование требований указывает, что 11 января 2021 года между ООО «Измайлово-Агро» и ФИО2 был составлен договор купли-продажи квартиры № 6 по адресу: <адрес>. Согласно предмету договора от продавца к покупателю передавалась квартира общей площадью 47,7 кв.м., кадастровый номер №.

Стоимость квартиры составляла - 700 000 рублей.

Решением Калининского районного суда Тверской области от 05.07.2017 года, по гражданскому делу № 2-475/2017, вступившим в законную силу, за ФИО3 было установлено право пользования указанной квартирой.

В п. 3.1 Договора указано, что до подписания настоящего договора, продаваемая квартира не обременена правами третьих лиц.

В п. 3.2 указано, что до подписания настоящего договора, указанная квартира не продана, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, по закону не передана, в дарение не обещана.

В п. 4.1 Договора указано, что «ПРОДАВЕЦ» продает, а «ПОКУПАТЕЛЬ» покупает по настоящему договору жилую квартиру, свободную от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент подписания договора «ПРОДАВЕЦ» и «ПОКУПАТЕЛЬ» не могли не знать.

В п. 5.1 Договора стороны установили, что квартира будет переданасвободная от любых прав третьих лиц.

Вместе с тем, на момент заключения договора, в указанной квартире была зарегистрирована ФИО3, в снятии с регистрационного учетарешением суда от 05.07.2017 года, вступившим в законную силу, былоотказано.

На основании Постановления Администрации Калининского районаТверской области от 08.02.2021 года за № 71:

«…п.2 Закрепить за несовершеннолетней Ж. жилье по адресу: <адрес>.».

Следовательно, за Ж. (ФИО6) М.Ю. сохранено право пользования указанной квартирой.

На основании ч. 3 ст. 60 Жилищного кодекса РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.06.1983, ред. от 20.07.2004), если в жилых помещениях, из которых выбыли дети, не остались проживать другие члены семьи, данные помещения передаются указанным детям в собственность в соответствии с законодательством Российской Федерации (п. 3 в ред. Федерального закона от 28.03.1998 N 45-ФЗ).

То есть на момент совершения сделки, на 11 января 2021 г.ответчики знали о праве пользования данным жилым помещением третьих лиц, однако не указали их в договоре о продаже квартиры.

ФИО3, сохраняющей право на указанную квартиру, на протяжении нескольких лет обществом чинились и чинятся препятствия в пользовании своим единственным жилым помещением, отказывалось ей в праве не только на владение и пользование квартирой, что является нарушением ст. 40 Конституции РФ, но и в праве на приватизацию.

Ответчики произвольно лишили истицу жилища.

В п. 2.2.2 данного договора указано условие: « В соответствии со ст.77 Федерального закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ. Квартира считается находящейся в залоге у Банка в силу закона с момента государственной регистрации права на Квартиру. При этом, ФИО2 становится залогодателем. Залогодержателем - Банк».

Таким образом, у ФИО3 нет никаких обязательств перед ответчиками.

В соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращениемобеспеченного им обязательства, изъятия заложенного имущества, а также в иных случаях. При этом о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован данный договор (п. 2 cт. 352 ГК РФ).

Кроме того, согласно п. 1.2 Договора указанная квартира принадлежит «Продавцу» на праве собственности, на основании решения Арбитражного суда Тверской области от 16 октября 2020 года по делу № А66-11023/2020 от 16.10.2020 года и в соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ, запись государственной регистрации права от 07.12.2020 года №.

На основании ч. 1 ст. 180 АПК РФ решение арбитражного суда первой инстанции, за исключением решений, указанных в частях 2 и 3 настоящей статьи, вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Определением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда г. Вологда от 14 апреля 2023 года, срок на подачу апелляционной жалобы ФИО3 был восстановлен. Апелляционная жалоба ФИО3 на решение Арбитражного суда Тверской области от 16 октября 2020 года по делу № А66-11023/2020, назначена к рассмотрению в апелляционной инстанции.

Следовательно, данное решение не вступило в законную силу и запись государственной регистрации права от 07.12.2020 года №, является недействительной.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Продажа квартиры, была совершена лицом, собственником которого оно не являлось.

В последующем, ссылаясь на положения ст. 35 ЖК РФ, 292 ГК РФ, ФИО3 просит признать ФИО2 прекратившей право пользования спорной квартирой и выселить ФИО2 из квартиры, указав, что ФИО3 нуждается в указанной квартире, желает постоянно там проживать, пользоваться и распоряжаться своей собственностью.

