Решение № 3А-19/2025 3А-19/2025~М-24/2025 М-24/2025 от 8 сентября 2025 г. по делу № 3А-19/2025

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело (УИД) 31OS0000-01-2025-001783-61

Производство № 3а-19/2025


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

9 сентября 2025 г. г. Белгород

Белгородский областной суд в составе

судьи А.С. Квасова,

при секретаре Я.Г. Зиновьевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством видеоконференц-связи при содействии Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда административное дело по административному исковому заявлению ООО «ЕСА СОЛЮШЕНС» о признании незаконными решений ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 21.01.2025 № ОРС-31/2024/000373, № ОРС-31/2024/000374, № ОРС-31/2024/000375, № ОРС-31/2024/000376, № ОРС-31/2024/000377, № ОРС-31/2024/000378, № ОРС-31/2024/000379, № ОРС-31/2024/000380 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере их рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере их рыночной стоимости

установил:

ООО «ЕСА СОЛЮШЕНС» (далее также Общество, административный истец) обратилось в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

- признать незаконными решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 21.01.2025 № ОРС-31/2024/000373, № ОРС-31/2024/000374, № ОРС-31/2024/000375, № ОРС-31/2024/000376, № ОРС-31/2024/000377, № ОРС-31/2024/000378, № ОРС-31/2024/000379, № ОРС-31/2024/000380 об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости нежилых помещений расположенных в городе Старом Осколе Белгородской области с кадастровыми номерами: 31:06:0228001:1077 31:06:0228001:1081, 31:06:0101001:7708, 31:06:0228001:1199, 31:06:0228001:1200, 31:06:0101001:7706, 31:06:0101001:7709, 31:06:0228001:1198 на 01.10.2024;

- об установлении кадастровой стоимости указанных выше нежилых помещений в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01.10.2024 в размере, определенном частнопрактикующим оценщиком Т.Ю.Ю. в отчетах об оценке от 09.12.2024 № 147/3-24, № 147/4-24, № 147/5-24, № 147/6-24, № 147/7-24, № 147/8-24, № 147/9-24, № 147/10-24.

В обоснование заявленного требования административным истцом указано, что кадастровая стоимость спорных нежилых помещений 254542989, 72 руб., 58245630, 03 руб., 16693817, 91 руб., 9212840, 48 руб., 8392337, 16 руб., 7971602, 07 руб., 1218157, 37 руб., 1218157, 37 руб. соответственно, значительно превышает их рыночную стоимость. Данное обстоятельство затрагивает права Общества, поскольку ведет к уплате регионального налога на имущество организации, исчисляемого от кадастровой стоимости нежилых помещений в завышенном размере.

По мнению административного истца, оспариваемыми решениями ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 21.01.2025 № ОРС-31/2024/000373, № ОРС-31/2024/000374, № ОРС-31/2024/000375, № ОРС-31/2024/000376, № ОРС-31/2024/000377, № ОРС-31/2024/000378, № ОРС-31/2024/000379, № ОРС-31/2024/000380 незаконно отказано в установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере их рыночной стоимости, поскольку указанные в решениях бюджетного учреждения доводы о наличии в отчетах об оценке от 09.12.2024 № 147/3-24, № 147/4-24, № 147/5-24, № 147/6-24, № 147/7-24, № 147/8-24, № 147/9-24, № 147/10-24 нарушений требованиям законодательства об оценочной деятельности повлиявших на итоговый результат рыночной стоимости, являются необоснованными.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, считал, что экспертом при составлении экспертного заключения допущены нарушения Федеральных стандартов оценки и Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ввиду чего экспертное заключение не может быть положено в основу решения суда.

Представители административных ответчиков ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» ФИО2, и министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области, заинтересованного лица Правительства Белгородской области ФИО3 напротив возражали против признания решений бюджетного учреждения незаконными, считали возможным в качестве доказательства рыночной стоимости спорных нежилых помещений принять экспертное заключение выполненное экспертом по результатам проведенной судебной экспертизы.

Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области о месте и времени судебного заседания извещено своевременно и надлежащим образом, в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (извещение о возобновлении производства по делу получено Управлением 29.07.2025) явку своего представителя в суд не обеспечил.

Заинтересованное лицо ООО «Перекресток-2000» о месте и времени судебного заседания извещено своевременно и надлежащим образом посредством направления извещения электронным заказным письмом с уведомлением (РПО 80403011817036, получено 26.08.2025), явку своего представителя в суд не обеспечило.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие представителей административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области, и заинтересованного лица ООО «Перекресток-2000», с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В целях полного и всестороннего рассмотрения дела, с учетом мнения представителей лиц, участвующих в административном деле, в судебное заседание для дачи пояснений связанных с проведенным исследованием и данным экспертным заключением была вызвана эксперт К.В.М.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, заслушав пояснения эксперта К.В.М., исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Согласно статье 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Статьей 374 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как установлено судом и следует из представленных в материалы административного дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости (т. 4 л.д. 26-108), ООО «ЕСА СОЛЮШЕНС» на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, с кадастровыми номерами: 31:06:0228001:1077 площадью 8 337, 4 кв. м, 31:06:0228001:1081 площадью 1 907, 8 кв. м, 31:06:0101001:7708 площадью 39, 9 кв. м, 31:06:0228001:1199 площадью 39, 9 кв. м., а также на праве общей долевой собственности нежилые помещения с кадастровыми номерами: 31:06:0228001:1200 площадью 1 194, 3 кв. м, 31:06:0101001:7706 площадью 659, 1 кв. м, 31:06:0101001:7709 площадью 600, 4 кв. м, 31:06:0228001:1198 площадью 570, 3 кв. м, расположенными по тому же адресу. Сособственником нежилых помещений является ООО «Перекресток-2000».

Приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 16.10.2023 № 285 на 01.01.2023 утверждены результаты определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Белгородской области с датой применения с 01.01.2024.

