Решение № 2-7422/2024 2-7422/2024~М-6285/2024 М-6285/2024 от 15 ноября 2024 г. по делу № 2-7422/2024

Мотивированное
решение суда изготовлено 15.11.2024г.

Дело №

50RS0№-36

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 октября 2024 года <адрес>

Подольский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Гулуа А.Л.,

при секретаре Сурковой В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственность «Специализированный застройщик «Квартал-инвестстрой» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору, неустойки, расходов по оплате государственной пошлины,

у с т а н о в и л:

ООО «Специализированный застройщик «Квартал-инвестстрой» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору, неустойки, расходов по оплате государственной пошлины. В обоснование заявленных требований указал, что между ООО «Специализированный застройщик «Квартал-инвестстрой» и ФИО1 заключен договор №№ от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому истец обязуется своими и (или) привлеченными силами построить (создать) многоквартирный жилой дом по строительному адресу: <адрес>, г.о. Подольск, д. Борисовка, который входит в первую очередь строительства в составе комплексной среднеэтажной жилой застройки территории земельного участка общей площадью 23,03 га с объектами социальной и инженерной инфраструктуры, и после разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного <адрес>, в установленный договором срок, по передаточному акту передать ответчику объект долевого строительства, а ответчик обязуется принять долевое участие в строительстве многоквартирного <адрес>, уплатить обусловленную договором цену и в сроки, установленные договором принять объект долевого строительства по передаточному акту. Согласно условиям договора, истец принял на себя обязательства по строительству и передаче ответчику объекта долевого строительства - квартиры по вышеуказанному строительному адресу в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Истец исполнил свои обязательства по договору и в связи с немотивированным уклонением ответчика от приемки объекта ДД.ММ.ГГГГ составил передаточный акт в одностороннем порядке и направил его ответчику. Общая приведенная площадь объекта (проектная), согласно договору, составляет 25,6 кв.м. Общая приведенная площадь объекта (фактическая), согласно обмерам многоквартирного дома органами технической инвентаризации, составляет 26,9 кв. м и превышает общую приведенную площадь объекта (проектную) на 1,3 кв.м. В связи с этим произведен перерасчет цены договора согласно пункту 1.6 договора перерасчет составляет: <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ ответчику была направлена досудебная претензия, которая была получена ответчиком, но осталась без ответа. Пи таких обстоятельствах истец обратился с настоящими требованиями.

Представитель ООО «Специализированный застройщик «Квартал-инвестстрой» по доверенности ФИО4 в судебное заседание явилась, просила требования удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание явился, пояснил, что ООО «Специализированный застройщик «Квартал-инвестстрой» ему передана квартира и им получены ключи от квартиры. Не оспаривал того, что фактически ему передана квартира большей площади, согласен оплатить истцу денежные средства за дополнительную площадь в размере 5%, предусмотренные Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», <данные изъяты>

Суд, изучив и исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Исходя из содержания ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком квартиры большей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии несоответствия в предмете договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «Квартал-инвестстрой» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № № от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому истец обязуется своими и (или) привлеченными силами построить (создать) многоквартирный жилой дом по строительному адресу: <адрес>, г.о. Подольск, д. Борисовка, который входит в первую очередь строительства в составе комплексной среднеэтажной жилой застройки территории земельного участка общей площадью 23,03 га с объектами социальной и инженерной инфраструктуры, и после разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного <адрес>, в установленный договором срок, по передаточному акту передать ответчику объект долевого строительства, а ответчик обязуется принять долевое участие в строительстве многоквартирного <адрес>, уплатить обусловленную договором цену и в сроки, установленные договором принять объект долевого строительства по передаточному акту (п.1.1 договора).

Согласно п.1.6. договора общая приведенная площадь объекта долевого строительства указана в соответствии с проектной планировкой типового этажа (приложение 1 настоящему договору), и после проведения обмеров многоквартирного дома органами технической инвентаризации может иметь отклонения, как в большую, так и в меньшую стороны, что влечет за собой соответствующий перерасчет суммы долевого участия (цены договора) указанный в п.3.1 договора, предусматривающий цену договора - размер денежных средств, подлежащих уплате участником для создания объекта долевого строительства, составляет сумму в размере <данные изъяты> рублей.