Ссылаясь на Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 23.11.2023, которым оставлено в силе решение суда первой инстанции, которым признано право собственности на квартиру за ФИО3, ФИО3 с учетом всех своих уточнений просит: устранить препятствия в пользовании квартирой, вселив её в квартиру; признать договор купли-продажи квартиры незаключенным; прекратить ипотеку на квартиру; признать договор купли-продажи недействительным; признать ФИО2 прекратившей право пользования жилым помещением и выселить из квартиры; истребовать из чужого незаконного владения квартиру, взыскать судебные расходы.

Истец ФИО2 (ответчик) извещена о судебном заседании надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, обеспечила явку представителя.

Представитель истца (ответчика) ФИО2, третьего лица (ответчика) ООО «Измайлово-Агро» – адвокат Морозов П.А. в судебном заседании требования ФИО2 полностью поддержал, в удовлетворении требований ФИО3 просил отказать в полном объеме.

Ответчик (истец) ФИО3 извещена о судебном заседании надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, обеспечила явку представителя.

Представитель ответчика (истца) ФИО3 – ФИО4 в удовлетворении требований ФИО2 просил отказать, требования ФИО3 удовлетворить.

Представитель ответчика ПАО Сбербанк ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения требования о прекращении ипотеки по доводам, изложенным в возражениях.

Старший помощник прокурора Шамилева Н.С. в своём заключении о выселении ФИО2 из жилого помещения указала на законность данного требования.

Третьи лица ОВМ ОМВД России «Калининский» УМВД по Тверской области, Управление Росреестра по Тверской области извещены о судебном заседании надлежащим образом, явку представителя не обеспечили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались.

Выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, заключение старшего помощника прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как следует из материалов дела и установлено судом, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, зарегистрировано за ФИО2 – 18.01.2021, номер государственной регистрации права: №.

Право собственности ФИО2 возникло на основании договора купли-продажи недвижимости от 11 января 2021г., согласно которого Общество с ограниченной ответственностью «Измайлово-Агро» (Продавец), в лице представителя - А., продало, а ФИО2 (Покупатель) купила жилую квартиру под номером 6, кадастровый номер №, общей площадью 47,7 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> (п.1.1. Договора купли-продажи). Указанная собственность принадлежит «Продавцу» на праве собственности, на основании решения Арбитражного суда Тверской области от 16 октября 2020 года по делу № А66-11023/2020 от 16.10.2020 года и в соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ, запись государственной регистрации права от 07.12.2020 года № (п.1.2. Договора). Цена продаваемой квартиры по договоренности сторон составляет 700 000 рублей (п.2.1. Договора). Договор подписан сторонами, зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тверской области.

До подписания настоящего договора продаваемая квартира не обременена правами других лиц (п.3.1. Договора купли-продажи).

До подписания настоящего договора указанная квартира не продана, не заложена, в споре под арестом (запрещением) не состоит, по закону не передана, в дарение не обещана (3.2. Договора купли-продажи).

Представитель продавца ставит в известность покупателя, что не располагает информацией об обременениях отчуждаемого имущества и ограничениях его использования (п.4.4. Договора купли-продажи).

11 января 2021 года между ПАО Сбербанк (кредитор) и ФИО2 (заемщик) был заключен кредитный договор <***> для целей «Приобретение готового жилья», по условиям кредитного договора кредитора кредитор предоставляет заемщику кредит в размере 630 000 руб. на срок 120 месяцев с даты предоставления кредита, а заемщик обязуется возвратить полученный кредит и проценты, в сроки и на условиях, предусмотренные кредитным договором.

Согласно п. 11 кредитного договора: в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставил Банку залог объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В соответствии со ст. 77-ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залога недвижимости) жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).

Решением Арбитражного суда Тверской области от 16 октября 2020 (резолютивная часть вынесена 14 октября 2020 года), вынесенным по делу № А66-11023/2020, установлен факт добросовестного, открытого и непрерывного владения ООО «Измайлово-Агро» (ИНН: <***>) объектом недвижимости - квартирой № 6, общей площадью 47,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Данное решение вступило в законную силу на момент заключения договора купли-продажи от 11.01.2021.