Кадастровая стоимость спорных нежилых помещений на 01.01.2023 утверждена в следующих размерах:

№
п/п

Кадастровый номер

Кадастровая стоимость

(руб.)

1
31:06:0228001:1077

254 542 989,72

2
31:06:0228001:1081

58 245 630,03

3
31:06:0228001:1200

16 693 817,91

4
31:06:0101001:7706

9 212 840,48

5
31:06:0101001:7709

8 392 337,16

6
31:06:0228001:1198

7 971 602,07

7
31:06:0101001:7708

1 218 157,37

8
31:06:0228001:1199

1 218 157,37

Приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 26.12.2023 № 388 «Об утверждении перечня» утвержден перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2024 год»; под номерами 15306, 15308, 15313, 14197, 14200, 15311, 14199, 15312 в указанный Перечень включены указанные нежилые помещения.

С заявлениями об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере их рыночной стоимости в бюджетное учреждение Общество обратилось 23.12.2024.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из положений статей 21 и 78 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщик имеет право на своевременный зачет или возврат сумм излишне уплаченных налогов, срок для подачи заявления о зачете (возврате) излишне уплаченного налога составляет три года со дня уплаты налога.

Указанное выше свидетельствует о том, что оспариваемая кадастровая стоимость нежилых помещений затрагивает права административного истца, что дает ему право на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов ее определения.

Правительством Белгородской области, являющимся постоянно действующим высшим исполнительным органом Белгородской области (статья 30 Устава Белгородской области) 20.06.2022 принято постановление № 360-пп «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.07.2022.

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

23.12.2024 административный истец обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости, представив отчеты, составленные частнопрактикующим оценщиком Т.Ю.Ю. от 09.12.2024 № 147/3-24, № 147/4-24, № 147/5-24, № 147/6-24, № 147/7-24, № 147/8-24, № 147/9-24, № 147/10-24.

Решениями бюджетного учреждения от ДД.ММ.ГГГГ № ОРС-31/2024/000373, № ОРС-31/2024/000374, № ОРС-31/2024/000375, № ОРС-31/2024/000376, № ОРС-31/2024/000377, № ОРС-31/2024/000378, № ОРС-31/2024/000379, № ОРС-31/2024/000380 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Основанием к отказу послужили допущенные оценщиком при составлении отчетов нарушения, а именно:

- пункта 2 ФСО VI, пункта 11 «в» 13 ФСО № 7, пунктов 10, 13 ФСО III, - в разделе «5.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект» отчетов об оценке, не производится анализ предложений рынка об аренде объектов недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен объект оценки - «торговые центры и помещения в них», которые широко представлены на рынке г. Старый Оскол. Приведен лишь фрагмент долгосрочного договора аренды (на 15 лет) с ООО «М видео. Менеджмент» на площадь 3280, 90 кв. м, которая является лишь частью арендопригодной площади (6746 кв. м – основная площадь из 8337,4 кв. м общей площади) объекта оценки и сдаваемой в аренду, что подтверждают фотографии, приведенные на страницах 18-21 отчетов об оценке, демонстрирующие заполненность площадей объекта оценки множеством других арендаторов под торговые точки (в т.ч. «Детский мир», «Zolla», «DNS» и др.) и точки под обслуживание населения: туристическая фирма, ателье. При этом если предположить, что оценщик анализирует рынок по фактическим сделкам, то договоры по аренде прочих арендаторов (кроме ООО «М видео. Менеджмент») в отчетах не представлены и не рассматриваются. При этом делается вывод о величине арендной платы в г. Старом Осколе за пользование сопоставимых с оцениваемым объектом недвижимостью на основании единственного договора аренды: «Таким образом, годовой размер арендной ставки за пользование сопоставимой торговой недвижимостью, относящейся к классу «торговые центры и помещения в них» расположенной на территории исследования (в г. Старом Осколе), на дату оценки составляет 3353,35 руб./кв. м». Причем расчет среднегодовой арендной ставки приведен на основании «Справки ООО «ЕСА СОЛЮШЕНС» об оборотах и арендных платежах ООО «М.Видео Менеджмент» за период с сентября 2023 по август 2024», которая приведена оценщиком на странице 79 в приложении к отчету об оценке. Как видно, представленная справка не является заверенной заказчиком копией документов и материалов, не является подписанным заказчиком письмом-представлением, содержащим существенную информацию, с подтверждением того, что информация соответствует известным заказчику фактам;

- пункта 11 д ФСО № 7, пункта 10 ФСО III, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», - в разделе «5.5. Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта» отчетов об оценке, вывод: «Годовой размер арендной ставки за пользование сопоставимой с торговой недвижимостью, относящейся к классу «торговые центры и помещения в них», расположенной на территории исследования (в г. Старом Осколе), на дату оценки составляет 3353, 35 руб./ кв. м», не обоснован и не соответствует показателям рынка г. Старый Оскол. Как видно из представленной информации по рынку г. Старый Оскол, минимальный размер годовой арендной платы составляет 4632 руб./кв. м за офисное помещение на 2 этаже ТОЦ «Солнечный». Максимальный размер годовой арендной платы в ТЦ «Перекресток» (здание, где расположено оцениваемое помещение) 1 этаж сдается в субаренду по 2000 руб./кв.м в месяц, или 24000 руб./кв.м в год. Помещение на 2 этаже ТЦ «Индиго молл» (в здании, где расположено оцениваемое помещение) сдается по 1100 руб./кв.м в месяц, или 13200 руб./кв.м в год. Таким образом, сделанный вывод о годовом размере арендной платы сопоставимой торговой недвижимости, относящейся к классу «торговые центры и помещения в них», расположенной на территории исследования (в г. Старом Осколе), на дату оценки в размере 3353, 35 руб./кв. м не обоснован и не соответствует рыночным показателям;