В соответствии с п. 1.6.1. договора, если общая приведенная площадь жилого помещения (фактическая), определенная путём суммирования всех площадей по данным органов технической инвентаризации (включая площадь балконов, лоджий, веранд с учетом соответствующих коэффициентов понижения), будет меньше или больше общей приведенной площади жилого помещения (проектной), указанной в п. 1.2 Договора, то либо застройщик возвращает участнику излишне перечисленные денежные средства, либо участник производит доплату за превышение площади.

Если общая приведенная площадь (фактическая) объекта увеличивается, то участник доплачивает возникшую разницу в течение 10 (десять) рабочих дней на основании акта сверки взаиморасчетов.

Если общая приведенная площадь (фактическая) объекта уменьшается, то застройщик возвращает излишне уплаченные денежные средства в течение 10 (десять) рабочих дней на основании акта сверки взаиморасчетов и соответствующего заявления участника с указанием реквизитов для перечисления.

Изменение общей приведенной площади (фактической) объекта по окончании строительства по отношению к общей приведенной площади (проектной), как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, не является отступлением от условий договора, так как стороны предусмотрели возможность такого изменения на стадии заключения договора.

Стороны не составляют акт сверки взаиморасчетов, если общая приведенная площадь (фактическая) объекта и общая приведенная площадь (проектная) объекта совпадают.

Общая приведенная площадь объекта (проектная), согласно договору, составляет 25,6 кв.м. (п.1.2 договора) (л.д.7-18).

ДД.ММ.ГГГГ истцом направлен акт приема-передачи объекта долевого участия в строительстве (л.д.19-21).

Согласно техническому паспорту здания общая приведенная площадь объекта (фактическая), согласно обмерам многоквартирного дома органами технической инвентаризации, составляет 26,9 кв.м.

Суд пришел к выводу о том, том, что объект долевого строительства - однокомнатная <адрес>, проектной площадью 25,6 кв. м, расположенная по адресу: <адрес>, <адрес><адрес> А, построен с отступлением от условий договора о площади на 1,3 кв.м.

В судебном заседании ответчик пояснил, что вышеуказанный объект передан ему, им получены ключи от квартиры, он также не оспаривал того, что фактически ему передана квартира большей площади.

Таким образом, истцу был передан объект долевого строительства с отступлениями от условий договора, а также от проектной документации, которыми определены его качественные и технические характеристики, цена квартиры. При этом отклонение фактической площади квартиры от проектной не является нарушением прав ответчика, поскольку величина отклонения не указывает на отступление застройщиком от условий договора, и не влияет на непригодность квартиры для проживания.

Разрешая заявленные требования в части взыскания задолженности, суд пришел к выводу о том, что требование истца о внесении ответчиком доплаты в счет увеличения площади квартиры не противоречит условиям заключенного договора, а также требованиям ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» относительно установления цены договора. Требования ст. 9 указанного Федерального закона, в том числе в части увеличения площади квартиры более чем на 5%, наделяют ответчика правом требовать расторжения договора участия в долевом строительстве, которое не реализовано ответчиком, однако от обязанности произвести доплату стоимости увеличения площади ответчика не освобождают.

Суд соглашается с представленным расчетом истца: <данные изъяты> (цена договора)/25,6(общая площадь)=<данные изъяты> - цена за квадратный метр.

<данные изъяты>(фактическая площадь) = <данные изъяты> руб. – цена договора с учетом перерасчета.

<данные изъяты> руб. - сумма задолженности по договору.

ДД.ММ.ГГГГ истцом направлена ответчику досудебная претензия с актом взаимных расчетов. Данные документы были получены ответчиком (л.д.73-78).

В соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В соответствии с п.2. Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» В период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Представленный расчет неустойки: <данные изъяты> дней (за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) <данные изъяты> руб.

Суд соглашается с представленным истцом расчетом, считает его арифметически верным не противоречащим закону. Кроме того ответчиком не оспорен представленный расчет, контррасчет не представлен.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку истцом при подаче искового заявления понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается материалами настоящего дела (л.д. 144), исковые требования о взыскании денежных средств, неустойки удовлетворены, то с ответчика в пользу истца подлежат взысканию данные судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственность «Специализированный застройщик «Квартал-инвестстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к ФИО1 (паспорт: № №) о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве жилого дома, неустойки, расходов по оплате государственной пошлины - удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственность «Специализированный застройщик «Квартал-инвестстрой» задолженность по договору участия в долевом строительстве жилого дома в размере <данные изъяты> рублей, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца с подачей жалобы через Подольский городской суд.

Председательствующий подпись А.Л. Гулуа