Таким образом, право собственности на данный объект недвижимости возникло у продавца (ООО «Измайлово-Агро») на основании решения Арбитражного суда Тверской области от 16 октября 2020 года по делу № А66-11023/2020, зарегистрировано за покупателем (ФИО2) и находится в залоге у Банка (ПАО Сбербанк).

Вместе с тем, определением Арбитражного суда Тверской области от 28 мая 2024 года по делу № А66-11023/2020, решение Арбитражного суда Тверской области от 16 октября 2020 года по указанному делу отменено по новым обстоятельствам, заявление Общества с ограниченной ответственностью «Измайлово-Агро» об установлении факта, имеющего юридическое значение, оставлено без рассмотрения, в связи с наличием спора о праве между обществом с ограниченной ответственностью «Измайлово-Агро» и ФИО3, который подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2024 года по делу №А66-11023/2020, определение Арбитражного суда Тверской области от 28 мая 2024 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Общества с ограниченной ответственностью «Измайлово-Агро» без удовлетворения.

Решением Калининского районного суда Тверской области от 05 июля 2017г. по гражданскому делу №2-475/2017 по иску ФИО8 к ООО «Измайлово-Агро», Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области, Администрации муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области, Администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район», ФИО3 о снятии с регистрационного учета, признании права собственности на жилое помещение, и по встречному исковому заявлению ФИО3 к ООО «Измайлово-Агро», Администрации МО Тверской области «Калининский район», ФИО8, Администрации муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, постановлено:

«Исковые требования ФИО8 к ООО «Измайлово-Агро», Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области, Администрации муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области, Администрации МО Тверской области «Калининский район», ФИО3 о снятии с регистрационного учета, признании права собственности на жилое помещение оставить без удовлетворения.

Исковые требования ФИО3 к ООО «Измайлово-Агро», Администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район», ФИО8, Администрации муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи квартиры общей площадью 47,7 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № (ранее №) между ООО «Измайлово-Агро» и ФИО8 недействительным, применить недействительности сделки, обязав ООО «Измайлово-Агро» возвратить ФИО8 полученные денежные средства, обязать ФИО8 возвратить ООО «Измайлово-Агро» указанную квартиру.

Признать за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на квартиру общей площадью 47,7 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № (ранее №) в порядке приватизации жилого помещения.

В удовлетворении требований ФИО3 к Администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район» о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки отказать.

Взыскать с ООО «Измайлово-Агро», ФИО8 в равнодолевом порядке в пользу ФИО3 государственную пошлину в размере 300 руб., по 150 руб. с каждого.

Данное решение является основанием для внесения в ЕГРН соответствующей записи».

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 12 октября 2017г., решение Калининского районного суда Тверской области от 05 июля 2017 года в части удовлетворения исковых требований ФИО3 к ООО «Измайлово-Агро», ФИО8, Администрации муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области о признании права собственности на жилое помещение – квартиру общей площадью 47,7 кв. м, расположенную по адресу: <адрес> в порядке приватизации; признании договора купли-продажи в отношении данной квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки – отменено, постановлено в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. То же решение в части взыскания с ООО «Измайлово-Агро», ФИО8 в пользу ФИО3 государственной пошлины в размере 300 рублей, а также в части указания на внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи о регистрации прав ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> – отменено. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Судебными актами установлено, что ФИО7 является дочерью П.

22 сентября 1992г. П. умерла.

П. с 31 августа 1976 года по день смерти была зарегистрирована и проживала по адресу: <адрес>. Вместе с ней были зарегистрированы по месту жительства и проживали её дочери Е.В., ДД.ММ.ГГГГ и Ж. ДД.ММ.ГГГГ.

Установлено, что на день смерти матери ФИО7 и ее сестра Е.В. были несовершеннолетними.

В связи с вступлением в брак 14.08.1993 г. Е.В. присвоена фамилия Б., последняя умерла 01.08.2014 г. в д. <адрес>.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о предоставлении спорного жилого помещения П. на условиях договора найма.

Рассматривая апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых и фактических оснований для признания за ФИО3 права собственности на спорное жилое помещение в порядке приватизации.

Сам по себе факт предоставления спорного жилого помещения в связи с трудовыми отношениями не свидетельствует о том, что между совхозом «Измайлово» и П. (мама ФИО3) возникли отношения из договора найма.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда от 23 ноября 2023 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 12 октября 2017 года отменено, решение Калининского районного суда Тверской области от 05 июля 2017 года оставлено в силе.

