Решение № 3А-1271/2020 3А-3/2021 3А-3/2021(3А-1271/2020;)~М-679/2020 М-679/2020 от 12 января 2021 г. по делу № 3А-1271/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 января 2021 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Шуваркиной Т.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-3/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СпецЭнергоТрансСервис» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО4,

представителя ГБУ СО «ЦКО» ФИО5,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «СпецЭнергоТрансСервис» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 100 000 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 18 695 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором названного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика арендной платы.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО6 поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представитель ГБУ СО «ЦКО» ФИО5 полагает, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере, определённом заключением эксперта ООО «Логика» в размере 29 048 000 руб.. К отчету об оценке и к заключению повторной судебной экспертизы, выполненной ООО «ЗЕМ.СТАНДАРТ», имеет ряд замечаний, свидетельствующих о несоответствии заключения повторной судебной экспертизы требованиям федеральных стандартов оценки и законодательства об оценочной деятельности, вследствие чего величины рыночной стоимости земельного участка, определенные отчетом об оценке и заключением повторной судебной экспертизы не являются достоверными.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, а также заинтересованные лица- Администрация г.о. Самары, министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация муниципального района Волжский Самарской области Администрация с.п. Верхняя Подстепновка м.р. Волжский Самарской области, Управление ФНС России по Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований ГБУ СО «ЦКО» представило письменные возражения, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области- письменные пояснения, Управление ФНС России по Самарской области просило рассмотреть дело в его отсутствие.

Заслушав стороны, экспертов, оценщика, специалиста, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «СпецЭнергоТрансСервис» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 100 000 кв. м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для строительства складских помещений, расположенного по адресу: <адрес> (основание: договор № 82/15 аренды земельного участка от 24 июля 2015 года)

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения в Самарской области» от 6 ноября 2019 года № 797 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена приложением № 1 к Постановлению Правительства Самарской области № 797 от 6 ноября 2019 года по состоянию на 1 января 2019 года в размере 33 467 134,28 руб..

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В связи с тем, что расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, что подтверждается расчетом, являющимся приложением к договору аренды, кадастровая стоимость затрагивает права административного истца, в связи с чем он вправе заявлять требование о пересмотре его кадастровой стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № 037-ЮЛ, выполненный 15 апреля 2020 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «НПО «Азимут», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составила 18 695 000 руб.

В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Лица, участвующие в деле, вправе предложить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, и их содержание определяются судом.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству ГБУ СО «ЦКО» была назначена судебная экспертиза в отношении земельного участка, производство которой поручено эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью «Логика».

По результатам судебной экспертизы, проведённой 17 сентября 2020 года, составлено экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 27 700 000 рублей.

В связи с выявлением в этом заключении технической ошибки обществом с ограниченной ответственностью «Логика» представлено уточняющее заключение от 19 октября 2020 года, которым величина рыночной стоимости определена в размере 29 048 000 руб.

С результатами судебной экспертизы, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «Логика» не согласилась представитель административного истца, в связи с чем просила назначить повторную судебную экспертизу.

Определением суда от 9 ноября 2020 года судом назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «ЗЕМ.СТАНДАРТ».

По результатам проведенной повторной экспертизы, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «ЗЕМ.СТАНДАРТ» 19 ноября 2020 года, величина рыночной стоимости земельного участка составила 18 923 063 руб.

С заключением повторной судебной экспертизы и с отчетом об оценке не согласилось ГБУ СО «ЦКО», представило возражения и дополнения к ним, сославшись на то, что в таблице 3 «Предложения земельных участков промышленного назначения без улучшений (строений) на условиях продажи в 2019 году в Волжском районе Самарской области» на странице 8 экспертного заключения отсутствует информация об источнике информации, позволяющее идентифицировать достоверность отнесения земельного участка к исследуемому сегменту, что противоречит принципу проверяемости; расчетное значение средней цены предложений к продаже без учета торга составит по данным ГБУ СО «ЦКО» 417,63 руб./кв.м ( с учетом торга -342,46 руб./кв.м), а у эксперта-189,23 руб./кв.м; цена объекта-аналога № 1 на дату оценки 17 280 000 руб., а у эксперта 8 600 000 руб., тогда как цена 8 600 000 руб. установлена с 18.11.2019 года ( после даты оценки); копии экранов объявлений о продаже объектов-аналогов № 1, 2, 3 не содержат информацию о дате размещения объявлений, что ставит под сомнение применимость данных объектов на дату оценки; вывод эксперта о сроках экспозиции в течение 3 месяцев противоречит тенденциям, сложившимся на рынке недвижимости в сегменте рынка земель производственно-складского назначения, по мнению ГБУ СО «ЦКО» он составляет 9 месяцев.

Считая отчет об оценке недостоверным доказательством, ГБУ «СО «ЦКО» в письменных дополнительных возражениях сослалось на то, что стоимость аналогов № 1 и 4 на дату оценки выше стоимости, указанной в отчете об оценке; объявления о продаже объектов-аналогов № 3 и 5 опубликованы после даты оценки; информация по аналогам № 2 и 6 противоречит информации, собранной ГБУ СО «ЦКО»; по аналогу № 8 невозможно проверить информацию.