- пункта 2 ФСО VI, пункта 23 в ФСО № 7, пунктов 10, 13 ФСО III, - в отчетах об оценке расчет в рамках доходного подхода не обоснован по причине принятой к расчету необоснованной для всей площади объекта оценки арендной ставки. Кроме того, указано: «К дополнительным видам доходов можно отнести дополнительные средства, получение которых возможно увязать с нормальным функционированием объекта. В случае с оцениваемым объектом дополнительных доходов не выявлено». Вывод об отсутствии дополнительных доходов, также не соответствует действительности. В приложении к отчету приведен скан долгосрочного договора аренды нежилых помещений (с дополнительными соглашениями) № 01-1615/8-2010 заключенный между ООО «М.Видео Менеджмент» и ООО «ЕСА СОЛЮШЕНС» 12.09.2022, на который ссылался оценщик при определении среднегодовой арендной платы за пользование объектом оценки. В отчетах об оценке в пункте 1.5 Договора указано о предоставлении арендатору возможности размещения внутренней рекламы за дополнительную плату на общую сумму в месяц 24120 руб., что в год составляет 289440 руб. факт предоставления дополнительных платных услуг по договору подтверждает и пункт 3.8 Договора. Ко всему прочему, размер операционных расходов по объекту оценки не обоснован. Расчет операционных расходов ведется на основании справки о расходах на содержание нежилых помещений, расположенных в торговом центре по адресу: <адрес>. Как видно, представленная справка не является заверенной заказчиком копией документов и материалов, не является подписанным заказчиком письмом-представлением, содержащим существенную информацию, с подтверждением того, что информация соответствует известным заказчику фактам. Таким образом, с учетом всех перечисленных замечаний, в рамках доходного подхода не был определен обоснованный, соответствующий рынку годовой доход объектов, что повлияло на стоимость объектов оценки в сторону их существенного занижения.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконными указанных выше решений государственного бюджетного учреждения, суд исходит из следующего.

В соответствии с распоряжением Правительства Белгородской области от 26.12.2016 № 648-р создано ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» уставными целями и видами деятельности которого является: проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Белгородской области (пункт 2.1 Устава); рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (пункта 2.2 Устава).

Таким образом, на основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (статья 30 Устава Белгородской области) о переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ с 01.07.2022 на территории Белгородской области полномочиями по принятию решений о пересмотре кадастровой стоимости обладает ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», решение которого может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства и одновременно с оспариванием которого может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно пункту 5.2 Устава ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» к полномочиям Учредителя в области управления учреждением относится в том числе, назначение руководителя Учреждения по согласованию с Администрацией Губернатора Белгородской области.

На должность руководителя ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 15.07.2020 № 372-р назначена ФИО4

В соответствии с пунктом 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.

Формы решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 указанного выше закона).

Оспариваемые ООО «ЕСА СОЛЮШЕНС» решения от 21.01.2025 № ОРС-31/2024/000373, № ОРС-31/2024/000374, № ОРС-31/2024/000375, № ОРС-31/2024/000376, № ОРС-31/2024/000377, № ОРС-31/2024/000378, № ОРС-31/2024/000379, № ОРС-31/2024/000380 соответствуют форме и требованиям, установленным приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287. Подписаны решения заместителем директора ФИО5 в соответствии с предоставленным ему правом подписи решений об установлении/ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (приказ директора ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 15.07.2022 № 11-А-ОД «О праве подписи»).

Оспариваемые решения приняты в течение тридцати календарных дней со дня поступления заявлений ООО «ЕСА СОЛЮШЕНС» об установлении рыночной стоимости, как это установлено частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемые решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» приняты в установленной форме и виде, с соблюдением сроков, подписаны уполномоченным лицом.

Административным истцом порядок принятия решений бюджетного учреждения не оспаривается.

Установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок обращения с административным исковым заявлением в суд административным истцом соблюден.

С учетом предмета и оснований заявленных требований, юридически значимым обстоятельством при проверке законности оспариваемых решений, помимо компетенции, сроков, порядка их принятия, является обоснованность замечаний к отчету об оценке, отраженных в решениях и послуживших основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной спорных земельных участков.

Как следует из подпункта 2 пункта 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В пункте 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ указано, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Принимая во внимание, что наряду с оспариванием решений государственного бюджетного учреждения ООО «ЕСА СОЛЮШЕНС» заявлены требования об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере равном их рыночной стоимости, которые по своей правовой природе носят дополнительный (акцессорный) характер по отношению к основному требованию, - об оспаривании решений, определением Белгородского областного суда от 11.06.2025 было удовлетворено ходатайство представителя министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области о назначении по делу судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту К.В.М. осуществляющей свою трудовую деятельность в ООО «<данные изъяты>» (<адрес>).

Перед экспертом было поставлено два вопроса: 1. Допущены ли частнопрактикующим оценщиком Т.Ю.Ю. при составлении отчетов от 09.12.2024 № 147/3-24, № 147/4-24, № 147/5-24, № 147/6-24, № 147/7-24, № 147/8-24, № 147/9-24, № 147/10-24 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами: 31:06:0228001:1077, 31:06:0228001:1081, 31:06:0228001:1200, 31:06:0101001:7706, 31:06:0101001:7709, 31:06:0228001:1198, 31:06:0101001:7708, 31:06:0228001:1199, нарушения, описанные в решениях ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 21.01.2025 № ОРС-31/2024/000373, № ОРС-31/2024/000374, № ОРС-31/2024/000375, № ОРС-31/2024/000376, № ОРС-31/2024/000377, № ОРС-31/2024/000378, № ОРС-31/2024/000379, № ОРС-31/2024/000380, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости нежилых помещений, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности? и 2. Какова по состоянию на 01.10.2024 рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами: 31:06:0228001:1077 площадью 8 337, 4 кв. м, 31:06:0228001:1081 площадью 1 907, 8 кв. м, 31:06:0228001:1200 площадью 1 194, 3 кв. м, 31:06:0101001:7706 площадью 659, 1 кв. м, 31:06:0101001:7709 площадью 600, 4 кв. м, 31:06:0228001:1198 площадью 570, 3 кв. м, 31:06:0101001:7708 площадью 39, 9 кв. м, 31:06:0228001:1199 площадью 39, 9 кв. м., расположенных по адресу: <адрес>?