Как следует из определения судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда от 23 ноября 2023 года, в ходе судебного разбирательства было установлено, что жилой дом <адрес> был построен в 1981 году, находился на балансе совхоза «Измайлово».

Квартира № 6, расположенная по адресу: <адрес>, была предоставлена П. для проживания как работнику совхоза, последняя проживала в ней с детьми на основании договора найма жилого помещения.

Поскольку спорная квартира, относилась к жилищному фонду, подлежащему приватизации, не была передана в момент реорганизации совхоза в муниципальную собственность и в уставной капитал создаваемого юридического лица, вселенная на законных основаниях в спорную квартиру П. обладала правом ее приватизации. Указанное жилищное право сохранилось за ней и в дальнейшем.

На день смерти матери, Ж. была зарегистрирована в спорной квартире и проживала в ней. Регистрация сохранена за Ж., впоследствии ФИО3, до настоящего времени. Правом приватизации она не воспользовалась, другого жилья в собственности не имеет, предоставленное ее матери помещение ФИО3 имеет право использовать на условиях найма.

Установленные по делу обстоятельства признаны судом достаточными для признания за ФИО3 права собственности на данное жилое помещение в порядке приватизации.

В материалах дела имеются данные о закреплении (передаче) уполномоченным органом квартиры Ж. (ФИО6) М.Ю. как лицу, оставшемуся без попечения родителей.

Указанное обстоятельство, подтверждается пунктом 2 постановления администрации Калининского района Тверской области от 08 февраля 2001 года № 71, согласно которому за несовершеннолетней Ж. закреплено жилье по адресу: <адрес>.

Судом первой инстанции установлено, что построенная на средства совхозом «Измайлово» в 1980-е года <адрес> по адресу: <адрес> была передана его работнику, П. (матери Ж., ДД.ММ.ГГГГ и Е.В., ДД.ММ.ГГГГ), которая до своей смерти, 22 сентября 1992 года, была зарегистрирована по адресу данной квартиры. ФИО7 до настоящего времени зарегистрирована в спорном жилом помещении.

Сам по себе факт не оформления или отсутствия договора найма в письменной форме не может свидетельствовать о не возникновении права пользования у ФИО7 жилым помещением.

Таким образом, на момент разрешения спорных правоотношений сторон, с учетом установленных судом первой инстанции обстоятельств дела, у ФИО3 имелось право на приватизацию спорной квартиры.

Соответственно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении встречных требований ФИО3 и отказу в первоначальном иске ФИО8

В соответствии с ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, решением Калининского районного суда Тверской области от 05 июля 2017 года, за ФИО3 признано право собственности на квартиру общей площадью 47,7 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № (ранее №) в порядке приватизации жилого помещения.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2).

В данном случае, ФИО3 договор купли-продажи квартиры от 11 января 2021г. не заключала, поручение на продажу квартиры, собственником которой она является на основании решения суда от 05 июля 2017 года, Обществу с ограниченной ответственностью «Измайлово-Агро» не выдавала.

С учетом изложенного, договор купли-продажи недвижимости от 11 января 2021г., заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Измайлово-Агро» (Продавец), в лице представителя - А., и ФИО2 (Покупатель) жилой квартиры под номером 6, расположенной по адресу: <адрес>, является недействительным в силу его ничтожности, поскольку право собственности на указанную квартиру решением Калининского районного суда Тверской области от 05 июля 2017 года признано за ФИО3

Указанная квартира подлежит истребованию из чужого незаконного владения ФИО2 в пользу ФИО3, а право пользования ФИО2 квартирой подлежит прекращению с выселением ответчика по встречному иску из квартиры.

С учетом того обстоятельства, что ФИО3 является собственником квартиры на основании решения Калининского районного суда Тверской области от 05 июля 2017 года, ФИО2 зарегистрирована по адресу спорной квартиры по месту жительства: <адрес>, с 28.04.2023, право пользования ФИО2 спорной квартирой подлежит прекращению с выселением последней из квартиры, принадлежащей ФИО3 на основании решения суда от 05 июля 2017г.

Разрешая заявленные требования о признании отсутствующим (прекращенным) обременения в виде ипотеки в пользу банка ПАО Сбербанк квартиры, суд исходит из следующего.