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Исследовав отчет об оценке, заключение эксперта, заключение повторной судебной экспертизы, суд приходит к следующему.

Согласно статье 11 Федерального закона об оценочной деятельности отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки № 3, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Пунктом 11 указанного ФСО предусмотрено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Пунктом 8 Федерального стандарта оценки № 1, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, предусмотрено, что дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Как следует из заключения повторной судебной экспертизы, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «ЗЕМ.СТАНДАРТ», исследование величины рыночной стоимости объекта исследования производилось в рамках сравнительного подбора методом сравнения продаж, в рамках которого определены правила подбора аналогов, с учетом выводов таблицы № 3 подобраны 4 объекта-аналога для исследования, источники информации об объектах-налогах содержатся в скрин-копиях на страницах 20-23 экспертного заключения.

Между тем, в отношении только одного объекта-аналога № 4 содержится информация о дате размещения объявления предложения о продаже, в отношении объектов-аналогов № 1, 2, 3 такая информация отсутствует.

В таблице № 3 экспертного заключения «Предложения земельных участков промышленного назначения без улучшений (строений) на условиях продажи в 2019 году в Волжском районе Самарской области» на странице 8 экспертного заключения отсутствует информация об источнике информации, позволяющее идентифицировать достоверность отнесения земельного участка к исследуемому сегменту, что нарушает принцип проверяемости экспертного исследования.

В экспертном заключении общества с ограниченной ответственностью «ЗЕМ.СТАНДАРТ» цена объекта-аналога № 1 с кадастровым номером № указана в размере 8 600 000 руб. (1,8 млн за га). Указанный объект-аналог экспертом взят из отчета об оценке ООО «НПО «Азимут», где указана аналогичная цена с приложением скриншота.

Между тем, установлено, что в скриншоте, сформированном по состоянию на 19 декабря 2018 года, близкой к дате оценки, цена предложения данного объекта-аналога составляет 17 280 000 руб. с количеством просмотров на эту дату- 2 842.

В скриншоте, сформированном по состоянию на 17 декабря 2019 года с количеством просмотров 4 669, цена предложения указанного объекта –аналога составила 8 600 000 руб.

Из этого следует, что цена предложения 8 600 000 руб., указанная в отчете об оценке и в заключении повторной судебной экспертизы, указана после даты оценки, а на дату оценки она составляла 17 280 000 руб., следовательно, в отчете об оценке и в заключении повторной судебной экспертизы цена этого объекта-аналога указана неверно.

Указанное обстоятельство подтверждается скриншотами, выполненными с сервиса https:// ruads. оrg., не доверять которым оснований у суда не имеется оснований.

Оценщик ФИО1, а также эксперт ФИО2, опрошенные в ходе судебного заседания, выразили недоверие сервису https:// ruads. оrg., однако, они не привели доводов тому, почему информация с этого сервиса является недостоверной.

Между тем из информацией информации, предоставленной ООО «САМЭКС-ГРУПП», ООО «Регион», ООО «Страховой брокерский дом «ЭСКОРТ», следует, что указанный сервис активно используется оценочными компаниями.

Ссылка административного истца на информацию AVITO о том, что сервис https:// ruads. оrg., копируя с сайта информацию, нарушает его права, не имеет отношение к рассматриваемому спору, доказательств тому, что сервис https:// ruads. оrg. копирует и размещает информацию в искаженном виде, суду не представлено.

Опрошенный в судебном заседании в качестве специалиста ФИО3 подтвердил указание в заключении повторной экспертизы цены объекта-аналога № 1 в размере 8 600 000 руб. после даты оценки, приложив в подтверждение своих пояснений скриншты с сайта AVITO на разные даты размещения объявлений.

Также из пояснений специалиста ФИО3 и приложенных им скриншотов следует, что в заключении повторной судебной экспертизы после даты оценки использован объект-аналог № 2.

Применение этих объектов –аналогов противоречит требованиям ФСО № 1 и приводит к искаженному результату исследования.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке, а также заключение повторной судебной экспертизы выполнены с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, что привело к необоснованному определению величин рыночной стоимости земельного участка.

Результаты судебной экспертизы, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «Логика», не содержат нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, представлена достоверная информация об объектах-аналогах на дату оценки, что подтверждается представленным ГБУ СО «ЦКО» анализом, подкрепленным представленными скриншотами, а также пояснениями специалиста ФИО3 Оснований сомневаться в правильности подбора объектов-аналогов экспертом ООО «Логика», обоснованности применения корректировок и расчетов у суда не имеется.

Ходатайств о назначении повторных или дополнительных экспертиз от сторон, в том числе административного истца не поступило.

Принимая во внимание представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что величина рыночной стоимости земельного участка, определенная заключением эксперта ООО «Логика», является достоверной.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 25 мая 2020 года, в суд-18 июня 2020 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью «СпецЭнергоТрансСервис» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 100 000 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 29 048 000 руб.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «СпецЭнергоТрансСервис» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 25 мая 2020 года, в суд - 18 июня 2020 года.

Решение может быть обжаловано в четвертый апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина

Мотивированное решение изготовлено 22 января 2021 года.