Согласно представленному в суд экспертному заключению от 21.07.2025 № 03/07/25, эксперт К.В.М. отвечая на первый вопрос, пришла к выводу о том, что при составлении отчетов от 09.12.2024 № 147/3-24, № 147/4-24, № 147/5-24, № 147/6-24, № 147/7-24, № 147/8-24, № 147/9-24, № 147/10-24 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами: 31:06:0228001:1077, 31:06:0228001:1081, 31:06:0228001:1200, 31:06:0101001:7706, 31:06:0101001:7709, 31:06:0228001:1198, 31:06:0101001:7708, 31:06:0228001:1199 допущены нарушения, описанные в решениях ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 21.01.2025 № ОРС-31/2024/000373, № ОРС-31/2024/000374, № ОРС-31/2024/000375, № ОРС-31/2024/000376, № ОРС-31/2024/000377, № ОРС-31/2024/000378, № ОРС-31/2024/000379, № ОРС-31/2024/000380, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости нежилых помещений, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

Отвечая на второй вопрос, - вопрос о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, эксперт К.В.М. пришла к выводу о том, что по состоянию на 01.10.2024 рыночная стоимость исследуемых объектов, составила:

№
п/п

Кадастровый номер

рыночная стоимость объектов недвижимости (руб.)

1
31:06:0228001:1077

203125 700

2
31:06:0228001:1081

55655 200

3
31:06:0228001:1200

22057 000

4
31:06:0101001:7706

13098 100

5
31:06:0101001:7709

13189 400

6
31:06:0228001:1198

9373 100

7
31:06:0101001:7708

1487 400

8
31:06:0228001:1199

1487 400

Положения подпункта 2 пункта 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ сами по себе не содержат разграничения нарушений на существенные и малозначительные при которых бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Между тем, в пункте 17 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» разъяснено, что законность оспариваемых решений, действий (бездействия) нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм. Из принципов приоритета прав и свобод человека и гражданина, недопустимости злоупотребления правами (части 1 и 3 статьи 17 и статья 18 Конституции Российской Федерации) следует, что органам публичной власти, их должностным лицам запрещается обременять физических или юридических лиц обязанностями, отказывать в предоставлении им какого-либо права лишь с целью удовлетворения формальных требований, если соответствующее решение, действие может быть принято, совершено без их соблюдения, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом. В связи с этим, судам необходимо проверять, исполнена ли органом или лицом, наделенным публичными полномочиями, при принятии оспариваемого решения, совершении действия (бездействии) обязанность по полной и всесторонней оценке фактических обстоятельств, поддержанию доверия граждан и их объединений к закону и действиям государства, учету требований соразмерности (пропорциональности) (пункт 1 части 9 статьи 226 КАС РФ, часть 4 статьи 200 АПК РФ). В частности, проверяя законность решения, действия (бездействия) по основанию, связанному с несоблюдением требования пропорциональности (соразмерности) и обусловленным этим нарушением прав, свобод и законных интересов граждан и организаций, судам с учетом всех значимых обстоятельств дела надлежит выяснять, являются ли оспариваемые меры обоснованными, разумными и необходимыми для достижения законной цели, не приводит ли их применение к чрезмерному обременению граждан и организаций.

Обратившись к исследовательской части экспертного заключения от 21.07.2025 № 03/07/2025 можно увидеть, что экспертом были детально изучены описанные в решениях бюджетного учреждения нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, проанализированы и нашли свое подтверждение, а именно:

- в отчете об оценке оценщиком приведен лишь фрагмент долгосрочного договора аренды (на 15 лет) с ООО «М.Видео Менеджмент» на площадь 3 280, 90 кв. м, являющегося частью арендопригодной площади, на основании которого оценщиком сделан вывод: «…годовой размер арендной ставки за пользование сопоставимой торговой недвижимостью, относящейся к классу «торговые центры и помещения в них», расположенной на территории исследования (в г. Старом Осколе), на дату оценки составляет 3 353, 35 руб. кв. м». При этом в отчете об оценке не проводится анализ предложений рынка об аренде объектов недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен объект оценки – «торговые центры и помещения в них», широко представленных на открытом рынке г. Старый Оскол, не проводится анализ применяемой в расчетах годовой арендной ставки на соответствие среднерыночным данным на дату оценки.

В отчете об оценке отсутствует интервал цен арендных ставок для сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Собранная оценщиком информация о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому могут быть отнесены оцениваемые объекты, не является достаточной для определения стоимости объектов оценки. Кроме того, используемые в расчетах оценщиком данные не подтверждены ни одной из форм подтверждения, прописанных в пункте 13 ФСО III.

Таким образом, эксперт подтверждает допущенные оценщиком нарушения пункта 2 ФСО VI, пункта 11 в ФСО № 7 и пунктов 10, 13 ФСО III, указанные в решениях ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области».

Касаемо второго нарушения, эксперт указывает, что действительно в отчете об оценке, оценщик делает необоснованный вывод о размере годовой арендной ставки за пользование торговой недвижимостью, относящейся к классу «торговые центры и помещения в них», расположенной на территории г. Старый Оскол, на основании лишь одного договора аренды, и не анализирует предложения, представленные на открытом рынке. Вывод оценщика о размере годовой арендной ставки за пользование торговой недвижимостью, относящейся к классу «торговые центры и помещения в них», расположенной на территории г. Старый Оскол, не является достоверным, а изложенная в разделе 5 отчета об оценке информация, не соответствует принципам (требованиям), которые должны быть соблюдены при составлении отчета, а именно: при определении стоимости объекта оценки в отчете должна быть изложена вся существенная информация и отчет должен содержать достаточное количество сведений для определения стоимости объекта оценки.