В соответствии с п.1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с п.2 ст. 335 Гражданского кодекса Российской Федерации право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

Правила, предусмотренные абзацем вторым настоящего пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

Разрешая заявленное требование суд исходит из того, что спорная квартира выбыла из владения собственника (ФИО3) помимо её воли, в связи с чем, ПАО Сбербанк в данном случае не может быть признан добросовестным залогодержателем.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Поскольку квартира истребована из чужого незаконного владения ФИО2 в пользу ФИО3, удовлетворение требования банка об обращении взыскания на обеспеченное залогом недвижимое имущество невозможно, а сам залог не имеет правовых последствий и является ничтожным.

Таким образом, требование о признании отсутствующим (прекращенным) обременения в виде ипотеки в пользу банка ПАО Сбербанк в отношении квартиры с кадастровым номером 69:10:0310101:200, подлежит удовлетворению.

Требования ФИО3 об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и вселении, признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, в данном случае, являются ненадлежащим способом защиты прав, в связи с чем, удовлетворению не подлежат.

С учетом удовлетворения требований ФИО3, требование ФИО2 о признании утратившей ФИО3 право пользования жилым помещением удовлетворению не подлежат.

Относительно требования ФИО2 о признании её добросовестным приобретателем спорной квартиры, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как указано в п.38 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

В данном случае, учитывая, в том числе, длительность сроков защиты прав и интересов ФИО3, суд приходит к выводу, что спорная квартира помимо воли ФИО3 выбыла из её владения, в связи с чем, спорный объект недвижимости подлежит истребованию из незаконного владения ФИО2 вне зависимости от добросовестного приобретения спорного объекта.

С учетом изложенного, требования ФИО2 удовлетворению не подлежат.

ФИО3 просит произвести поворот исполнения судебного решения от 14 июня 2023г.

В соответствии со ст. 443 ГПК РФ в случае отмены решения суда, приведенного в исполнение, и принятия после нового рассмотрения дела решения суда об отказе в иске полностью или в части либо определения о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения ответчику должно быть возвращено все то, что было с него взыскано в пользу истца по отмененному решению суда (поворот исполнения решения суда).

В соответствии с ч.1 ст.445.1 ГПК РФ в случае отмены судебного постановления по вновь открывшимся или новым обстоятельствам в принятом в результате повторного рассмотрения дела новом судебном постановлении, которым суд окончательно разрешает спор, либо прекращает производство по делу, либо оставляет заявление без рассмотрения, должен быть разрешен вопрос о повороте исполнения судебного постановления.

Решением Калининского районного суда Тверской области от 14.06.2023 по гражданскому делу №2-321/2023, оставленным без изменения апелляционным определением Тверского областного суда от 29.08.2023, постановлено:

«Заявленные требования ФИО2 удовлетворить.

Признать ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, утратившей права пользования жилым помещение по адресу: <адрес>.

Данное решение является основанием для снятия ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с регистрационного учёта по адресу: <адрес>.

Заявленные требования ФИО3 к ООО «Измайлово-Агро», ФИО2 об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и вселении, признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, прекращении ипотеки на квартиру, признании договора купли-продажи недействительным, взыскании судебных расходов, оставить без удовлетворения».

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 23.01.2024 апелляционное определение от 29.08.2023 оставлено без изменения.

Определением Калининского районного суда Тверской области от 13 мая 2024г. постановлено:

«заявление ФИО3 о пересмотре по новым обстоятельствам решение Калининского районного суда Тверской области по делу №2-321/2023 удовлетворить, в удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение Калининского районного суда Тверской области от 14 июня 2023 года по объединенному гражданскому делу №2-321/2023 по иску ФИО2 к ФИО3 о признании утратившим права пользования жилым помещением,

по иску ФИО3 к ООО «Измайлово-Агро», ФИО2 об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и вселении, признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, прекращении ипотеки на квартиру, признании договора купли-продажи недействительным, взыскании судебных расходов, отменить.

Возобновить судебное разбирательство и назначить к рассмотрению на 10 июня 2024 г. в 12 час. 00 мин.».

При рассмотрении заявления ФИО3 о повороте исполнения решения, судом установлено, что ФИО3 была зарегистрирована по месту жительства по адресу: <адрес> снята с регистрационного учета 07.12.2023 по указанному адресу по решению суда.