Эксперт подтвердил допущенные оценщиком нарушения пункта 11 д ФСО № 7, пункта 10 ФСО III и статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указанные в решениях бюджетного учреждения.

По третьему нарушению, эксперт также указывает, что в отчете об оценке оценщик проводит расчеты стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода, используя для всей оцениваемой площади арендную ставку, установленную на основании долгосрочного договора аренды нежилых помещений (с дополнительными соглашениями) № 01-1615/8-2010, заключенный между ООО «М.Видео Менеджмент» и ООО «ЕСА СОЛЮШЕНС» 12.09.2022, для площади 3 280,90 кв.м. Арендная ставка для помещений, входящих в состав объекта оценки, должна была быть определена на основании других долгосрочных договоров аренды (при их наличии), действующих на дату оценки для помещений, входящих в состав объекта оценки или на основании рыночных данных, в случае если эти помещения были свободны от долгосрочной аренды на дату оценки. Вывод об отсутствии дополнительных доходов, является недостоверным и не обоснованным, так как не соответствует условиям договора аренды нежилых помещений (с дополнительными соглашениями) № 01-1615/8-2010, заключенному между ООО «М.Видео Менеджмент» и ООО «ЕСА СОЛЮШЕНС» 12.09.2022 и действующим на дату оценки. Используемые в расчетах оценщиком данные о величине операционных расходов не подтверждены ни одной из форм подтверждения, прописанных в пункте 13 ФСО III. Таким образом, оценщиком допущены нарушения пункта 2 ФСО VI, пункта 23 в ФСО № 7, пунктов 10, 13 ФСО III, указанные в решениях бюджетного учреждения.

Выявленые экспертом аналогичные нарушения, описанные в решениях ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 21.01.2025 № ОРС-31/2024/000373, № ОРС-31/2024/000374, № ОРС-31/2024/000375, № ОРС-31/2024/000376, № ОРС-31/2024/000377, № ОРС-31/2024/000378, № ОРС-31/2024/000379, № ОРС-31/2024/000380 также подтверждены экспертом.

Таким образом, суд приходит к выводу, что выявленные и описанные государственным бюджетным учреждением нарушения, допущенные оценщиком при составлении отчетов об оценке, не носят формального характера и влияют на итоговый результат рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Указанных нарушений было достаточно для принятия ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», в соответствии с подпунктом 2 пункта 11 статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, решений об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере их рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что оснований к признанию незаконными решений государственного бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере их рыночной стоимости от 21.01.2025 № ОРС-31/2024/000373, № ОРС-31/2024/000374, № ОРС-31/2024/000375, № ОРС-31/2024/000376, № ОРС-31/2024/000377, № ОРС-31/2024/000378, № ОРС-31/2024/000379, № ОРС-31/2024/000380 не имеется.

Суд не может согласиться с доводом представителя административного истца о том, что при ответе на первый вопрос, поставленный судом перед экспертом, последний использует объекты-аналоги, в том числе и те, которые применялись административным ответчиком в обоснование отказов в установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, и которые не соответствуют характеристикам объекта недвижимости в связи с чем, нарушается пункт 22 ФСО № 7, в частности, площадь объектов-аналогов значительно меньше площади объектов.

Экспертом К.В.М. были проанализированы материалы административного дела № 3а-19/2025, в том числе данные по объектам, представленные административным ответчиком, на странице 146 заключения. Эксперт пришел к выводу, что представленные в материалах дела предложения о ценах предложения объектов по сдаче в аренду несопоставимы с исследуемыми объектами по площади, в связи с чем, эксперт счел целесообразным провести анализ арендных ставок нежилых объектов торгового назначения площадью более 500 кв. м, расположенных в г. Старом Осколе Белгородской области. Соответствующие данные приведены в таблице № 9. Таким образом, эксперт не использовал в качестве образцов для исследования объекты, представленные административным ответчиком (менее сопоставимые по площади).

Несостоятельным является и утверждение представителя административного истца о том, что эксперт, указывая на то, что оценщиком при подготовке отчетов использовался документ, который не был заверен заказчиком – административным истцом, в своих выводах исходит из того, что этот документ предоставлен именно административным истцом, тем самым противоречит своей позиции о недостоверности используемых оценщиком доказательств.

Как пояснил в судебном заседании эксперт, и следует из экспертного заключения, комментируя описанное в решениях государственного бюджетного учреждения нарушение, эксперт К.В.М. отразила следующее: «Кроме того, используемые в расчетах оценщиком данные не подтверждены ни одной из форм подтверждения, прописанных в пункте 13 ФСО III». Из указанного не следует согласие или предположение эксперта о том, что данный документ представлен именно административным истцом. Эксперт лишь подтверждает выявленное нарушение федерального стандарта оценки.

Давая пояснения, эксперт также указал, что подобного рода нарушение может рассматриваться как существенное. Кроме документального подтверждения данных при работе с информацией должна быть обеспечена полнота исследования, которая, если оценщик принял решение работать с этой информацией, предполагает не только выборочное использование информации, но и изучение полного пакета документов, включающих различные договоры аренды по данному помещению. Оценщик эту полноту описания данных о фактической аренде помещений не обеспечил, и при этом построил весь расчет стоимости всех помещений на данных о единственном аналоге. Таким образом, отсутствие заверенных данных предполагает, что они должны быть представлены в более полном объеме по сравнению с той фрагментарной информацией, которую оценщик применил в отчетах об оценке.

Не разделяет суд довод представителя Общества о том, что определяя рыночную стоимость объектов оценки, эксперт при анализе рынка, применяя объекты-аналоги в качестве наиболее посещаемых, не указывает дату размещения сведений об объектах; данные объекты представляют собой не помещения, а здания, что не соответствует требованиям ФСО № 7.

В таблице № 7 экспертного заключения экспертом К.В.М. представлены наиболее посещаемые крупные торговые центры г. Старый Оскол. Указанные в таблице № 7 заключения объекты не являются объектами-аналогами и не используются экспертом в расчетах. Эти данные представлены в экспертном заключении лишь как иллюстрация наличия в г. Стрый Оскол других (кроме рассматриваемого, торговых центров) и, соответственно, наличия рынка аренды помещений, сопоставимых с исследуемыми. Обоснование выбора объектов-аналогов (образцов для исследования) приводится экспертом на страницах 143-147 экспертного заключения.

Отвергается судом как несостоятельный и довод административного истца о том, что в таблице № 8 экспертного заключения в качестве аналогов фигурируют объекты, которые по своим характеристикам являются зданиями, а не помещениями и использование в расчетах задний является неправомерным.

Так в таблице № 8 экспертного заключения представлена информация о ценах предложения объектов торгового (в том числе свободного) назначения площадью более 500 кв. м, расположенных в г. Старом Осколе в период с 01.10.2023 по 01.10.2024, то есть, представлены все доступные эксперту предложения в этот период. Также в таблице № 8 представлен анализ возможности применения каждого объекта в качестве образца для исследования, и обоснован выбор объекта в качестве образца для исследования или отказ от применения соответствующих данных по каждой позиции в выборке.

Поскольку на рынке г. Старый Оскол представлено ограниченное количество предложений о продаже встроенных помещений площадью более 500 кв. м, эксперт счел целесообразным рассматривать в качестве образцов для исследования отдельно стоящие объекты с учетом соответствующей корректировки на характер застройки в размере 15 %, о чем указано на странице 179 заключения. При этом эксперт учел в дальнейших расчетах различия между характеристиками образцов для исследования и исследуемыми помещениями в полном объеме, обосновав каждую корректировку ссылкой на источник и, при необходимости – расчетом. В том числе, к стоимости отдельно стоящих зданий при переходе применена корректировка на долю стоимости земельного участка в стоимости помещения.

Также не состоятелен довод представителя Общества о том, что в таблице № 8 эксперт указывает, что средняя рыночная стоимость объектов-аналогов определена как с учетом стоимости земельного участка, так и без его учета, однако, анализа рынка земельных участков эксперт не проводит, что не соответствует положениям ФСО № 7.

Поскольку земельный участок не является исследуемым объектом (оценивается рыночная стоимость нежилых помещений), проведение отдельного развернутого анализа рынка земельных участков не требуется. Эксперт не проводит анализ рынка земельных участков, так как исследуемые объекты представляют собой встроенные помещения. В материалах дела отсутствуют данные о стоимости доли земельного участка, отнесенного непосредственно к каждому исследуемому помещению.

Кроме того, объекты, представленные в таблице № 8, представляют собой как встроенные помещения, так и отдельно стоящие здания. При этом учет того факта, что в стоимости нежилых помещений, расположенных в нежилом здании, равно как и в отдельно стоящем нежилом здании часть стоимости приходится на земельный участок, должен быть обеспечен. Учитывая объем доступных данных, экспертом принято решение о применении широко известного метода оценки земельного участка – метода распределения. Данный метод подробно описан в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06.03.2002. В связи с чем, эксперт счел целесообразным использовать аналитические данные о доле стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости (торговые центры (ТЦ, ТК, ТРК) и помещения в них) для городов с численностью населения до 500 тыс. чел., опубликованные в Справочнике оценщика недвижимости-2024 «Торговая недвижимость. Текущие прогнозные характеристики рынка для доходного подхода. Полная версия», под ред. ФИО6 (стр. 112, табл. 86). Данные коэффициенты также подтверждены и исследованиями других специалистов по распределению стоимости в составе единого объекта недвижимости.

Таким образом, диапазон цен объектов, представленных в таблице № 8 заключения, был скорректирован на долю стоимости, приходящуюся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости (торговые центры (ТЦ, ТК, ТРК) и помещения в них) – 0,79, о чем указано на странице 146 экспертного заключения. И таким же образом была скорректирована стоимость исследуемых помещений при использовании доходного подхода.

Не может суд согласиться и с доводом представителя административного истца о том, что на страницах 172-173, 194-195 экспертного заключения отражены корректировки практически во всех позициях, что не соответствует требованиям ФСО № V.

Требования ФСО № V не регламентируют количество внесенных корректировок. Эксперт использовал в расчетах наиболее сопоставимые объекты, по которым имеется вся доступная для расчета информация. В таблицах № 8 и № 9 экспертного заключения, экспертом был проведен анализ возможности применения каждого объекта в качестве образца для исследования, а также представлены основные критерии отбора образцов для исследования приведены экспертом на страницах 142, 146 заключения. Все внесенные экспертом корректировки обоснованы, и рассчитаны, на страницах 174-184, 195-200 заключения, экспертом приведены прямые точные ссылки на источники информации.

Все приведенные представителем Общества ФИО1 доводы о допущенных экспертом К.В.М. нарушениях законодательства об оценочной деятельности при составлении экспертного заключения были проверены в судебном заседании и своего подтверждения не нашли.

Производным от основного требования о признании решений незаконными, является административное требование об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами: 31:06:0228001:1077, 31:06:0228001:1081, 31:06:0228001:1200, 31:06:0101001:7706, 31:06:0101001:7709, 31:06:0228001:1198, 31:06:0101001:7708, 31:06:0228001:1199 в размере их рыночной стоимости.

Такое требование заявлено административным истцом.