Принимая во внимание, что требования ФИО3 частично удовлетворены, заявление о повороте исполнения решения суда подлежит удовлетворению путем восстановления регистрации ФИО3 по месту жительства по адресу: <адрес>.

Согласно ст. 88, 94 ГПК РФ расходы на оплату госпошлины, суммы, подлежащие выплате специалистам, экспертам, расходы на оплату услуг представителей, иные признанные судом необходимыми расходы, относятся к судебным расходам.

Статьей 98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждается возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенной части требований.

ФИО3 просит взыскать с ответчиков понесенные ею судебные расходы при рассмотрении настоящего гражданского дела.

ФИО3 понесены документально понесенные судебные расходы:

1) при рассмотрении дела судом первой инстанции:

- по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.,

- почтовые расходы в сумме 513, 10 руб. (67 руб. + 66, 50 руб. + 80 руб. + 74,90 руб.х4);

2) при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции:

- по оплате государственной пошлины в размере 150 руб.,

- почтовые расходы в сумме 386, 60 руб. (80,00 руб. + 74,90 руб. + 78,40 руб. + 74,90 руб. + 78,40руб.);

3) при рассмотрении дела судом кассационной инстанции:

- по оплате государственной пошлины в размере 150 руб.,

- почтовые расходы в сумме 760 руб. (100 руб. + 165 руб. х 4);

4) при подаче заявления о пересмотре дела по новым обстоятельствам:

- почтовые расходы в сумме 20 руб.

Всего понесены расходы на сумму 2 279, 70 руб., которые подлежат взысканию с ответчиков Общества с ограниченной ответственностью «Измайлово-Агро», ФИО2, ПАО Сбербанк в пользу ФИО3 в равнодолевом порядке по 759, 90 руб. с каждого.

Также, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика ООО «Измайлово-Агро» в размере 150 руб., исходя из удовлетворенного требования о признании договора недействительным (1/2 доля от требования по 300 руб.)

Государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика ФИО2 в размере 750 руб. (300 руб. + 300 руб. + 150 руб.), исходя из двух удовлетворенных требований об истребовании из чужого незаконного владения и выселении, и удовлетворенного требования о признании договора недействительным (1/2 доля от требования по 300 руб.).

Государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика ПАО Сбербанк в размере 300 руб., исходя из требования неимущественного характера.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования ФИО2 к ФИО3 о признании утратившей право пользования жилым помещением, признании добросовестным приобретателем оставить без удовлетворения.

Заявленные требования ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Измайлово-Агро», ФИО2, ПАО Сбербанк об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и вселении, признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, прекращении ипотеки на квартиру, признании договора купли-продажи недействительным, признании прекратившей право пользования жилым помещением, выселении, истребовании из чужого незаконного владения квартиры, взыскании судебных расходов, удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи недвижимости от 11 января 2021 года, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Измайлово-Агро» и ФИО2 недействительным.

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО2 в пользу ФИО3 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Прекратить право пользования ФИО2 квартирой расположенной по адресу: <адрес>.

Выселить ФИО2 из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Прекратить обременение в виде залога (ипотеки) в пользу ПАО «Сбербанк России» в отношении квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Измайлово-Агро», ФИО2, ПАО Сбербанк в пользу ФИО3 судебные расходы в сумме 2 279, 70 руб., в равнодолевом порядке по 759, 90 руб. с каждого.

В удовлетворении остальной части заявленных требований ФИО3 отказать.

Данное решение после вступления в законную силу является основанием:

- для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности ФИО2 на квартиру с кадастровым номером №;

- для снятия с регистрационного учета ФИО2 по адресу: <адрес>.

Заявление ФИО3 о повороте решения суда удовлетворить.

Произвести поворот исполнения решения суда от 14 июня 2023 года по делу № 2-321/2023, восстановить регистрацию ФИО3 по месту жительства по адресу: <адрес>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Измайлово-Агро» в бюджет муниципального образования Калининский муниципальный округ Тверской области государственную пошлину в размере 150 руб.

Взыскать с ФИО2 в бюджет муниципального образования Калининский муниципальный округ Тверской области государственную пошлину в размере 750 руб.

Взыскать с ПАО Сбербанк в бюджет муниципального образования Калининский муниципальный округ Тверской области государственную пошлину в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Калининский районный суд Тверской области.

Председательствующий: М.А. Лазарева

Мотивированное решение изготовлено 11 сентября 2025 года.