Из материалов дела следует, что в подтверждение доказательств размера рыночной стоимости спорных нежилых помещений на 01.10.2024 судом собраны следующие доказательства:

- отчеты об оценке от 09.12.2024 № 147/3-24, № 147/4-24, № 147/5-24, № 147/6-24, № 147/7-24, № 147/8-24, № 147/9-24, № 147/10-24 составленные частнопрактикующим оценщиком Т.Ю.Ю.;

- заключение судебной экспертизы от 21.07.2025 № 03/07/25, составленное экспертом К.В.М.

Оценка доказательств, в том числе заключений экспертов, должна производиться судом не произвольно, а по правилам, установленным законом; заключения экспертов подлежат оценке в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом закон обязывает суд дать оценку каждому представленному доказательству, включая отчет об оценке, заключениям экспертиз, указать обстоятельства, которые он считает установленными по делу, а также обосновать это мнение, поскольку заключение экспертизы не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (часть 8 статьи 82, статья 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Что касается представленных административным истцом отчетов об оценке, то в них были выявлены нарушения требований законодательства об оценочной детальности, которые, безусловно, повлияли на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемых (спорных) нежилых помещений.

Таким образом, несмотря на наличие у частнопрактикующего оценщика Т.Ю.Ю. необходимой квалификации на составление отчетов об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных при составлении отчетов об оценке № 147/3-24, № 147/4-24, № 147/5-24, № 147/6-24, № 147/7-24, № 147/8-24, № 147/9-24, № 147/10-24, суд отвергает их в качестве доказательства рыночной стоимости нежилых помещений.

Одновременно суд полагает возможным положить в основу принимаемого по делу решения, в части касающейся требования об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений заключение судебной экспертизы.

Как следует из экспертного заключения, оценка стоимости нежилых помещений проведена экспертом К.В.М. сравнительным и доходным подходами.

Эксперт, опираясь на источник информации Справочник оценщика недвижимости – 2024 «Торговая недвижимость. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Полная версия» под ред. ФИО6 пришла к выводу, что исследуемые объекты относятся к классу «торговые центры (ТЦ, ТК, ТРК) и помещения в них».

В заключении экспертом представлена информация о ценах предложения нежилых объектов торгового назначения (площадью более 500 кв. м), расположенных на территории г. Старый Оскол. Данная информация представлена экспертом в таблице № 8 заключения.

Таким образом, эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость нежилых объектов торгового (в т.ч. свободного) назначения, расположенных в г. Старый Оскол (в период с 01.10.2023 по 01.10.2024) находится в диапазоне от 15787,7 руб. до 103842,2 руб. за 1 кв. м. без учета скидки на торг (с учетом стоимости земельного участка) и от 11050,4 руб. до 72683,3 руб. за 1 кв. м с учетом скидки на торг (без учета стоимости земельного участка).

Также экспертом был проведен анализ арендных ставок нежилых объектов торгового назначения (площадью более 500 кв. м), расположенных на территории г. Старый Оскол. Данные анализа представлены экспертом в таблице № 9 экспертного заключения.

На основании полученной информации эксперт пришел к выводу, что рыночная арендная плата за пользование нежилыми объектами торгового назначения площадью более 500 кв. м, расположенными в г. Старый Оскол, на дату близкую к дате исследования находится в диапазоне от 194,3 руб. до 700 руб. за 1 кв. м в месяц без учета скидки на торг, и от 176,6 руб. до 636,3 руб. за 1 кв. м в месяц с учетом скидки на торг.

Эксперт определил основные факторы, влияющие на цену (арендную плату) нежилых объектов торгового назначения, которые представлены в таблице № 10 экспертного заключения.

Расчет рыночной стоимости исследуемых объектов с расчетом примененных корректировок на назначение площадей представлен экспертом в таблице № 24 экспертного заключения.

Таким образом, рыночная стоимость исследуемых объектов, определенная сравнительным подходом по состоянию на 01.10.2024 составила:

№
п/п

Кадастровый номер

рыночная стоимость определенная сравнительным подходом (руб.)

1
31:06:0228001:1077

218058 027

2
31:06:0228001:1081

57885 132

3
31:06:0228001:1200

22564 865

4
31:06:0101001:7706

13224 446

5
31:06:0101001:7709

13358 180

6
31:06:0228001:1198

9958 807

7
31:06:0101001:7708

1513 818

8
31:06:0228001:1199

1513 818

При использовании доходного подхода, рыночная стоимость объектов оценки определена экспертом с применением метода прямой капитализации.

Расчет арендной платы за пользование исследуемым объектом в рамках доходного подхода экспертом отражен в таблице № 25 экспертного заключения.

Таким образом, рыночная стоимость исследуемых объектов, определенная доходным подходом по состоянию на 01.10.2024 составила:

№
п/п

Кадастровый номер

рыночная стоимость определенная доходным подходом (руб.)

1
31:06:0228001:1077

188193 356

2
31:06:0228001:1081

53425 180

3
31:06:0228001:1200

21549 071

4
31:06:0101001:7706

12971 770

5
31:06:0101001:7709

13020 547

6
31:06:0228001:1198

8787 388

7
31:06:0101001:7708

1460 966

8
31:06:0228001:1199

1460 966

По полученным бальным оценкам был рассчитан вес каждого подхода и его вклад в итоговую стоимость. Результаты расчета приведены экспертом в таблице № 39 заключения.

Таким образом, эксперт пришел к выводу о том, что по состоянию на 01.10.2024 рыночная стоимость исследуемых объектов, составила:

№
п/п

Кадастровый номер

рыночная стоимость определенная сравнительным подходом (руб.)

1
31:06:0228001:1077

203125 700

2
31:06:0228001:1081

55655 200

3
31:06:0228001:1200

22057 000

4
31:06:0101001:7706

13098 100

5
31:06:0101001:7709

13189 400

6
31:06:0228001:1198

9373 100

7
31:06:0101001:7708

1487 400

8
31:06:0228001:1199

1487 400

Исследовав экспертное заключение, оснований для сомнений в обоснованности расчетов, выполненных экспертом К.В.М. у суда не имеется, а следовательно, при определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в основу решения может быть положено экспертное заключение № 03/07/25.

Определенные экспертом К.В.М. величины рыночной стоимости нежилых помещений не являются произвольными, при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объектов экспертизы; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках использованных экспертом сравнительного и доходного подходов, позволяют определить рыночную стоимость нежилых помещений по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации, что позволило проверить их и убедиться в правильности произведенных расчетов; распечатки объявлений о предложениях на рынке объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федеральных стандартов оценки. Сделанные экспертом К.В.М. выводы основаны на подробном исследовании, мотивированы, позволяют установить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Исходя из системного анализа положений статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона о государственной кадастровой оценке, главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 суд находит, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости равной рыночной, поскольку размер кадастровой стоимости затрагивает его права как плательщика налога на имущество организации, исчисляемого от кадастровой стоимости нежилых помещений.

Судом также установлено, что у шести из восьми спорных нежилых помещений с кадастровыми номерами 31:06:0228001:1200, 31:06:0101001:7706, 31:06:0101001:7709, 31:06:0228001:1198, 31:06:0101001:7708, 31:06:0228001:1199 рыночная стоимость на дату оценки определенная экспертом К.В.М. в размере: 22 057 000 руб., 13 098100 руб., 13 189400 руб., 9 373100 руб., 1 487400 руб., 1 487400 руб. соответственно, превышает их кадастровую стоимость, которая утверждена в размере: 16 693 817,91руб., 9 212 840,48 руб., 8 392 337,16 руб., 7 971 602,07 руб., 1 218 157,37 руб. и 1 218 157,37 руб. соответственно.

В силу части 1 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований (предмета административного искового заявления или приведенных административным истцом оснований и доводов) в случаях, предусмотренных названным кодексом.

Согласно пункту 1 части 6 статьи 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если данным Кодексом не предусмотрено иное, резолютивная часть решения суда должна содержать выводы суда об удовлетворении административного иска полностью или в части либо об отказе в удовлетворении административного иска.

В обоснование административного иска ООО «ЕСА СОЛЮШЕНС» указывало на то, что кадастровая стоимость нежилых помещений, в том числе и нежилых помещений с кадастровыми номерами 31:06:0228001:1200, 31:06:0101001:7706, 31:06:0101001:7709, 31:06:0228001:1198, 31:06:0101001:7708, 31:06:0228001:1199 завышена по сравнению с рыночной стоимостью, в связи с чем, заявленные им требования сводились к ее уменьшению.

Поскольку при рассмотрении дела доводы административного истца о завышении кадастровой стоимости упомянутых нежилых помещений были опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы, согласно которой рыночная стоимость нежилых помещений превышает оспариваемую кадастровую стоимость, у суда отсутствуют основания для вынесения решения об удовлетворении заявленного требования в указанной части.

Таким образом, отсутствие доказательств, подтверждающих правомерность заявленных требований (в части касающейся нежилых помещений с кадастровыми номерами 31:06:0228001:1200, 31:06:0101001:7706, 31:06:0101001:7709, 31:06:0228001:1198, 31:06:0101001:7708, 31:06:0228001:1199), является для суда основанием для отказа в удовлетворении административного иска.

Приходя к такому выводу, суд также учитывает, что установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости в размере, превышающем их кадастровую стоимость, приведет к ухудшению положения административного истца, существовавшего до его обращения в суд, что нарушает его законные интересы и противоречит целям реализации конституционной гарантии на судебную защиту. (Приведенный подход согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации отраженной в определении от 25.05.2022 № 70-КАД22-1-К7).

С учетом вышеизложенного, административное исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.

Применение для целей налогообложения объектов недвижимости кадастровой стоимости, установленной в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ осуществляется в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 этого же Закона (в редакции Федерального закона от 06.12.2021 № 408-ФЗ), т.е. с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что Общество обратилось с заявлением в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» 23.12.2024.

Согласно пункту 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к которым отнесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 2 статьи 14 указанного Федерального закона).

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости спорного нежилого здания.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «ЕСА СОЛЮШЕНС» удовлетворить частично.

Установить на 01.10.2024 кадастровую стоимость нежилых помещений расположенных по адресу: <адрес>:

- с кадастровым номером 31:06:0228001:1077 площадью 8 337, 4 кв. м, в размере его рыночной стоимости 203 125700 руб.;

- с кадастровым номером 31:06:0228001:1081 площадью 1 907,8 кв. м, в размере его рыночной стоимости 55 655 200 руб.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости является 23.12.2024.

В удовлетворении требований о признании незаконными решений ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 21.01.2025 № ОРС-31/2024/000373, № ОРС-31/2024/000374, № ОРС-31/2024/000375, № ОРС-31/2024/000376, № ОРС-31/2024/000377, № ОРС-31/2024/000378, № ОРС-31/2024/000379, № ОРС-31/2024/000380 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере их рыночной стоимости, а также требований об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере их рыночной стоимости расположенных по адресу: <адрес> с кадастровым номером 31:06:0228001:1200 площадью 1194,3 кв. м; с кадастровым номером 31:06:0101001:7706 площадью 659, 1 кв. м; с кадастровым номером 31:06:0101001:7709 площадью 600, 4 кв. м; с кадастровым номером 31:06:0228001:1198 площадью 570, 3 кв. м; с кадастровым номером 31:06:0101001:7708 площадью 39, 9 кв. м; с кадастровым номером 31:06:0228001:1199 площадью 39, 9 кв. м; отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение принято в окончательной форме 23.09.2025